CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Współwłasność lokalu a prawo głosu

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 6/2013  |  20.02.2014
Współwłasność lokalu a prawo głosu
Współwłasność lokalu a prawo głosu
sxc.hu

O sposobie głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej – przez współwłaścicieli jednego lokalu – uchwała Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku (sygn. akt III CZP 82/12).

Zgodnie z tezą stosunkowo nowej uchwały Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku, (sygn. akt III CZP 82/ 12)1 – „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.”

Orzeczenie to jest ważne, stanowi istotną dla praktyki, kolejną aktualną wskazówkę interpretacyjną. Przy stosowaniu bowiem przy głosowaniach nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych przepisu art. 23 Ustawy o własności lokali (UWL) często dochodzi do sporów interpretacyjnych w przypadkach, gdy odrębna własność danego lokalu przysługuje współwłaścicielom, czyli więcej niż jednemu właścicielowi.

Powstaje bowiem wówczas wątpliwość, czy współwłaściciel prawa odrębnej własności lokalu ma prawo zagłosować niejako „swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej” czy też do przyjęcia głosu za uchwałą niezbędne jest pełne, łączne, zgodne głosowanie wszystkich współwłaścicieli czy też działającego w ich imieniu pełnomocnika?

Przepis art. 23 UWL

Przepis art. 23 UWL stanowi, iż:

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Dwojaka interpretacja

Możliwa jest dwojaka interpretacja wyżej przytoczonego przepisu:

  • wedle pierwszej każdy ze współwłaścicieli lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal, którego jest współwłaścicielem i sam może tym udziałem głosować niezależnie od pozostałych współwłaścicieli odrębnej własności lokalu;
  • wedle drugiej interpretacji udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokalu i muszą oni uzgodnić wewnątrz wspólne, zgodne stanowisko jak mają zagłosować, a w przypadku braku takiego porozumienia wewnątrz możliwe jest rozstrzygnięcie przez sąd w oparciu o przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego – art. 195 i następne KC.

W przywołanej we wstępie uchwale Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku SN wskazał, że udział w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu stanowi zgodnie z przepisem art. 50 Kodeksu cywilnego część składową rzeczy. Udział jest zatem niepodzielny, bowiem lokal odrębny jest także niepodzielnym przedmiotem współwłasności.

Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 47 §1 KC część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem współwłasności. W konsekwencji sprzeczne z tymi przepisami byłoby przyjęcie możliwości podziału udziału.

Co więcej z tak rozumianą koncepcją koresponduje zasada zawarta w przepisie art. 23 ust. 2 i 2 a UWL o głosowaniu „jeden właściciel – jeden głos”. Głos przysługuje wspólnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, bo udział jest niepodzielny i niepodzielne jest prawo głosu z udziału wynikające.

Sąd Najwyższy wskazuje wprost: „Współwłaściciele [..] mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. [..] Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 KC).”

Przyjęcie innego rozumowania prowadziłoby do rozmnożenia kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu w całej wspólnocie mieszkaniowej i wypaczyłoby wyniki głosowania, bowiem mniejszość de facto decydowałaby za większość.

W podobny sposób wcześniej Sąd Najwyższy wypowiadał się w poniższych orzeczeniach: w uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/ 03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189), w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/ 05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98), w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/ 06, OSNC 2007, nr 2, poz. 32).  

Chcesz więcej? Zajrzyj do czerwcowego numeru Administratora.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Programy wspomagające pracę zarządcy - przegląd 2019»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Programy dla zarządców nieruchomości Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16909|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10524|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10093|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl