Mała wspólnota mieszkaniowa

Paweł Puch  |  Administrator 9/2010  |  07.09.2010
Ilustracja: sxc.hu

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. 

Taką wspólnotę potocznie nazywa się małą wspólnotą mieszkaniową.

Rozróżnieniem między małą a dużą wspólnotą mieszkaniową jest więc liczba lokali w danej wspólnocie. Należy jednak zwrócić uwagę, że dla określenia czy mamy do czynienia z małą czy dużą wspólnotą mieszkaniową nie jest istotne, ile lokali w nieruchomości zostało wyodrębnionych, a ile przewidziano ich do wyodrębnienia.

Warto podkreślić, że mała wspólnota może stać się dużą wspólnotą mieszkaniową w sytuacji, gdy np. w budynku jest siedem lokali i następuje przebudowa strychu lub innej części nieruchomości wspólnej na kolejny lokal lub gdy w wyniku nadbudowy powstaje kolejny lokal lub lokale.

Sposób podejmowania decyzji

W takiej małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania, gdyż nie są to instytucje przewidziane przez przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a właściciele podejmują decyzję w formie zgody na jej dokonanie.

Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, a właściciele lokali zarządzają nieruchomością wspólną sami.

Zatem zgoda na dokonanie określonej czynności nie wymaga dopełnienia takich formalności, jak podjęcie decyzji w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Jednak tak jak w dużej, tak i w małej wspólnocie mieszkaniowej zarząd nieruchomością wspólną wymusza współdziałanie z innymi właścicielami lokali.

Przy podejmowaniu decyzji istotne jest rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczających. Pojęcia „czynności zwykłego zarządu" i „czynności przekraczające zwykły zarząd" występują zarówno w kodeksie cywilnym, jak i kodeksie rodzinny i opiekuńczym, a także kodeksie postępowania cywilnego oraz w ustawie o własności lokali. Jednak w żadnym z wymienionych aktów prawnych nie pojawiają się definicje tych pojęć.

Oczywiście nie wynika to z błędów ustawodawcy, ale jest jego świadomym działaniem, gdyż granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest bardzo płynna, a ponadto w dużej mierze zależy od okoliczności danego przypadku.

Bardzo często o tym, czy dana czynność mieści się w pojęciu zwykłego zarządu, czy też wykracza poza jego zakres, decydują okoliczności konkretnego wypadku, a nie sama czynność jako taka.

W efekcie oceniając daną czynność czy uprawnienie w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy je zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności dokonania tej czynności

Istotne znaczenie ma też powtarzalność danej czynności. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Czytaj dalej: Gdy brak zgody


 

Komentarze

(0)

Zobacz także

 

Rozwijaj się z najlepszymi specjalistami w branży i zdobądź ogólnopolski certyfikat podnoszący kwalifikacje!

Czytaj dalej >>

Zobacz, kto zdemolował klatkę »

Sprawdź, jakie masz okna! Jak przeprowadzić kontrolę stolarki okiennej i drzwiowej?



Cz

Poznaj, narzędzie wszechstronnie wspomagające proces zarządzania zasobami lokalowymi. Zawiera wszystkie niezbędne do tego elementy: od naliczania i windykowania opłat, przez rozliczanie mediów i …

Czytaj dalej >>

Czy zarządzanie nieruchomościami może stać się jeszcze prostsze? Tak! Wypróbuj ten program >>>
5 powodów dla których warto skorzystać z radiowego systemu sterowania bramą


Rachunki za wodę o 10 -15% niższe? To możliwe! Nauczymy Cię jak to robić


Przeczytaj, jak zgodnie z prawem przeprowadzić termomodernizację budynków >>


Mały pojemnik, duże możliwości! Zobacz innowacyjny sposób montażu pojemników na odpady


Czy wiesz, jaki program najlepiej wspiera zarządzanie nieruchomościami? Zobacz ranking 



 

Jak dostosować wąską i ciasną klatkę schodową dla osoby starszej, niepełnosprawnej?

 

Jak poprawnie osuszać mury?


Jak skutecznie przeprowadzić negocjacje z deweloperem?

 

Prawidłowy montaż ciepłomierza w 8 krokach >>

  Kliknij w link i skorzystaj z pomocy >>

 

 

Chcesz się u nas reklamować? Dołącz do najlepszych w branży >>

zakup mieszkania podatki i oplatyZakup mieszkania – podatki i opłaty

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
CHMIELEWSKI-DŹWIGI s.c. CHMIELEWSKI-DŹWIGI s.c. Firma CHMIELEWSKI-DŹWIGI to polski producent wind wyróżniony przez UDT, Wicepremiera i Ministra Gospodarki jako lider bezpieczeństwa i firma...

Produkty i technologie

12/2015

Aktualny numer:

Administrator 12/2015
W miesięczniku m.in.:
  • - Walka o praworządność – rozmowa z Ewą Łętowską
  • - Jak przeciwdziałać nieuczciwości w budowlance
Zobacz szczegóły
Eksperci radzą: dmuchaj na zimne!

Eksperci radzą: dmuchaj na zimne!

Po upalnym lecie możemy powoli zauważać gwałtowne spadki temperatur, nocą nawet do 10ºC. W trosce o zdrowie mieszkańców warto rozważyć możliwość bezpłatnego...
RUR z dotacją w tle

RUR z dotacją w tle

Pełną funkcjonalność Rejestr Usług Rozwojowych powinien uzyskać w lipcu - mówił Wojciech Szajnar z PARP podczas konferencji, zorganizowanej przez OIGN. Sito przez które...

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 9343|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl