• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej i rezygnacja z członkostwa

Paweł Puch  |  Administrator 6/2013  |  23.07.2013

Często zdarza się, że właściciele lokali w małych wspólnotach nie mogą porozumieć się co do użytkowania nieruchomości wspólnej. Na tym tle rodzą się konflikty nierzadko kierowane na drogę sądową. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być likwidacja wspólnoty. Co prawda jest to zjawisko bardzo rzadkie, niemniej jednak spotykane.

Wspólnoty mieszkaniowej nie można założyć, powstaje ona automatycznie z mocy prawa w nieruchomości budynkowej, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal i istnieją następne możliwe do wyodrębnienia. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową, a zarząd nieruchomością wspólną odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem wówczas mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową, a zarząd nieruchomością wspólną odbywa się na podstawie Ustawy o własności lokali.

Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej

Podkreślenia wymaga, że członkostwo we wspólnocie ma inną postać niż w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie składa się deklarację członkowską, następuje decyzja o przyjęciu w poczet członków jak również decyzja o pozbawieniu członkostwa. W przypadku wspólnot mieszkaniowych członkostwo ma charakter bardziej symboliczny.

Nieszczelna rura w ścianie budynku? Teraz nie musisz kuć ścian!Renowacja czy wymiana pionów kanalizacyjnych? Co lepsze?

Każdy właściciel lokalu we wspólnocie jest automatycznie jej członkiem a z chwilą, kiedy przestaje być właścicielem lokalu przestaje być także jej członkiem. Określone prawa i obowiązki nie są związane członkostwem we wspólnocie mieszkaniowej tylko z faktem, że dana osoba jest właścicielem lokalu we wspólnocie. W związku z tym jakiekolwiek oświadczenia o rezygnacji z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, z którymi niekiedy można spotkać się we wspólnotach mieszkaniowych nie wywołują żadnych skutków prawnych.

Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej

Likwidacja wspólnoty jest zjawiskiem bardzo rzadkim ale może nastąpić nie tylko w wyniku fizycznego unicestwienia budynku wspólnoty mieszkaniowej. Jedną z możliwości likwidacji wspólnoty jest sytuacja, w której właścicielem całej nieruchomości (wszystkich lokali) staje się ta sama osoba, np. jeden z właścicieli lub osoba trzecia kupuje od dotychczasowych właścicieli wszystkie lokale w budynku. W takiej sytuacji odpada przyczyna, dla której wspólnota mieszkaniowa ma istnieć i kończy ona swój byt prawny.

Z taką sytuacją można się spotkać w przypadku wspólnot mieszkaniowych atrakcyjnie usytuowanych w dużych miastach, gdzie inwestor zainteresowany przebudową budynku na biurowiec, hotel itp., wykupuje od dotychczasowych właścicieli ich lokale. Fakt, że wspólnota mieszkaniowa podlega wówczas likwidacji potwierdza orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w sprawie o sygn. akt I ACa 709/12, który uznał, że skupienie w jednym ręku własności wszystkich lokali w nieruchomości prowadzi do likwidacji wspólnoty mieszkaniowej, a zatem do utraty przez nią jej bytu prawnego i przysługującej jej zdolności sądowej.

W przedmiotowej sprawie łódzki SO oddalił żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodę na rozbiórkę posadowionych na nieruchomości budynków. Sąd Apelacyjny ustalił, że z aktów notarialnych wynika, że właściciele wyodrębnionych lokali sprzedali je i obecnie jeden właściciel posiada wszystkie lokale.

Zgodnie z art. 6 Ustawy o własności lokali wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Z chwilą sprzedaży przez powódkę lokalu, własność wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości została skupiona w rękach jednego właściciela. Wspólnota mieszkaniowa utraciła zatem swój byt prawny i przysługującą jej zdolność sądową. Zaistniała więc sytuacja procesowa z art. 174 §  1 pkt  1 KPC, uzasadniająca zawieszenie postępowania z urzędu.

Jednak z uwagi na to, że w świetle ustalonych w sprawie okoliczności jest pewne, iż utrata przez stronę pozwaną zdolności sądowej ma charakter trwały oraz nieodwracalny i nie będzie jej następcy prawnego, za zbędne należało uznać uprzednie zawieszenie postępowania. Dlatego Sąd Apelacyjny umorzył postepowanie.

Podział nieruchomości

Dużo częściej z likwidacją wspólnoty mieszkaniowej spotykamy się w związku z koniecznością naprawienia błędnie dokonanego sposobu wyodrębnienia przyjętego przez pierwotnego właściciela nieruchomości, czyli najczęściej spółdzielnię mieszkaniową, Skarb Państwa lub jednostkę samorządu.

Nie zawsze bowiem wyodrębnienia w postaci lokali i ich sprzedaż, a w konsekwencji utworzenia wspólnoty mieszkaniowej jest właściwym sposobem podziału nieruchomości. Podział poprzez wyodrębnienie lokali mieszkalnych lub użytkowych ma bowiem sens tylko wówczas gdy nie jest możliwy podział pionowy. Podział ten polega na przedzieleniu działki i budynku linią pionową w taki sposób, że w wyniku podziału powstają dwie lub więcej działek i dwa lub więcej niezależnych, usadowionych na jednym fundamencie budynków połączonych jedną stykową ścianą (powstaje budynek w zabudowie szeregowej lub bliźniak).

Taki podział pionowy budynku jest dopuszczalny jeżeli następuje wraz z działką i jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Podział pionowy, co do zasady jest podziałem lepszym, co wielokrotnie potwierdzały sądy. Zatem podział nieruchomości przez wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych lub użytkowych, a w konsekwencji utworzenie wspólnoty mieszkaniowej powinno nastąpić tylko gdy podział pionowy budynku jest niemożliwy.

Na przykład jeżeli lokale są tak określone, że możliwe jest wyodrębnienie działki wraz z częścią budynku (bliźniak, szeregówka) to nie powinno się wyodrębniać lokali, tylko wyodrębniać i sprzedawać działkę wraz z posadowioną na niej częścią budynku. Jeżeli zatem w budynkach w zabudowie szeregowej – zamiast dzielić działkę, na której stoją budynki i zbyć ją wraz z budynkiem na rzecz nabywcy – ustanowiono odrębną własność lokali, a działkę wraz z budynkami pozostawiono we współwłasności to jest to oczywiście błędny sposób wyodrębnienia nieruchomości bo w takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nie ma racji bytu.

Jednak art. 3 ust. 1 zdanie 2 Ustawy o własności lokali stanowi, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednocześnie Kodeks cywilny przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo domagania się zniesienia współwłasności przez sąd, a zasadą jest, że powinno to nastąpić przez podział fizyczny rzeczy chyba, że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę lub znacznie zmniejszał wartość.

W wyniku dokonania podziału pionowego w już istniejącej wspólnocie mieszkaniowej każdy, komu przysługuje odrębna własność lokalu i współwłasność pozostałej części, uzyska wyłączną własność wydzielonej części nieruchomości. Oczywiście aby mogło do tego dojść muszą istnieć ku temu odpowiednie warunki fizyczne, a mianowicie musi istnieć możliwość podziału pionowego budynku.

Możliwość likwidacji wspólnoty przez podział pionowy budynku potwierdził też Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14.07.2006 roku (sygn. III CZP 53/06). W sprawie, która trafiła na wokandę sądu w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, która pierwotnie była własnością Skarbu Państwa, właściciel ustanowił odrębną własność lokali i sprzedał je lokatorom wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie mogli jednak dojść do porozumienia, jak zarządzać częściami wspólnymi i z nich korzystać.

Wyjściem było zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jednak podziału takiego nie chciał jeden ze współwłaścicieli więc sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji uznał, że zniesienie współwłasności nie jest możliwe ze względu na art. 3 ust. 1 Ustawy o własności lokali. Sąd II instancji powziął jednak wątpliwość czy faktycznie tak jest i skierował pytanie do Sądu Najwyższego, który w uchwale stwierdził, że taki podział jest jednak możliwy.

Oczywiście likwidacja wspólnoty poprzez podział budynku i działki pod budynkiem dotyczy w praktyce jedynie wspólnot najmniejszych, bowiem tylko w nich można podział fizyczny nieruchomości wspólnej przeprowadzić tak by nie trzeba było jakiejś jej części pozostawić do wspólnego użytku. Jednak właśnie w tych małych wspólnotach konflikty, co do użytkowania nieruchomości wspólnej są najczęstsze.

W dużych wspólnotach takie konflikty są rzadsze gdyż nieruchomość wspólna jako całość (klatka schodowa, działka, budynek) jest traktowana w świadomości mieszkańców jako niepodzielne dobro wspólne, a konflikty dotyczą raczej poszczególnych elementów nieruchomości wspólnej a nie jej całości. 

Chcesz więcej? Zajrzyj do czerwcowego numeru Administratora.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19238|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12605|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11736|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl