Zgodnie z art. 556 § 1 kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, gdy sprzedana rzecz ma wadę zmniejszającą jej wartość czy użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, albo jeżeli została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
W przedmiotowej sprawie z roszczeniami z tytułu rękojmi za wady fizyczne wystąpiły osoby, które nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do nowego budynku w stanie surowym. Ze względu na liczne wady osoby te zażądały obniżenia ceny, a w związku z odmową wystąpiły do sądu na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne mieszkania. |
|---|
Jednak sądy I i II instancji uznały to roszczenie za niedopuszczalne, gdyż przedmiotem umowy sprzedaży nie była rzecz, tylko spółdzielcze prawo do lokalu, a w takim wypadku nabywcy przysługuje tylko rękojmia za wady prawne.
Rękojmia za wady fizyczne przysługuje jedynie właścicielowi budynku lub mieszkania. |
|---|
Tymczasem właścicielem domu, w którym znajdują się mieszkania spółdzielcze, jest spółdzielnia, a nie osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali. W razie niezgodności lokalu z umową lub wystąpienia w nim wad roszczenia należy kierować do spółdzielni, a ta będzie ich dochodzić od wykonawcy.
Aby spółdzielca mógł bezpośrednio dochodzić roszczeń z tytułu wad fizycznych, spółdzielnia powinna zastrzec w umowie z wykonawcą prawo do przeniesienia na nabywców lokali tych uprawnień. Następnie spółdzielnia powinna w umowach sprzedaży dokonać przeniesienia uprawnień na nabywców.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25.11.2009 r. (sygn. akt I ACa 647/09)
Czytaj też:
Objęcie w posiadanie lokalu nabytego w drodze licytacji
Zarządca uprawniony do wytoczenia powództwa o eksmisję
Odszkodowanie od gminy a lokale wojskowe
Praktyczne aspekty roszczenia o sprzedaż lokalu jednego z właścicieli
Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego
2
