Często się zdarza, że wspólnota wybiera zarząd, a następnie podejmuje uchwałę zobowiązującą ten zarząd do zawarcia - w imieniu wspólnoty - umowy z wybranym przez siebie podmiotem, w której przekazuje mu wszystkie kompetencje zarządu.
W ten sposób dochodzi się do sytuacji, którą przewiduje art. 18 ust. 1, ale bez udziału notariusza i z wybranym, ale nieposiadającym żadnych uprawnień i obowiązków zarządem. Takie sytuacje wcale nie są wyjątkowe, przy czym zarządcy, nierzadko licencjonowani, na takie rozwiązania się godzą.
Za to obwiniałbym system kształcenia zarządców nieruchomości, gdzie wiele czasu poświęca się analizie problemów, z którymi zarządcy w praktyce stykają się niesłychanie rzadko, przekazuje się im wiedzę, którą posiadają ekonomiści, „budowlańcy" czy prawnicy, z których usług przecież zarządca zawsze może skorzystać, a zbyt powierzchownie traktuje się „elementarz".
Wydaje się, że należałoby zweryfikować program studiów podyplomowych dla kandydatów na licencjonowanych zarządców nieruchomości w taki sposób, by zamiast nadmiaru zbędnej teorii więcej czasu poświęcić na analizę typowych, z życia wziętych problemów.
Analizując aktualny program studiów podyplomowych, można dojść do wniosku, że zarządca powinien posiąść całą wiedzę, jaką mają branżowi fachowcy, co jest oczywiście niemożliwe i niepotrzebne, gdyż pewne czynności związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości (np. przeglądy techniczne) muszą wykonywać osoby mające stosowne uprawnienia, a niezmiernie rzadko zdarza się, że zarządca rezygnuje z usług prawników, ekonomistów czy specjalistów branży budowlanej.
Warto przypomnieć, że po okresie, w którym licencję można było otrzymać „za zasługi" (co było co najmniej dyskusyjne, gdyż otrzymywali je głównie ci, którzy doświadczenie zdobywali w okresie, gdy obowiązywały regulacje ustawowe zupełnie nieprzystające do rozwiązań wprowadzonych w roku 1994 i 1997), licencję mógł otrzymać posiadacz minimum średniego wykształcenia, który przeszedł 180-godzinne szkolenie, odbył trwającą minimum 6 miesięcy praktykę, sporządził plan (lub plany) zarządzania nieruchomością i zdał trudny egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.
Z niezrozumiałych (przynajmniej dla mnie) względów zrezygnowano z egzaminów, ale zaostrzono pozostałe kryteria - kandydat na zarządcę musiał mieć wykształcenie wyższe, ukończyć studia podyplomowe (253 godziny), odbyć praktykę (minimum półroczną) oraz sporządzić plan zarządzania nieruchomością. Ostatnio (7 czerwca 2010 r.) zwiększono liczbę godzin na studiach podyplomowych do 288, pozostawiając pozostałe kryteria bez zmian.
Państwowa Komisja Kwalifikacyjna działa nadal, przy czym jej rola została ograniczona do weryfikacji dokumentów, które zresztą wcześniej weryfikował prowadzący i organizator (Federacja). Komisja jednak działa „precyzyjnie" - czasem potrafi znaleźć „poważne" błędy w dokumentach, polegające np. na niedokładnym wpisaniu jakiejś daty i wtedy z satysfakcją kwestionuje prawo kandydata na zarządcę do uzyskania licencji zawodowej (z 1721 wniosków złożonych w roku 2010 odrzucono 70).
W początkowym okresie „egzaminacyjnym" zdecydowana większość zdających zdobywała upragnione 70 punktów, zaliczające część pisemną. Później, to znaczy w okresie, gdy egzaminy przeprowadzano w ministerstwie, zaliczało część pisemną egzaminu kilka lub kilkanaście procent kandydatów na zarządców.
Przyczyny, zdaniem wielu zarządców, były proste - pytania coraz częściej były konstruowane w taki sposób, by „upolować" zdających. Były podchwytliwe lub dotyczyły spraw mało istotnych i nie sprawdzały wiedzy kandydatów. Z przyczyn, których zdający nie rozumieli, arkusze egzaminacyjne były „tajne" - co prawda można było się ze swoim testem zapoznać, ale wymagało to umówienia się z pracownikiem ministerstwa i przyjazdu do Warszawy, co było kłopotliwe i kosztowne, z tego względu tylko nieliczni się na to decydowali.
Ciągłe zmiany systemu kształcenia kandydatów na zarządców były szeroko komentowane w środowisku zarządców. Komentarze rzadko były dla autorów zmian korzystne - niektórzy twierdzili, że likwidacja egzaminów to efekt „akcji" jednego z posłów, który bezskutecznie usiłował zdać egzamin.
Najczęściej krytykowano likwidację egzaminów, trudne do zrozumienia zamknięcie drogi do licencji osobom ze średnim wykształceniem, także technikom budowlanym, którzy doskonale wypełniali obowiązki zarządcy, oraz nadmiernie rozbudowany program studiów podyplomowych.
Licencjonowany zarządca ma ustawowy obowiązek doskonalenia swoich kwalifikacji (art. 186 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Nie ulega wątpliwości, że doskonalenie zawodowe jest praktycznie obowiązkiem każdego pracownika - nauczyciela, lekarza, muzyka czy fryzjera. W niewielu jednak zawodach jest to tak sformalizowane, jak w przypadku zarządców nieruchomości (także pośredników i rzeczoznawców).
Każdy zarządca musi w ciągu roku „zaliczyć" co najmniej 24 godziny dydaktyczne poprzez udział w zorganizowanych formach kształcenia. Organizator kształcenia musi w odpowiednim terminie zgłosić szkolenie do ministerstwa, aby uzyskać numer, a następnie we wskazanym terminie przesłać wykaz osób uczestniczących w szkoleniu, sporządzony ściśle według ustalonego wzoru.
Wykładowcy oraz autorzy merytorycznych publikacji bez względu na to, ile artykułów czy książek opublikują oraz ile godzin wykładów przeprowadzą, nie są zwolnieni z obowiązku uczestniczenia w szkoleniach. Trudno to zrozumieć.
Jeszcze trudniej zrozumieć, że pomimo sformalizowania procesu doskonalenia zawodowego zarządców nieruchomości nie ma żadnych wymagań wobec organizatorów szkoleń i wykładowców. Szkolenia może organizować każdy i każdy może wykładać, byle tylko szkolenie zostało prawidłowo zgłoszone, a lista uczestników dotarła w terminie do ministerstwa.
Niedopełnienie obowiązku doskonalenia zawodowego powinno skutkować postępowaniem dyscyplinarnym wobec zarządcy, który lekceważy swoje ustawowe obowiązki.
Jestem przekonany, że takie postępowania nie są wszczynane. Niewątpliwie wszczynanie postępowań dyscyplinarnych wobec wszystkich zarządców (pośredników i rzeczoznawców), którzy nie dopełnili obowiązku doskonalenia się, byłoby kłopotliwe i kosztowne, ale tolerowanie przypadków lekceważenia prawa przez osoby, które powinny być wyjątkowo rzetelne i cieszyć się autorytetem w środowisku, podważa rangę zawodu i powinno być niedopuszczalne.
Zarządca a administrator. Obowiązki i odpowiedzialność ZOBACZ >>
W ostatnim okresie wiele stowarzyszeń organizuje szkolenia dla kandydatów na administratorów, przeznaczone dla osób niemających żadnej wiedzy z zakresu zarządzania nieruchomościami, które mają zamiar podjąć pracę związaną z zarządzaniem nieruchomościami.
Okazuje się, że Departament Gospodarki Nieruchomościami uważa, iż licencjonowany zarządca nieruchomości, który w takim szkoleniu weźmie udział, „zaliczy" obowiązek doskonalenia zawodowego. Jest to porównywalne z zaliczeniem nauki czytania i pisania jako procesu doskonalenia zawodowego polonisty czy uznawaniem za doskonalenie zawodowe lekarza jego udział w charakterze słuchacza w szkoleniu z zakresu udzielania pierwszej pomocy medycznej.
Komentarz uważam za zbyteczny, chociaż sądzę, że Pan Minister Infrastruktury powinien zająć w tej i wyżej poruszanych sprawach jednoznaczne stanowisko. Środowisko zarządców na to liczy.
Czytaj też:
Nie chwalić się licencją!
Zarządy oczami zarządców
Zamiast licencji certyfikaty
Postępowanie przeciwko zarządcy jest wszczynane z urzędu
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości
2
