CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości

Jednym z obszarów działalności zarządcy nieruchomości jest zarządzanie finansami. To obszar, który obejmuje wymiar finansowy zarządzania operacyjnego, jak również strategicznego, ukierunkowanego na rozwój nieruchomości. W jego zakresie znajduje się szeroki krąg działań związanych z przygotowywaniem budżetów dla nieruchomości, stałą kontrolą finansową, prowadzeniem rachunkowości oraz sprawozdawczością.

Ostatni kwartał roku dla zarządców nieruchomości to czas planowania wydatków i przychodów na rok następny. By mieć komfort pracy oraz zapewnić  wspólnocie bezpieczeństwo i stabilność finansową, należy zaplanować działania w nieruchomości z takim wyprzedzeniem, by zaraz po przegłosowaniu stosowych uchwał móc realizować określone w planie czynności i zamierzenia.

Generalną zasadą jest opracowywanie budżetu od zera, a analiza budżetów za lata poprzednie powinna jedynie służyć sprawdzeniu trendów występujących w nieruchomości.

Budżet przygotowuje się przed rozpoczęciem roku obrachunkowego. Budżet nieruchomości to szczegółowe zestawienie prognozowanych przychodów i kosztów, dotyczących konkretnej nieruchomości w danym przedziale czasowym. Za pomocą budżetu prognozuje się, jakie zdarzenia gospodarcze będą miały miejsce w określonym czasie. Podaje on również informacje o sytuacji finansowej nieruchomości, jest zatem planem finansowym nieruchomości.

Budżet, jako szczegółowy plan finansowy nieruchomości, to jeden z najważniejszych instrumentów planowania i kierowania. Prognozując koszty, należy skontaktować się z dostawcami mediów i konserwatorami nieruchomości i dowiedzieć się, czy planują podwyżki cen świadczonych przez siebie usług i w jakiej wysokości. Bezpiecznie jest również stworzyć w budżecie rezerwy na nieprzewidziane wydatki związane z bieżącymi naprawami i konserwacją, np. w wysokości 10–15%.

Warto też ustalić z konserwatorami windy czy też instalacji, czy według nich w nadchodzącym roku nie szykują nam się jakieś większe naprawy. Najwięcej kosztów dodatkowych w konserwacji przysparzają naprawy czyszczenia i wymiany drobnych części urządzeń znajdujących się w nieruchomości. Jeśli mamy 5 pomp i wszystkie je trzeba będzie kolejno oddać do sprawdzenia, a koszt jednego to przykładowo 2000 zł, to nagle w skali roku robi nam się znaczna suma.

Kwotę przewidzianych pożytków należy odjąć od łącznych wydatków budżetowych. Różnicę muszą pokryć wpływy z bieżących opłat. W celu obliczenia kwoty zaliczki do zapłaty przez poszczególnych właścicieli należy pomnożyć całość należności przez procentowy udział każdego członka we własności, a następnie podzielić łączną roczną kwotę należną od danego właściciela przez 12 miesięcy w celu uzyskania jego opłaty miesięcznej.

Uwzględnienie powyższych założeń zależy od rodzaju sporządzanych budżetów. W swojej pracy zarządca musi zwykle sporządzić 3–4 podstawowe budżety w nieruchomości:

  • roczny – operacyjny,
  • przepływów pieniężnych,
  • remontowy – inwestycyjny,
  • ewentualnie alternatywny.

Budżet roczny a przychody

Budżet roczny to podstawowy budżet opracowywany dla nieruchomości. Jest on sporządzany najczęściej na okres jednego roku w postaci zestawień miesięcznych, rzadziej kwartalnych. Zawiera planowane potencjalne i efektywne przychody oraz koszty opera­cyjne (tab. 1).
 
Przychód potencjalny brutto to maksymalny przychód, jaki można uzyskać z zarządzanej nieruchomości. Zakłada się, że nieruchomość będzie w 100% wynajęta i nie wystąpią straty wywołane zaległościami czynszowymi.

Przychód efektywny brutto to przychód uwzględniający poziom pustostanów, zaległości czynszowe, okresowe obniżki czy zwolnienia.
Dla prawidłowego oszacowania przychodu potencjalnego i efektywnego, przy nieruchomościach komercyjnych, niezbędna jest wiedza dotycząca całkowitej powierzchni najmu oraz wysokości stawek czynszu pobieranych obecnie oraz możliwych do uzyskania od potencjalnych użytkowników nieruchomości.

Na tym etapie niezwykle ważna jest więc analiza otoczenia nieruchomości, w którym w przyszłości będzie ona funkcjonowała, i analiza samej nieruchomości pod względem jej funkcji, wielkości i standardu. Ma to bowiem ogromny wpływ na wysokość czynszów możliwych do uzyskania, a także przyszłego popytu na wynajem powierzchni.

Zarządca musi ponadto dokonać przeglądu zawartych umów pod kątem terminów ich wygaśnięcia oraz klauzul aktualizujących wysokość wnoszonych czynszów i opłat eksploatacyjnych. Powinien również określić, które z umów będzie negocjował.

Na przychód potencjalny możliwy do uzyskania z nieruchomości składają się również przychody z innych tytułów, np. przychody z organizowanych akcji reklamowych, z umieszczenia banerów reklamowych, anten, parkingów czy wynajmu sal. Dokonując prognozy przychodów, zarządca musi uwzględnić dodatkowo ewentualne straty w dochodach, które mogą być spowodowane niepełnym wynajęciem powierzchni, dłuższymi awariami czy też zaległościami czynszowymi. Musi wziąć pod uwagę również udzielone upusty czynszowe, czasowe zwolnienia z czynszu itp.

Koszty, dochód a budżet

Koszty (opłaty) eksploatacyjne to koszty związane z bieżącym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości. Zalicza się do nich koszty dostarczanych do nieruchomości mediów (energia elektryczna, woda, gaz, ogrzewanie), a także odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości.

W skład kosztów operacyjnych wchodzi również m.in. utrzymanie czystości, ochrona obiektu, recepcja – jeśli jest, obsługa techniczna, wynagrodzenie zarządcy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatki. Przy planowaniu wysokości kosztów operacyjnych niezbędna będzie każdorazowo szczegółowa ich kalkulacja.

Dochód operacyjny netto to dochód, który generuje nieruchomość. Na jego wysokość nie wpływają wydatki na inwestycje czy remonty. Jest podstawą do sporządzenia budżetu przepływów pieniężnych, a także do obliczania wskaźników efektywności nakładów inwestycyjnych.

Budżet przypływów pieniężnych opracowuje się na bazie budżetu operacyjnego, którego integralną częścią powinna być analiza progowa, wskazująca, jaki procent nieruchomości powinniśmy wynająć, by inwestycja przyniosła dochód.

Poza wydatkami operacyjnymi, budżet przypływów pieniężnych zawiera także wydatki nieoperacyjne takie jak:

  • wydatki kapitałowe (remontowe, inwestycyjne) łącznie z rezerwą na remonty lub inwestycje,
  • obsługa ewentualnego zadłużenia (raty kapitałowe, odsetki).

Przy kalkulacji kosztów obsługi zadłużenia należy wziąć pod uwagę wysokość kredytu, okres i terminy spłaty oraz obowiązującą stopę procentową.
Dochód operacyjny z nieruchomości, pomniejszony o spłatę rat kapitałowych wraz z odsetkami i nakłady inwestycyjne, określa wielkość przepływów pieniężnych przed opodatkowaniem. Dochód po opodatkowaniu stanowi kwotę uzyskaną z nieruchomości, będącą w dyspozycji właściciela.

Budżet przepływów pieniężnych określa zatem, ile gotówki uzyskamy z nieruchomości i ile pieniędzy będziemy potrzebować na pokrycie wszystkich wydatków w poszczególnych miesiącach (tab. 2).

Budżet kapitałowy

Budżet remontowy podaje wysokość planowanych nakładów na cele remontowe i inwestycyjne oraz sposób ich finansowania. Podstawą do jego sporządzenia jest precyzyjne określenie rozmiaru potrzeb remontowych i pilności ich przeprowadzenia.

Przeczytaj: Programowanie gospodarowania nieruchomością czy tylko administrowanie

Po ustaleniu zakresu prac remontowych i modernizacyjnych oraz ich kosztów, zarządca powinien określić sposób ich finansowania. Na podstawie budżetu operacyjnego i przepływów pieniężnych oceni, czy prace mogą być finansowane ze zgromadzonych zaliczek na fundusz remontowy czy z kredytów bankowych. Korzystając z kredytu, należy starannie przeanalizować opłacalność takiego finansowania, jego koszty i ewentualne zyski, jakie można uzyskać z inwestycji.

W budżecie kapitałowym zarządca określa zatem priorytety robót w kolejnych latach, kierując się z jednej strony stanem technicznym poszczególnych elementów budynku, a z drugiej – dostępnością zgromadzonych środków finansowych. Wskazuje, ile trzeba zaoszczędzić, aby móc przeprowadzić działalność remontową lub inwestycyjną.

Budżet alternatywny

Sporządzamy go, gdy planujemy przeprowadzenie konkretnych działań, które doprowadzą do poprawienia efektywności ekonomicznej inwestycji, tj. powiększą dochód operacyjny lub gotówkę po opodatkowaniu. Porównując dane z budżetu alternatywnego z budżetem podstawowym, oceniamy opłacalność planowanych działań.

Etapy tworzenia budżetu

Planowanie to proces świadomego podejmowania decyzji, służący realizacji ustalonych celów, oparty na faktach z przeszłości i przemyślanych ocenach przyszłości.

Planowanie to ciągły proces, nie można zatem poprzestać na jednorazowym działaniu. Po stworzeniu planu należy regularnie monitorować jego realizację i dokonywać ewentualnych korekt. Planowanie ma służyć realizacji określonych celów, zatem, nim przystąpimy do działań planistycznych, musimy jasno i możliwie precyzyjnie zdefiniować cele, które należy osiągnąć. W zakresie zarządzania nieruchomościami jest to tym bardziej ważne, że podstawą działania zarządcy jest dążenie do realizacji celów właściciela nieruchomości.

Decyzje podejmowane w procesie planowania powinny być poprzedzone staranną oceną przyszłości. Proces planowania musi bazować na stanie faktycznym, konieczna jest zatem analiza sytuacji z lat poprzednich. Niezbędne będą takie informacje, jak np. zmiany cen, zmiana ilości użytkowników nieruchomości, ilość zużytych materiałów.

Przeczytaj: Co zmieniło się w prawie nieruchomości w 2013 r.?

Planowanie składa się więc z dwóch zasadniczych części – prognozowania, czyli działań zmierzających do definicji celów, oraz z samego stworzenia planu.

Programowanie – to stworzenie opisu celów. Żeby jednak osiągnąć dany cel, potrzebne są środki (techniczne, organizacyjne, finansowe). Programowanie zajmuje się także ustaleniem (opisaniem) środków niezbędnych do realizacji danego celu.

Ustalając cel, musimy określić go bardzo precyzyjnie i opisać tak, by był jasny dla każdego z użytkowników. Pisząc ogólnikowo, że planujemy, by nieruchomość była prowadzona tak, by zapewnić bezpieczeństwo i komfort użytkowników, ściągamy sobie nad głowę gradową chmurę. Dla jednych bezpieczeństwo i komfort dają zamknięte drzwi, dla innych domofon, a dla jeszcze innych – monitoring i ochrona.

Prognozowanie ma na celu przewidzenie i ocenę możliwych zdarzeń zewnętrznych i wybór najbardziej prawdopodobnego wariantu rozwoju sytuacji. W wyniku takiej analizy powstaje prognoza.

Tworząc prognozę, należy odwoływać się do własnych doświadczeń, ale miarodajnym źródłem informacji będą różnego rodzaju statystyki i informacje z wewnętrznych baz danych.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 11261|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10835|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl