CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 3/2010  |  17.03.2010  |  1

 Od kilku lat istnieje spór, czy zebrania przedstawicieli działają legalnie, czy bezprawnie, i czy podejmowane przez nie uchwały są ważne. Opinię w tej sprawie wydało ostatnio Ministerstwo Infrastruktury - zbiegła się ona w czasie z precedensowym wyrokiem Sądu Najwyższego.

 

Ze względu na liczne wątpliwości natury prawnej dotyczące najwyższych organów spółdzielni mieszkaniowych oraz zbliżający się okres odbywania posiedzeń tych organów Ministerstwo Infrastruktury opublikowało komunikat [1], w którym przedstawiło opinię w sprawie stosowania art. 83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej usm) w kontekście przepisów art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych [2] (dalej nowela). Interpretacja ta zbiegła się w czasie z precedensowym wyrokiem Sądu Najwyższego w tej sprawie.

Prawo bardziej szczegółowe

Przepisy ustawy prawo spółdzielcze (dalej ups) w art. 37 stanowią, że walne zgromadzenie, będące najwyższym organem każdej spółdzielni, może zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Istnieje jednak w tym zakresie przepis szczególny, tj. art. 83 usm. Zatem zgodnie z zasadą wykładni lex specialis derogat legi generali (prawo o większym stopniu szczegółowości) przepis art. 37 ups nie ma zastosowania do spółdzielni mieszkaniowych, a zatem w tych spółdzielniach może funkcjonować walne zgromadzenie, a w spółdzielniach, w których liczba członków przekracza 500 - walne zgromadzenie „w częściach".

W świetle nowych uregulowań każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do osobistego wzięcia udziału w obradach walnego zgromadzenia, uchwalania zmian statutu, głosowania nad projektami uchwał, zgłaszania projektów uchwał i poprawek do tych projektów itp.

Przepisy przejściowe

Wprowadzając zmiany, ustawodawca w art. 9 ust. 1 noweli zobowiązał spółdzielnie mieszkaniowe istniejące w dniu wejścia w życie noweli do dokonania zmian swoich statutów, nie później niż do 30 listopada 2007 r., oraz zgłoszenia tych zmian w Krajowym Rejestrze Sądowym w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały, jednak nie później niż do 30 grudnia 2007 r.

Jednocześnie ustawodawca wskazał, że do czasu zarejestrowania zmienionych statutów pozostają w mocy dotychczasowe postanowienia regulujące funkcjonowanie zebrania przedstawicieli (art. 9 ust. 2 noweli).

Próba zaskarżenia przepisu

Artykuł 83 usm został zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego jako sprzeczny z konstytucją. Z tego względu część spółdzielni mieszkaniowych nie dostosowała swoich statutów do nowego stanu prawnego, motywując to oczekiwaniem na rozstrzygające orzeczenie Trybunału w zakresie zaskarżonych przepisów. Takie zachowanie spółdzielni należy uznać za sprzeczne z prawem, gdyż skuteczność ustawy nie zależy od potwierdzenia jej konstytucyjności przez Trybunał. Każda ustawa korzysta z domniemania zgodności z konstytucją od jej wejścia w życie do ewentualnego stwierdzenia niezgodności przez Trybunał Konstytucyjny i powinna być stosowana.

Jednak Trybunał wyrokiem z 15 lipca 2009 r. (sygn. K 64/07) umorzył postępowanie dotyczące konstytucyjności art. 83 usm, uznając, że zgłoszone zarzuty nie zostały przez wnioskodawcę odpowiednio uzasadnione.

Wykładnia Ministerstwa

Ministerstwo Infrastruktury zwróciło uwagę, że ustawodawca w art. 9 ust. 1 noweli jednoznacznie określił termin, w którym powinny zostać zmienione statuty spółdzielni, tj. 30 listopada 2007 r. Przepis art. 9 ma charakter wyjątkowy, dopuszczający w ograniczonych ramach czasowych funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych na „starych" zasadach. Reguły zabraniają stosowania wykładni rozszerzającej w stosunku do przepisów o charakterze wyjątkowym, dopuszczając jedynie wykładnię zawężającą.

Zatem zdaniem Ministerstwa w spółdzielniach mieszkaniowych zebrania przedstawicieli mogą funkcjonować jedynie do czasu zarejestrowania statutów, i to jedynie w tych spółdzielniach, w których uchwalono zmiany statutu i złożono stosowny wniosek do sądu rejestrowego do dnia 30 grudnia 2007 roku, ale wniosek nie został jeszcze rozpoznany.

W spółdzielniach, które nie podjęły działań, o których mowa w art. 9 ust. 1 noweli, lub które przygotowały projekt zmiany statutu, lecz organ uprawniony (walne zgromadzenie lub zebranie przedstawicieli członków) nie podjął uchwały w tym zakresie, zebrania przedstawicieli po 30 grudnia 2007 r. nie mogą być uznane za organa uprawnione do podejmowania uchwał, ponieważ takie uprawnienia zastrzeżone są dla walnego zgromadzenia, a w obecnym stanie prawnym walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli.

Spółdzielnia nie może zatem stosować przepisu art. 9 ust. 2 i zwoływać zebrań przedstawicieli, jeśli nie zmieniła swojego statutu lub nie dołożyła należytej staranności, aby znowelizowany statut zarejestrować.

Zdaniem Ministerstwa należy stwierdzić, że niedokonanie przez zebranie przedstawicieli zmian statutu w ustawowym terminie powoduje, że nie ma możliwości uchwalenia takich zmian przez zebranie przedstawicieli w terminie późniejszym. Oznacza to, że zmiany w statucie po upływie ustawowego terminu mogą być dokonane jedynie przez walne zgromadzenie wszystkich członków.

Dotyczy to również zwoływania walnego zgromadzenia w innych sprawach niż uchwalenie zmian statutu. Zaniechanie i niedostosowanie statutu do obowiązującego prawa, a tym samym funkcjonowanie zebrania przedstawicieli członków, tj. organu nieprzewidzianego w przepisach prawa i niewładnego podejmować żadnych uchwał, powoduje, że podjęte przez niego wszelkie uchwały są na podstawie art. 58 kodeksu cywilnego bezwzględnie nieważne jako sprzeczne z prawem.

Ministerstwo zwróciło też uwagę na kształtującą się jednolitą linię orzecznictwa sądów w tej sprawie, która potwierdza interpretację urzędu.

Komentarze

(1)
Marian Maniewski | 01.04.2011, 20:16
Trzeba mieć bardzo dużo złej woli, aby w przedmiocie właściwości istnienia organów spóldzielni, formułować nawet przypuszczenia, iż najwyższym organem Spółdzielni mieszkaniowej jest Zebranie Przedstawicieli Członków. Tylko i wyłącznie są nimi Walne Zgromadzenie. Bezdysyjnie. Do wątpiących dołączyl niedawno SO w Gliwicach, który wyrokiem w sprawie o sygn. akt XII C 111/11 orzekł, że SM w Piekarach Sląskich własciwie jednak działa w formie organizacyjnej ZPCz. Spóldzielnia najperw ustala zmiany w Statucie w termie, zgłasza zmiany do rejestracji, a nastepnie przy udziele Sląskiego Regionalnego Związku Rewizyjnego SM w Katowicach, wycofuje wniosek z rejestracji, przy "współudziele urzędnika KRS, który stwierdza braki w rejestracji (3 miesiące po wpływie wniosku!) i z urzędu zwraca wniosek. Co jeszcze ciekawsze, w tzw. międzyczasie pracownik spółdzielni wnosi pozew przeciwko zmianom statutowym. Nie podoba jej się walne zgromadzenie (bo duże koszta) nie podobają jej się odrębne rozliczenia (choć obowiązują już prawomocnie) i parę tym podobnych wniosków. Pozew sformułowany bardzo profesjonalnie, mimo iż powódka sygnuje go własnoręcznie i tak też wnioskuje. Niektórzy nie wierzą. Niektórzy twierdzą ze to ułożone pozew. Co ciekawsze powódka nie stawia się nigdy do Sądu (usprawiedliwienie? w które niewielu wierzy) a Sąd na jednej rozprawie wydaje orzeczenie, bazując na tym, że spółdzielnia zgodziła się z wnioskowaniem z powódką? Cóż jeszcze dodać? Czy wypada domniemać, że SO w Gliwicach ma również "bardzo dużo złej woli"? Czy musimy się biernie poddać swobodzie intepretacyjnej Sądu?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami »

Kompleksowe usługi na zarządzanieAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym (...) czytam więcej »


Przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do wyrobów do wentylacji i klimatyzacji objętych obowiązkiem znakowania znakiem budowlanym »

Przepisy techniczno budowlaneObowiązkowym oznakowaniem objęte zostaną wyroby do wentylacji i klimatyzacji – to zapowiedź zmian, które przyniesie 2019 rok. (...) czytam więcej »


Urządzenia, które mogą uratować życie i mienie mieszkańców!
Najniższe ceny w internecie dla Zarządców, Wspólnot mieszkaniowych i Spółdzielni »

Ile zapłacisz za ocieplenie stropodachu w budynku wielolokalowym?
Odpowiada ekspert.

Mimo że istnieje wiele różnych czujników, to kryteria ich rozróżnienia są dość ograniczone. Wybierz czujnik, który zapewni spokój i bezpieczeństwo lokatorów... czytaj dalej »

Jeśli ocieplimy stropodachy bloków mieszkalnych, straty możemy natychmiast przekuć na oszczędności. I to wcale niebagatelne – bo możemy zaoszczędzić od...czytam dalej »



Czy donice betonowe na placach i deptakach osiedlowych to dobry pomysł »

Donice betonoweAnaliza zasadności inwestycji, niebezpieczeństwa związane z zakupem i sposoby ich minimalizacji oraz pomoc w załatwieniu spraw urzędowych, takich jak rejestracja w urzędzie skarbowym czy statystycznym to tylko (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Pojemniki na śmiecie nie muszą być brzydkie i "cuchnące"»

Brzydkie śmietnikiNowe rozwiązanie na polskim rynku przypadło do gustu również deweloperom budującym nowe osiedla mieszkaniowe, którzy coraz chętniej decydują się na... zobacz więcej »


Szybki poradnik dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych ► WINDY»
Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów obowiązujących od lipca 2018»
Winda bepieczeńśtwo Pompownie i agregaty pompowe w świetle przepisów
Czy można mieć dostęp do bieżących informacji na temat stanu windy ? Jak zwiększyć bezpieczeństwo mieszkańców i reagować z wyprzedzeniem na... czytam więcej» Szybko i dokładnie wykonana mapa rozkładu temperatury na elewacjach wysokich budynków mieszkalnych tak przed jak i po termomodernizacji to gwarancja szybkiej reakcji zgłoszenia... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Hydroizolacje - jak zabezpieczyć budynek przed szkodliwym wpływem wilgoci?
Brak sieci gazowej – jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom? !
Ochrona budynku przed wilgocią Brak ogrzewania w budynku
Skuteczne zabezpieczenie fundamentów i ścian piwnic przed wilgocią może w przyszłości oszczędzić właścicielowi domu zarówno nerwów, jak i pieniędzy... czytam więcej» Podczas budowy nowego budynku wielolokalowego zarówno projektanci, jak zarządcy stają przed zadaniem, jakim jest zapewnienie ogrzewania mieszkańcom. Zadanie niby nie jest (...) czytam dalej »

Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca? »

Ogrzewanie pompą

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak tani może być gaz w Twoich budynkach?
Ogrzewanie za niewielkie pieniądze »
Tańszy gaz w mieszkaniach Niższe koszty ciepła
Zarządzasz budynkami wielorodzinnymi? Szukasz właściwej oferty na media? Zastanawiasz się nad możliwością obniżenia kosztów gazu? czytam dalej» Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne? czytaj dalej »

Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »

Księgowość we wspólnocie mieszkaniowej

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) czytam dalej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Kotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o ... czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych oraz udzielenia zarządowi (zarządcy nieruchomości) pełnomocnictwa do wykonania czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu, zapaść muszą:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2018

Aktualny numer:

Administrator 12/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozstanie z wieczystym użytkowaniem
  • - Termomodernizacja a smog
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 15849|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 9501|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl