CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2013  |  17.12.2013
Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy
Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy
WG

Jest niemal regułą, że w ofercie zarządzania nieruchomością wspólną potencjalni zarządcy informują, że czynności zarządzania będą wykonywać w zamian za wynagrodzenie liczone od metrów kwadratowych powierzchni nieruchomości.

Ale czy takie zachowanie jest rzetelne?

Nie ulega wątpliwości, że nieruchomości znacznie się różnią. Są budynki w dobrym stanie technicznym, które nie wymagają remontów a jednocześnie zamieszkują w nich terminowo płacący właściciele lokali. Są jednak także inne budynki, zamieszkałe przez osoby niezbyt solidne, regulujące swoje zobowiązania nieterminowo, które wymagają pilnych remontów, nierzadko możliwych do wykonania tylko za pieniądze z kredytu. Nieporównywalny będzie wysiłek zarządcy w tych dwóch skrajnych przypadkach więc trudno zrozumieć dlaczego w ofercie zarządca nie bierze pod uwagę oczekujących go zadań. Stąd moja wątpliwość co do jego rzetelności, chyba uzasadniona.

Nie można także pominąć jeszcze jednej kwestii – zarządca, proponując wspólnocie swoje usługi ma oczywiście prawo żądać za nie wynagrodzenia, ale od wspólnoty a nie od poszczególnych właścicieli. Chcąc przejąć zarządzanie zarządca powinien najpierw zapoznać się z nieruchomością i jej stanem technicznym, określić wstępnie zakres niezbędnych prac remontowo-konserwacyjnych, zorientować się w rzetelności właścicieli i możliwościach finansowych wspólnoty, i dopiero wtedy, jeśli uzna, że chciałby zaoferować swoje usługi danej wspólnocie, określić wysokość wynagrodzenia, które za swoją pracę chciałby otrzymywać. Wspólnota może jego ofertę przyjąć po ewentualnych negocjacjach, ale to w gestii właścicieli leży określenie wysokości kosztów przypadających na każdego z nich, czyli podziału wynagrodzenia zarządcy. Ustawodawca żadnego sposobu podziału nie narzuca, chociaż niektórzy uważają, że robi to w art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali. Jeśli jednak uważnie się ten artykuł czyta, to wyraźnie można dostrzec, iż ustawodawca nakazuje rozliczać proporcjonalnie do udziałów koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które są elementem kosztów zarządu, obejmujących oprócz kosztów utrzymania (remonty, konserwacje, sprzątanie, etc.) także wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Potwierdza to czytelnie np. zapis art. 14 UWL.

Wspólnoty stosują różne zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy – najczęściej przeliczają je na jednostkę udziału lub powierzchnię lokali; rzadziej dzielą je przez ilość lokali i decydują w uchwale, że każdy właściciel lokalu płaci jednakową kwotę. Ten sposób uważam za optymalny chociażby dlatego, że wkład pracy zarządcy na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu – oczywiście wydatki „eksploatacyjne” bezwzględnie należy rozliczać w proporcji do udziałów (zgodnie z art. 12 ust. 2 UWL). Jakkolwiek by jednak miało być, to sposób określenia obciążania poszczególnych właścicieli lokali kosztami wynagrodzenia zarządcy leży w gestii wspólnoty i powinien być wprowadzony uchwałą.

Obowiązki zarządcy wobec właściciela lokalu są zazwyczaj standardowe – inkasowanie opłat i rozliczanie się z pobranych zaliczek. Może się jednak zdarzyć, że właściciel lokalu będzie miał życzenia dodatkowe, które zarządca, profesjonalnie przygotowany do wykonywania zawodu, który ma mu przynosić dochody, powinien przejąć, oczywiście za dodatkowym wynagrodzeniem. Może np. być tak, że właściciel wynajmuje swój lokal – jednej lub kilku osobom – i chce, aby zarządca zajmował się rozliczeniami z najemcami. Za tę usługę powinien oczywiście płacić, przy czym wysokość opłaty będzie przedmiotem porozumienia pomiędzy nim a zarządcą i nie będzie interesować innych właścicieli.

Taka sytuacja będzie miała miejsce np. w przypadku, gdy w jednym z lokali będzie znajdować się garaż wielostanowiskowy. Właściciele miejsc parkingowych będą zobowiązani partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów ale jeśli zechcą, by zarządca rozliczał ich indywidualnie, to za tę usługę będą musieli dodatkowo zapłacić. Jeśli z usług zarządcy nie zechcą skorzystać to będzie on miał prawo by żądać od nich wpłaty zaliczki na koszty utrzymania w jednej kwocie (sami będą musieli zebrać na ten cel pieniądze) i będzie sporządzał coroczne rozliczenie tylko w taki sposób, jak będzie to robił dla innych właścicieli lokali.

Konkretyzując – jeśli np. wynagrodzenie zarządcy w określonej nieruchomości po podzieleniu przez ilość lokali wynosić będzie miesięcznie 50 zł, to kwota ta obciąża także właścicieli miejsc garażowych (jeśli np. tych miejsc jest 20, to każdy właściciel miejsca zapłaci zarządcy 2,50 zł). Dodatkowo każdy właściciel miejsca garażowego zapłacić powinien zarządcy ekstra np. 5 zł miesięcznie za prawo do indywidualnych wpłat i indywidualne rozliczenie.

Należy zauważyć, że nie da się powyższego rozumowania zastosować w przypadku, gdy wynagrodzenie zarządcy będzie określone proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej lub powierzchni lokalu. Stąd moja sugestia by wynagrodzenie zarządcy dzielić „po równo” na każdy lokal.

Właściciele miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym tam, gdzie zarządca jest nie do końca rzetelny, słusznie się dziwią, że za miejsce płacą stosunkowo dużo. Jeśli jednak przyjmują ofertę zarządcy, który oferuje usługi za konkretną stawkę z metra kwadratowego to dziwić się nie powinni.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16732|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10373|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl