CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie

Głos w dyskusji na temat kształcenia zarządców nieruchomości
Redakcja Administratora  |  07.09.2013
Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie
Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie
www.sxc.hu

„Lata 2013– 2014  powinny stać się w Polsce okresem, od którego – z inicjatywy organizacji pozarządowych funkcjonujących w szczególności w obszarze gospodarki nieruchomościami – podjęte zostaną skoordynowane działania na rzecz podniesienia efektywności gospodarki nieruchomościami. Objąć one powinny w szczególności budynki mieszkalne wielorodzinne" – pisze w tekście przysłanym do redakcji Waldemar Mazan – wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Powyższą tezę autor artykułu oparł na kilku przesłankach:

  • wobec ogólnej sytuacji gospodarczej na świecie, w tym w obszarze UE, zainteresowanie powszechnym budownictwem mieszkaniowym ze strony niemal wszystkich rządów podlegać będzie znacznym ograniczeniom,
  • władze samorządowe uznały za stosowne wprowadzać jako powszechnie obowiązującą zasadę, że nieruchomość jest zmaterializowanym aktywem finansowym, który powinien przynosić właścicielowi mierzalne efekty finansowe lub rzeczowe o określonej wartości finansowej.

Aby zasada ta mogła w pełni się sprawdzać konieczne stało się:

  • w postępowaniu administracji państwowej i samorządowej zrównanie praw własności publicznej z własnością prywatną,
  • zlikwidowanie prawnej ochrony lokatorów,
  • zatrzymanie przez samorządy procesu przekształceń dzierżawy wieczystej we własność notarialną z bonifikatami dla wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego,
  • uchwalenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
  • uwolnienie obrotu energią elektryczną, co już się stało,
  • podjęcie prac nad ustawą o odwróconej hipotece,
  • kontynuowanie prac nad Krajowymi Ramami Kwalifikacyjnymi, które mają być wprowadzone w Polsce do końca 2014 r. z terminem efektywnego wdrożenia do końca 2016 r.

W. Mazan twierdzi, że należy podkreślić wagę ustawy deregulacyjnej, która zmienia unormowania kwalifikacji „zarządcy nieruchomości” oraz „pośrednika w obrocie nieruchomościami”. Są już przygotowane standardy kompetencji zawodowych dla pięciu kwalifikacji, związanych z  gospodarowaniem nieruchomościami. Mają one formę dokumentu MPiPS.

Artykuł porusza problematykę organizacji procesu gospodarowania w szczególności budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Takie budynki bowiem dominują na polskim rynku nieruchomości i stanowią wg szacunku autora ponad 50% ogólnej kubatury obiektów budowlanych. 

W dobrze przygotowanym i prowadzonym procesie inwestycyjnym wskazane jest w miarę dokładne określenie efektu rzeczowego. Bowiem to tu się decyduje się m.in., jakie będą koszty i efekty tej przemiany łącznie z przyszłymi wydatkami użytkowania tego obiektu.

Możemy, np. tanio wybudować obiekt budowlany będący wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym, ale jego koszty energetyczne będą bardzo wysokie, ponieważ izolacyjność ścian i dachu jest bardzo zła. A aktualne przepisy prawne są w tym zakresie bardzo liberalne dla inwestora.

Zobacz także: III Forum dla Zarządców

Inny przykład, to trwałość czasowa i sprawność techniczna np.: podłóg, dachów, instalacji itp. Okres wymiany np., co 10 lat przy założonej żywotności budynku 60 lat.

Każdemu obiektowi budowlanemu w okresu jego żywotności można przypisać wiele efektów rzeczowych, a następnie podać ich parametry (mierniki) rzeczowe lub finansowe.

Aktualnie tworzenie takiego rodzaju zbiorów informacji jest obszarem marginalnym w procesie gospodarowania obiektem budowanym, gdyż właściciele obiektów budowlanych, kierując się zasadą niższej ceny wybierają administrowanie obiektami budowlanymi. A ten rodzaj działania nie obejmuje prowadzenia efektywnych form gospodarowania obiektami budowanymi, ogranicza się li tylko do administrowania.

„Uważam, że dla każdego takiego obiektu – zarówno przygotowanego do realizacji, jak i już istniejącego – powinny być opracowane programy gospodarowania na cały okres ich przewidywanej żywotności" – podreśla wiceprezes KBiN. I dodaje, że użył słowa „gospodarowanie” zamiast słowa „eksploatowanie” świadomie.

Po analizie definicji słownikowych dla obu słów uznałem, że słowo „gospodarowanie” ma bardziej ogólne znaczenie pojęciowe przystające zarówno do dysponowania środkami finansowymi, jak i do sposobu gospodarowania przekształconymi w dobro materialne aktywami finansowymi.

Co więcej, w przypadku eksploatacji bardzo często nie uwzględnia się m.in. elementów kosztów takich jak: odpisy amortyzacyjne, różnego rodzaju koszty różniczkowe wynikające np. ze zmian w otoczeniu obiektu budowlanego itp. 

W Polsce, w ostatnim okresie, szczególnym wydarzeniem jest istotna zmiana w obszarze budownictwa mieszkaniowego realizowanego za pośrednictwem deweleperów.

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stanowi o powstaniu nowego, istotnego partnera w obszarze budownictwa mieszkaniowego, realizowanego z kredytu bankowego.

Ten nowy partner zwany umownie „rachunkiem powierniczym” (rp), jest tym elementem, który poza aktywnym uczestniczeniem w procesie inwestycyjnym, będzie musiał również aktywnie uczestniczyć w nadzorze gospodarowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym aż do całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami. Bo dopiero w tym momencie kończy się jego rola jako niezależnego gwaranta stron biorących udział w przedsięwzięciu.

Zmiana ustawowa dotyczy, jak na razie, rynku budownictwa mieszkaniowego realizowanego za pośrednictwem deweloperów, ale jest to początek zmian, które dotyczyć będą wszystkich obiektów, których budowa  byłaby wspomagana kredytem bankowym, gwarancją rządową lub samorządową.

Przewiduję, że wzrost aktywności uczestnictwa „rp” w procesie użytkowania obiektu budowlanego doprowadzi do istotnych zmian w podejściu do problematyki gospodarowania takim obiektem budowlanym będącym budynkiem innego rodzaju niż mieszkalny, wielorodzinny.

Dlaczego dominuje administrowanie?

Wśród osób i podmiotów prawnych zawodowo zajmujących się gospodarką nieruchomościami, a w szczególności wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi jest głównie zainteresowanie administrowaniem nieruchomościami, a nie racjonalnym nimi gospodarowaniem. Świadczy o tym często stan techniczny wielu obiektów, a także dróg, ulic, placów, terenów zielonych.

Mamy całkiem dobre przepisy dotyczące budownictwa, gospodarowania nieruchomościami, ochrony środowiska itd. Po prostu tego prawa nie przestrzegamy, a też nikt tego prawa nie egzekwuje.

Np. straż miejska w mieście „X” nie będzie karała za dziury w jezdni lub brud na placach oraz ulicach i posesjach podmiotów prawnych za to odpowiedzialnych, których właścicielem jest miasto „X”. Główną przyczyną takich sytuacji, jest zapewne brak dostatecznych środków finansowych na prawidłowe użytkowanie posiadanych obiektów budowlanych w budżetach miast, ale nie tylko.

Inny przykład to budowa nowych obiektów np. sportowych lub infrastruktury związanych z EURO 2012. Na wybudowanie wzięto kredyty, było lub będzie ich uroczyste otwarcie, ale czy w budżecie na rok obecny i lata następne są zabezpieczone stosowne środki finansowe na prawidłowe ich utrzymanie co najmniej w sprawności technicznej? Czy te koszty ma ponosić budżet państwa czy miasta?

Zapewne będą zabezpieczone jakieś środki finansowe, ale czy wystarczające. Takie informacje, ile potrzeba środków finansowych na sprawne utrzymanie budowanego obiektu budowlanego powinny być znane już w fazie jego projektowania. 

Jestem  pewien, że będą problemy z brakiem stosownego zabezpieczenia wznoszonych lub już wniesionych obiektów pod kątem ochrony  środowiska. Przykładem jest już Poznań, gdzie są problemy z nadmiernym hałasem ze stadionu, czy warszawskie lotnisko na Okęciu. W tym ostatnim przypadku nastąpi zapewne wypłata znaczących w kosztach użytkowania lotniska kosztów odszkodowań.    

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Wypróbuj za darmo nowy system do zarządzania nieruchomościami »

Ocieplenie ściany od środkaWszystkie procesy i dokumenty związane z zarządzaniem nieruchomościami są dostępne w jednym miejscu — nie musisz ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10375|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl