CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy płyty styropianowe na elewację budynku to dobry pomysł? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10731,jak-nakladac-klej-do-styropianu-plyty-styropianowe-na-elewacje
Płyty styropianowe, aby spełniły swoje funkcje wymagają odpowiedniego montażu. Nie bez znaczenia jest...
Kategorie: jakość styropianu, styropian, klej do styropianu elewacyjnego,

Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych

Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych
Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych
sxc.hu

Nieodłącznym składnikiem każdej inwestycji – także budowlanej – jest analiza kosztów. Na co zwrócić uwagę przy planowaniu kosztów robót budowlanych?

Poprawne oszacowanie kosztów inwestycji wymaga przede wszystkim precyzyjnego zdefiniowania oczekiwań inwestora co do standardu wykonanych prac.

Jest to bardzo istotne w przypadku robót wykończeniowych. Rzetelna analiza kosztów pozwala także na sprawdzenie, czy inwestor dysponuje wystarczającymi środkami na ukończenie inwestycji.

W praktyce analiza kosztów sprowadza się do zrobienia kosztorysu. Najczęściej razem z dokumentacją projektową inwestor otrzymuje kosztorys i na tej podstawie szacuje koszty robót.

Zobacz też: Będzie grubo, czyli co nas czeka przy termomodernizacji budynków od 1 stycznia 2014 r.

I teoretycznie wszystko jest w porządku. Dlaczego teoretycznie? W większości przypadków wykonuje się kalkulację na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego a nie wykonawczego.

Ten pierwszy cechuje się niewielką szczegółowością (bo nie musi – służy do uzyskania niezbędnych pozwoleń), natomiast szczegóły konstrukcyjne obejmuje ten drugi. Ze względu na terminy nierzadko kosztorys wykonuje się na podstawie projektu architektonicznego, a w tym samym czasie (tzn. równolegle z wykonywaniem kosztorysu) opracowuje się projekt wykonawczy.

O ile przy nieskomplikowanych pracach może to być akceptowalne, to przy bardziej skomplikowanych inwestycjach zakres i wielkość prac z kosztorysu i projektu wykonawczego zaczynają się różnić. I to dość znacznie.

Prace na najwyższym poziomie

Parę słów trzeba jeszcze powiedzieć o standardzie i jakości wykonywanych prac. Są to dwie zupełnie różne rzeczy, jednak ściśle ze sobą powiązane. Stwierdzenie: „prace muszą być wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną i wysoką jakością” jest truizmem.

Jednak co jakiś czas pojawiają się doniesienia prasowe o problemach z jakością, i to głównie w robotach wykonywanych w ramach zamówień publicznych. To nie przypadek.

Od czego więc zacząć, aby takich sytuacji uniknąć? Punktem wyjścia jest zdefiniowanie wymagań i oczekiwań inwestora, wykonanie koncepcji projektu czy programu funkcjonalno-użytkowego, itp.

Na tym etapie powinno się wstępnie oszacować koszt inwestycji. Można to zrobić korzystając z cen robót czy obiektów jak również wskaźnikami. Chodzi o to, aby inwestor mógł ocenić, czy dysponuje wystarczającymi środkami, aby zapewnić finansowanie inwestycji. Kolejnym etapem jest poprawne opracowanie dokumentacji technicznej, zarówno projektu architektoniczno­‑budowlanego jak i wykonawczego.

Poprawne, tzn. zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez błędów technologiczno-materiałowych, tam gdzie jest to niezbędne, z odpowiednim uszczegółowieniem (np. rysunki detali).

Dysponując wstępną analizą kosztów, na etapie przygotowywania projektu architektoniczno-budowlanego można dokonać niezbędnych zmian związanych np. z projektowanymi pracami wykończeniowymi, gdyby okazało się, że ich pierwotny koszt jest zbyt wysoki. Taki preliminarz kosztów jest bardzo potrzebny z jeszcze jednego powodu, o czym za chwilę.

Projekt wykonawczy powinien już zawierać konkretne rozwiązania technologiczno-materiałowe. W skład dokumentacji projektowej powinny wchodzić także szczegółowe specyfikacje techniczne, opracowane dla tej konkretnej inwestycji.

Specyfikacje te (obligatoryjne dla robót podlegających pod ustawę Prawo zamówień publicznych) powinny jednoznacznie definiować standard wykonywania prac, szczegółowe wymagania stawiane konkretnym rodzajom robót i stosowanym tam materiałom, podają sposób wykonania prac oraz sposób kontroli poprawności ich wykonania.

 

 

Przykładowo dla prac hydroizolacyjnych będą to:

  • rodzaj podłoża i stawiane mu wymagania,
  • sposób przygotowania/naprawy podłoża,
  • wymagania stawiane systemowi hydroizolacji (materiał podstawowy, materiały uzupełniające),
  • sposób przygotowania materiału,
  • sposób nakładania materiału,
  • sposób kontroli poprawności aplikacji,
  • sposób odbioru (odbiór częściowy, końcowy, badania przy odbiorze, ocena poprawności robót, itp.).

Kryterium ceny

Wyżej wymienione czynniki są potrzebne do zapewnienia odpowiedniej jakości prac. Dopiero w tym miejscu można postawić pytanie o cenę.

Szukanie najtańszego rozwiązania jest jak najbardziej zrozumiałe, ale kryterium najniższej ceny nie jest (i nie może być) kryterium bezwzględnym. Należy je rozpatrywać w kontekście konkretnego rozwiązania konstrukcyjno-materiałowego.

Przeczytaj: Hydroizolacja balkonów i tarasów

Przykładowo, jeżeli z warunków gruntowo-wodnych wynika, że należy wykonać izolację przeciwwodną, a dla tego konkretnego obiektu najsensowniejsze wydaje się zastosowanie np. szlamów, mas polimerowo-bitumicznych (mas KMB) lub pap termozgrzewalnych to w preliminarzu kosztów należy oszacować, które z tych rozwiązań jest najtańsze (to nie tylko koszt samego materiału ale i przygotowania podłoża, robocizny i ewentualnej pielęgnacji materiału oraz wykonania detali, trzeba tu także uwzględnić ewentualne przerwy technologiczne np. na sezonowanie podłoża) i wpisać je do projektu wykonawczego oraz szczegółowej specyfikacji technicznej (SST).

Jeżeli stwierdzono, że optymalnym rozwiązaniem jest np. zastosowanie masy KMB czy papy termozgrzewalnej, to dopiero w tym miejscu można mówić o kryterium najniższej ceny.

Wyeliminowano bowiem materiały, które się nie nadają w tym konkretnym przypadku do hydroizolacji, nie ma więc możliwości zastosowania niewłaściwych materiałów, natomiast z tych które mogą być wbudowane, zostaną wybrane najtańsze.

Wymienione powyżej działania służą optymalizacji kosztów, jednak ich wielkość i specyfika wymaga koordynacji – najlepiej przez fachowca z branży, znającego do tego zagadnienia związane z kalkulowaniem kosztów prac.

Mówiąc o optymalizacji kosztów nie sposób pominąć wpływu jakości dokumentacji projektowej na końcową wartość prac. Nagminne staje się niestety przerzucanie na wykonawcę konieczności opracowania technologii prac. Takie podejście może mieć dwojakie skutki, zawsze negatywne.

Po pierwsze, wygrywa najtańsza firma, kwotą za którą nie da się poprawnie wykonać prac. Zaczyna się szukanie oszczędności – zamiana materiałów na tańsze, upraszczanie technologii, itp. (przy braku fachowego nadzoru wcale nie jest to takie trudne).

Druga sytuacja – wykonawca uwzględnia w ofercie zapas na „roboty nieprzewidziane i ewentualne błędy w dokumentacji”. Chcąc wykonać te prace porządnie, przegrywa z najtańszym oferentem, który za podaną cenę, paradoksalnie, nie będzie w stanie wykonać tych prac z odpowiednią jakością, (co nie zmienia faktu, że z problemem pozostaje i tak inwestor).

A jeżeli już wygra przetarg, to okazuje się, że prace te można by wykonać za niższą cenę, bez żadnego obniżania standardu i jakości. Zdarzają się sytuacje, że zmiana technologii następuje na skutek żądań i nacisków inwestora, który źle skalkulował wartość robót i liczy w tym miejscu na (pozorne) oszczędności.

Ale jak wytłumaczyć ewidentne błędy w dokumentacji projektowej i kosztorysowej, wynikające z niewiedzy, czy chęci szybkiego zysku (np. na skutek pomijania niektórych naprawdę podstawowych badań w pracach renowacyjnych), czy wreszcie ignorancji?

Prace renowacyjno-naprawcze na przykładach

Przy opracowywaniu technologii prac renowacyjno-naprawczych każdy obiekt trzeba traktować indywidualnie. Oznacza to, że renowacja musi być poprzedzona ekspertyzą dokonaną na podstawie szczegółowych badań i odkrywek.

W połączeniu ze znajomością dostępnych technologii pozwala to na dobór optymalnej metody osuszania i/lub renowacji murów, tzn. metody pozwalającej na trwałe zmniejszenie wilgotności do akceptowalnego poziomu. Umożliwi to, po dokonaniu również innych niezbędnych napraw i remontów, dalszą bezproblemową eksploatację obiektu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16465|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10144|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl