CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Co nowego w Orzecznictwie?
Zasady liczenia głosów oraz uchwała nieistniejąca | Zachowanie warunków formalnych, odwołanie zarządu i wybór wykonawcy

Paweł Puch  |  12.08.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.

Zasady liczenia głosów oraz uchwała nieistniejąca

Nie jest prawidłowy sposób liczenia głosów w wypadku, gdy lokal jest współwłasnością ułamkową w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, a siła jego głosu jest określona jego udziałem we współwłasności.

Na gruncie obowiązującego stanu prawnego udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, zatem w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd zająć jednolite stanowisko, jeżeli tego jednolitego stanowiska nie zajmą głosu związanego z lokalem będącym współwłasnością nie można uwzględnić jako podjętego za uchwałą.

Ponadto uchwała podjęta bez wymaganej większości właścicieli lokali jest uchwałą nieistniejącą, a stwierdzenie przez sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie z powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ustalił nieistnienie uchwały właścicieli.

W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się występowanie uchwały nieistniejącej. Stwierdzenie nieistnienia takiej uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali.

Zdaniem Sądu powód, jako właściciel lokalu mieszkalnego w wspólnocie, miał interes prawny wytaczając powództwo na podstawie art.189 kodeksu postępowania cywilnego. Zmierzał on do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejącej uchwały, której nie może żądać uchylenia w trybie art.25 uwl.

W przypadku bowiem stwierdzenia przez sąd, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nieistnienia uchwały, powództwo podlegałoby oddaleniu. Uchwała nieistniejąca nie może być bowiem uchylona. Do ważności uchwały konieczne było uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów.

Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali. Tymczasem wspólnota oparła się na błędnej metodzie wyliczenia głosów, uwzględniającej udziały w lokalu w postaci garażu, a wymagana przez ustawę większość głosów nie zostałaby uzyskana. Uchwała zaś podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą.

W sytuacji gdy głosujący właściciel lokalu mieszkalnego posiadał także udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego (garażu), pozwana sumowała te udziały i uwzględniała tak wyliczoną część udziału w wyniku głosowania nad przedmiotową uchwałą.

Sąd podzielając pogląd wyrażony w orzecznictwie sądowym stwierdził, że przypadający na garaż udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny. W głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele tego lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Nie istnieją żadne przeciwwskazania, aby współwłaściciele nieruchomości niemieszkalnej w postaci garaży uczestniczyli w podejmowaniu uchwał wspólnoty, jednak decyzje co do sposobu głosowania muszą oni podjąć jednogłośnie.

Zobacz także: Uzależnienie sprzedaży mieszkania od zakupu garażu

Wspólnota wniosła apelację od wyroku jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja podlega oddaleniu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego przepis art. 25 uwl nie wyczerpuje możliwości kwestionowania wadliwych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Pozwala tylko na procedowanie w obrębie uchwał istniejących acz obarczonych wadami, które stanowić mogą podstawę orzeczenia o ich uchyleniu bądź nieważności.

Występowanie uchwał nieistniejących nie jest kwestionowane w doktrynie i orzecznictwie, choć nie ma katalogu sytuacji i przyczyn powodujących uznanie uchwały za nieistniejącą. Choć nie jest zdefiniowane ustawowo powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, może dotyczyć szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał, tak że w ogóle trudno mówić o wyrażeniu woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganej większości głosów (wyrok SN z dnia 23.02.2006 r. I CK 336/05).

Nie można podzielić stanowiska wspólnoty mieszkaniowej polegającej na uznaniu, że w wypadku gdy lokal jest współwłasnością ułamkową każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności.

Jeżeli więc np. z własnością lokalu należącego do dwóch osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10, to każdy z tych współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, i dysponuje siłą głosu 1/20. To zapatrywanie jest jednak nie do pogodzenia z racją normatywną, przyjętą i wyrażoną w judykaturze Sądu Najwyższego, iż udział w nieruchomości wspólnej, przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności, przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie (uchwała z dnia 03.10.2003 r. III CZP 65/03).

W głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko, skoro zachodzi szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie (uchwała SN z dnia 14.07.2005 r., III CZP 43/05,). Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny.

Skoro udział w nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie, czynności zaś przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli (względnie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art.199 kodeksu cywilnego) to pogląd o konieczności zajmowania przez współwłaścicieli lokalu jednolitego głosu przy podejmowaniu uchwał jest uzasadniony (SN wyrok z dnia 26.04.2006 r., II CSK 47/06). 

Wskazać należy, iż przedmiotowa uchwała dotyczyła czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością a wspólnota mieszkaniowa nie wykazała, iż taka jednomyślność w przypadku współwłaścicieli nieruchomości w rodzaju garażu została zachowana, co uprawniałoby do uwzględnienia udziału związanego z garażem w głosowaniu za uchwałą.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10.07.2013 r. sygn. akt I ACa 18/13

Zobacz także: Zachowanie warunków formalnych, odwołanie zarządu i wybór wykonawcy 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Windy w budynkach - zobacz specjalne rozwiązania»

Wzroszt cen za ogrzewanieGodziny szczytu w budynkach mieszkalnych przypadają na godziny poranne, kiedy mieszkańcy wychodzą z domu oraz wieczorne, gdy do niego wracają. Jak zaprojektować wygodne rozwiązania transportowe dostosowane do rzeczywistych sytuacji... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

pożar w budynku termomodernizacja
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...)... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Rewitalizacja konstrukcji balkonu - Balkon +  »

rewitalizacja balkonówWychodząc naprzeciw oczekiwaniom opracowano unikalny system, który pozwala na montaż balkonów zarówno w budynkach już istniejących jak i nowych inwestycjach. Dodatkowo... Czytam więcej »


Jak obniżyć koszty ogrzewania i energii dla Wspólnot Mieszkaniowych »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Obniżanie kosztów energii Donice z betonu architektonicznego
Obniż koszty ogrzewania i energii, i zyskaj otoczenie bardziej przyjazne dla ludzi i środowiska - z ekokredytem dla Wspólnot Mieszkaniowych - bez prowizji. (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18020|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11298|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10867|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl