CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Czy garaże to niekończący się problem zarządcy?

Ustanowienie przynależności garażu | Garaż może być odrębnym lokalem | Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym
Katarzyna  Czajkowska  |  Administrator 7-8/2013  |  13.06.2014  |  3
Czy garaże to niekończący się problem zarządcy?
Czy garaże to niekończący się problem zarządcy?
sxc.hu

Wraz z chwilą, kiedy w Polsce pojawiły się nowoczesne budynki, a w nich zamiast piwnic podziemne garaże i miejsca postojowe, pojawił się również problem prawa do miejsca postojowego.

Ta niezwykle przydatna mieszkańcom część budynku sprawia jednak wspólnotom mieszkaniowym niemałe problemy związane z właściwym zarządzaniem.

Garaż początkowo był głównie problemem deweloperów i polegał na znalezieniu odpowiedzi na pytanie, jak – przy uwzględnieniu aktualnych przepisów – wyodrębnić miejsce postojowe, by mogło być przedmiotem obrotu, a więc można było je sprzedać i w ten sposób osiągnąć wyższe zyski z inwestycji.

Zobacz też: Wyższy podatek od garaży

Problem ten zaczął później dotyczyć również i zarządców, bo okazało się, że miejsca postojowe to nie tylko problem w obrocie tymi prawami, ale też i w zarządzaniu budynkami z takimi miejscami postojowymi.

Garaż może być częścią nieruchomości wspólnej, której sposób i zasady użytkowania określają sami właściciele w formie uchwały, a także pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu albo po prostu może stanowić samodzielny lokal przeznaczony na inne cele niż mieszkalne.

Trzeba podkreślić, że inny status prawny będą miały garaże i miejsca postojowe w budynkach wybudowanych jeszcze parę lat temu, a inny w nowo powstałych budynkach.

Ustanowienie przynależności garażu

Ustawa o własności lokali (UWL) stwierdza, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe dodatkowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności takich jak piwnica, strych, komórka, garaż.

Nazywane są one pomieszczeniami przynależnymi. Zgodnie z tymi ustaleniami garaż jako pomieszczenie przynależne w sensie prawnym stanowi część składową lokalu mieszkalnego, natomiast w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, lecz ma służyć do zaspokajania innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Pomieszczenia przynależne nie muszą zatem bezpośrednio przylegać do lokalu ani pozostawać w obrębie budynku, w którym lokal się znajduje, ważne by znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej.

Ustanowienie przynależności pomieszczenia garażowego do lokalu powinno było nastąpić wraz w wyodrębnieniem danego lokalu z nieruchomości wspólnej na zasadach określonych w UWL.

Przy obliczaniu powierzchni lokalu mieszkalnego do powierzchni samego budynku dolicza się powierzchnię pomieszczeń przynależnych i tak obliczoną łącznie powierzchnię uwzględnia się do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na dany lokal.

Garaż może być odrębnym lokalem

Garaż może stanowić samodzielny lokal, będący odrębną własnością. Może nim być zarówno jedno- lub wielostanowiskowy lokal garażowy w budynku wielolokalowym, jak i poza nim, czyli w oddzielnym budynku położonym w obrębie danej nieruchomości.

Garaż lub garaże wolnostojące muszą stanowić część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu przepisu Kodeksu Cywilnego, który stwierdza, że „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”.

Przeczytaj: Garaż we wspólnocie

Trwałość i związanie z gruntem, w przypadku garażu znajdującego się poza budynkiem może być różna, ale przede wszystkim powinna być zgodna z przepisami Prawa budowlanego oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury. Spełnienie tych wymogów stwierdza starosta.

Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym

Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym stanowią odrębny przedmiot obrotu.
Niegdyś stanowiły one pomieszczenia przynależne do konkretnych lokali, co oznacza, iż stanowiły ich części składowe i nie mogły być przedmiotem odrębnego obrotu.

„Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym. Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 24/05).

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie" według stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2014 r. Rok wydania: 2014, wydanie dziesiąte uaktualnione i rozszerzone, ilość stron: 562 + 20, ISBN: 978-83-89234-74-2, format: B5, oprawa: miękka
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

W późniejszym okresie nastąpiła zmiana wykładni przepisów Ustawy o własności lokali – uznano, że garaże wielostanowiskowe i części budynku z pomieszczeniami gospodarczymi powinny zostać wyodrębnione jako odrębne lokale o przeznaczeniu użytkowym i następnie po założeniu dla nich odrębnej księgi wieczystej powinny zostać przeniesione na rzecz zainteresowanych osób udziały we współwłasności tych nieruchomości lokalowych wraz z odpowiednim ułamkiem nieruchomości wspólnej, a współwłaściciele powinni określić sposób korzystania z miejsc postojowych i pomieszczeń gospodarczych.

Taka też jest obecna praktyka wszystkich deweloperów i stąd miejsca postojowe są przedmiotem odrębnego obrotu.

W przypadku wielu budynków oddawanych do użytkowania przed zmianą interpretacji, lokale sprzedawano wraz z miejscami postojowymi jako pomieszczeniami przynależnymi, nie ma tam zatem możliwości wyodrębnienia garażu wielostanowiskowego i części budynku z pomieszczeniami gospodarczymi jako odrębnych lokali i założenia dla nich ksiąg wieczystych.

Lokale, do których przypisano miejsca postojowe jako ich pomieszczenia przynależne w chwili obowiązywania poprzedniej interpretacji Ustawy o własności lokali dalej będą funkcjonowały w takim stanie.

Nie jest jednakże możliwe przypisanie miejsc postojowych jako pomieszczeń przynależnych nowo wyodrębnianych lokali – sądy wieczystoksięgowe, zakładając księgi wieczyste dla takich lokali, konsekwentnie odmawiają dokonania w nich wpisu miejsc postojowych jako przynależności do lokalu.

Co prawda Ustawa o własności lokali nie zawiera takiego sformułowania, to jednak dopuszczalność wyodrębniania garaży jako samodzielnych nieruchomości wynika z przepisu art. 2 ust. 1. Obecnie obowiązujące przepisy mówią, że wyodrębnieniu może być poddany nie tylko garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym, ale także garaż (garaże) wolnostojący.

Musi on stanowić część składową nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że nie mógłby stać się nieruchomością lokalową garaż w takim stopniu luźno związany z gruntem, jak na przykład wszelkiego rodzaju baraki, kioski itp.

Na nieruchomość składać się może kilka budynków zlokalizowanych na tej samej nieruchomości gruntowej, m.in. może to być zarówno budynek mieszkalny jak i budynek garażowy. Okazuje się zatem, że można być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, będąc właścicielem jedynie garażu.

Czytaj dalej Eksploatacja garaży a ich organizacja / Prawa i obowiązki właścicieli garaży

Komentarze

(3)
Kitka | 15.07.2014, 17:20
Ten problem- http://www.erekcjablog.pl chyba nikogo nie dotyczy?
andakor | 05.01.2015, 12:42
Nie mam pojęcia czy zarządca, tj. u nas Status, ma jakikolwiek wpływ na parkingi, ale panuje porządek - jest bezpiecznie, nie ma bałaganu, ciągłych zniszczeń, a swego czasu na tym terenie było już tak, że przy dużych opadach deszczu na środku terenu robiła się jedna wielka dziura błotna. Usunięto to jakiś czas temu, a problem istniał przez kilka lat.
Ilonka Zielonka | 06.07.2016, 14:30
Przesada. Profesjonalny zarządca wszystko ogarnie. Ja od roku jestem zadowolona z usług www.kwateranieruchomosci.pl - tyle już remontów porobili i spraw pozałatwiali we wspólnocie mieszkaniowej, że garaż im raczej nie straszny.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16732|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10373|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl