CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości

Jednym z obszarów działalności zarządcy nieruchomości jest zarządzanie finansami. To obszar, który obejmuje wymiar finansowy zarządzania operacyjnego, jak również strategicznego, ukierunkowanego na rozwój nieruchomości. W jego zakresie znajduje się szeroki krąg działań związanych z przygotowywaniem budżetów dla nieruchomości, stałą kontrolą finansową, prowadzeniem rachunkowości oraz sprawozdawczością.

Ostatni kwartał roku dla zarządców nieruchomości to czas planowania wydatków i przychodów na rok następny. By mieć komfort pracy oraz zapewnić  wspólnocie bezpieczeństwo i stabilność finansową, należy zaplanować działania w nieruchomości z takim wyprzedzeniem, by zaraz po przegłosowaniu stosowych uchwał móc realizować określone w planie czynności i zamierzenia.

Generalną zasadą jest opracowywanie budżetu od zera, a analiza budżetów za lata poprzednie powinna jedynie służyć sprawdzeniu trendów występujących w nieruchomości.

Budżet przygotowuje się przed rozpoczęciem roku obrachunkowego. Budżet nieruchomości to szczegółowe zestawienie prognozowanych przychodów i kosztów, dotyczących konkretnej nieruchomości w danym przedziale czasowym. Za pomocą budżetu prognozuje się, jakie zdarzenia gospodarcze będą miały miejsce w określonym czasie. Podaje on również informacje o sytuacji finansowej nieruchomości, jest zatem planem finansowym nieruchomości.

Budżet, jako szczegółowy plan finansowy nieruchomości, to jeden z najważniejszych instrumentów planowania i kierowania. Prognozując koszty, należy skontaktować się z dostawcami mediów i konserwatorami nieruchomości i dowiedzieć się, czy planują podwyżki cen świadczonych przez siebie usług i w jakiej wysokości. Bezpiecznie jest również stworzyć w budżecie rezerwy na nieprzewidziane wydatki związane z bieżącymi naprawami i konserwacją, np. w wysokości 10–15%.

Warto też ustalić z konserwatorami windy czy też instalacji, czy według nich w nadchodzącym roku nie szykują nam się jakieś większe naprawy. Najwięcej kosztów dodatkowych w konserwacji przysparzają naprawy czyszczenia i wymiany drobnych części urządzeń znajdujących się w nieruchomości. Jeśli mamy 5 pomp i wszystkie je trzeba będzie kolejno oddać do sprawdzenia, a koszt jednego to przykładowo 2000 zł, to nagle w skali roku robi nam się znaczna suma.

Kwotę przewidzianych pożytków należy odjąć od łącznych wydatków budżetowych. Różnicę muszą pokryć wpływy z bieżących opłat. W celu obliczenia kwoty zaliczki do zapłaty przez poszczególnych właścicieli należy pomnożyć całość należności przez procentowy udział każdego członka we własności, a następnie podzielić łączną roczną kwotę należną od danego właściciela przez 12 miesięcy w celu uzyskania jego opłaty miesięcznej.

Uwzględnienie powyższych założeń zależy od rodzaju sporządzanych budżetów. W swojej pracy zarządca musi zwykle sporządzić 3–4 podstawowe budżety w nieruchomości:

  • roczny – operacyjny,
  • przepływów pieniężnych,
  • remontowy – inwestycyjny,
  • ewentualnie alternatywny.

Budżet roczny a przychody

Budżet roczny to podstawowy budżet opracowywany dla nieruchomości. Jest on sporządzany najczęściej na okres jednego roku w postaci zestawień miesięcznych, rzadziej kwartalnych. Zawiera planowane potencjalne i efektywne przychody oraz koszty opera­cyjne (tab. 1).
 
Przychód potencjalny brutto to maksymalny przychód, jaki można uzyskać z zarządzanej nieruchomości. Zakłada się, że nieruchomość będzie w 100% wynajęta i nie wystąpią straty wywołane zaległościami czynszowymi.

Przychód efektywny brutto to przychód uwzględniający poziom pustostanów, zaległości czynszowe, okresowe obniżki czy zwolnienia.
Dla prawidłowego oszacowania przychodu potencjalnego i efektywnego, przy nieruchomościach komercyjnych, niezbędna jest wiedza dotycząca całkowitej powierzchni najmu oraz wysokości stawek czynszu pobieranych obecnie oraz możliwych do uzyskania od potencjalnych użytkowników nieruchomości.

Na tym etapie niezwykle ważna jest więc analiza otoczenia nieruchomości, w którym w przyszłości będzie ona funkcjonowała, i analiza samej nieruchomości pod względem jej funkcji, wielkości i standardu. Ma to bowiem ogromny wpływ na wysokość czynszów możliwych do uzyskania, a także przyszłego popytu na wynajem powierzchni.

Zarządca musi ponadto dokonać przeglądu zawartych umów pod kątem terminów ich wygaśnięcia oraz klauzul aktualizujących wysokość wnoszonych czynszów i opłat eksploatacyjnych. Powinien również określić, które z umów będzie negocjował.

Na przychód potencjalny możliwy do uzyskania z nieruchomości składają się również przychody z innych tytułów, np. przychody z organizowanych akcji reklamowych, z umieszczenia banerów reklamowych, anten, parkingów czy wynajmu sal. Dokonując prognozy przychodów, zarządca musi uwzględnić dodatkowo ewentualne straty w dochodach, które mogą być spowodowane niepełnym wynajęciem powierzchni, dłuższymi awariami czy też zaległościami czynszowymi. Musi wziąć pod uwagę również udzielone upusty czynszowe, czasowe zwolnienia z czynszu itp.

Koszty, dochód a budżet

Koszty (opłaty) eksploatacyjne to koszty związane z bieżącym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości. Zalicza się do nich koszty dostarczanych do nieruchomości mediów (energia elektryczna, woda, gaz, ogrzewanie), a także odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości.

W skład kosztów operacyjnych wchodzi również m.in. utrzymanie czystości, ochrona obiektu, recepcja – jeśli jest, obsługa techniczna, wynagrodzenie zarządcy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatki. Przy planowaniu wysokości kosztów operacyjnych niezbędna będzie każdorazowo szczegółowa ich kalkulacja.

Dochód operacyjny netto to dochód, który generuje nieruchomość. Na jego wysokość nie wpływają wydatki na inwestycje czy remonty. Jest podstawą do sporządzenia budżetu przepływów pieniężnych, a także do obliczania wskaźników efektywności nakładów inwestycyjnych.

Budżet przypływów pieniężnych opracowuje się na bazie budżetu operacyjnego, którego integralną częścią powinna być analiza progowa, wskazująca, jaki procent nieruchomości powinniśmy wynająć, by inwestycja przyniosła dochód.

Poza wydatkami operacyjnymi, budżet przypływów pieniężnych zawiera także wydatki nieoperacyjne takie jak:

  • wydatki kapitałowe (remontowe, inwestycyjne) łącznie z rezerwą na remonty lub inwestycje,
  • obsługa ewentualnego zadłużenia (raty kapitałowe, odsetki).

Przy kalkulacji kosztów obsługi zadłużenia należy wziąć pod uwagę wysokość kredytu, okres i terminy spłaty oraz obowiązującą stopę procentową.
Dochód operacyjny z nieruchomości, pomniejszony o spłatę rat kapitałowych wraz z odsetkami i nakłady inwestycyjne, określa wielkość przepływów pieniężnych przed opodatkowaniem. Dochód po opodatkowaniu stanowi kwotę uzyskaną z nieruchomości, będącą w dyspozycji właściciela.

Budżet przepływów pieniężnych określa zatem, ile gotówki uzyskamy z nieruchomości i ile pieniędzy będziemy potrzebować na pokrycie wszystkich wydatków w poszczególnych miesiącach (tab. 2).

Budżet kapitałowy

Budżet remontowy podaje wysokość planowanych nakładów na cele remontowe i inwestycyjne oraz sposób ich finansowania. Podstawą do jego sporządzenia jest precyzyjne określenie rozmiaru potrzeb remontowych i pilności ich przeprowadzenia.

Przeczytaj: Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie

Po ustaleniu zakresu prac remontowych i modernizacyjnych oraz ich kosztów, zarządca powinien określić sposób ich finansowania. Na podstawie budżetu operacyjnego i przepływów pieniężnych oceni, czy prace mogą być finansowane ze zgromadzonych zaliczek na fundusz remontowy czy z kredytów bankowych. Korzystając z kredytu, należy starannie przeanalizować opłacalność takiego finansowania, jego koszty i ewentualne zyski, jakie można uzyskać z inwestycji.

W budżecie kapitałowym zarządca określa zatem priorytety robót w kolejnych latach, kierując się z jednej strony stanem technicznym poszczególnych elementów budynku, a z drugiej – dostępnością zgromadzonych środków finansowych. Wskazuje, ile trzeba zaoszczędzić, aby móc przeprowadzić działalność remontową lub inwestycyjną.

Budżet alternatywny

Sporządzamy go, gdy planujemy przeprowadzenie konkretnych działań, które doprowadzą do poprawienia efektywności ekonomicznej inwestycji, tj. powiększą dochód operacyjny lub gotówkę po opodatkowaniu. Porównując dane z budżetu alternatywnego z budżetem podstawowym, oceniamy opłacalność planowanych działań.

Etapy tworzenia budżetu

Planowanie to proces świadomego podejmowania decyzji, służący realizacji ustalonych celów, oparty na faktach z przeszłości i przemyślanych ocenach przyszłości.

Planowanie to ciągły proces, nie można zatem poprzestać na jednorazowym działaniu. Po stworzeniu planu należy regularnie monitorować jego realizację i dokonywać ewentualnych korekt. Planowanie ma służyć realizacji określonych celów, zatem, nim przystąpimy do działań planistycznych, musimy jasno i możliwie precyzyjnie zdefiniować cele, które należy osiągnąć. W zakresie zarządzania nieruchomościami jest to tym bardziej ważne, że podstawą działania zarządcy jest dążenie do realizacji celów właściciela nieruchomości.

Decyzje podejmowane w procesie planowania powinny być poprzedzone staranną oceną przyszłości. Proces planowania musi bazować na stanie faktycznym, konieczna jest zatem analiza sytuacji z lat poprzednich. Niezbędne będą takie informacje, jak np. zmiany cen, zmiana ilości użytkowników nieruchomości, ilość zużytych materiałów.

Przeczytaj: Co zmieniło się w prawie nieruchomości w 2013 r.?

Planowanie składa się więc z dwóch zasadniczych części – prognozowania, czyli działań zmierzających do definicji celów, oraz z samego stworzenia planu.

Programowanie – to stworzenie opisu celów. Żeby jednak osiągnąć dany cel, potrzebne są środki (techniczne, organizacyjne, finansowe). Programowanie zajmuje się także ustaleniem (opisaniem) środków niezbędnych do realizacji danego celu.

Ustalając cel, musimy określić go bardzo precyzyjnie i opisać tak, by był jasny dla każdego z użytkowników. Pisząc ogólnikowo, że planujemy, by nieruchomość była prowadzona tak, by zapewnić bezpieczeństwo i komfort użytkowników, ściągamy sobie nad głowę gradową chmurę. Dla jednych bezpieczeństwo i komfort dają zamknięte drzwi, dla innych domofon, a dla jeszcze innych – monitoring i ochrona.

Prognozowanie ma na celu przewidzenie i ocenę możliwych zdarzeń zewnętrznych i wybór najbardziej prawdopodobnego wariantu rozwoju sytuacji. W wyniku takiej analizy powstaje prognoza.

Tworząc prognozę, należy odwoływać się do własnych doświadczeń, ale miarodajnym źródłem informacji będą różnego rodzaju statystyki i informacje z wewnętrznych baz danych.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10547|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10118|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl