CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Tereny wspólne dla sąsiednich wspólnot mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 5/2013  |  12.06.2013

Coraz częściej w zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi zarządcy spotykają się z problemem terenów przyległych nie będących nieruchomością wspólną (parkingi, place zabaw, skwery), a będące współwłasnością właścicieli w kilku sąsiednich wspólnotach mieszkaniowych.

Niestety obecnie przyjęło się wśród deweloperów rozwiązanie, zgodnie z którym, jeżeli na terenie danego osiedla przez nich budowanego jakieś nieruchomości mają służyć mieszkańcom więcej niż jednej wspólnoty, np. droga wewnętrzna, parking, plac zabaw, to wyodrębnia się je jako odrębne nieruchomości i przy nabywaniu lokali przez kupujących przekazuje się im także udział we własności tych terenów.

W związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstają dwie odrębne kategorie nieruchomości: nieruchomości wspólne pod budynkami oraz nieruchomości stanowiące tereny wspólne.

Zobacz także: Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją

Należy zwrócić uwagę, że w odniesieniu do terenów wspólnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (KC) dotyczące współwłasności, gdyż nie są to ani części nieruchomości wspólnej którejś wspólnoty mieszkaniowej ani też nie jest to odrębna wspólnota. Zgodnie z zapisami KC współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów.

W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność nie ma zarządu i co do zasady, współwłaściciele zarządzają sami. Ponadto, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

CZYTAJ TEŻ

Zarządzanie zamkniętymi osiedlami

Koszty utrzymania nieruchomości

W przypadku nieruchomości będącej współwłasnością nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zarządzanie terenami wspólnymi

O ile przeniesienie własności co do takich terenów przez dewelopera, jak i późniejsze zbycie udziału w takich nieruchomościach nie nastręcza problemu, o tyle zarządzanie takimi terenami okazuje się bardzo często niemożliwe dlatego część wspólnot mieszkaniowych w ogóle nie zajmuje się takimi terenami, nie wiedząc jak to robić w związku z tym, że teren ten nie jest nieruchomością wspólną (co w zasadzie jest zgodne z prawem).

Część wspólnot uznaje te tereny za część własnej nieruchomości, zarządza nimi i w ramach ustalania kosztów zarządu nieruchomością wspólną uwzględnia też środki niezbędne na pokrycie kosztów zarządzania tymi nieruchomościami.

Przeczytaj: TK o przymusowej sprzedaży lokalu we wspólnocie

Niektóre wspólnoty dokonują powołania nowego organu, a mianowicie czegoś na wzór rady osiedla, która składa się z przedstawicieli zarządów poszczególnych wspólnot i próbuje zarządzać tymi terenami. Niestety każdy z tych sposobów zarządzania terenami wspólnymi jest sprzeczny z prawem.

Uchwały poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą bowiem dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej, a uchwały podejmowane odnośnie zarządu inną nieruchomością są sprzeczne z prawem. W takiej sytuacji każdy właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej oraz jest równocześnie współwłaścicielem tych terenów. Wyraża on swoją wolę oddzielnie dla obu tych nieruchomości i ponosi odrębne koszty związane z ich posiadaniem.

Wprawdzie wspólnota nie może podejmować uchwał odnośnie terenów wspólnych, ale nie wyklucza to możliwości wyrażenia przez współwłaścicieli terenów wspólnych zgody na dokonanie określonej czynności na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny w żaden sposób nie formalizuje bowiem jak, gdzie i w jakiej formie współwłaściciele mają wyrażać swoją zgodę.

Zatem odmiennie od trybu podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej współwłaściciele mają dużo większą swobodę i dowolność proceduralną. Właściciele lokali poza porządkiem obrad zebrania, jako właściciele terenów wspólnych, mogą złożyć podpisy na zgodzie na dokonanie określonej czynności.

Jeżeli zgoda dotyczyć ma czynności zwykłego zarządu wystarczy, że podpisze ją większość współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów we wszystkich wspólnotach, ale gdy dotyczyć ma czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebne będą podpisy wszystkich.

W przypadku braku zgody na czynność zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W przypadku braku zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Sprawowanie zarządu taką nieruchomością wspólną jest bardzo utrudnione. Jeżeli na przykład droga osiedlowa jest takim terenem wspólnym (współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w budynkach na osiedlu) i zarządy wspólnot mieszkaniowych porozumiały się, że konieczne jest przeprowadzenie jej remontu, to najprostszym rozwiązaniem jest zebranie przez wspólnoty mieszkaniowe podpisów wszystkich właścicieli na zgodzie na dokonanie takiej inwestycji i pokryciu jej kosztów.

Jeżeli chociaż jeden właściciel odmówi podpisania zgody wówczas pozostaje zebrać podpisy właścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, na wniosku do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie. Oczywiście nie jest możliwe wykonanie takiego remontu z funduszy remontowych wspólnot mieszkaniowych ani poprzez kredyty zaciągnięte przez wspólnoty mieszkaniowe. Powyższy sposób podjęcia decyzji jest bardzo czasochłonny i mało efektywny.

Zatem jest rozwiązaniem w sytuacji gdy decyzje trzeba podejmować sporadycznie ale nie da się w ten sposób zarządzać nieruchomością jeżeli utrzymanie danych terenów wymaga podejmowania ciągłych działań i pokrywania kosztów.

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Wówczas, jeżeli wśród współwłaścicieli nie ma zgody, można doprowadzić do ustanowienia zarządcy w drodze sądowej. Jak wynika bowiem z przepisów prawa, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

Do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art. 931 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa zakres jego obowiązków.

Najczęściej będzie to uprawnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

W przypadku braku wspomnianej zgody właścicieli zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Sąd może jednak w treści postanowienia poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zatem warto przemyśleć, jakie czynności przekraczające zwykły zarząd mógłby zarządca w stosunku do danego terenu wykonywać samodzielnie, co usprawniłoby zarządzanie i uwzględnić to we wniosku do sądu. Z żądaniem ustanowienia zarządcy występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Sprawa rozstrzygana jest w postępowaniu nieprocesowym.

Gmina jako gospodarz

Sposobem uregulowania zarządzania terenami wspólnymi jest też przekazanie ich gminie. Generalnie moim zdaniem, deweloper budując osiedle obejmujące takie tereny, które nie stanowią nieruchomości wspólnych – zwłaszcza drogi wewnętrzne – powinien tereny wspólne przekazywać gminie. Deweloperzy nie robią tego ze względu na panującą modę na „zamknięte osiedla”1.

Jeżeli deweloper przekazywałby te tereny miastu nie mógłby ich ogrodzić, a jego osiedle byłoby normalnym osiedlem mieszkaniowym. Obniża to jednak koszty utrzymania ciążące na właścicielach, nie obciąża się też ich odpowiedzialnością za dany teren, a przede wszystkim nie towarzyszy temu strata możliwości korzystania z tego terenu.

Gmina z reguły jest dużo lepszym gospodarzem niż kilkaset osób, które nie mogą się porozumieć, a ponadto zarządzanie w miastach takimi terenami jak drogi, place zabaw, skwery należy do jej zadań własnych. Ponadto nabywcy, kupując mieszkanie na takim zamkniętym osiedlu, słono płacą za bezpieczeństwo i bardzo często wpadają w pułapkę braku możliwości zarządzania terenem wewnętrznym (paraliż decyzyjny), w tym właśnie elementami tego systemu bezpieczeństwa, co nierzadko powoduje, że system ten przestaje istnieć.

Ogrodzenia, szlabany, główna cześć systemu zewnętrznego monitoringu nie znajduje się bowiem na nieruchomościach wspólnych wspólnot mieszkaniowych tylko na tych terenach wspólnych, którymi wspólnoty nie mają prawa zarządzać.

Decydują wszyscy właściciele

W przypadku osiedla zamkniętego rozwiązaniem mającym na celu skuteczne zarządzanie terenami wspólnymi może okazać się przekazanie tego terenu specjalnie powołanemu do tego nowemu podmiotowi, np. stowarzyszeniu, którego członkami będą wszyscy właściciele lokali na osiedlu. Podmiot ten na pewno skuteczniej będzie zarządzał tymi terenami, uprości to też sposób podejmowania decyzji.  

1 O zarządzaniu zamkniętymi osiedlami czytaj w Administratorze 1/2013 na s. 16 – przyp. red.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17991|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11268|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10840|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl