• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 3/2010  |  17.03.2010  |  1

 Od kilku lat istnieje spór, czy zebrania przedstawicieli działają legalnie, czy bezprawnie, i czy podejmowane przez nie uchwały są ważne. Opinię w tej sprawie wydało ostatnio Ministerstwo Infrastruktury - zbiegła się ona w czasie z precedensowym wyrokiem Sądu Najwyższego.

 

Ze względu na liczne wątpliwości natury prawnej dotyczące najwyższych organów spółdzielni mieszkaniowych oraz zbliżający się okres odbywania posiedzeń tych organów Ministerstwo Infrastruktury opublikowało komunikat [1], w którym przedstawiło opinię w sprawie stosowania art. 83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej usm) w kontekście przepisów art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [2] (dalej nowela). Interpretacja ta zbiegła się w czasie z precedensowym wyrokiem Sądu Najwyższego w tej sprawie.

Prawo bardziej szczegółowe

Przepisy ustawy prawo spółdzielcze (dalej ups) w art. 37 stanowią, że walne zgromadzenie, będące najwyższym organem każdej spółdzielni, może zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Istnieje jednak w tym zakresie przepis szczególny, tj. art. 83 usm. Zatem zgodnie z zasadą wykładni lex specialis derogat legi generali (prawo o większym stopniu szczegółowości) przepis art. 37 ups nie ma zastosowania do spółdzielni mieszkaniowych, a zatem w tych spółdzielniach może funkcjonować walne zgromadzenie, a w spółdzielniach, w których liczba członków przekracza 500 - walne zgromadzenie „w częściach".

W świetle nowych uregulowań każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do osobistego wzięcia udziału w obradach walnego zgromadzenia, uchwalania zmian statutu, głosowania nad projektami uchwał, zgłaszania projektów uchwał i poprawek do tych projektów itp.

Przepisy przejściowe

Wprowadzając zmiany, ustawodawca w art. 9 ust. 1 noweli zobowiązał spółdzielnie mieszkaniowe istniejące w dniu wejścia w życie noweli do dokonania zmian swoich statutów, nie później niż do 30 listopada 2007 r., oraz zgłoszenia tych zmian w Krajowym Rejestrze Sądowym w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały, jednak nie później niż do 30 grudnia 2007 r.

Jednocześnie ustawodawca wskazał, że do czasu zarejestrowania zmienionych statutów pozostają w mocy dotychczasowe postanowienia regulujące funkcjonowanie zebrania przedstawicieli (art. 9 ust. 2 noweli).

Próba zaskarżenia przepisu

Artykuł 83 usm został zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego jako sprzeczny z konstytucją. Z tego względu część spółdzielni mieszkaniowych nie dostosowała swoich statutów do nowego stanu prawnego, motywując to oczekiwaniem na rozstrzygające orzeczenie Trybunału w zakresie zaskarżonych przepisów. Takie zachowanie spółdzielni należy uznać za sprzeczne z prawem, gdyż skuteczność ustawy nie zależy od potwierdzenia jej konstytucyjności przez Trybunał. Każda ustawa korzysta z domniemania zgodności z konstytucją od jej wejścia w życie do ewentualnego stwierdzenia niezgodności przez Trybunał Konstytucyjny i powinna być stosowana.

Jednak Trybunał wyrokiem z 15 lipca 2009 r. (sygn. K 64/07) umorzył postępowanie dotyczące konstytucyjności art. 83 usm, uznając, że zgłoszone zarzuty nie zostały przez wnioskodawcę odpowiednio uzasadnione.

Wykładnia Ministerstwa

Ministerstwo Infrastruktury zwróciło uwagę, że ustawodawca w art. 9 ust. 1 noweli jednoznacznie określił termin, w którym powinny zostać zmienione statuty spółdzielni, tj. 30 listopada 2007 r. Przepis art. 9 ma charakter wyjątkowy, dopuszczający w ograniczonych ramach czasowych funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych na „starych" zasadach. Reguły zabraniają stosowania wykładni rozszerzającej w stosunku do przepisów o charakterze wyjątkowym, dopuszczając jedynie wykładnię zawężającą.

Zatem zdaniem Ministerstwa w spółdzielniach mieszkaniowych zebrania przedstawicieli mogą funkcjonować jedynie do czasu zarejestrowania statutów, i to jedynie w tych spółdzielniach, w których uchwalono zmiany statutu i złożono stosowny wniosek do sądu rejestrowego do dnia 30 grudnia 2007 roku, ale wniosek nie został jeszcze rozpoznany.

W spółdzielniach, które nie podjęły działań, o których mowa w art. 9 ust. 1 noweli, lub które przygotowały projekt zmiany statutu, lecz organ uprawniony (walne zgromadzenie lub zebranie przedstawicieli członków) nie podjął uchwały w tym zakresie, zebrania przedstawicieli po 30 grudnia 2007 r. nie mogą być uznane za organa uprawnione do podejmowania uchwał, ponieważ takie uprawnienia zastrzeżone są dla walnego zgromadzenia, a w obecnym stanie prawnym walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli.

Spółdzielnia nie może zatem stosować przepisu art. 9 ust. 2 i zwoływać zebrań przedstawicieli, jeśli nie zmieniła swojego statutu lub nie dołożyła należytej staranności, aby znowelizowany statut zarejestrować.

Zdaniem Ministerstwa należy stwierdzić, że niedokonanie przez zebranie przedstawicieli zmian statutu w ustawowym terminie powoduje, że nie ma możliwości uchwalenia takich zmian przez zebranie przedstawicieli w terminie późniejszym. Oznacza to, że zmiany w statucie po upływie ustawowego terminu mogą być dokonane jedynie przez walne zgromadzenie wszystkich członków.

Dotyczy to również zwoływania walnego zgromadzenia w innych sprawach niż uchwalenie zmian statutu. Zaniechanie i niedostosowanie statutu do obowiązującego prawa, a tym samym funkcjonowanie zebrania przedstawicieli członków, tj. organu nieprzewidzianego w przepisach prawa i niewładnego podejmować żadnych uchwał, powoduje, że podjęte przez niego wszelkie uchwały są na podstawie art. 58 kodeksu cywilnego bezwzględnie nieważne jako sprzeczne z prawem.

Ministerstwo zwróciło też uwagę na kształtującą się jednolitą linię orzecznictwa sądów w tej sprawie, która potwierdza interpretację urzędu.

Komentarze

(1)
Marian Maniewski | 01.04.2011, 20:16
Trzeba mieć bardzo dużo złej woli, aby w przedmiocie właściwości istnienia organów spóldzielni, formułować nawet przypuszczenia, iż najwyższym organem Spółdzielni mieszkaniowej jest Zebranie Przedstawicieli Członków. Tylko i wyłącznie są nimi Walne Zgromadzenie. Bezdysyjnie. Do wątpiących dołączyl niedawno SO w Gliwicach, który wyrokiem w sprawie o sygn. akt XII C 111/11 orzekł, że SM w Piekarach Sląskich własciwie jednak działa w formie organizacyjnej ZPCz. Spóldzielnia najperw ustala zmiany w Statucie w termie, zgłasza zmiany do rejestracji, a nastepnie przy udziele Sląskiego Regionalnego Związku Rewizyjnego SM w Katowicach, wycofuje wniosek z rejestracji, przy "współudziele urzędnika KRS, który stwierdza braki w rejestracji (3 miesiące po wpływie wniosku!) i z urzędu zwraca wniosek. Co jeszcze ciekawsze, w tzw. międzyczasie pracownik spółdzielni wnosi pozew przeciwko zmianom statutowym. Nie podoba jej się walne zgromadzenie (bo duże koszta) nie podobają jej się odrębne rozliczenia (choć obowiązują już prawomocnie) i parę tym podobnych wniosków. Pozew sformułowany bardzo profesjonalnie, mimo iż powódka sygnuje go własnoręcznie i tak też wnioskuje. Niektórzy nie wierzą. Niektórzy twierdzą ze to ułożone pozew. Co ciekawsze powódka nie stawia się nigdy do Sądu (usprawiedliwienie? w które niewielu wierzy) a Sąd na jednej rozprawie wydaje orzeczenie, bazując na tym, że spółdzielnia zgodziła się z wnioskowaniem z powódką? Cóż jeszcze dodać? Czy wypada domniemać, że SO w Gliwicach ma również "bardzo dużo złej woli"? Czy musimy się biernie poddać swobodzie intepretacyjnej Sądu?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18979|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12202|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11554|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl