CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zmiana sposobu zarządu

Janusz Gdański  |  Administrator 9/2010  |  21.09.2010  |  5

W naszej „dużej" wspólnocie mieszkaniowej zamierzamy skorzystać z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali w ten sposób, aby pozostawić na razie dotychczasowego zarządcę (administratora), a zarząd, który dotąd był powierzony zarządcy na mocy umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, wybrać spośród właścicieli według dyspozycji art. 20 uwl, a de facto przekształcić w zarząd grupę przedstawicieli wspólnoty zwaną radą wspólnoty.

Co należy zrobić, gdy na zebraniu uchwała w tej sprawie nie została podjęta z powodu niewystarczającej frekwencji i notariusz nie będzie mógł dokonać wpisu do księgi wieczystej? Czy wówczas głosowanie należy uzupełnić w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy też możliwe jest przyjęcie stosunku liczby głosów „za" do liczby głosów oddanych tylko na zebraniu, zamiast do liczby właścicieli ogółem (zarówno w sposobie głosowania według wielkości udziałów, jak i w sposobie „1 właściciel = 1 głos")?

Nasz problem jest szerszy i wynika z braku zainteresowania udziałem w głosowaniu wielu właścicieli, włącznie z brakiem możliwości doręczenia im kart do głosowania bądź ustanowienia pełnomocnictwa. Sytuację komplikuje dodatkowo zapis w umowie, że uchwały dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu podejmowane będą większością co najmniej 75% głosów (czy jest on prawnie skuteczny, skoro przepisy uwl stanowią o zwykłej większości?).

Czy w tych przypadkach, gdy z wymienionych powodów nie można uzyskać wymaganej większości głosów, ma zastosowanie art. 24 uwl, a jeżeli tak, to czy do sądu w sprawie uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2A, może wystąpić rada wspólnoty niemająca jeszcze statusu zarządu?

Członek rady wspólnoty

Ustawa o własności lokali wyraźnie stwierdza, że uchwała w sprawie zmiany dotychczasowego sposobu zarządu musi być zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ust. 2a). Oznacza to m.in., że uchwała ta musi być podjęta na zebraniu, na którym obecny jest notariusz, gdyż w przeciwnym razie nie mógłby potwierdzić protokołem, iż uchwała została faktycznie podjęta. Z tego względu nie jest możliwe uwzględnianie głosów zbieranych indywidualnie.

Problem małej frekwencji na zebraniu można rozwiązać poprzez przygotowanie przez właścicieli lokali, którzy na zebranie nie będą mogli przybyć, notarialnych pełnomocnictw dla tych, którzy w zebraniu będą uczestniczyć. Kosztuje to niewiele (do 30 zł od osoby), a pozwoli na sfinalizowanie sprawy.

Należy pamiętać, że w uchwale trzeba wyraźnie zapisać, że wspólnota postanawia zmienić zasady zarządzania nieruchomością wspólną z zarządu powierzonego na zarząd „właścicielski", a dotychczasowa umowa wygasa z dniem podjęcia uchwały. Jeśli uchwała zostanie podjęta, to - zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali - trzeba wybrać zarząd. Tu obecność notariusza jest zbędna.

Wspólnota nie może nakazać zarządowi, by zawarł umowę o administrowanie ze wskazanym przez nią podmiotem - wybór administratora jest suwerenną decyzją zarządu. Można jednak - przed podjęciem decyzji o wyborze do zarządu konkretnych osób - uzyskać od nich zapewnienie, że podpiszą umowę ze wskazanym administratorem, co jednak nie będzie wiążące w sensie prawnym. Gdyby zarząd chciał wybrać innego administratora, to można zarząd odwołać bez podawania uzasadnienia.

„Zaostrzanie" zapisów ustawowych, np. poprzez stwierdzenie, że decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają ponad 75% głosów, jest niedozwolone, ale tylko wtedy, gdy umowa jest zawarta na podstawie konkretnego aktu prawnego.

W omawianym przypadku sprawa nie jest jasna - została zawarta umowa bez odwoływania się do ustawy o własności lokali (oprócz art. 18), wskutek tego zapis zawarty w umowie obowiązuje. Podejrzewam, że nie wszyscy członkowie wspólnoty, którzy umowę akceptowali, zdawali sobie sprawę z konsekwencji. Ale - stało się!

Ustawa o własności lokali nie przewiduje powoływania „rady wspólnoty". W łonie wspólnoty funkcjonują jedynie dwa organy - najwyższy, czyli zebranie ogółu właścicieli oraz wykonawczy, tzn. zarząd. Na przyszłość chcąc uniknąć problemów, należy po prostu wybrać zarząd. To, że jego członkami zostaną aktualni członkowie rady wspólnoty, nie ma żadnego znaczenia.

Nie można jednak podjąć uchwały o treści: rada wspólnoty zostaje przekształcona w zarząd, gdyż termin „rada wspólnoty" oznacza zbiór pusty. Po prostu - należy sporządzić imienną listę kandydatów do zarządu i poddać ją pod głosowanie. Warto podkreślić, że nie jest celowe powoływanie dodatkowych organów we wspólnocie, np. komisji rewizyjnej, ponieważ prawo do kontroli działalności zarządu posiada każdy członek wspólnoty (art. 29 ust. 3).

Może się jednak zdarzyć, że zajdzie potrzeba wnikliwego zbadania sposobu realizacji przez zarząd określonej uchwały wspólnoty i wtedy warto wyznaczyć nieformalny zespół, który w imieniu wszystkich właścicieli lokali sprawę gruntownie przebada i przedstawi swoje uwagi podczas ogólnego zebrania.

Czytaj też:

Kształcenie i doskonalenie zawodowe zarządców nieruchomości

Janusz Gdański | Administrator nr 9/2010
Autor analizując system kształcenia zarządców nieruchomości, zwraca uwagę na konieczność weryfikacji programu studiów podyplomowych dla kandydatów na licencjonowanych zarządców i proponuje konkretne... więcej »

 

Zarządca - tani czy drogi?

Janusz Gdański | Administrator nr 9/2010
Autor wyjaśnia powody, dla których wyższa wartość wynagrodzenia zarządcy nieruchomości wcale nie musi mieć przełożenia na wyższe koszty utrzymania nieruchomości w należytym stanie. więcej »

 

Nie chwalić się licencją!

Janusz Gdański | Administrator nr 7-8/2010
Nie jest łatwo uzyskać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Jednak okazuje się, że są sytuacje, w których warto ukryć posiadanie licencji. Autor przywołuje sytuacje, dla których warto ukryć posiadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości z uwagi na... więcej »

 

Zarządy oczami zarządców

Irena Scholl | Administrator nr 7-8/2010
Już 16 lat funkcjonuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i tyleż samo lat liczą sobie wspólnoty mieszkaniowe. Autorka portretuje współczesne stereotypy profesjonalnych, licencjonowanych zarządców nieruchomości przy rozwiązywaniu... więcej »

 

Zamiast licencji certyfikaty

Irena Scholl | Administrator nr 6/2010
Rozmowa z Olgierdem Dziekońskim, podsekretarzem stanu w Ministerstwie Infrastruktury. Rozmówca między innymi wyjaśnia stanowisko Ministerstwa Gospodarki dotyczące likwidacji licencji zawodowych w przygotowywanym przez resort projekcie ustawy o ograniczeniu barier... więcej »

 

Postępowanie przeciwko zarządcy jest wszczynane z urzędu

Paweł Puch | Administrator nr 11/2009
Z postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wynika, że postępowanie dyscyplinarne przeciwko zarządcy nieruchomości wszczyna się wyłącznie z urzędu, a nie na wniosek osoby, która zakwestionowała czynności zawodowe zarządcy nieruchomości. więcej »

 

Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości

Janusz Gdański | Administrator nr 1-2/2010
Lista kar dyscyplinarnych wobec zarządcy nieruchomości zawiera formy upomnienia, nagany, zawieszenia licencji zawodowej, bądź jej czasowego pozbawienia z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie. Autor publikacji zajmuje się wybranymi sytuacjami... więcej »

Komentarze

(5)
Arek | 07.12.2010, 05:35
Nie rozumiem dlaczego współwłaściciele nie mogą nakazać zarządowi podpisanie umowy z konkretnym administratorem-zarządcą? Jeżeli zgodnie z ustawą mogą podjąć inne uchwały to dlaczego nie mogą podjąć również w sprawie administratora. Jeżeli nie wszystkie decyzje zarząd może podejmować bez zgody współwłaścicieli (te przekraczające zwykły zarząd) to dlaczego tą miałby podejmować sam i nie można mu tego narzucić. Ustawa nie precyzuje zakresu zwykłego zarządu umyślnie aby o tym właśnie decydowali współwłaściciele. Również wymienione w ustawie czynności przekraczające zwykły zarząd mają charakter otwarty. Ustawodawca nie pisze, że tylko do tego są potrzebne uchwały a do pozostałych już nie. Katalog tych czynności jest otwarty i o tym decydują współwłaściciele jakie jeszcze uchwały podejmą.

I taka powinna być interpretacja tych artykułów.
Arek | 07.12.2010, 05:42
Jeszcze jedna uwaga odnośnie suwerennej decyzji zarządu w sprawie wyboru administratora. W dalszej części artykułu sam Pan pisze, że zarząd pełni funkcję wykonawczą jak więc to pogodzić z tym, że współwłaściciele nie mogą zdecydować o wyborze administratora? Moim zdaniem jest oczywistym, że jeżeli mają taką wolę to mogą i nie jest to sprzeczne z ustawą.
Arek | 07.12.2010, 06:49
Podaje dwa wyroki sadowe

Sąd Apelacyjny w Białymstoku - wyrok z dnia10.09.2002 ( I ACa

384/02, OSAB 2002 NR 2/3 POZ.3

Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa 479/04)

w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na

powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością

przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Arek | 07.12.2010, 06:57
Ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu w odniesieniu się zarządzania nieruchomością, traktowany jest jako organ nadrzędny (por. A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Wydawnictwo Prawnicze, W-wa 2000 r., str. 294).
piotr_wroc | 04.02.2011, 20:33
We Wspólnocie Mieszkaniowej "Poleska" we Wrocławiu w czerwcu 2010 uchwałą 1/2010 zmieniono sposób zarządu w zakresie sposobu podejmowania uchwał właścicieli lokali regulowany przez art. 23 ustawy o własności lokali w ten sposób że: uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według udziałów spośród właścicieli lokali reprezentowanych na zebraniu właścicieli, przy reprezentacji nie mniejszej niż 20 % udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku gdy warunek ten nie zostanie zachowany uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, oraz uchwały podejmowane częściowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów przy reprezentacji nie mniejszej niż 30% udziałów. Temat opisywany na forum: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?t=5038



Na zebraniu był obecny notariusz i licencjonowany zarządca nieruchomości. Notariusz w ogóle nie sprawdzał tożsamości osób głosujących. Przyjęto pełnomocnictwa zwykłe (nienotarialne). Z uwag na niską frekwencję (obecnych kilka procent) głosowanie kontynuowano w trybie indywidualnego zbierania głosów. Bez notariusza, bez sprawdzania tożsamości. Uchwała jest zaskarżona, a jej wykonanie wstrzymane.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak utrzymać ciśnienie, usuwać zanieczyszczenia i odgazować systemy HVAC?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17091|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10657|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10230|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl