CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Zaniedbania proceduralne nie zwalniają właściciela z obowiązków | Zbyt restrykcyjny regulamin wspólnoty mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 7-8/2013  |  22.07.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 129), a w nim m.in. o tym, czy zaniedbania proceduralne zwalniają właściciela z obowiązków oraz o zbyt restrykcyjnym regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 129), a w nim m.in. o tym, czy zaniedbania proceduralne zwalniają właściciela z obowiązków oraz o zbyt restrykcyjnym regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 129), a w nim m.in. o tym, czy zaniedbania proceduralne zwalniają właściciela z obowiązków oraz o zbyt restrykcyjnym regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.

Zaniedbania proceduralne nie zwalniają właściciela z obowiązków

Kwestia nienależytego wykonania obowiązków przez zarządcę (przedwczesne przystąpienie do remontu) dotyczy relacji na linii wspólnota – zarządca, a nie relacji właściciel lokalu - wspólnota, a  zatem nie zwalnia właściciela z obowiązku poniesienia kosztów tego remontu.

Dla ważności uchwał nie ma także znaczenia kwestia nieprawidłowego zawiadomienia o podjęciu uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone jest bowiem stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne mogą być podstawą do uchylenia uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść uchwał. Decydujące znaczenie ma zatem wola członków wspólnoty, a nie kwestie proceduralne – wynika z wyroku Sądu Rejonowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz od jednego z właścicieli lokali zaległości związanych z remontami w nieruchomości wspólnej.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym sąd nakazał właścicielowi, aby zapłacił na rzecz wspólnoty zaległą kwotę wraz z ustawowymi odsetkami oraz z kosztami postępowania. Od tego nakazu właściciel lokalu złożył sprzeciw. Sąd uznał jednak, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Pozwana zarzucała, że strona powodowa przystępowała do wykonywania prac remontowych nie posiadając 100 % środków finansowych na zabezpieczenie zapłaty za wykonane prace, co było niezgodne z zapisem, znajdującym się w jej uchwałach.

Faktem jest, że każda z podejmowanych przez wspólnotę uchwał zawierała zapis, po myśli którego warunkiem przystąpienia przez zarządcę do realizacji przedmiotowych prac było zgromadzenie przez właścicieli lokali na koncie funduszu remontowego środków finansowych zabezpieczających 100 % koszt planowanych prac remontowych, zgodnie z posiadanymi udziałami własności w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu przytoczone postanowienie uchwał było skierowane do zarządcy wspólnoty, który przystąpił do remontów przedwcześnie. Miał co prawda zgromadzone na funduszu remontowym środki w 100% pokrywające koszty remontów, ale nie były to środki zgromadzone w stosunku do wielkości udziałów.

Dowiedziono bowiem, że co prawda zgromadzono całą pulę środków, wymaganych na kolejne prace remontowe, to jednak nie wywiązano się z obowiązku uzyskania ich stosowanie do udziałów, przypadających na poszczególnych członków wspólnoty. Część brakujących środków pokryła gmina w udziale większym, niż na nią przypadał.

W tym zatem zakresie postanowienia uchwał wspólnoty zostały zatem naruszone przez zarządcę, który w imieniu wspólnoty przystąpił do wykonywania prac remontowych przedwcześnie. W ocenie Sądu jednak wymienione naruszenie przez zarządcę woli wspólnoty wyrażonej w ten sposób w uchwale nie uchyla ustawowego obowiązku pozwanej ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ustawy o własności lokali).

W świetle tego przepisu nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel lokalu wpłaciłaby te środki przed remontem (np. przez oszczędzanie w formie miesięcznych wpłat na fundusz remontowy), czy też już po jego wykonaniu. Wykazano, że remont z uwagi na bardzo zły stan techniczny budynku był konieczny, a nadto, że koszty remontu zostały poniesione.

Do właściciela lokalu należy teraz poniesienie związanych z nim wydatków, stosownie do jej udziału. Właściciel lokalu zobowiązany jest bowiem do rozliczenia się za wykonane remonty wobec wspólnoty, a nie wobec zarządcy i fakt ewentualnego nienależytego wykonywania uchwał wspólnoty przez zarządcę, nie może uchylać tego ustawowego obowiązku, skoro wydatki na remonty nieruchomości wspólnej zostały przez wspólnotę faktycznie poniesione, a wspólnota w formie uchwał każdorazowo podjęła wolę wykonania tych remontów. 

Kwestia bowiem nienależytego wykonania obowiązków przez zarządcę (przedwczesne przystąpienie do remontu) dotyczy relacji na linii wspólnota – zarządca, a nie relacji właściciela lokalu ze wspólnotą. Kwestie takie mogą być np. podstawą do zmiany zarządcy, jeśli taka będzie wola wspólnoty.

Zgodnie z jej art. 25 ust. 1 i 1 a właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Skoro właściciel lokalu takiego powództwa nie wytoczył, a uchwały wspólnoty nie zostały uchylone, ani też uznane za nieistniejące czy nieważne to obowiązują.

Właściciel lokalu nie może wykorzystywać postępowania o zapłatę do podważania uchwał wspólnoty mieszkaniowej z pominięciem w/w trybu ustawowego. Dla ważności uchwał nie ma także znaczenia kwestia nieprawidłowego zawiadomienia o podjęciu uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone jest bowiem stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał.

Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu sygn. akt IX C 1171/12

Czytaj dalej: Zbyt restrykcyjny regulamin wspólnoty mieszkaniowej

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17547|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10935|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10511|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl