CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zaległe opłaty za mieszkanie

Agnieszka Żelazna  |  Administrator 7-8/2013  |  04.04.2014  |  3
Artykuł podpowiada zarządcom nieruchomości, jak skutecznie i prawidłowo dochodzić zaległości za lokale mieszkalne we wspólnotach mieszkaniowych.
Artykuł podpowiada zarządcom nieruchomości, jak skutecznie i prawidłowo dochodzić zaległości za lokale mieszkalne we wspólnotach mieszkaniowych.
Rys. archiwum redakcji Administratora

Brak płatności za lokale mieszkalne lub nieterminowe wpłaty właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej stanowią narastający problem, z którym coraz częściej borykają się zarządcy.

Brak płatności lub nieterminowe płacenie wymaga od zarządców prowadzenia – w zakresie wykonywanych czynności związanych z obsługą wspólnot – skutecznej windykacji zaległych opłat od jej członków, zakończonej niekiedy koniecznością dochodzenia należności wspólnoty na drodze postępowania sądowego, a nawet i egzekucyjnego.

Powstanie zaległości i ich wymagalność

Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.1 (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej UWL), właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową zobowiązani są do uiszczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu w formie bieżących opłat płatnych z góry, do 10. dnia każdego miesiąca (Czytaj więcej na ten temat).

Zobacz też: Czy Polacy płacą czynsz?

Jeżeli zatem wspólnota nie podjęła uchwały wyznaczającej inny termin, do upływu którego członkowie wspólnoty zobowiązani zostali do wnoszenia powyższych opłat, miesięczne zaliczki stają się wymagalne począwszy od 11. dnia każdego miesiąca.

W związku z powyższym, dla powstania stanu wymagalności zaległych zaliczek z tytułu opłat za lokale mieszkalne, nie jest konieczne wzywanie zalegającego z płatnościami właściciela lokalu osobnym wezwaniem do ich zapłaty, gdyż termin spełnienia świadczenia z tytułu ww. opłat jest oznaczony (por. art. 455 w zw. z art. 476 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej KC).

Wezwanie do zapłaty

Niezależnie od powyższego często spotykaną praktyką jest wzywanie zalegających z opłatami właścicieli lokali do zapłaty w formie pisemnego wezwania – jednokrotnego lub nawet dwukrotnego, które stanowi jednocześnie ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty.

Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, by wspólnota w drodze uchwały ustaliła wiążąco obowiązek uprzedniego – a więc przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego – wezwania pozostającego w zwłoce z zapłatą właściciela lokalu, do zapłaty ustalając przy tym nawet ilość koniecznych do wystosowania uprzednio wezwań, jak również wysokość kwoty zadłużenia, wraz z powstaniem której dopuszczalne jest wystosowanie wezwania do zapłaty.

Jeżeli już jednak zdecydowano się na stosowanie praktyki polegającej na wzywaniu zalegających z opłatami właścicieli lokali do ich zapłaty, to przed zarządcą nieruchomości stoi obowiązek prawidłowego sformułowania treści takiego wezwania.

Wezwanie do zapłaty powinno zostać zaadresowane do dłużnika za zwrotnym potwierdzeniem jego odbioru (celem dowodzenia na etapie ewentualnego postępowania sądowego skutecznego doręczenia go dłużnikowi).

Oznaczenie dłużnika

Pierwszym, koniecznym elementem treści wezwania jest właściwe oznaczenie dłużnika, a więc właściciela lokalu zalegającego z opłatami. W takiej sytuacji warto sięgnąć do aktu własności lokalu lub zapoznać się z księgą wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości.

Jednocześnie, co zasługuje na uwagę, prawo własności ujawnione w dziale II ksiąg wieczystych korzysta (na równi z innymi prawami ujawnionymi w księdze wieczystej) z domniemania zgodności wpisu takiego prawa z rzeczywistym stanem prawnym2.

Nierzadko zdarza się jednak tak, iż właściciele lokali uchybiają ciążącemu na nich obowiązkowi ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości swojego prawa własności – przeważnie gdy własność lub udział we współwłasności nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia. J

eżeli wspólnota lub zarządca mają wiadomość co do takich okoliczności, koniecznym jest by swoimi działaniami doprowadzili do ujawnienia zmiany prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla oznaczonej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.

Zaniedbanie tego rodzaju działania już na wstępie może nastręczać poważnych trudności na etapie sądowego, a następnie egzekucyjnego dochodzenia zaległych opłat za lokal mieszkalny, skierowanych przeciwko właścicielowi nieruchomości.

Umocowanie zarządcy do wystawienia wezwania do zapłaty

Kolejnym elementem, który powinien znaleźć się w treści wezwania, jest powołanie podstawy działania zarządcy nieruchomości – składającego podpis pod treścią wezwania – w imieniu wspólnoty, będącej z kolei wierzycielem co do powstałych zaległości.

Podstawą tą będą w większości wypadków odpowiednie postanowienia umowy o zarządzanie, lub – w razie ich braku – pełnomocnictwo udzielone przez zarząd wspólnoty, gdyż dokonywanie czynności polegających na wzywaniu dłużników do zapłaty za zaległe opłaty za lokale mieszkalne stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc dla jej podjęcia nie jest wymagana osobna uchwała wspólnoty (zaś w „małych wspólnotach” – zgoda wszystkich właścicieli).

Wskazanie wysokości zadłużenia i odsetki

Prawidłowo skonstruowane wezwanie do zapłaty musi wskazywać wysokość powstałego zadłużenia, tytuł w związku z którym zadłużenie powstało, jak również datę lub okres, za który dług ten został naliczony.

Koniecznym jest również, w celu uniknięcia późniejszych wątpliwości, które mogą wynikać choćby z posiadania przez danego dłużnika więcej niż jednego lokalu we wspólnocie, dokładne oznaczenie lokalu, w związku z opłatami za który właściciel ten pozostaje w zwłoce.

Jeżeli dla wspólnoty prowadzony jest więcej niż jeden rachunek bankowy (np. rachunek opłat bieżących, rachunek funduszu remontowego), zasadnym jest wyszczególnienie w osobnych pozycjach stanu zadłużenia wykazanego na każdym z tych rachunków.

Do kwoty zaległości wskazanej w wezwaniu mogą być również doliczone w osobnej pozycji odsetki za zwłokę, liczone od dnia wymagalności zaległych opłat, tj. począwszy od 11. dnia każdego miesiąca co do każdej zaległej miesięcznej zaliczki z osobna, lub od daty następującej po dniu, do którego upływu właściciele lokali zobowiązani są uiszczać miesięczne zaliczki na poczet opłat jeżeli, jak zostało to już wskazane wyżej, wspólnota ustaliła wiążąco inny termin wnoszenia przez jej członków miesięcznych zaliczek.

Nic nie stoi przy tym na przeszkodzie, by odsetki te nie były doliczane do kwoty zaległości wskazanej na wezwaniu – w takiej sytuacji dochodzone będą mogły być już na drodze postępowania sądowego w razie zgłoszenia takiego żądania w treści pozwu.

 

Istnieje również dopuszczalność wskazania, iż odsetki te należne będą dopiero począwszy od następnego dnia po upływie dodatkowego terminu płatności, wskazanego w treści wezwania.

Termin i sposób zapłaty

Istotnym elementem treści wezwania do zapłaty jest również wskazanie terminu w ciągu którego, lub do upływu którego dłużnik ma zapłacić wskazaną kwotę zaległości. Brak jest przy tym regulacji prawnych wskazujących jaka powinna być długość dodatkowego terminu danego dłużnikowi na zapłatę – zwyczajowo będzie to zatem 3–7 dni.

Jeżeli praktyką jest wystosowywanie przez zarządcę do dłużników więcej niż jednego wezwania do zapłaty tej samej zaległości, nic nie stoi na przeszkodzie, by dodatkowe terminy dane dłużnikowi na zapłatę były w następujących po sobie wezwaniach różne – zwyczajowo terminy te są coraz krótsze w drugim i ostatecznym, lub ewentualnie kolejnych wezwaniach do zapłaty.

Wskazać jednak w tym miejscu należy, iż kierowanie do dłużników więcej niż dwóch wezwań do zapłaty, z których to ostatnie stanowi już wezwanie przedsądowe, z uwagi na konieczność dbałości zarządcy nieruchomości o stan finansów wspólnoty, może stanowić nieuzasadnione przeciąganie sprawy, utrudniające wspólnocie skuteczne i szybkie wyegzekwowanie od dłużnika zaległych należności.

Niezbędnym elementem treści wezwania jest również oznaczenie sposobu zapłaty zaległych opłat za lokal mieszkalny – zwykle będzie wymagało to podania numeru rachunku bankowego, na który dłużnik ma wpłacić kwotę należności.

W razie prowadzenia dla wspólnoty osobnych rachunków bankowych, na których ewidencjonowane są wpłaty środków z różnym ich przeznaczeniem, można wskazać w osobnych pozycjach inne numery rachunków, na które zaległości powinny być uiszczone.

Pouczenie

Fakultatywnym elementem treści wezwania jest zawarcie pouczenia skierowanego do dłużnika, które ma mu wyjaśnić konsekwencje niedokonania dobrowolnej spłaty zadłużenia w terminie i na zasadach określonych w wezwaniu.

Stosowany w praktyce dość często jest zapis, zgodnie z którym wskazuje się, iż brak uregulowania kwoty zadłużenia w terminie, jak również uregulowanie go tylko w części spowoduje niezwłoczne skierowanie na drogę postępowania sądowego sprawy o zapłatę zaległych opłat za lokal mieszkalny wraz z należnymi odsetkami, co będzie wiązało się ze znacznym zwiększeniem kosztów, które dłużnik zobowiązany będzie ponieść, w tym kosztów postępowania sądowego wraz z kosztami zastępstwa procesowego oraz dochodzenia należności na drodze postępowania egzekucyjnego.

Pouczenie o powyższej treści, w razie stosowania praktyki kierowania do zalegających z opłatami właścicieli lokali więcej niż jednego wezwania do zapłaty, poprzedzającego wniesienie powództwa do sądu, powinno przy tym zostać zawarte w treści wezwania przedsądowego, a więc ostatecznego wezwania do dobrowolnej zapłaty należności.

Dochodzenie zaległości we wspólnocie mieszkaniowej

Sprawa o zapłatę zaległości z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie podlega rozpoznaniu w trybie uproszczonym. Okoliczność, że sprawa o zapłatę czynszu w spółdzielniach mieszkaniowych jest bardzo zbliżona w swoim charakterze ze sprawą z powództwa wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę należności z tytułu korzystania z lokalu nie zmienia faktu, że ta ostatnia nie mieści się w zamkniętym katalogu określonym w art. 5051 KPC.

Wytoczenie powództwa o zapłatę należy do czynności zwykłego zarządu zatem nie wymaga podjęcia uchwały. Przedstawienie w sądzie uchwały w sprawie zaliczek stanowi wystarczający dowód roszczenia co do zapłaty. Roszczenie to podlega trzyletniemu przedawnieniu jako roszczenia o świadczenia okresowe, a początek biegu tego terminu należy wiązać z upływem 10 dnia danego miesiąca – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu (sygn. akt VIII Ca 190/13).
PP

Tego rodzaju zapis może skłonić do zapłaty tych dłużników, którzy jak dotąd nie reagowali na uprzednie ponaglenia do zapłaty.

Inny, fakultatywny element treści pouczenia zawartego w wezwaniu, sprowadza się do wskazania dłużnikowi możliwości polubownego załatwienia sprawy w drodze zawarcia ugody, przybierającej postać umowy o rozłożenie na raty zaległych opłat za lokal mieszkalny.

Tego rodzaju propozycja – z dodatkowym wskazaniem, iż nie zostanie ona na dalszym etapie prowadzenia sprawy już powtórzona – stanowi wyjście naprzeciw tym dłużnikom, którzy chwilowo znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej, uniemożliwiającej im terminowe wnoszenie opłat za lokal mieszkalny, a jednocześnie sami z siebie nie są w stanie zaproponować alternatywnego rozwiązania zaistniałej sytuacji związanej z powstałym na ich koncie zadłużeniem.

Dodatkowo, zawarcie ugody z dłużnikiem, poinformowanym o takiej możliwości, będzie nie tylko umożliwiało wspólnocie zażegnanie zaistniałej sytuacji bez konieczności sięgania do przymusu państwowego w drodze dochodzenia swoich roszczeń przed sądem, ale również – na warunkach określonych w ugodzie – uzyskanie ratalnej spłaty zaległych opłat z jednoczesnym i niezakłóconym wnoszeniem opłat bieżących, co powinno spowodować, iż pierwotna kwota zadłużenia nie będzie narastała z miesiąca na miesiąc o kolejne opłaty.

Brak natomiast dobrowolnego uregulowania kwoty zadłużenia mimo wezwania – niekiedy wielokrotnego – dłużnika do zapłaty, nie będzie pozostawiał już wspólnocie, a dokładniej zarządcy nieruchomości wspólnej innego wyjścia, jak wystąpienie z powództwem o zapłatę do sądu.

1 por. art. 15 ust. 1 UWL
2 por. art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Zarządco potrzebny Ci specjalistyczny przegląd pompowni deszczowej lub sanitarnej?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiCzy wiesz, że posiadając urządzenie służące ochronie środowiska jesteś zobowiązany do dokonywania regularnych przeglądów? Terminy zbliżają się nieubłaganie, a w książce serwisowej dalej nie ma wpisu?... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16926|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10537|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10105|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl