CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Zaniedbania proceduralne nie zwalniają właściciela z obowiązków | Zbyt restrykcyjny regulamin wspólnoty mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 7-8/2013  |  22.07.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 129), a w nim m.in. o tym, czy zaniedbania proceduralne zwalniają właściciela z obowiązków oraz o zbyt restrykcyjnym regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 129), a w nim m.in. o tym, czy zaniedbania proceduralne zwalniają właściciela z obowiązków oraz o zbyt restrykcyjnym regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 129), a w nim m.in. o tym, czy zaniedbania proceduralne zwalniają właściciela z obowiązków oraz o zbyt restrykcyjnym regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.

Zaniedbania proceduralne nie zwalniają właściciela z obowiązków

Kwestia nienależytego wykonania obowiązków przez zarządcę (przedwczesne przystąpienie do remontu) dotyczy relacji na linii wspólnota – zarządca, a nie relacji właściciel lokalu - wspólnota, a  zatem nie zwalnia właściciela z obowiązku poniesienia kosztów tego remontu.

Dla ważności uchwał nie ma także znaczenia kwestia nieprawidłowego zawiadomienia o podjęciu uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone jest bowiem stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne mogą być podstawą do uchylenia uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść uchwał. Decydujące znaczenie ma zatem wola członków wspólnoty, a nie kwestie proceduralne – wynika z wyroku Sądu Rejonowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz od jednego z właścicieli lokali zaległości związanych z remontami w nieruchomości wspólnej.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym sąd nakazał właścicielowi, aby zapłacił na rzecz wspólnoty zaległą kwotę wraz z ustawowymi odsetkami oraz z kosztami postępowania. Od tego nakazu właściciel lokalu złożył sprzeciw. Sąd uznał jednak, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Pozwana zarzucała, że strona powodowa przystępowała do wykonywania prac remontowych nie posiadając 100 % środków finansowych na zabezpieczenie zapłaty za wykonane prace, co było niezgodne z zapisem, znajdującym się w jej uchwałach.

Faktem jest, że każda z podejmowanych przez wspólnotę uchwał zawierała zapis, po myśli którego warunkiem przystąpienia przez zarządcę do realizacji przedmiotowych prac było zgromadzenie przez właścicieli lokali na koncie funduszu remontowego środków finansowych zabezpieczających 100 % koszt planowanych prac remontowych, zgodnie z posiadanymi udziałami własności w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu przytoczone postanowienie uchwał było skierowane do zarządcy wspólnoty, który przystąpił do remontów przedwcześnie. Miał co prawda zgromadzone na funduszu remontowym środki w 100% pokrywające koszty remontów, ale nie były to środki zgromadzone w stosunku do wielkości udziałów.

Dowiedziono bowiem, że co prawda zgromadzono całą pulę środków, wymaganych na kolejne prace remontowe, to jednak nie wywiązano się z obowiązku uzyskania ich stosowanie do udziałów, przypadających na poszczególnych członków wspólnoty. Część brakujących środków pokryła gmina w udziale większym, niż na nią przypadał.

W tym zatem zakresie postanowienia uchwał wspólnoty zostały zatem naruszone przez zarządcę, który w imieniu wspólnoty przystąpił do wykonywania prac remontowych przedwcześnie. W ocenie Sądu jednak wymienione naruszenie przez zarządcę woli wspólnoty wyrażonej w ten sposób w uchwale nie uchyla ustawowego obowiązku pozwanej ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ustawy o własności lokali).

W świetle tego przepisu nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel lokalu wpłaciłaby te środki przed remontem (np. przez oszczędzanie w formie miesięcznych wpłat na fundusz remontowy), czy też już po jego wykonaniu. Wykazano, że remont z uwagi na bardzo zły stan techniczny budynku był konieczny, a nadto, że koszty remontu zostały poniesione.

Do właściciela lokalu należy teraz poniesienie związanych z nim wydatków, stosownie do jej udziału. Właściciel lokalu zobowiązany jest bowiem do rozliczenia się za wykonane remonty wobec wspólnoty, a nie wobec zarządcy i fakt ewentualnego nienależytego wykonywania uchwał wspólnoty przez zarządcę, nie może uchylać tego ustawowego obowiązku, skoro wydatki na remonty nieruchomości wspólnej zostały przez wspólnotę faktycznie poniesione, a wspólnota w formie uchwał każdorazowo podjęła wolę wykonania tych remontów. 

Kwestia bowiem nienależytego wykonania obowiązków przez zarządcę (przedwczesne przystąpienie do remontu) dotyczy relacji na linii wspólnota – zarządca, a nie relacji właściciela lokalu ze wspólnotą. Kwestie takie mogą być np. podstawą do zmiany zarządcy, jeśli taka będzie wola wspólnoty.

Zgodnie z jej art. 25 ust. 1 i 1 a właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Skoro właściciel lokalu takiego powództwa nie wytoczył, a uchwały wspólnoty nie zostały uchylone, ani też uznane za nieistniejące czy nieważne to obowiązują.

Właściciel lokalu nie może wykorzystywać postępowania o zapłatę do podważania uchwał wspólnoty mieszkaniowej z pominięciem w/w trybu ustawowego. Dla ważności uchwał nie ma także znaczenia kwestia nieprawidłowego zawiadomienia o podjęciu uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone jest bowiem stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał.

Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu sygn. akt IX C 1171/12

Czytaj dalej: Zbyt restrykcyjny regulamin wspólnoty mieszkaniowej

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16943|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10549|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10119|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl