W szacownych murach Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie, obchodzącej w tym roku 90-lecie istnienia, odbył się w dniach 22-24 października III Kongres Zarządców Nieruchomości. Kongres zorganizowały: Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, Małopolsko-Śląskie Stowarzyszenie Budowniczych i Zarządców Nieruchomości, AGH oraz kilka innych stowarzyszeń i instytucji. Ministerstwo Infrastruktury objęło Kongres honorowym patronatem.
Wykład inauguracyjny „Globalizacja, transformacja, kryzys - i co dalej?" wygłosił prof. dr hab. Grzegorz Kołodko, były wicepremier i minister finansów. Profesor przedstawił czynniki hamujące rozwoj gospodarczy oraz przedsięwzięcia go przyspieszające w różnych rejonach świata. Stwierdził m.in., że główną przyczyną niepowodzeń, która wpędza ludzkość w nędzę i kryzysy, zawsze była i jest nieumiejętność kompleksowego i perspektywicznego myślenia. - Będzie lepiej, gdy nauczymy się wędrować w czasie i przestrzeni - mówił prof. Kołodko. Po wykładzie podpisywał swoją książkę „Wędrujący świat".
Ważna rola zarządców
Interesujący był też referat opracowany przez prof. dr. hab. Leszka Kałkowskiego z Wyższej Szkoły Ekonomii i Informatyki w Krakowie oraz dr. inż. Władysława Rydzika z Instytutu Rozwoju Miast „Znaczenie gospodarowania nieruchomościami w gospodarce narodowej", którego skrót zamieszczamy na stronie 10. Okazuje się, że wśród 55 działów gospodarki narodowej Dział 70 - „Obsługa nieruchomości" ze swoją produkcją globalną na poziomie 78 mld zł plasuje się na 4 miejscu! Jeśli więc zarządcy nieruchomości, administratorzy, dozorcy mają kompleksy, że pracują w „gorszej branży", to nie mają racji.
O wpływie zmian własnościowych w spółdzielczości mieszkaniowej na system zarządzania ciekawie mówił dr Marek Stańko z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Artykuł zamieszczamy na stronie 12. Wybór tego tematu na Kongres nie był przypadkowy. Dotychczas problematyka prawna zarządzania nieruchomościami była raczej prezentowana w odniesieniu do nieruchomości prywatnych lub stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych. Zarządzanie nieruchomościami przez spółdzielnie mieszkaniowe traktowano odrębnie, uzasadniając to specyfiką działania tych spółdzielni, regulowanego odrębnymi przepisami. Obecnie obowiązujące regulacje - nawet po korektach, które zostaną wprowadzone w wyniku wyroków Trybunału Konstytucyjnego - prowadzą do prywatyzacji wielorodzinnych zasobów mieszkaniowych i pomniejszania roli spółdzielczości mieszkaniowej jako głównego włodarza tych zasobów. Należy się spodziewać, że z czasem, w znaczącej części, spółdzielnie staną się zarządcami wspólnot mieszkaniowych. Jeśli więc chcą zachować dotychczasową pozycję na rynku nieruchomości, muszą się do tego odpowiednio przygotować.
Zagrożenia i co dalej
Żywa dyskusja miała miejsce na zajęciach panelowych. Do tematu - Wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości w świetle dyrektywy usługowej UE - wprowadzenie opracowali: Kazimierz Jurek z Europejskiego Instytutu Nieruchomości i przewodniczący Komisji Prawnej PFZN oraz dr Marek Majchrzak z warszawskiej Głównej Szkoły Handlowej, prezydent PFZN i przewodniczący Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej ds. licencji i uprawnień zawodowych, działającej przy ministrze infrastruktury. Wprowadzenie prezentujemy na stronie 6. Przedstawione w nim problemy uzupełnił Paweł Duciak, naczelnik Wydziału Wyceny i Rynku Nieruchomości w Ministerstwie Infrastruktury.
Pan Paweł Piotr Duciak poinformował o stanowisku Ministerstwa Infrastruktury w tej sprawie. Jest ono niezmienne od dwóch lat, czyli od momentu, kiedy rozpoczęły się prace nad przepisami, wdrażającymi w Polsce dyrektywę usługową UE. Zgodnie z tym stanowiskiem, polskie uprawnienia i licencje zawodowe nie są równoznaczne z licencją na prowadzenie działalności gospodarczej, a stanowią jedynie potwierdzenie posiadania np. przez zarządcę nieruchomości odpowiednich kwalifikacji zawodowych. Tym samym utrzymanie licencji zawodowych jest jak najbardziej uzasadnione i nie ogranicza w żaden sposób możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, co jest głównym tematem dyrektywy usługowej. Wydaje się, że pogląd ten uzyskał ostatecznie akceptację Ministerstwa Gospodarki, pracującego nad projektem ustawy o działalności usługowej, wprowadzającej dyrektywę usługową UE w Polsce. Przepisy te, zgodnie z dyrektywą usługową UE, powinny być wdrożone przez wszystkie kraje członkowskie do 28 grudnia 2009 r.
Wstęp do dyskusji przeprowadzonej podczas drugiego panelu - Możliwość działania zarządców nieruchomości w warunkach wychodzenia z kryzysu - przygotowali: Jerzy Prażuch, wiceprezydent PFZN oraz dr Jerzy Stochel z AGH, prezes Małopolsko-Śląskiego Stowarzyszenia Budowniczych i Zarządców Nieruchomości. Autorzy stwierdzili, że zagrożeniem dla zarządzających nieruchomościami jest nie tylko aktualny stan prawny i duża różnorodność przepisów oraz doprowadzenie do anarchizacji systemów zarządzania w spółdzielniach mieszkaniowych, ale również słabość oficjalnych reprezentacji zawodowych i branżowych - stowarzyszeń i federacji zarządców, związków spółdzielczych, zrzeszeń właścicieli nieruchomości. Zwłaszcza organizacyjne rozproszenie nie sprzyja skuteczności ich działania. Niekorzystne jest też rozproszenie kapitałów, którymi dysponują podmioty zarządzające. Często przysłowiowe „konfitury", jak zarządzanie obiektami handlowymi, dostają się firmom zagranicznym, które są silniejsze ekonomicznie i oferują niższe ceny. U nas zarządzaniem zajmują się firmy małe i średnie, a więc warto, aby się łączyły.
Likwidację zagrożeń J. Prażuch i J. Stochel widzą w zintegrowaniu działań zarówno w sferze organizacyjnej, jak i ekonomicznej. Proponują powołanie izby zawodowej oraz gospodarczej, utworzenie Funduszu Samopomocowego, który powinien posiadać osobowość prawną, być niezależny od czynników rządowo-politycznych, skutecznie wspierać rozwój gospodarowania nieruchomościami. Na FS byłyby gromadzone środki finansowe firm w nim uczestniczących, byłyby z niego udzielane pożyczki na przedsięwzięcia modernizacyjne, np. dźwigów, oraz udzielane gwarancje bankowe zrzeszonym podmiotom. Nie można by z niego udzielać pożyczek osobom fizycznym - byłby więc „kasą dla pszczelarzy, a nie dla pszczół".
Nie sposób omówić szerokiej dyskusji, która miała miejsce podczas zajęć panelowych. Odzwierciedliła ona zaniepokojenie zmianami, jakie mogą nastąpić po wdrożeniu w Polsce dyrektywy usługowej UE. Czy będą zachowane proporcje między koniecznością stosowania rozwiązań sprzyjających przedsiębiorczości - co dyskutanci aprobowali - a ochroną interesów konsumenta? Wejście na polski rynek zarządców z tych krajów, w których nie obowiązuje prawne potwierdzenie kwalifikacji zawodowych, może psuć rynek i obniżać poziom usług. A usługa to nie towar, który można przed zakupem obejrzeć.
W dyskusji zwracano też uwagę na kłopoty związane z nakłanianiem zarządów wspólnot do wydatków na obowiązkowe przeglądy techniczne. Zarządcy nie mają sposobów umożliwiających wymuszenie decyzji w tej sprawie, a za niedokonanie przeglądów są odpowiedzialni ustawowo. Jedno, co mogą zrobić, to podziękować za pracę...
Co zawiera rezolucja?
Najważniejsze treści dyskusji panelowych oraz propozycji zawartych w wystąpieniach prelegentów, które zyskały aprobatę uczestników Kongresu, zostały umieszczone w rezolucji przyjętej na Kongresie.
"Uczestnicy apelują do wszystkich organizacji zrzeszających osoby i instytucje zajmujące się gospodarką nieruchomościami o integrację działań na rzecz podnoszenia poziomu świadczonych usług i umacniania zawodów funkcjonujących na szeroko rozumianym rynku nieruchomości. Stanowczo przeciwstawiają się pojawiającym się ostatnio próbom likwidacji uprawnień zawodowych dla zarządców, tym bardziej że dyrektywy UE pozostawiają w tej sprawie dowolność krajom członkowskim. Zapowiadana zmiana obecnej sytuacji prawnej będzie zdecydowanie niekorzystna dla bezpieczeństwa ludzi i mienia osób, na rzecz których pracują zarządcy. Natomiast najlepszym rozwiązaniem będzie uznanie regulowanego zawodu zarządcy za zawód zaufania publicznego i stworzenie samorządu zawodowego.
Zarządcy oczekują od ministra infrastruktury podniesienia poziomu merytorycznego osób pragnących wykonywać ten zawód poprzez wprowadzenie sprawdzianu ich wiedzy w postaci testu kwalifikacyjnego. Oczekują także powołania zespołów ds. weryfikacji rejestrów zarządców nieruchomości, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych, w skład których wejdą reprezentanci tych środowisk zawodowych.
Od PFZN i innych federacji zrzeszających zarządców nieruchomości i zrzeszających uczestników rynku nieruchomości uczestnicy Kongresu oczekują skutecznego dążenia do podniesienia poziomu praktyk zawodowych, doskonalenia poziomu merytorycznego szkoleń. Opracowania, upowszechnienia i egzekwowania właściwych standardów zawodowych. Dążenia do jednoczenia środowiska zarządców - w dyskusji powracał temat stworzenia jednej federacji. Przystąpienia do utworzenia Funduszu Samopomocowego oraz prac nad utworzeniem samorządu zawodowego (izby). Zorganizowaniem stałej współpracy z sektorem bankowym m.in. w zakresie kredytowania prac remontowo-modernizacyjnych i pozyskiwania środków unijnych. Podjęcia prób stworzenia systemu certyfikowania stopnia przygotowania osób do pełnienia funkcji z wyboru we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych.
Uczestnicy III Kongresu Zarządców nieruchomości oczekują niezwłocznego przywrócenia Krajowego Funduszu Mieszkaniowego jako istotnego elementu finansowania inwestycji i modernizacji w gospodarce nieruchomościami. Niezwłocznego objęcia państwowych i komunalnych zasobów mieszkaniowych przez profesjonalnych zarządców. Generalnej weryfikacji obowiązujących przepisów mieszkaniowych w celu ich uporządkowania oraz likwidacji licznych sprzeczności oraz rozwiązań szkodliwych dla rozwijania prawidłowej gospodarki mieszkaniowej."
Czego chce zarządca
Organizatorzy III Kongresu Zarządców Nieruchomości poprosili jego uczestników o wypełnienie ankiety dotyczącej przyszłości zawodu zarządcy i potrzeb szkoleniowych. Ankietę wypełniło 78 osób.
Ze wstępnych podsumowań odpowiedzi wynika, że większość, bo 54 zarządców chce utrzymania licencji zawodowych w obecnej formie, przeciwnych jest 13. Także większość, bo 51 osób uważa, że należy wrócić do egzaminów licencjackich, choćby tylko w postaci testów kwalifikacyjnych, a 18 odpowiedziało NIE. Aż 63 opowiedziało się za uznaniem zawodu zarządcy jako zawodu zaufania publicznego. Nie wypowiedziało się lub nie ma zdania na ten temat - 11. Izby zawodowej chce 52 zarządców, a nie chce - 13, natomiast 9 - nie wypowiedziało się, a 4 nie miało zdania.
Na pytanie, czy opowiadasz się za zjednoczeniem środowiska zarządców, a jeśli tak, to w jakiej formie, poglądy były bardzo zróżnicowane. 21 osobom wystarczy stworzenie izby zawodowej, 17 opowiada się za jedną, mocną federacją. Pozostali uważają, że forma zrzeszania się nie jest ważna. Każda będzie dobra, która okaże się skuteczna. Niektórzy proponują, żeby zacząć od konfederacji lub unii organizacji zarządców. Dwóch sceptyków uważa, że nie uda się zjednoczyć zarządców.
A jak można podnieść rangę zawodu? Odpowiadający wymieniali po kilku sposobów. Przede wszystkim przez zmianę przepisów prawa - 55 głosów oraz należyte przestrzeganie standardów zawodowych - 61 głosów. Za konsekwentną eliminacją ze środowiska osób nierzetelnych opowiedziało się 43 zarządców. Mało! A 30, niestety, nie udzieliło w tej sprawie odpowiedzi, za rygorystyczną eliminacją złych zarządców było 7. Nieśmiało - 4 głosy - proponowano jakiś sposób informowania opinii publicznej o najlepszych zarządcach i wyróżnianie ich znaczącymi odznaczeniami i nagrodami.
Wymieniono aż 14 najważniejszych barier utrudniających zarządcy właściwe wykonywanie obowiązków zawodowych. Przede wszystkim mało precyzyjne przepisy prawa (24 odpowiedzi) oraz zbyt częste ich zmienianie (21). Na kolejnym miejscu wymieniano: moje własne braki wiedzy i umiejętności (9), słabą wiedzę decydentów o zarządzaniu (8) oraz członków spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych (7), bardzo słabą sprawność wymiaru sprawiedliowości oraz policji (6). Znalazło się nawet określenie: Polska sądową republiką bananową z przyległościami (prokuratura, policja).
|
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce. |
|---|
Odpowiedzi na pytanie: czy uważasz, że twój poziom wiedzy i umiejętności jest wystarczający do wykonywania twoich obowiązków zawodowych - 52 zarządców odpowiedziało bez zastrzeżeń TAK, 5 - NIE, z czego 2 dopisało: czasem. A 10 osób podkreśliło jednocześnie TAK i NIE, dopisując: zależy od tematu, lub: różnie, albo: w poszczególnych przypadkach. Jakże trudno siebie jednoznacznie ocenić!
Zarządcy wymienili 16 tematów, w których powinni uzupełnić wiedzę. Największe zapotrzebowanie jest na tematykę poświęconą prawu (43) oraz utrzymywaniu nieruchomości w dobrym stanie technicznym (41). Na trzecim miejscu (23) są kwestie finansowo-księgowe, asertywność i negocjacje (17), dostawa mediów (17), inwestycje (15), walka ze stresem (13). A na końcu utrzymanie zieleni (3) oraz problemy bieżące, wcześniej zgłoszone telefonicznie lub e-mailem (2).
Jak widać z tego wstępnego podsumowania ankiety, rezolucja Kongresu trafnie oddała „stan ducha" zarządców.
Czytaj też:
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości
Nie chwalić się licencją!
Zarządy oczami zarządców
Zamiast licencji certyfikaty
Postępowanie przeciwko zarządcy jest wszczynane z urzędu
2
