Sąd Najwyższy uznał, że jeśli deweloper w umowie z właścicielami mieszkań nie uregulował statusu prawnego miejsc postojowych jako „samodzielnych lokali", to mogą oni z nich korzystać stosownie do udziałów w nieruchomości na warunkach przyjętych w uchwałach wspólnot mieszkaniowych.
Powyższa sentencja dotyczy wyroku z dnia 29.06.2010 r., który zakończył proces sądowy z powództwa dewelopera przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, której jest również członkiem (sygn. III CSK 325/09). Powód wnosił dla siebie o wyłączność korzystania z miejsc postojowych w garażu podziemnym stanowiącym integralną część zarządzanego przez nią budynku.
Przedmiot sporu charakteryzuje nieuregulowany status własności. Deweloper sprzedał mieszkania nabywcom według dwóch różniących się warunków umów; dla jednych umowa sprzedaży zawierała zapis o wyłączności posiadania również miejsc parkingowych, inni właściciele zostali pozbawieni tego prawa, ale powód deklarował im zrekompensowanie tej niedogodności przez zbudowanie dla nich odrębnego parkingu.
Tej obietnicy nie dotrzymał. Przy tak skonstruowanych umowach powód stworzył dla siebie przywilej do wyłącznego dysponowania miejscami parkingowymi przejętymi z pierwotnej puli właścicieli mieszkań.
Wspólnota mieszkaniowa nie zgodziła się z takim rozwiązaniem i podjęła uchwałę przyznającą bez wyjątku wszystkim właścicielom prawo do korzystania z pozostałych miejsc parkingowych. Tę decyzję deweloper zaskarżył w sądzie okręgowym i sąd ją uchylił uznając, że naruszono w niej interes powoda.
Zdaniem sądu, uchwała pozbawiała dewelopera prawa do wyłącznego korzystania z kwestionowanych miejsc postojowych. Sąd jednakże zgodził się ze stanowiskiem wspólnoty i wyraził opinię, że korzystanie przez powoda z zawłaszczonych miejsc postojowych godzi w zasady sprawiedliwości i słuszności w sytuacji, gdy istnieje grupa właścicieli lokali pozbawiona miejsc do parkowania swoich samochodów.
Niezrażeni takim wyrokiem członkowie wspólnoty mieszkaniowej przygotowali i przegłosowali jeszcze dwie uchwały, w których zawarto zgodę właścicieli lokali na zmianę sposobu korzystania z wszystkich miejsc postojowych. W obu uchwałach znacznie ograniczono deweloperowi pulę wolnych miejsc postojowych, a dla pozostałych miejsc określono zasady odpłatnego z nich korzystania. Deweloper również je zaskarżył.
Tym razem sąd okręgowy uznał, że nie można ich uchylić z uwagi na brak przesłanek określonych w art. 25 ustawy o własności lokali (tzn. nie został naruszony słuszny interes powoda, o którym mowa w tym przepisie).
Sprawa ponownie trafiła do sądu apelacyjnego. Stwierdził on m.in., że zaistniały niedobór miejsc postojowych wynikł z niewywiązania się dewelopera z zobowiązania zrównoważenia zapotrzebowania właścicieli lokali na takie miejsca, co w żadnym stopniu nie naruszało jego interesu w zrekompensowaniu wydatków poniesionych na wybudowanie garażu podziemnego.
Sąd nie podzielił także jego poglądu, że podjęte uchwały są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, albowiem podział taki powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także tych, którzy nie mają gdzie parkować pojazdów.
Sąd Najwyższy potwierdził to stanowisko i oddalił skargę kasacyjną od wyroku sądu apelacyjnego.
W uzasadnieniu orzekł m.in., że:
„zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymagają decyzji właścicieli lokali wyrażonej większością głosów. Dotychczasowy sposób korzystania z miejsc postojowych został wprawdzie określony w umowach ustanawiających odrębną własność lokali, jednakże umowy takie nie określają sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Powód (dotychczasowy właściciel w rozumieniu ustawy o własności lokali) miał zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych polegające na ich zaliczeniu do nieruchomości wspólnej, a nie np. na utworzeniu samodzielnego lokalu garażowego (lokalu o innym przeznaczeniu), w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości.
Okoliczność ta sprawia, że wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym."
Czytaj też:
Garaż wielostanowiskowy
Osuszanie garażu a koszty zarządu nieruchomością wspólną
Parkowanie na terenach wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować sankcji
2
