CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Współwłasność lokalu a prawo głosu

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 6/2013  |  20.02.2014
Współwłasność lokalu a prawo głosu
Współwłasność lokalu a prawo głosu
sxc.hu

O sposobie głosowania nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej – przez współwłaścicieli jednego lokalu – uchwała Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku (sygn. akt III CZP 82/12).

Zgodnie z tezą stosunkowo nowej uchwały Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku, (sygn. akt III CZP 82/ 12)1 – „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.”

Orzeczenie to jest ważne, stanowi istotną dla praktyki, kolejną aktualną wskazówkę interpretacyjną. Przy stosowaniu bowiem przy głosowaniach nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych przepisu art. 23 Ustawy o własności lokali (UWL) często dochodzi do sporów interpretacyjnych w przypadkach, gdy odrębna własność danego lokalu przysługuje współwłaścicielom, czyli więcej niż jednemu właścicielowi.

Powstaje bowiem wówczas wątpliwość, czy współwłaściciel prawa odrębnej własności lokalu ma prawo zagłosować niejako „swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej” czy też do przyjęcia głosu za uchwałą niezbędne jest pełne, łączne, zgodne głosowanie wszystkich współwłaścicieli czy też działającego w ich imieniu pełnomocnika?

Przepis art. 23 UWL

Przepis art. 23 UWL stanowi, iż:

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Dwojaka interpretacja

Możliwa jest dwojaka interpretacja wyżej przytoczonego przepisu:

  • wedle pierwszej każdy ze współwłaścicieli lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal, którego jest współwłaścicielem i sam może tym udziałem głosować niezależnie od pozostałych współwłaścicieli odrębnej własności lokalu;
  • wedle drugiej interpretacji udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokalu i muszą oni uzgodnić wewnątrz wspólne, zgodne stanowisko jak mają zagłosować, a w przypadku braku takiego porozumienia wewnątrz możliwe jest rozstrzygnięcie przez sąd w oparciu o przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego – art. 195 i następne KC.

W przywołanej we wstępie uchwale Sądu Najwyższego, Izby Cywilnej z dnia 12 grudnia 2012 roku SN wskazał, że udział w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu stanowi zgodnie z przepisem art. 50 Kodeksu cywilnego część składową rzeczy. Udział jest zatem niepodzielny, bowiem lokal odrębny jest także niepodzielnym przedmiotem współwłasności.

Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 47 §1 KC część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem współwłasności. W konsekwencji sprzeczne z tymi przepisami byłoby przyjęcie możliwości podziału udziału.

Co więcej z tak rozumianą koncepcją koresponduje zasada zawarta w przepisie art. 23 ust. 2 i 2 a UWL o głosowaniu „jeden właściciel – jeden głos”. Głos przysługuje wspólnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, bo udział jest niepodzielny i niepodzielne jest prawo głosu z udziału wynikające.

Sąd Najwyższy wskazuje wprost: „Współwłaściciele [..] mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. [..] Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 KC).”

Przyjęcie innego rozumowania prowadziłoby do rozmnożenia kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu w całej wspólnocie mieszkaniowej i wypaczyłoby wyniki głosowania, bowiem mniejszość de facto decydowałaby za większość.

W podobny sposób wcześniej Sąd Najwyższy wypowiadał się w poniższych orzeczeniach: w uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/ 03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189), w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/ 05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98), w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/ 06, OSNC 2007, nr 2, poz. 32).  

Chcesz więcej? Zajrzyj do czerwcowego numeru Administratora.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16497|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10170|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl