CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych

Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych
Kosztorysowanie robót budowlanych na przykładzie prac hydroizolacyjnych
sxc.hu

Nieodłącznym składnikiem każdej inwestycji – także budowlanej – jest analiza kosztów. Na co zwrócić uwagę przy planowaniu kosztów robót budowlanych?

Poprawne oszacowanie kosztów inwestycji wymaga przede wszystkim precyzyjnego zdefiniowania oczekiwań inwestora co do standardu wykonanych prac.

Jest to bardzo istotne w przypadku robót wykończeniowych. Rzetelna analiza kosztów pozwala także na sprawdzenie, czy inwestor dysponuje wystarczającymi środkami na ukończenie inwestycji.

W praktyce analiza kosztów sprowadza się do zrobienia kosztorysu. Najczęściej razem z dokumentacją projektową inwestor otrzymuje kosztorys i na tej podstawie szacuje koszty robót.

Zobacz też: Będzie grubo, czyli co nas czeka przy termomodernizacji budynków od 1 stycznia 2014 r.

I teoretycznie wszystko jest w porządku. Dlaczego teoretycznie? W większości przypadków wykonuje się kalkulację na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego a nie wykonawczego.

Ten pierwszy cechuje się niewielką szczegółowością (bo nie musi – służy do uzyskania niezbędnych pozwoleń), natomiast szczegóły konstrukcyjne obejmuje ten drugi. Ze względu na terminy nierzadko kosztorys wykonuje się na podstawie projektu architektonicznego, a w tym samym czasie (tzn. równolegle z wykonywaniem kosztorysu) opracowuje się projekt wykonawczy.

O ile przy nieskomplikowanych pracach może to być akceptowalne, to przy bardziej skomplikowanych inwestycjach zakres i wielkość prac z kosztorysu i projektu wykonawczego zaczynają się różnić. I to dość znacznie.

Prace na najwyższym poziomie

Parę słów trzeba jeszcze powiedzieć o standardzie i jakości wykonywanych prac. Są to dwie zupełnie różne rzeczy, jednak ściśle ze sobą powiązane. Stwierdzenie: „prace muszą być wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną i wysoką jakością” jest truizmem.

Jednak co jakiś czas pojawiają się doniesienia prasowe o problemach z jakością, i to głównie w robotach wykonywanych w ramach zamówień publicznych. To nie przypadek.

Od czego więc zacząć, aby takich sytuacji uniknąć? Punktem wyjścia jest zdefiniowanie wymagań i oczekiwań inwestora, wykonanie koncepcji projektu czy programu funkcjonalno-użytkowego, itp.

Na tym etapie powinno się wstępnie oszacować koszt inwestycji. Można to zrobić korzystając z cen robót czy obiektów jak również wskaźnikami. Chodzi o to, aby inwestor mógł ocenić, czy dysponuje wystarczającymi środkami, aby zapewnić finansowanie inwestycji. Kolejnym etapem jest poprawne opracowanie dokumentacji technicznej, zarówno projektu architektoniczno­‑budowlanego jak i wykonawczego.

Poprawne, tzn. zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez błędów technologiczno-materiałowych, tam gdzie jest to niezbędne, z odpowiednim uszczegółowieniem (np. rysunki detali).

Dysponując wstępną analizą kosztów, na etapie przygotowywania projektu architektoniczno-budowlanego można dokonać niezbędnych zmian związanych np. z projektowanymi pracami wykończeniowymi, gdyby okazało się, że ich pierwotny koszt jest zbyt wysoki. Taki preliminarz kosztów jest bardzo potrzebny z jeszcze jednego powodu, o czym za chwilę.

Projekt wykonawczy powinien już zawierać konkretne rozwiązania technologiczno-materiałowe. W skład dokumentacji projektowej powinny wchodzić także szczegółowe specyfikacje techniczne, opracowane dla tej konkretnej inwestycji.

Specyfikacje te (obligatoryjne dla robót podlegających pod ustawę Prawo zamówień publicznych) powinny jednoznacznie definiować standard wykonywania prac, szczegółowe wymagania stawiane konkretnym rodzajom robót i stosowanym tam materiałom, podają sposób wykonania prac oraz sposób kontroli poprawności ich wykonania.

 

 

Przykładowo dla prac hydroizolacyjnych będą to:

  • rodzaj podłoża i stawiane mu wymagania,
  • sposób przygotowania/naprawy podłoża,
  • wymagania stawiane systemowi hydroizolacji (materiał podstawowy, materiały uzupełniające),
  • sposób przygotowania materiału,
  • sposób nakładania materiału,
  • sposób kontroli poprawności aplikacji,
  • sposób odbioru (odbiór częściowy, końcowy, badania przy odbiorze, ocena poprawności robót, itp.).

Kryterium ceny

Wyżej wymienione czynniki są potrzebne do zapewnienia odpowiedniej jakości prac. Dopiero w tym miejscu można postawić pytanie o cenę.

Szukanie najtańszego rozwiązania jest jak najbardziej zrozumiałe, ale kryterium najniższej ceny nie jest (i nie może być) kryterium bezwzględnym. Należy je rozpatrywać w kontekście konkretnego rozwiązania konstrukcyjno-materiałowego.

Przeczytaj: Hydroizolacja balkonów i tarasów

Przykładowo, jeżeli z warunków gruntowo-wodnych wynika, że należy wykonać izolację przeciwwodną, a dla tego konkretnego obiektu najsensowniejsze wydaje się zastosowanie np. szlamów, mas polimerowo-bitumicznych (mas KMB) lub pap termozgrzewalnych to w preliminarzu kosztów należy oszacować, które z tych rozwiązań jest najtańsze (to nie tylko koszt samego materiału ale i przygotowania podłoża, robocizny i ewentualnej pielęgnacji materiału oraz wykonania detali, trzeba tu także uwzględnić ewentualne przerwy technologiczne np. na sezonowanie podłoża) i wpisać je do projektu wykonawczego oraz szczegółowej specyfikacji technicznej (SST).

Jeżeli stwierdzono, że optymalnym rozwiązaniem jest np. zastosowanie masy KMB czy papy termozgrzewalnej, to dopiero w tym miejscu można mówić o kryterium najniższej ceny.

Wyeliminowano bowiem materiały, które się nie nadają w tym konkretnym przypadku do hydroizolacji, nie ma więc możliwości zastosowania niewłaściwych materiałów, natomiast z tych które mogą być wbudowane, zostaną wybrane najtańsze.

Wymienione powyżej działania służą optymalizacji kosztów, jednak ich wielkość i specyfika wymaga koordynacji – najlepiej przez fachowca z branży, znającego do tego zagadnienia związane z kalkulowaniem kosztów prac.

Mówiąc o optymalizacji kosztów nie sposób pominąć wpływu jakości dokumentacji projektowej na końcową wartość prac. Nagminne staje się niestety przerzucanie na wykonawcę konieczności opracowania technologii prac. Takie podejście może mieć dwojakie skutki, zawsze negatywne.

Po pierwsze, wygrywa najtańsza firma, kwotą za którą nie da się poprawnie wykonać prac. Zaczyna się szukanie oszczędności – zamiana materiałów na tańsze, upraszczanie technologii, itp. (przy braku fachowego nadzoru wcale nie jest to takie trudne).

Druga sytuacja – wykonawca uwzględnia w ofercie zapas na „roboty nieprzewidziane i ewentualne błędy w dokumentacji”. Chcąc wykonać te prace porządnie, przegrywa z najtańszym oferentem, który za podaną cenę, paradoksalnie, nie będzie w stanie wykonać tych prac z odpowiednią jakością, (co nie zmienia faktu, że z problemem pozostaje i tak inwestor).

A jeżeli już wygra przetarg, to okazuje się, że prace te można by wykonać za niższą cenę, bez żadnego obniżania standardu i jakości. Zdarzają się sytuacje, że zmiana technologii następuje na skutek żądań i nacisków inwestora, który źle skalkulował wartość robót i liczy w tym miejscu na (pozorne) oszczędności.

Ale jak wytłumaczyć ewidentne błędy w dokumentacji projektowej i kosztorysowej, wynikające z niewiedzy, czy chęci szybkiego zysku (np. na skutek pomijania niektórych naprawdę podstawowych badań w pracach renowacyjnych), czy wreszcie ignorancji?

Prace renowacyjno-naprawcze na przykładach

Przy opracowywaniu technologii prac renowacyjno-naprawczych każdy obiekt trzeba traktować indywidualnie. Oznacza to, że renowacja musi być poprzedzona ekspertyzą dokonaną na podstawie szczegółowych badań i odkrywek.

W połączeniu ze znajomością dostępnych technologii pozwala to na dobór optymalnej metody osuszania i/lub renowacji murów, tzn. metody pozwalającej na trwałe zmniejszenie wilgotności do akceptowalnego poziomu. Umożliwi to, po dokonaniu również innych niezbędnych napraw i remontów, dalszą bezproblemową eksploatację obiektu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Windy w budynkach - zobacz specjalne rozwiązania»

Wzroszt cen za ogrzewanieGodziny szczytu w budynkach mieszkalnych przypadają na godziny poranne, kiedy mieszkańcy wychodzą z domu oraz wieczorne, gdy do niego wracają. Jak zaprojektować wygodne rozwiązania transportowe dostosowane do rzeczywistych sytuacji... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

pożar w budynku termomodernizacja
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...)... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Rewitalizacja konstrukcji balkonu - Balkon +  »

rewitalizacja balkonówWychodząc naprzeciw oczekiwaniom opracowano unikalny system, który pozwala na montaż balkonów zarówno w budynkach już istniejących jak i nowych inwestycjach. Dodatkowo... Czytam więcej »


Jak obniżyć koszty ogrzewania i energii dla Wspólnot Mieszkaniowych »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Obniżanie kosztów energii Donice z betonu architektonicznego
Obniż koszty ogrzewania i energii, i zyskaj otoczenie bardziej przyjazne dla ludzi i środowiska - z ekokredytem dla Wspólnot Mieszkaniowych - bez prowizji. (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18008|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11287|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10857|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl