CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych

Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych
Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych
sxc.hu

Nieodłącznym składnikiem każdej inwestycji – także budowlanej – jest analiza kosztów. Na co zwrócić uwagę przy planowaniu kosztów robót budowlanych?

Poprawne oszacowanie kosztów inwestycji wymaga przede wszystkim precyzyjnego zdefiniowania oczekiwań inwestora co do standardu wykonanych prac.

Jest to bardzo istotne w przypadku robót wykończeniowych. Rzetelna analiza kosztów pozwala także na sprawdzenie, czy inwestor dysponuje wystarczającymi środkami na ukończenie inwestycji.

W praktyce analiza kosztów sprowadza się do zrobienia kosztorysu. Najczęściej razem z dokumentacją projektową inwestor otrzymuje kosztorys i na tej podstawie szacuje koszty robót.

Zobacz też: Będzie grubo, czyli co nas czeka przy termomodernizacji budynków od 1 stycznia 2014 r.

I teoretycznie wszystko jest w porządku. Dlaczego teoretycznie? W większości przypadków wykonuje się kalkulację na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego a nie wykonawczego.

Ten pierwszy cechuje się niewielką szczegółowością (bo nie musi – służy do uzyskania niezbędnych pozwoleń), natomiast szczegóły konstrukcyjne obejmuje ten drugi. Ze względu na terminy nierzadko kosztorys wykonuje się na podstawie projektu architektonicznego, a w tym samym czasie (tzn. równolegle z wykonywaniem kosztorysu) opracowuje się projekt wykonawczy.

O ile przy nieskomplikowanych pracach może to być akceptowalne, to przy bardziej skomplikowanych inwestycjach zakres i wielkość prac z kosztorysu i projektu wykonawczego zaczynają się różnić. I to dość znacznie.

Prace na najwyższym poziomie

Parę słów trzeba jeszcze powiedzieć o standardzie i jakości wykonywanych prac. Są to dwie zupełnie różne rzeczy, jednak ściśle ze sobą powiązane. Stwierdzenie: „prace muszą być wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną i wysoką jakością” jest truizmem.

Jednak co jakiś czas pojawiają się doniesienia prasowe o problemach z jakością, i to głównie w robotach wykonywanych w ramach zamówień publicznych. To nie przypadek.

Od czego więc zacząć, aby takich sytuacji uniknąć? Punktem wyjścia jest zdefiniowanie wymagań i oczekiwań inwestora, wykonanie koncepcji projektu czy programu funkcjonalno-użytkowego, itp.

Na tym etapie powinno się wstępnie oszacować koszt inwestycji. Można to zrobić korzystając z cen robót czy obiektów jak również wskaźnikami. Chodzi o to, aby inwestor mógł ocenić, czy dysponuje wystarczającymi środkami, aby zapewnić finansowanie inwestycji. Kolejnym etapem jest poprawne opracowanie dokumentacji technicznej, zarówno projektu architektoniczno­‑budowlanego jak i wykonawczego.

Poprawne, tzn. zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez błędów technologiczno-materiałowych, tam gdzie jest to niezbędne, z odpowiednim uszczegółowieniem (np. rysunki detali).

Dysponując wstępną analizą kosztów, na etapie przygotowywania projektu architektoniczno-budowlanego można dokonać niezbędnych zmian związanych np. z projektowanymi pracami wykończeniowymi, gdyby okazało się, że ich pierwotny koszt jest zbyt wysoki. Taki preliminarz kosztów jest bardzo potrzebny z jeszcze jednego powodu, o czym za chwilę.

Projekt wykonawczy powinien już zawierać konkretne rozwiązania technologiczno-materiałowe. W skład dokumentacji projektowej powinny wchodzić także szczegółowe specyfikacje techniczne, opracowane dla tej konkretnej inwestycji.

Specyfikacje te (obligatoryjne dla robót podlegających pod ustawę Prawo zamówień publicznych) powinny jednoznacznie definiować standard wykonywania prac, szczegółowe wymagania stawiane konkretnym rodzajom robót i stosowanym tam materiałom, podają sposób wykonania prac oraz sposób kontroli poprawności ich wykonania.

 

 

Przykładowo dla prac hydroizolacyjnych będą to:

  • rodzaj podłoża i stawiane mu wymagania,
  • sposób przygotowania/naprawy podłoża,
  • wymagania stawiane systemowi hydroizolacji (materiał podstawowy, materiały uzupełniające),
  • sposób przygotowania materiału,
  • sposób nakładania materiału,
  • sposób kontroli poprawności aplikacji,
  • sposób odbioru (odbiór częściowy, końcowy, badania przy odbiorze, ocena poprawności robót, itp.).

Kryterium ceny

Wyżej wymienione czynniki są potrzebne do zapewnienia odpowiedniej jakości prac. Dopiero w tym miejscu można postawić pytanie o cenę.

Szukanie najtańszego rozwiązania jest jak najbardziej zrozumiałe, ale kryterium najniższej ceny nie jest (i nie może być) kryterium bezwzględnym. Należy je rozpatrywać w kontekście konkretnego rozwiązania konstrukcyjno-materiałowego.

Przeczytaj: Hydroizolacja balkonów i tarasów

Przykładowo, jeżeli z warunków gruntowo-wodnych wynika, że należy wykonać izolację przeciwwodną, a dla tego konkretnego obiektu najsensowniejsze wydaje się zastosowanie np. szlamów, mas polimerowo-bitumicznych (mas KMB) lub pap termozgrzewalnych to w preliminarzu kosztów należy oszacować, które z tych rozwiązań jest najtańsze (to nie tylko koszt samego materiału ale i przygotowania podłoża, robocizny i ewentualnej pielęgnacji materiału oraz wykonania detali, trzeba tu także uwzględnić ewentualne przerwy technologiczne np. na sezonowanie podłoża) i wpisać je do projektu wykonawczego oraz szczegółowej specyfikacji technicznej (SST).

Jeżeli stwierdzono, że optymalnym rozwiązaniem jest np. zastosowanie masy KMB czy papy termozgrzewalnej, to dopiero w tym miejscu można mówić o kryterium najniższej ceny.

Wyeliminowano bowiem materiały, które się nie nadają w tym konkretnym przypadku do hydroizolacji, nie ma więc możliwości zastosowania niewłaściwych materiałów, natomiast z tych które mogą być wbudowane, zostaną wybrane najtańsze.

Wymienione powyżej działania służą optymalizacji kosztów, jednak ich wielkość i specyfika wymaga koordynacji – najlepiej przez fachowca z branży, znającego do tego zagadnienia związane z kalkulowaniem kosztów prac.

Mówiąc o optymalizacji kosztów nie sposób pominąć wpływu jakości dokumentacji projektowej na końcową wartość prac. Nagminne staje się niestety przerzucanie na wykonawcę konieczności opracowania technologii prac. Takie podejście może mieć dwojakie skutki, zawsze negatywne.

Po pierwsze, wygrywa najtańsza firma, kwotą za którą nie da się poprawnie wykonać prac. Zaczyna się szukanie oszczędności – zamiana materiałów na tańsze, upraszczanie technologii, itp. (przy braku fachowego nadzoru wcale nie jest to takie trudne).

Druga sytuacja – wykonawca uwzględnia w ofercie zapas na „roboty nieprzewidziane i ewentualne błędy w dokumentacji”. Chcąc wykonać te prace porządnie, przegrywa z najtańszym oferentem, który za podaną cenę, paradoksalnie, nie będzie w stanie wykonać tych prac z odpowiednią jakością, (co nie zmienia faktu, że z problemem pozostaje i tak inwestor).

A jeżeli już wygra przetarg, to okazuje się, że prace te można by wykonać za niższą cenę, bez żadnego obniżania standardu i jakości. Zdarzają się sytuacje, że zmiana technologii następuje na skutek żądań i nacisków inwestora, który źle skalkulował wartość robót i liczy w tym miejscu na (pozorne) oszczędności.

Ale jak wytłumaczyć ewidentne błędy w dokumentacji projektowej i kosztorysowej, wynikające z niewiedzy, czy chęci szybkiego zysku (np. na skutek pomijania niektórych naprawdę podstawowych badań w pracach renowacyjnych), czy wreszcie ignorancji?

Prace renowacyjno-naprawcze na przykładach

Przy opracowywaniu technologii prac renowacyjno-naprawczych każdy obiekt trzeba traktować indywidualnie. Oznacza to, że renowacja musi być poprzedzona ekspertyzą dokonaną na podstawie szczegółowych badań i odkrywek.

W połączeniu ze znajomością dostępnych technologii pozwala to na dobór optymalnej metody osuszania i/lub renowacji murów, tzn. metody pozwalającej na trwałe zmniejszenie wilgotności do akceptowalnego poziomu. Umożliwi to, po dokonaniu również innych niezbędnych napraw i remontów, dalszą bezproblemową eksploatację obiektu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Studia dla zarządców Nieprzyjemny zapach z kanalizacji
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Neprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... czytam więcej»


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić (...) ... Czytam więcej »

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17084|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10653|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10225|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl