CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2013  |  17.12.2013
Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy
Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy
WG

Jest niemal regułą, że w ofercie zarządzania nieruchomością wspólną potencjalni zarządcy informują, że czynności zarządzania będą wykonywać w zamian za wynagrodzenie liczone od metrów kwadratowych powierzchni nieruchomości.

Ale czy takie zachowanie jest rzetelne?

Nie ulega wątpliwości, że nieruchomości znacznie się różnią. Są budynki w dobrym stanie technicznym, które nie wymagają remontów a jednocześnie zamieszkują w nich terminowo płacący właściciele lokali. Są jednak także inne budynki, zamieszkałe przez osoby niezbyt solidne, regulujące swoje zobowiązania nieterminowo, które wymagają pilnych remontów, nierzadko możliwych do wykonania tylko za pieniądze z kredytu. Nieporównywalny będzie wysiłek zarządcy w tych dwóch skrajnych przypadkach więc trudno zrozumieć dlaczego w ofercie zarządca nie bierze pod uwagę oczekujących go zadań. Stąd moja wątpliwość co do jego rzetelności, chyba uzasadniona.

Nie można także pominąć jeszcze jednej kwestii – zarządca, proponując wspólnocie swoje usługi ma oczywiście prawo żądać za nie wynagrodzenia, ale od wspólnoty a nie od poszczególnych właścicieli. Chcąc przejąć zarządzanie zarządca powinien najpierw zapoznać się z nieruchomością i jej stanem technicznym, określić wstępnie zakres niezbędnych prac remontowo-konserwacyjnych, zorientować się w rzetelności właścicieli i możliwościach finansowych wspólnoty, i dopiero wtedy, jeśli uzna, że chciałby zaoferować swoje usługi danej wspólnocie, określić wysokość wynagrodzenia, które za swoją pracę chciałby otrzymywać. Wspólnota może jego ofertę przyjąć po ewentualnych negocjacjach, ale to w gestii właścicieli leży określenie wysokości kosztów przypadających na każdego z nich, czyli podziału wynagrodzenia zarządcy. Ustawodawca żadnego sposobu podziału nie narzuca, chociaż niektórzy uważają, że robi to w art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali. Jeśli jednak uważnie się ten artykuł czyta, to wyraźnie można dostrzec, iż ustawodawca nakazuje rozliczać proporcjonalnie do udziałów koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które są elementem kosztów zarządu, obejmujących oprócz kosztów utrzymania (remonty, konserwacje, sprzątanie, etc.) także wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Potwierdza to czytelnie np. zapis art. 14 UWL.

Wspólnoty stosują różne zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy – najczęściej przeliczają je na jednostkę udziału lub powierzchnię lokali; rzadziej dzielą je przez ilość lokali i decydują w uchwale, że każdy właściciel lokalu płaci jednakową kwotę. Ten sposób uważam za optymalny chociażby dlatego, że wkład pracy zarządcy na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu – oczywiście wydatki „eksploatacyjne” bezwzględnie należy rozliczać w proporcji do udziałów (zgodnie z art. 12 ust. 2 UWL). Jakkolwiek by jednak miało być, to sposób określenia obciążania poszczególnych właścicieli lokali kosztami wynagrodzenia zarządcy leży w gestii wspólnoty i powinien być wprowadzony uchwałą.

Obowiązki zarządcy wobec właściciela lokalu są zazwyczaj standardowe – inkasowanie opłat i rozliczanie się z pobranych zaliczek. Może się jednak zdarzyć, że właściciel lokalu będzie miał życzenia dodatkowe, które zarządca, profesjonalnie przygotowany do wykonywania zawodu, który ma mu przynosić dochody, powinien przejąć, oczywiście za dodatkowym wynagrodzeniem. Może np. być tak, że właściciel wynajmuje swój lokal – jednej lub kilku osobom – i chce, aby zarządca zajmował się rozliczeniami z najemcami. Za tę usługę powinien oczywiście płacić, przy czym wysokość opłaty będzie przedmiotem porozumienia pomiędzy nim a zarządcą i nie będzie interesować innych właścicieli.

Taka sytuacja będzie miała miejsce np. w przypadku, gdy w jednym z lokali będzie znajdować się garaż wielostanowiskowy. Właściciele miejsc parkingowych będą zobowiązani partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów ale jeśli zechcą, by zarządca rozliczał ich indywidualnie, to za tę usługę będą musieli dodatkowo zapłacić. Jeśli z usług zarządcy nie zechcą skorzystać to będzie on miał prawo by żądać od nich wpłaty zaliczki na koszty utrzymania w jednej kwocie (sami będą musieli zebrać na ten cel pieniądze) i będzie sporządzał coroczne rozliczenie tylko w taki sposób, jak będzie to robił dla innych właścicieli lokali.

Konkretyzując – jeśli np. wynagrodzenie zarządcy w określonej nieruchomości po podzieleniu przez ilość lokali wynosić będzie miesięcznie 50 zł, to kwota ta obciąża także właścicieli miejsc garażowych (jeśli np. tych miejsc jest 20, to każdy właściciel miejsca zapłaci zarządcy 2,50 zł). Dodatkowo każdy właściciel miejsca garażowego zapłacić powinien zarządcy ekstra np. 5 zł miesięcznie za prawo do indywidualnych wpłat i indywidualne rozliczenie.

Należy zauważyć, że nie da się powyższego rozumowania zastosować w przypadku, gdy wynagrodzenie zarządcy będzie określone proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej lub powierzchni lokalu. Stąd moja sugestia by wynagrodzenie zarządcy dzielić „po równo” na każdy lokal.

Właściciele miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym tam, gdzie zarządca jest nie do końca rzetelny, słusznie się dziwią, że za miejsce płacą stosunkowo dużo. Jeśli jednak przyjmują ofertę zarządcy, który oferuje usługi za konkretną stawkę z metra kwadratowego to dziwić się nie powinni.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17561|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10945|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10524|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl