W tych dniach rząd przedstawi pakiet rozwiązań mających stymulować gospodarkę. Jego częścią będzie właśnie zakup mieszkań na wynajem. Organizatorem przedsięwzięcia ma być Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Teraz kwestią otwartą pozostaje, kiedy powstanie Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Według Gazety Wyborczej wystartuje on najpewniej w przyszłym roku (do tego nie jest potrzebna nowa ustawa). Niewykluczone, że na początek fundusz odkupi od deweloperów ok. 2 tys. mieszkań, które są już gotowe. Prawdopodobnie będzie to Warszawa Kraków, Łódź, Wrocław, Trójmiasto i Poznań.
Ze względów praktycznych związanych z zarządzaniem, mieszkania muszą być położone w jednej klatce schodowej, a większość oferowanych obecnie przez deweloperów nie spełnia tego wymogu. W przyszłości rządowy fundusz będzie więc kupował głównie całe bloki, zaprojektowane specjalnie pod wynajem. W efekcie ceny takich mieszkań „pod klucz" miałyby nie przekraczać 5 tys. zł za m².
Mieszkania budowane na zamówienie inwestorów mogą być tańsze także dlatego, ponieważ deweloperom odpada wiele wydatków, np. na marketing, biura sprzedaży. A to są duże koszty. Z drugiej strony firmy deweloperskie szybciej będą obracały swoim kapitałem, więc będą sobie mogły pozwolić na niższe marże.
Czynsz niższy od rynkowego
W ciągu czterech lat Fundusz miałby przeznaczyć 5 mld zł na zakup czynszówek, w których byłoby łącznie co najmniej 20 tys. lokali. Mają nimi administrować wybrane w drodze konkursu firmy zarządcze. Mieszkania trafią na wolny rynek. Jak wynika z ustaleń Gazety Wyborczej, czynsze mają nie przekraczać obowiązującego w Towarzystwach Budownictwa Społecznego pułapu 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Oznacza to, że stawki byłyby przynajmniej o jedną trzecią niższe od rynkowych, a np. w Warszawie nawet o ponad połowę.
Mimo to Fundusz miałby zarabiać na wynajmie. Ocenia się, że realny zwrot z inwestycji może wynieść ok. 4 proc. Ponadto autorzy projektu liczą w dłuższej perspektywie na wzrost wartości nieruchomości.
Rząd nie zamierza jednak być kamienicznikiem. Plan zakłada sprzedaż certyfikatów inwestycyjnych funduszu na giełdzie albo czynszówek innemu inwestorowi. Fundusz Mieszkań na Wynajem ma przetrzeć szlak innym inwestorom. Prezes firmy REAS Kazimierz Kirejczyk przyznaje, że inwestycje w czynszówki rozważa kilka dużych zagranicznych funduszy.
Zmiana przepisów o najmie
Ważne jest to, że inwestorzy będą się mogli czuć bezpieczniej, gdyż obejmą ich przepisy dotyczące tzw. najmu okazjonalnego. Taki inwestor mógłby łatwo pozbyć się lokatora, gdyby ten przestał płacić czynsz lub nie chciał się wyprowadzić z mieszkania. Najemca przed otrzymaniem do niego kluczy musi bowiem złożyć oświadczenie, że jeśli nie wywiąże się z warunków umowy, wyprowadzi się na żądanie właściciela. Takie oświadczenie poświadcza notariusz. Ponadto lokator wskazuje miejsce, w którym mógłby zamieszkać, a dysponent tego lokalu wyrazić na to zgodę.
Niewykluczone, że w ramach działań stymulujących gospodarkę rząd zaproponuje zachętę dla inwestorów w postaci przyspieszonej amortyzacji, o co od dawna zabiega m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich.
Będzie podaż, spadną czynsze
To dobra wiadomość dla tych, których nie stać na kupno mieszkania. Wskutek zwiększonej podaży mieszkań na wynajem spadną bowiem czynsze. Jak wynika z danych europejskiego urzędu statystycznego Eurostat, pod względem relacji czynszu rynkowego do dochodów sytuacja w naszym kraju jest najgorsza w całej UE. Na wynajęcie mieszkania dwuosobowa polska rodzina przeznacza przeciętnie aż jedną trzecią domowego budżetu. W krajach, w których rynek najmu jest dobrze rozwinięty, czyli m.in. w Niemczech i Austrii, obciążenie rodzin może być nawet o połowę mniejsze.
Na zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem zyska także gospodarka, bo wzrośnie mobilność pracowników. Prezes fundacji Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego Irena Herbst zwraca uwagę, że obecnie łatwiej bezrobotnemu emigrować za pracą do Irlandii czy Niemiec niż np. z Suwałk do Poznania – gdzie praca może i jest osiągalna, ale nie ma dostępu do mieszkań.
W jakim celu Polacy kupują mieszkania?
Współtwórca Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik" Sławomir Muturi ocenia, że obecnie prawdopodobnie najwyżej 5 na 100 kupujących u nas mieszkania to inwestorzy. Pozostali to konsumenci, czyli osoby, które będą w nich mieszkać.
Na Zachodzie te proporcje są zupełnie inne. Tam wśród kupujących mieszkania 70 proc. stanowią inwestorzy. Muturi spodziewa się, że podobnie będzie i w Polsce. Według niego, za 25 lat nawet co trzecie mieszkanie w Polsce będzie wynajmowane na zasadach rynkowych (obecnie najemców rynkowych jest zaledwie 4–5 proc., a średnia unijna wynosi 33 proc.).
Źródło: Gazeta.pl
