CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie

Głos w dyskusji na temat kształcenia zarządców nieruchomości
Redakcja Administratora  |  07.09.2013
Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie
Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie
www.sxc.hu

„Lata 2013– 2014  powinny stać się w Polsce okresem, od którego – z inicjatywy organizacji pozarządowych funkcjonujących w szczególności w obszarze gospodarki nieruchomościami – podjęte zostaną skoordynowane działania na rzecz podniesienia efektywności gospodarki nieruchomościami. Objąć one powinny w szczególności budynki mieszkalne wielorodzinne" – pisze w tekście przysłanym do redakcji Waldemar Mazan – wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Powyższą tezę autor artykułu oparł na kilku przesłankach:

  • wobec ogólnej sytuacji gospodarczej na świecie, w tym w obszarze UE, zainteresowanie powszechnym budownictwem mieszkaniowym ze strony niemal wszystkich rządów podlegać będzie znacznym ograniczeniom,
  • władze samorządowe uznały za stosowne wprowadzać jako powszechnie obowiązującą zasadę, że nieruchomość jest zmaterializowanym aktywem finansowym, który powinien przynosić właścicielowi mierzalne efekty finansowe lub rzeczowe o określonej wartości finansowej.

Aby zasada ta mogła w pełni się sprawdzać konieczne stało się:

  • w postępowaniu administracji państwowej i samorządowej zrównanie praw własności publicznej z własnością prywatną,
  • zlikwidowanie prawnej ochrony lokatorów,
  • zatrzymanie przez samorządy procesu przekształceń dzierżawy wieczystej we własność notarialną z bonifikatami dla wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego,
  • uchwalenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
  • uwolnienie obrotu energią elektryczną, co już się stało,
  • podjęcie prac nad ustawą o odwróconej hipotece,
  • kontynuowanie prac nad Krajowymi Ramami Kwalifikacyjnymi, które mają być wprowadzone w Polsce do końca 2014 r. z terminem efektywnego wdrożenia do końca 2016 r.

W. Mazan twierdzi, że należy podkreślić wagę ustawy deregulacyjnej, która zmienia unormowania kwalifikacji „zarządcy nieruchomości” oraz „pośrednika w obrocie nieruchomościami”. Są już przygotowane standardy kompetencji zawodowych dla pięciu kwalifikacji, związanych z  gospodarowaniem nieruchomościami. Mają one formę dokumentu MPiPS.

Artykuł porusza problematykę organizacji procesu gospodarowania w szczególności budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Takie budynki bowiem dominują na polskim rynku nieruchomości i stanowią wg szacunku autora ponad 50% ogólnej kubatury obiektów budowlanych. 

W dobrze przygotowanym i prowadzonym procesie inwestycyjnym wskazane jest w miarę dokładne określenie efektu rzeczowego. Bowiem to tu się decyduje się m.in., jakie będą koszty i efekty tej przemiany łącznie z przyszłymi wydatkami użytkowania tego obiektu.

Możemy, np. tanio wybudować obiekt budowlany będący wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym, ale jego koszty energetyczne będą bardzo wysokie, ponieważ izolacyjność ścian i dachu jest bardzo zła. A aktualne przepisy prawne są w tym zakresie bardzo liberalne dla inwestora.

Zobacz także: III Forum dla Zarządców

Inny przykład, to trwałość czasowa i sprawność techniczna np.: podłóg, dachów, instalacji itp. Okres wymiany np., co 10 lat przy założonej żywotności budynku 60 lat.

Każdemu obiektowi budowlanemu w okresu jego żywotności można przypisać wiele efektów rzeczowych, a następnie podać ich parametry (mierniki) rzeczowe lub finansowe.

Aktualnie tworzenie takiego rodzaju zbiorów informacji jest obszarem marginalnym w procesie gospodarowania obiektem budowanym, gdyż właściciele obiektów budowlanych, kierując się zasadą niższej ceny wybierają administrowanie obiektami budowlanymi. A ten rodzaj działania nie obejmuje prowadzenia efektywnych form gospodarowania obiektami budowanymi, ogranicza się li tylko do administrowania.

„Uważam, że dla każdego takiego obiektu – zarówno przygotowanego do realizacji, jak i już istniejącego – powinny być opracowane programy gospodarowania na cały okres ich przewidywanej żywotności" – podreśla wiceprezes KBiN. I dodaje, że użył słowa „gospodarowanie” zamiast słowa „eksploatowanie” świadomie.

Po analizie definicji słownikowych dla obu słów uznałem, że słowo „gospodarowanie” ma bardziej ogólne znaczenie pojęciowe przystające zarówno do dysponowania środkami finansowymi, jak i do sposobu gospodarowania przekształconymi w dobro materialne aktywami finansowymi.

Co więcej, w przypadku eksploatacji bardzo często nie uwzględnia się m.in. elementów kosztów takich jak: odpisy amortyzacyjne, różnego rodzaju koszty różniczkowe wynikające np. ze zmian w otoczeniu obiektu budowlanego itp. 

W Polsce, w ostatnim okresie, szczególnym wydarzeniem jest istotna zmiana w obszarze budownictwa mieszkaniowego realizowanego za pośrednictwem deweleperów.

Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stanowi o powstaniu nowego, istotnego partnera w obszarze budownictwa mieszkaniowego, realizowanego z kredytu bankowego.

Ten nowy partner zwany umownie „rachunkiem powierniczym” (rp), jest tym elementem, który poza aktywnym uczestniczeniem w procesie inwestycyjnym, będzie musiał również aktywnie uczestniczyć w nadzorze gospodarowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym aż do całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami. Bo dopiero w tym momencie kończy się jego rola jako niezależnego gwaranta stron biorących udział w przedsięwzięciu.

Zmiana ustawowa dotyczy, jak na razie, rynku budownictwa mieszkaniowego realizowanego za pośrednictwem deweloperów, ale jest to początek zmian, które dotyczyć będą wszystkich obiektów, których budowa  byłaby wspomagana kredytem bankowym, gwarancją rządową lub samorządową.

Przewiduję, że wzrost aktywności uczestnictwa „rp” w procesie użytkowania obiektu budowlanego doprowadzi do istotnych zmian w podejściu do problematyki gospodarowania takim obiektem budowlanym będącym budynkiem innego rodzaju niż mieszkalny, wielorodzinny.

Dlaczego dominuje administrowanie?

Wśród osób i podmiotów prawnych zawodowo zajmujących się gospodarką nieruchomościami, a w szczególności wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi jest głównie zainteresowanie administrowaniem nieruchomościami, a nie racjonalnym nimi gospodarowaniem. Świadczy o tym często stan techniczny wielu obiektów, a także dróg, ulic, placów, terenów zielonych.

Mamy całkiem dobre przepisy dotyczące budownictwa, gospodarowania nieruchomościami, ochrony środowiska itd. Po prostu tego prawa nie przestrzegamy, a też nikt tego prawa nie egzekwuje.

Np. straż miejska w mieście „X” nie będzie karała za dziury w jezdni lub brud na placach oraz ulicach i posesjach podmiotów prawnych za to odpowiedzialnych, których właścicielem jest miasto „X”. Główną przyczyną takich sytuacji, jest zapewne brak dostatecznych środków finansowych na prawidłowe użytkowanie posiadanych obiektów budowlanych w budżetach miast, ale nie tylko.

Inny przykład to budowa nowych obiektów np. sportowych lub infrastruktury związanych z EURO 2012. Na wybudowanie wzięto kredyty, było lub będzie ich uroczyste otwarcie, ale czy w budżecie na rok obecny i lata następne są zabezpieczone stosowne środki finansowe na prawidłowe ich utrzymanie co najmniej w sprawności technicznej? Czy te koszty ma ponosić budżet państwa czy miasta?

Zapewne będą zabezpieczone jakieś środki finansowe, ale czy wystarczające. Takie informacje, ile potrzeba środków finansowych na sprawne utrzymanie budowanego obiektu budowlanego powinny być znane już w fazie jego projektowania. 

Jestem  pewien, że będą problemy z brakiem stosownego zabezpieczenia wznoszonych lub już wniesionych obiektów pod kątem ochrony  środowiska. Przykładem jest już Poznań, gdzie są problemy z nadmiernym hałasem ze stadionu, czy warszawskie lotnisko na Okęciu. W tym ostatnim przypadku nastąpi zapewne wypłata znaczących w kosztach użytkowania lotniska kosztów odszkodowań.    

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Są pieniądze na windy, podjazdy i likwidację barier architektonicznych »

niższa cena gazu fundusz dostepnosci
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Ponad 40 mln zł do wykorzystania na likwidację barier architektonicznych i poprawę dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami – m.in. seniorów, rodziców z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami. Trwa nabór ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10979|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10552|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl