CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Instalacja centralnego ogrzewania - jak ją zabezpieczyć przed uszkodzeniem i zminimalizować ryzyko awarii? ‎
http://a001.administrator24.info/caleffi-separator-dirtmagr/▲
Czy wiesz, że możesz usunąć zanieczyszczenia z wody instalacyjnej dzięki czemu Twoje urządzenia jak i cała instalacja będą pracowały dłużej i lepiej? Ryzyko uszkodzenia urządzeń jak i samej instalacji jest ...
Kategorie: instalacje co, separator, usuwanie zanieczyszczeń z instalacji, separator magnetyczny,filtry,

Jesień – czas na elewacje. Zabezpieczanie elewacji budynku przed wpływem czynników zewnętrznych w okresie jesienno-zimowym

Wymagania prawne | Co należy sprawdzać? | Powierzchnie elewacji | Attyki, filary i gzymsy | Balustrady, loggie i balkony | Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku | Elementy odwodnienia budynku | Obróbki blacharskie, okapy, okapniki
Jacek Sawicki  |  Administrator 11/2013  |  09.12.2013  |  1
Jesień – czas na elewacje
Jesień – czas na elewacje
www.sxc.hu

Idzie zima. Obowiązkiem zarządcy jest odpowiednio wcześniejsze zabezpieczenie budynku przed kapryśna aurą dla uniknięcia późniejszych szkód i niepotrzebnych kosztów związanych z ich usuwaniem.

Późna jesień, zima i przedwiośnie są dla budynków okresem intensywnego oddziaływania wiatru, niskich temperatur, wody i wilgoci. Wymienione czynniki, pozostawione bez kontroli, potrafią bardzo szybko zdegradować obiekt.

Wymagania prawne

Prawo budowlane (PB)1 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym, bez dopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 61 pkt. 1 oraz art. 5 ust. 2 PB).

Czytaj także: Uwaga! Ważne dla życia i zdrowia!

Prawny wymóg wykonania tej powinności nakłada art. 62 pkt. 1–6 PB, nakazujący zarządcom poddawanie obiektów co najmniej raz w roku kontrolom okresowym, podczas których sprawdza się stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących w eksploatacji.

W przypadku obiektów o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² kontrole okresowe muszą być przeprowadzane co najmniej dwa razy w roku: do 31 maja oraz do 30 listopada.

Powyższą dyspozycję przywołują również Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych (WTUBM)2, w których w § 4–6 sprecyzowano procedury kontrolne i ich zakres. W toku takich kontroli szczegółowym sprawdzeniem objęty jest stan techniczny elewacji, jej wartość użytkowa oraz estetyka.

Sprawdzane są wówczas takie ich fragmenty, jak:

  • powierzchnie elewacji (ściany i ich zewnętrzne warstwy fakturowe),
  • powierzchnie elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
  • balustrady, loggie i balkony,
  • urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku,
  • elementy odwodnienia budynku,
  • obróbki blacharskie, okapy, okapniki,
  • pokrycia dachowe,
  • przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Spostrzeżenia z kontroli obowiązkowo winny być ujęte w protokołach. Poświadcza się w nich stan techniczny skontrolowanych fragmentów elewacji, określa ich rozmiar zużycia lub stopień uszkodzeń, a także wskazuje zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania, a także wymienia zalecane metody i środki pozwalające zwiększyć ich ochronę przed szkodliwym działaniem wpływów atmosferycznych i innych niszczących czynników zewnętrznych.

Zobacz także: Jak prawidłowo ocieplić budynek wspólnoty?

Niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia kontroli przez właściciela lub zarządcę budynku obwarowane jest karą grzywny, tj. sankcją, o której mowa w art. 93 pkt. 7 PB.

Poza ustawowymi kontrolami zarządcy muszą systematycznie oceniać stan techniczny budynku, zwłaszcza po wystąpienia takich ekstremalnych czynników zewnętrznych, jak np. wichury i nawałnice, gradobicia, wyładowania atmosferyczne.

Co należy sprawdzać?

Powierzchnie elewacji

Zakres kontroli wynika z rodzaju ściany. Bardzo ważne jest ustalenie, czy ściana nie ma zacieków. Jeśli ma, to bezwzględnie należy ustalić ich przyczynę.

O uszkodzeniach systemów hydroizolacyjnych chroniących strefy przygruntowe ścian przed zawilgoceniem mogą świadczyć widoczne zacieki, a w dłuższych okresach bezdeszczowych – plamy z wyraźnym oznaczeniem górnych granic podciągania kapilarnego soli gruntowych i budowlanych.

Mokre plamy i zacieki wywołane przez wodę, a w porach suchych – przebarwienia w strefach umiejscowienia systemów rynnowych informują o możliwych uszkodzeniach tych systemów. Mokre strefy sąsiadujące z parapetami okiennymi wskazują źródło zawilgocenia. Bagatelizowanie obecności takich zacieków prowadzi wprost do dewastacji elewacji.

Wilgoć obniża izolacyjność cieplną ściany, uruchamia i uaktywnia w niej procesy biodegradacyjne, znacząco przekłada się też na obniżenie standardów zdrowotnych w przyległych do niej pomieszczeniach. Jest również główną przyczyną wszelkich uszkodzeń fizycznych w cyklu życia budynku: odprysków powłok, spękań faktury, wykruszeń itp. Postępowanie naprawcze zależy od stanu technicznego uszkodzonych stref. Istota takich uszkodzeń to łatwość wchłaniania wody.

Obecność wody jest szczególnie groźna w okresie zimowym, albowiem fizycznie powoduje wysadziny tynku, spękania cegieł i ich wiązań. Odsłonięte warstwy muru w coraz większym stopniu go degradują.

Kontroli wymagają też strefy wszelkich przerw technologicznych na elewacjach (tzw. dylatacje) i strefy cokołów (także z uwagi na niebezpieczeństwo przedostawania się przez nie gryzoni). Dokonując oględzin, warto mieć na uwadze również względy estetyczne.

Attyki, filary i gzymsy

Uszkodzenia w tych strefach należą do szczególnie zagrażających bezpieczeństwu zdrowia i mienia. Woda i wilgoć osłabiają strukturę tych fragmentów elewacji. Ignorując to, w dłuższej perspektywie można łatwo doprowadzić do sytuacji, kiedy z wysokości będą odpadać kawałki muru.

Tego rodzaju uszkodzenia mechaniczne same w sobie stanowią już podstawę do przeprowadzenia prac naprawczych. Często są one wynikiem złego stanu technicznego systemów rynnowych albo ich niedrożności, wynikających z zaniedbań konserwacyjnych.

Balustrady, loggie i balkony

Ich stan techniczny decyduje o bezpieczeństwie użytkowania. Spowodowane korozją uszkodzenia balustrad osłabiają ich stabilność w konstrukcji balkonu / loggii. W drastycznych sytuacjach grożą zerwaniem się pod ciężarem opierających się o nie osób. Przecieki wynikające z nieszczelności na połączeniach z płytą balkonu prowadzą wprost do jej degradacji ze wszelkimi tego konsekwencjami, aż do oberwania się płyty od lica ściany włącznie.

Przy loggiach i balkonach sprawdza się stan techniczny posadzek. Oględziny płyty balkonowej, także od spodu, pozwalają stwierdzić, czy nie ma na niej śladów zacieków. Mogą to być mokre plamy, przebarwienia po wilgoci z wyraźnie zaznaczonymi granicami występowania soli budowlanych bądź zwisające sople solne.

Ratunkiem pozostaje zlokalizowanie i zlikwidowanie źródła zawilgocenia. Często do zawilgoceń płyty balkonowej dochodzi na skutek złego odpływu wód opadowych oraz niewłaściwie zamontowanych obróbek blacharskich na jej krawędziach.

Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku

Mogą to być szyldy, tablice reklamowe, billboardy, wysięgniki anten satelitarnych, kamer, mocowania oświetlenia, klimatyzatorów, markiz itp. Sprawdzeniu podlega ich stabilność pod rygorem zerwania, dlatego też zwraca się uwagę na wygląd stref mocowania. Wszelkie widoczne w takich miejscach spękania, a zwłaszcza odkruszenia, mogą już budzić obawy o wytrzymałość konstrukcji.

Przyczyn może być wiele, jednak najczęściej wynikają z niewłaściwie dobranych łączników mocujących oraz popełnionych błędów montażowych. W zauważonych przypadkach należy bezwzględnie podjąć czynności naprawcze, a jeśli w danym momencie to niemożliwe – zdemontować ze ściany zagrażające elementy. Trzeba pamiętać, że na zamocowania takich urządzeń działają nie tylko ich własne siły ciążenia, lecz także obciążenia wiatru.

Elementy odwodnienia budynku

Niesprawne lub niewydajne systemy rynnowe (rynny, rury spustowe, osadniki itp.) stwarzają zagrożenie zalewania elewacji przy każdych opadach. Podczas oględzin należy sprawdzić ich stan techniczny oraz drożność. W razie potrzeby należy usunąć nagromadzone liście, wyrosłą roślinność, mech, zalegające zanieczyszczenia itp.

Warto zobaczyć: Stwórzmy historię powstawania budynków wielkowymiarowych

Uszkodzone bądź zapchane studzienki zbiorcze na wody opadowe mogą być przyczyną zawilgocenia przyziemnych stref elewacji. Koniecznie należy je udrożnić. Mogą też wymagać specjalistycznych napraw.

Obróbki blacharskie, okapy, okapniki

Wskazane elementy mogą być odpowiedzialne za wszelkie uszkodzenia powstałe w strefach sąsiadujących z elewacją, jak zwykle, oczywiście, spowodowane obecnością wody i wilgoci. Należy skrupulatnie sprawdzić stan techniczny takich systemów, a w razie potrzeby dokonać ich wymiany.

Pokrycia dachowe

Skutki uszkodzenia hydroizolacji tych pokryć mogą przenosić się na szczytowe partie elewacji, dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego dachu. Metodyka kontroli uwarunkowana jest jego rodzajem i zastosowanymi na nim technologiami.

Przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku

Przy ich oględzinach zwraca się uwagę na stan techniczny krawędzi przyłączy. Wszelkie zauważone wykruszenia i szczeliny wymagają podjęcia działań naprawczych.

Stolarka otworowa (okna i drzwi)

Sprawdzane są strefy połączenia ościeżnic i parapetów ze ścianami. Wszelkie zauważone nieszczelności będą wymagały likwidacji, dzięki czemu uniknie się możliwości przedostawania się przez nie wody. Sprawdzając stan techniczny stolarki otworowej umiejscowionej w strefach podpiwniczenia, należy zwrócić uwagę na zabezpieczenie takich miejsc przed gryzoniami.

* * *

Oprócz wilgoci i wody za degradację elewacji odpowiadają jeszcze inne czynniki, takie jak: wiatr, promieniowanie UV, temperatura, gazy przemysłowe, flora i fauna, czynnik ludzki, zdarzenia losowe (np. pożar, podtopienie, wstrząs). W ostateczności każdy z nich jednak „otwiera” wilgoci i wodzie drogę do dalszej degradacji budowli, stąd też zamiarem niniejszej publikacji było uczulenie właśnie na ten czynnik.

1 DzU z 23 grudnia 201o r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 9 września 1999 r. nr 74, poz. 836).

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak ukryć śmietnik w przestrzeni osiedlowej »

Śmietniki na osiedluŚmietniki – temat wprawdzie trochę wstydliwy, trochę niechciany, a nawet unikany. Niesłusznie. Otóż widok osiedlowych śmietników wcale nie musi... Czytam więcej »


Najniższa cena gazu na rynku - zobacz, ile może kosztować gaz »

gaz jak może być taniTeraz możesz szybko, tanio i bezpiecznie zmienić sprzedawcę gazu. Możesz wybrać ofertę dopasowaną do siebie i swoich mieszkańców, dzięki czemu (...) Czytam więcej »


Co zrobić z nieestetycznymi śmietnikami, które szpecą osiedle? »

Kompleksowe zarządzanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi  »

Śmietniki w pojemnika kołowych zarzadzanie kompleksowe
Pojemniki kółkowe często brudne i rozrzucone po naszych podwórkach mogą zostać umieszczone w dedykowanych obudowach na nie zapewniających łatwość obsługi m.in. zintegrowane... Dowiedz się więcej »

Fachowe doradztwo i korzystne warunki współpracy wpływają na pełne zadowolenie Klientów – a to ich satysfakcja jest najlepszym wyznacznikiem jakości świadczonych... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Co zrobić by nie wymieniać rur i zabezpieczyć instalację CO?

Jak otworzyć bramę telefonem i to bezpłatnie?

Zabezpieczenie instalacji co Otwieranie bramy telefonem
Każdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury i urządzenia instalacji ogrzewania, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama... czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi? Możesz... chcę wiedzieć więcej»


Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Przeczytaj to ważne!

węzeł cieplnyJeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie
...
zobacz więcej »


Domofony i wideodomofony na co zwrócić uwagę przy wyborze »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Domofony i wideodomofony odczyt liczników wody

System wideodomofonowy i domofonowy to optymalne rozwiązania dla nowej lub modernizowanej instalacji, zarówno w domach jednorodzinnych, jak i dużych osiedlach mieszkaniowych. Głównymi zaletami na jakie należałoby zwrócić uwagę jest prostota i ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Jak dostosować wydajność pomp wodnych do zapotrzebowania instalacji - proste i wydajne rozwiązanie »
Mamy rozwiązanie: jak zapewnić dostęp dla osób starszych i niepełnosprawnych gdy w budynku brakuje windy »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Windy schodowe
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów... czytam więcej » W Polsce w budynkach wielorodzinnych mieszka ponad połowa z nas - z tego znaczna część w starych blokach z wielkiej płyty. Życie i mieszkanie w takim miejscu dla osoby starszej lub niepełnosprawnej nie jest łatwe... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Czy wiesz, jak naprawić lub odnowić posadzki z lastryko w budynku? » »

Uszkodzona posadzka lastryko

Remont posadzek może obejmować różne czynności – od renowacji, przez szlifowanie, czyszczenie i impregnację, aż po krystalizację. Wybór konkretnej operacji... Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

3/2020

Aktualny numer:

Administrator 3/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Mechanizm podzielonej płatności
  • - Przegląd materiałów ociepleniowych
Zobacz szczegóły
Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18463|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11623|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11181|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl