Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową

Zmiany w obrębie stosunków własnościowych w ostatnich latach powodują narastanie problemów we wzajemnych relacjach pomiędzy spółdzielniami a właścicielami lokali mieszkalnych wyodrębnionych z majątku spółdzielni.

Nie ulega wątpliwości, że co do zasady zmiany te są konieczne, gdyż spółdzielnie powinny dostosować swoją działalność do wymagań gospodarki rynkowej, co nie zawsze znajdowało odzwierciedlenie w nowelizowanych przepisach statutowych.

Wątpliwości budzi jednak tryb wprowadzania tych zmian, co wielokrotnie było podnoszone w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego. Natomiast orzecznictwo sądów powszechnych i administracyjnych nie zawsze ułatwia spółdzielniom konsekwentne stosowanie znowelizowanych przepisów.

Wyrok zapadł na podstawie następujących faktów: 9 maja 2005 r. inwestor - spółdzielnia mieszkaniowa - złożył w urzędzie miejskim dwa wnioski o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na ocieplenie elewacji budynków mieszkalnych. Do wniosków inwestor dołączył m.in. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane.

Skarżący zakwestionował prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane bez zgody wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali i jednocześnie współużytkowników wieczystych nieruchomości.

Natomiast inwestor konsekwentnie utrzymywał, że jego tytuł do dysponowania nieruchomością potwierdzają przepisy ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a w szczególności art. 27 ust. 2 tej ustawy.

21 czerwca 2007 r. prezydent miasta wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych z termomodernizacją budynku mieszkalnego. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że kwestionowanie prawa spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie mieści się w kompetencjach organu administracji. Ewentualne spory dotyczące prawa do nieruchomości, sprawowania zarządu oraz ponoszenia kosztów powinny rozstrzygać sądy powszechne, a nie organ administracji.

Ponieważ inwestor spełnił wymagania dotyczące zawartości złożonego wniosku, nie było podstaw do odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Uczestnik postępowania wniósł odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji do wojewody śląskiego, stwierdzając, że inwestor przekroczył swoje uprawnienia, wynikające z powierzonego mu ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm) zarządu nieruchomością, ponieważ powinien uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na nowe działania inwestycyjne.

Organ drugiej instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazał, że inwestor spełnił wszystkie przesłanki wymagane przez przepis art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane [2], a zatem nie było możliwości wydania decyzji odmawiającej pozwolenia na budowę.

Zdaniem skarżącego inwestor powinien uzyskać od niego, jako współwłaściciela, zgodę na wystąpienie o pozwolenie na wykonanie robót budowlanych. Twierdził bowiem, że do czynności przekraczających zwykły zarząd, a taką jest omawiana inwestycja, powinny mieć zastosowanie przepisy o współwłasności zawarte w kodeksie cywilnym.

Spółdzielnia mieszkaniowa w piśmie procesowym z 9 czerwca 2008 r. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, wskazując, że zgodnie z art. 27 ust. 2 usm była upoważniona do złożenia w postępowaniu administracyjnym przed organem budowlanym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez uzyskiwania zgody w tym zakresie przez skarżącego i pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił wniesioną skargę. Jego zdaniem w ustaleniach organów obu instancji nie ma dostatecznych argumentów uzasadniających wydaną decyzję. Naruszono zatem art. 107 § 3 kpa, nie wyjaśniając kwestii tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie sądu obowiązkiem organu było więc ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.

Sąd uznał bowiem, że prace związane z dociepleniem budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego, a tym samym przekraczają zakres zwykłego zarządu. Sąd uznał również, że zakres odesłania w usm do ustawy o własności lokali (dalej: uwl) nie wyłącza stosowania art. 1 tej ostatniej ustawy, zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kc.

Z takim stanowiskiem sądu nie sposób się zgodzić. Na wstępie należy zwrócić uwagę na odrębność przepisów usm [3] w zakresie sprawowania przez spółdzielnię zarządu nieruchomościami stanowiącymi jej własność lub własność jej członków. Ustawa przewiduje w art. 1 ust. 4 obowiązek sprawowania przez spółdzielnie mieszkaniowe zarządu nieruchomościami stanowiącymi ich mienie, uznając, że należy to do ich obligatoryjnych zadań.

Tym samym spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do podjęcia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami [4]. Zakresem tej działalności muszą być objęte nieruchomości stanowiące własność spółdzielni lub jej członków, nabyte na podstawie przepisów usm.

Spółdzielnia może także zarządzać nieruchomościami niestanowiącymi jej własności ani też własności jej członków. Warto jednak podkreślić, że w tym ostatnim zakresie ustawa stwarza jedynie możliwość wykonywania takiej działalności. Jej podstawą będzie jednak umowa zawierana z właścicielem (współwłaścicielem) takiej nieruchomości (art. 1 ust. 5 usm).

Rozgraniczenie zarządzania nieruchomościami na: obligatoryjne, czyli dotyczące majątku spółdzielni lub jej członków, oraz fakultatywne, w odniesieniu do własności osób trzecich, ma swoje konsekwencje w reżimie prawnym, któremu poddane są czynności zarządu spółdzielni.

Zgodnie z art. 27 ust. 2 zd. 1 usm spółdzielnia w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej własność (lub własność jej członków) sprawuje zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 uwl [5].

Wskazanie na charakter prawny tego zarządu jest niezwykle istotne, ponieważ zarząd wykonywany jest ex lege (z mocy prawa), a nie na podstawie umowy. W tym zakresie, zgodnie z art. 27 ust. 2 zd. 2 usm, nie stosuje się przepisów uwl dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Na podstawie art. 27 ust. 3 usm zarząd ten wyłączony jest spod regulacji przepisów uwl odnoszących się do wspólnoty mieszkaniowej i zebrania właścicieli.

Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że nie odnosi się to do sytuacji, kiedy większość właścicieli lokali - obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - postanowi, że do zarządu tą nieruchomością będą mieć zastosowanie w całości przepisy usm (art. 241) oraz gdy wszystkie lokale w budynku zostaną wyodrębnione (art. 26). Z takimi sytuacjami nie mieliśmy do czynienia w analizowanym przykładzie.

Zatem w „podstawowej wersji" zarządzania majątkiem przez spółdzielnie mieszkaniowe czynności wykonywane przez nie obligatoryjnie poddane zostały reżimowi prawnemu określonemu w przepisach spółdzielczych, a nie w przepisach uwl i kc.

Czytaj dalej: Natomiast inny charakter prawny będzie miało zarządzanie przez spółdzielnię mieszkaniową nieruchomościami, które nie stanowią jej własności (ani też własności jej członków), ponieważ...