CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 3/2010  |  17.03.2010  |  1

 Od kilku lat istnieje spór, czy zebrania przedstawicieli działają legalnie, czy bezprawnie, i czy podejmowane przez nie uchwały są ważne. Opinię w tej sprawie wydało ostatnio Ministerstwo Infrastruktury - zbiegła się ona w czasie z precedensowym wyrokiem Sądu Najwyższego.

 

Ze względu na liczne wątpliwości natury prawnej dotyczące najwyższych organów spółdzielni mieszkaniowych oraz zbliżający się okres odbywania posiedzeń tych organów Ministerstwo Infrastruktury opublikowało komunikat [1], w którym przedstawiło opinię w sprawie stosowania art. 83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej usm) w kontekście przepisów art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [2] (dalej nowela). Interpretacja ta zbiegła się w czasie z precedensowym wyrokiem Sądu Najwyższego w tej sprawie.

Prawo bardziej szczegółowe

Przepisy ustawy prawo spółdzielcze (dalej ups) w art. 37 stanowią, że walne zgromadzenie, będące najwyższym organem każdej spółdzielni, może zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Istnieje jednak w tym zakresie przepis szczególny, tj. art. 83 usm. Zatem zgodnie z zasadą wykładni lex specialis derogat legi generali (prawo o większym stopniu szczegółowości) przepis art. 37 ups nie ma zastosowania do spółdzielni mieszkaniowych, a zatem w tych spółdzielniach może funkcjonować walne zgromadzenie, a w spółdzielniach, w których liczba członków przekracza 500 - walne zgromadzenie „w częściach".

W świetle nowych uregulowań każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do osobistego wzięcia udziału w obradach walnego zgromadzenia, uchwalania zmian statutu, głosowania nad projektami uchwał, zgłaszania projektów uchwał i poprawek do tych projektów itp.

Przepisy przejściowe

Wprowadzając zmiany, ustawodawca w art. 9 ust. 1 noweli zobowiązał spółdzielnie mieszkaniowe istniejące w dniu wejścia w życie noweli do dokonania zmian swoich statutów, nie później niż do 30 listopada 2007 r., oraz zgłoszenia tych zmian w Krajowym Rejestrze Sądowym w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały, jednak nie później niż do 30 grudnia 2007 r.

Jednocześnie ustawodawca wskazał, że do czasu zarejestrowania zmienionych statutów pozostają w mocy dotychczasowe postanowienia regulujące funkcjonowanie zebrania przedstawicieli (art. 9 ust. 2 noweli).

Próba zaskarżenia przepisu

Artykuł 83 usm został zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego jako sprzeczny z konstytucją. Z tego względu część spółdzielni mieszkaniowych nie dostosowała swoich statutów do nowego stanu prawnego, motywując to oczekiwaniem na rozstrzygające orzeczenie Trybunału w zakresie zaskarżonych przepisów. Takie zachowanie spółdzielni należy uznać za sprzeczne z prawem, gdyż skuteczność ustawy nie zależy od potwierdzenia jej konstytucyjności przez Trybunał. Każda ustawa korzysta z domniemania zgodności z konstytucją od jej wejścia w życie do ewentualnego stwierdzenia niezgodności przez Trybunał Konstytucyjny i powinna być stosowana.

Jednak Trybunał wyrokiem z 15 lipca 2009 r. (sygn. K 64/07) umorzył postępowanie dotyczące konstytucyjności art. 83 usm, uznając, że zgłoszone zarzuty nie zostały przez wnioskodawcę odpowiednio uzasadnione.

Wykładnia Ministerstwa

Ministerstwo Infrastruktury zwróciło uwagę, że ustawodawca w art. 9 ust. 1 noweli jednoznacznie określił termin, w którym powinny zostać zmienione statuty spółdzielni, tj. 30 listopada 2007 r. Przepis art. 9 ma charakter wyjątkowy, dopuszczający w ograniczonych ramach czasowych funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych na „starych" zasadach. Reguły zabraniają stosowania wykładni rozszerzającej w stosunku do przepisów o charakterze wyjątkowym, dopuszczając jedynie wykładnię zawężającą.

Zatem zdaniem Ministerstwa w spółdzielniach mieszkaniowych zebrania przedstawicieli mogą funkcjonować jedynie do czasu zarejestrowania statutów, i to jedynie w tych spółdzielniach, w których uchwalono zmiany statutu i złożono stosowny wniosek do sądu rejestrowego do dnia 30 grudnia 2007 roku, ale wniosek nie został jeszcze rozpoznany.

W spółdzielniach, które nie podjęły działań, o których mowa w art. 9 ust. 1 noweli, lub które przygotowały projekt zmiany statutu, lecz organ uprawniony (walne zgromadzenie lub zebranie przedstawicieli członków) nie podjął uchwały w tym zakresie, zebrania przedstawicieli po 30 grudnia 2007 r. nie mogą być uznane za organa uprawnione do podejmowania uchwał, ponieważ takie uprawnienia zastrzeżone są dla walnego zgromadzenia, a w obecnym stanie prawnym walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli.

Spółdzielnia nie może zatem stosować przepisu art. 9 ust. 2 i zwoływać zebrań przedstawicieli, jeśli nie zmieniła swojego statutu lub nie dołożyła należytej staranności, aby znowelizowany statut zarejestrować.

Zdaniem Ministerstwa należy stwierdzić, że niedokonanie przez zebranie przedstawicieli zmian statutu w ustawowym terminie powoduje, że nie ma możliwości uchwalenia takich zmian przez zebranie przedstawicieli w terminie późniejszym. Oznacza to, że zmiany w statucie po upływie ustawowego terminu mogą być dokonane jedynie przez walne zgromadzenie wszystkich członków.

Dotyczy to również zwoływania walnego zgromadzenia w innych sprawach niż uchwalenie zmian statutu. Zaniechanie i niedostosowanie statutu do obowiązującego prawa, a tym samym funkcjonowanie zebrania przedstawicieli członków, tj. organu nieprzewidzianego w przepisach prawa i niewładnego podejmować żadnych uchwał, powoduje, że podjęte przez niego wszelkie uchwały są na podstawie art. 58 kodeksu cywilnego bezwzględnie nieważne jako sprzeczne z prawem.

Ministerstwo zwróciło też uwagę na kształtującą się jednolitą linię orzecznictwa sądów w tej sprawie, która potwierdza interpretację urzędu.

Komentarze

(1)
Marian Maniewski | 01.04.2011, 20:16
Trzeba mieć bardzo dużo złej woli, aby w przedmiocie właściwości istnienia organów spóldzielni, formułować nawet przypuszczenia, iż najwyższym organem Spółdzielni mieszkaniowej jest Zebranie Przedstawicieli Członków. Tylko i wyłącznie są nimi Walne Zgromadzenie. Bezdysyjnie. Do wątpiących dołączyl niedawno SO w Gliwicach, który wyrokiem w sprawie o sygn. akt XII C 111/11 orzekł, że SM w Piekarach Sląskich własciwie jednak działa w formie organizacyjnej ZPCz. Spóldzielnia najperw ustala zmiany w Statucie w termie, zgłasza zmiany do rejestracji, a nastepnie przy udziele Sląskiego Regionalnego Związku Rewizyjnego SM w Katowicach, wycofuje wniosek z rejestracji, przy "współudziele urzędnika KRS, który stwierdza braki w rejestracji (3 miesiące po wpływie wniosku!) i z urzędu zwraca wniosek. Co jeszcze ciekawsze, w tzw. międzyczasie pracownik spółdzielni wnosi pozew przeciwko zmianom statutowym. Nie podoba jej się walne zgromadzenie (bo duże koszta) nie podobają jej się odrębne rozliczenia (choć obowiązują już prawomocnie) i parę tym podobnych wniosków. Pozew sformułowany bardzo profesjonalnie, mimo iż powódka sygnuje go własnoręcznie i tak też wnioskuje. Niektórzy nie wierzą. Niektórzy twierdzą ze to ułożone pozew. Co ciekawsze powódka nie stawia się nigdy do Sądu (usprawiedliwienie? w które niewielu wierzy) a Sąd na jednej rozprawie wydaje orzeczenie, bazując na tym, że spółdzielnia zgodziła się z wnioskowaniem z powódką? Cóż jeszcze dodać? Czy wypada domniemać, że SO w Gliwicach ma również "bardzo dużo złej woli"? Czy musimy się biernie poddać swobodzie intepretacyjnej Sądu?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16496|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10168|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl