CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Tereny wspólne dla sąsiednich wspólnot mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 5/2013  |  12.06.2013

Coraz częściej w zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi zarządcy spotykają się z problemem terenów przyległych nie będących nieruchomością wspólną (parkingi, place zabaw, skwery), a będące współwłasnością właścicieli w kilku sąsiednich wspólnotach mieszkaniowych.

Niestety obecnie przyjęło się wśród deweloperów rozwiązanie, zgodnie z którym, jeżeli na terenie danego osiedla przez nich budowanego jakieś nieruchomości mają służyć mieszkańcom więcej niż jednej wspólnoty, np. droga wewnętrzna, parking, plac zabaw, to wyodrębnia się je jako odrębne nieruchomości i przy nabywaniu lokali przez kupujących przekazuje się im także udział we własności tych terenów.

W związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstają dwie odrębne kategorie nieruchomości: nieruchomości wspólne pod budynkami oraz nieruchomości stanowiące tereny wspólne.

Zobacz także: Licytacja mieszkań zgodna z Konstytucją

Należy zwrócić uwagę, że w odniesieniu do terenów wspólnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (KC) dotyczące współwłasności, gdyż nie są to ani części nieruchomości wspólnej którejś wspólnoty mieszkaniowej ani też nie jest to odrębna wspólnota. Zgodnie z zapisami KC współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów.

W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność nie ma zarządu i co do zasady, współwłaściciele zarządzają sami. Ponadto, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

CZYTAJ TEŻ

Zarządzanie zamkniętymi osiedlami

Koszty utrzymania nieruchomości

W przypadku nieruchomości będącej współwłasnością nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zarządzanie terenami wspólnymi

O ile przeniesienie własności co do takich terenów przez dewelopera, jak i późniejsze zbycie udziału w takich nieruchomościach nie nastręcza problemu, o tyle zarządzanie takimi terenami okazuje się bardzo często niemożliwe dlatego część wspólnot mieszkaniowych w ogóle nie zajmuje się takimi terenami, nie wiedząc jak to robić w związku z tym, że teren ten nie jest nieruchomością wspólną (co w zasadzie jest zgodne z prawem).

Część wspólnot uznaje te tereny za część własnej nieruchomości, zarządza nimi i w ramach ustalania kosztów zarządu nieruchomością wspólną uwzględnia też środki niezbędne na pokrycie kosztów zarządzania tymi nieruchomościami.

Przeczytaj: TK o przymusowej sprzedaży lokalu we wspólnocie

Niektóre wspólnoty dokonują powołania nowego organu, a mianowicie czegoś na wzór rady osiedla, która składa się z przedstawicieli zarządów poszczególnych wspólnot i próbuje zarządzać tymi terenami. Niestety każdy z tych sposobów zarządzania terenami wspólnymi jest sprzeczny z prawem.

Uchwały poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą bowiem dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej, a uchwały podejmowane odnośnie zarządu inną nieruchomością są sprzeczne z prawem. W takiej sytuacji każdy właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej oraz jest równocześnie współwłaścicielem tych terenów. Wyraża on swoją wolę oddzielnie dla obu tych nieruchomości i ponosi odrębne koszty związane z ich posiadaniem.

Wprawdzie wspólnota nie może podejmować uchwał odnośnie terenów wspólnych, ale nie wyklucza to możliwości wyrażenia przez współwłaścicieli terenów wspólnych zgody na dokonanie określonej czynności na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny w żaden sposób nie formalizuje bowiem jak, gdzie i w jakiej formie współwłaściciele mają wyrażać swoją zgodę.

Zatem odmiennie od trybu podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej współwłaściciele mają dużo większą swobodę i dowolność proceduralną. Właściciele lokali poza porządkiem obrad zebrania, jako właściciele terenów wspólnych, mogą złożyć podpisy na zgodzie na dokonanie określonej czynności.

Jeżeli zgoda dotyczyć ma czynności zwykłego zarządu wystarczy, że podpisze ją większość współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów we wszystkich wspólnotach, ale gdy dotyczyć ma czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebne będą podpisy wszystkich.

W przypadku braku zgody na czynność zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W przypadku braku zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Sprawowanie zarządu taką nieruchomością wspólną jest bardzo utrudnione. Jeżeli na przykład droga osiedlowa jest takim terenem wspólnym (współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w budynkach na osiedlu) i zarządy wspólnot mieszkaniowych porozumiały się, że konieczne jest przeprowadzenie jej remontu, to najprostszym rozwiązaniem jest zebranie przez wspólnoty mieszkaniowe podpisów wszystkich właścicieli na zgodzie na dokonanie takiej inwestycji i pokryciu jej kosztów.

Jeżeli chociaż jeden właściciel odmówi podpisania zgody wówczas pozostaje zebrać podpisy właścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, na wniosku do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie. Oczywiście nie jest możliwe wykonanie takiego remontu z funduszy remontowych wspólnot mieszkaniowych ani poprzez kredyty zaciągnięte przez wspólnoty mieszkaniowe. Powyższy sposób podjęcia decyzji jest bardzo czasochłonny i mało efektywny.

Zatem jest rozwiązaniem w sytuacji gdy decyzje trzeba podejmować sporadycznie ale nie da się w ten sposób zarządzać nieruchomością jeżeli utrzymanie danych terenów wymaga podejmowania ciągłych działań i pokrywania kosztów.

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Wówczas, jeżeli wśród współwłaścicieli nie ma zgody, można doprowadzić do ustanowienia zarządcy w drodze sądowej. Jak wynika bowiem z przepisów prawa, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

Do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art. 931 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa zakres jego obowiązków.

Najczęściej będzie to uprawnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

W przypadku braku wspomnianej zgody właścicieli zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Sąd może jednak w treści postanowienia poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zatem warto przemyśleć, jakie czynności przekraczające zwykły zarząd mógłby zarządca w stosunku do danego terenu wykonywać samodzielnie, co usprawniłoby zarządzanie i uwzględnić to we wniosku do sądu. Z żądaniem ustanowienia zarządcy występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Sprawa rozstrzygana jest w postępowaniu nieprocesowym.

Gmina jako gospodarz

Sposobem uregulowania zarządzania terenami wspólnymi jest też przekazanie ich gminie. Generalnie moim zdaniem, deweloper budując osiedle obejmujące takie tereny, które nie stanowią nieruchomości wspólnych – zwłaszcza drogi wewnętrzne – powinien tereny wspólne przekazywać gminie. Deweloperzy nie robią tego ze względu na panującą modę na „zamknięte osiedla”1.

Jeżeli deweloper przekazywałby te tereny miastu nie mógłby ich ogrodzić, a jego osiedle byłoby normalnym osiedlem mieszkaniowym. Obniża to jednak koszty utrzymania ciążące na właścicielach, nie obciąża się też ich odpowiedzialnością za dany teren, a przede wszystkim nie towarzyszy temu strata możliwości korzystania z tego terenu.

Gmina z reguły jest dużo lepszym gospodarzem niż kilkaset osób, które nie mogą się porozumieć, a ponadto zarządzanie w miastach takimi terenami jak drogi, place zabaw, skwery należy do jej zadań własnych. Ponadto nabywcy, kupując mieszkanie na takim zamkniętym osiedlu, słono płacą za bezpieczeństwo i bardzo często wpadają w pułapkę braku możliwości zarządzania terenem wewnętrznym (paraliż decyzyjny), w tym właśnie elementami tego systemu bezpieczeństwa, co nierzadko powoduje, że system ten przestaje istnieć.

Ogrodzenia, szlabany, główna cześć systemu zewnętrznego monitoringu nie znajduje się bowiem na nieruchomościach wspólnych wspólnot mieszkaniowych tylko na tych terenach wspólnych, którymi wspólnoty nie mają prawa zarządzać.

Decydują wszyscy właściciele

W przypadku osiedla zamkniętego rozwiązaniem mającym na celu skuteczne zarządzanie terenami wspólnymi może okazać się przekazanie tego terenu specjalnie powołanemu do tego nowemu podmiotowi, np. stowarzyszeniu, którego członkami będą wszyscy właściciele lokali na osiedlu. Podmiot ten na pewno skuteczniej będzie zarządzał tymi terenami, uprości to też sposób podejmowania decyzji.  

1 O zarządzaniu zamkniętymi osiedlami czytaj w Administratorze 1/2013 na s. 16 – przyp. red.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Wszystko o ogrzewaniu osiedla gazem LPG »

Ogrzewanie osiedlaPlanujesz zmianę ogrzewania, ale nie masz dostępu do gazu ziemnego lub ciepła systemowego?Czytam więcej »


Nowoczesna alternatywa dla tradycyjnej naprawy rur »

Ogrzewanie osiedlaJak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont przy pomocy rewolucyjnej technologii?Czytam więcej »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19460|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16593|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11867|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl