CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Zasady liczenia głosów oraz uchwała nieistniejąca | Zachowanie warunków formalnych, odwołanie zarządu i wybór wykonawcy

Paweł Puch  |  12.08.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.

Zasady liczenia głosów oraz uchwała nieistniejąca

Nie jest prawidłowy sposób liczenia głosów w wypadku, gdy lokal jest współwłasnością ułamkową w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, a siła jego głosu jest określona jego udziałem we współwłasności.

Na gruncie obowiązującego stanu prawnego udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, zatem w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd zająć jednolite stanowisko, jeżeli tego jednolitego stanowiska nie zajmą głosu związanego z lokalem będącym współwłasnością nie można uwzględnić jako podjętego za uchwałą.

Ponadto uchwała podjęta bez wymaganej większości właścicieli lokali jest uchwałą nieistniejącą, a stwierdzenie przez sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie z powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ustalił nieistnienie uchwały właścicieli.

W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się występowanie uchwały nieistniejącej. Stwierdzenie nieistnienia takiej uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali.

Zdaniem Sądu powód, jako właściciel lokalu mieszkalnego w wspólnocie, miał interes prawny wytaczając powództwo na podstawie art.189 kodeksu postępowania cywilnego. Zmierzał on do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejącej uchwały, której nie może żądać uchylenia w trybie art.25 uwl.

W przypadku bowiem stwierdzenia przez sąd, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nieistnienia uchwały, powództwo podlegałoby oddaleniu. Uchwała nieistniejąca nie może być bowiem uchylona. Do ważności uchwały konieczne było uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów.

Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali. Tymczasem wspólnota oparła się na błędnej metodzie wyliczenia głosów, uwzględniającej udziały w lokalu w postaci garażu, a wymagana przez ustawę większość głosów nie zostałaby uzyskana. Uchwała zaś podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą.

W sytuacji gdy głosujący właściciel lokalu mieszkalnego posiadał także udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego (garażu), pozwana sumowała te udziały i uwzględniała tak wyliczoną część udziału w wyniku głosowania nad przedmiotową uchwałą.

Sąd podzielając pogląd wyrażony w orzecznictwie sądowym stwierdził, że przypadający na garaż udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny. W głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele tego lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Nie istnieją żadne przeciwwskazania, aby współwłaściciele nieruchomości niemieszkalnej w postaci garaży uczestniczyli w podejmowaniu uchwał wspólnoty, jednak decyzje co do sposobu głosowania muszą oni podjąć jednogłośnie.

Zobacz także: Uzależnienie sprzedaży mieszkania od zakupu garażu

Wspólnota wniosła apelację od wyroku jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja podlega oddaleniu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego przepis art. 25 uwl nie wyczerpuje możliwości kwestionowania wadliwych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Pozwala tylko na procedowanie w obrębie uchwał istniejących acz obarczonych wadami, które stanowić mogą podstawę orzeczenia o ich uchyleniu bądź nieważności.

Występowanie uchwał nieistniejących nie jest kwestionowane w doktrynie i orzecznictwie, choć nie ma katalogu sytuacji i przyczyn powodujących uznanie uchwały za nieistniejącą. Choć nie jest zdefiniowane ustawowo powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, może dotyczyć szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał, tak że w ogóle trudno mówić o wyrażeniu woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganej większości głosów (wyrok SN z dnia 23.02.2006 r. I CK 336/05).

Nie można podzielić stanowiska wspólnoty mieszkaniowej polegającej na uznaniu, że w wypadku gdy lokal jest współwłasnością ułamkową każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności.

Jeżeli więc np. z własnością lokalu należącego do dwóch osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10, to każdy z tych współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, i dysponuje siłą głosu 1/20. To zapatrywanie jest jednak nie do pogodzenia z racją normatywną, przyjętą i wyrażoną w judykaturze Sądu Najwyższego, iż udział w nieruchomości wspólnej, przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności, przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie (uchwała z dnia 03.10.2003 r. III CZP 65/03).

W głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko, skoro zachodzi szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie (uchwała SN z dnia 14.07.2005 r., III CZP 43/05,). Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny.

Skoro udział w nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie, czynności zaś przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli (względnie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art.199 kodeksu cywilnego) to pogląd o konieczności zajmowania przez współwłaścicieli lokalu jednolitego głosu przy podejmowaniu uchwał jest uzasadniony (SN wyrok z dnia 26.04.2006 r., II CSK 47/06). 

Wskazać należy, iż przedmiotowa uchwała dotyczyła czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością a wspólnota mieszkaniowa nie wykazała, iż taka jednomyślność w przypadku współwłaścicieli nieruchomości w rodzaju garażu została zachowana, co uprawniałoby do uwzględnienia udziału związanego z garażem w głosowaniu za uchwałą.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10.07.2013 r. sygn. akt I ACa 18/13

Zobacz także: Zachowanie warunków formalnych, odwołanie zarządu i wybór wykonawcy 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16941|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10547|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10118|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl