CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej

M CH  |  Administrator 1-2/2014  |  28.07.2014
Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
WG

Rozważając, czy dana instalacja lub przestrzeń wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czy poszczególnych właścicieli lokali należy przede wszystkim zwrócić uwagę na cel, jakiemu służy.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali trzech budynków. W jednym z nich usytuowana jest kotłownia, która zapewnia ciepło wszystkim trzem nieruchomościom.

Czy przy zmianie aktów notarialnych z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych kotłownia powinna stanowić własność wspólną według udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej czy własność tylko właścicieli lokali budynku, w którym znajdują się wskazane pomieszczenia?

Kotłownia jako część wspólna nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej UWL), „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”.

Z kolei, jak wynika z ust. 2 przywołanego przepisu, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Zobacz też: Kto jest właścicielem kotłowni?

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (tak stanowi np.: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97).

Współwłasność taką stanowią m.in. pomieszczenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali, takie jak klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (m.in. pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych).

Trzeba jednak zastrzec, że współwłasnością nie są samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę.

Zatem kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku, związane z funkcjonowaniem budynku, stanowi część składową nieruchomości wspólnej.

Wynika to również z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 47 § 2 kc, „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego”.

Tym samym, gdyby odłączyć kotłownię od nieruchomości mieszkaniowej, doprowadziłoby to do niemożności jej użytkowania (czy też użytkowania poszczególnych lokali mieszkalnych).

Dodatkowo, posiłkując się również art. 191 kc, który stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową, należy wskazać, że kotłownia będzie stanowiła część składową nieruchomości mieszkalnej.

Co jest wspólne, a co nie?

Istotnym czynnikiem wskazującym na uznanie danego elementu (systemu grzewczego czy innych instalacji) jest ustalenie, czy służy on zaspokajaniu potrzeb całej wspólnoty, czy wyłącznie poszczególnych właścicieli lokali.

Ciekawe i słuszne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 czerwca 2012 r. (sygn. akt VII SA/Wa 550/12).

Przeczytaj: Opodatkowanie zużycia węgla w kotłowni wspólnoty

WSA uznał w nim, że – mając na uwadze treść art. 3 ust. 2 UWL – „składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”.

Sprawa dotyczyła wprawdzie instalacji wentylacyjnej, niemniej jednak należy przytoczyć uzasadnienie sądu w powyższej sprawie, gdyż może być ono stosowane również w pewnym zakresie do kotłowni.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie" według stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2014 r. Rok wydania: 2014, wydanie dziesiąte uaktualnione i rozszerzone, ilość stron: 562 + 20, ISBN: 978-83-89234-74-2, format: B5, oprawa: miękka
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

WSA uznał bowiem, że instalacja wentylacyjna, jako urządzenie złożone z szeregu połączonych ze sobą składowych, stanowi funkcjonalną całość, a tym samym – część nieruchomości wspólnej.

Z kolei, jeśli urządzenie grzewcze służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, to nie należy uznawać go za wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. W sprawie rozpoznawanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie do lokalu mieszkalnego przynależał piec centralnego ogrzewania, służący wyłącznie do użytku jego najemcy.

Piec ten planowano przełączyć z jednego przewodu kominowego do innego, co miało służyć utrzymaniu obiektu budowlanego jako całości w stanie niezagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi.

W wyroku z dnia 31 sierpnia 2011 r. (sygn. akt: II OSK 342/10) NSA wskazał, że skoro piec grzewczy przynależy do konkretnego lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku jego najemcy, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.

Zastosowanie przepisów urządzeń przesyłowych

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na przepisy regulujące status urządzeń przesyłowych. Jak wynika bowiem z art. 49 § 1 kc, „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”

W związku z tym należy ustalić, czy przywołany przepis ma przełożenie na status kotłowni. Wejście urządzenia w skład przedsiębiorstwa prowadzi bowiem do wyłączenia go spod działania zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 48 i art. 191 kc.

Z kolei wyłączenie tej zasady oznacza, że własność tych urządzeń nie jest pochłaniana przez własność nieruchomości i stanowią one rzeczy ruchome. Jeżeli zatem sieć grzewcza wchodzi w skład urządzeń połączonych z przedsiębiorstwem, wówczas nie będzie stanowić części wspólnej członków wspólnoty mieszkaniowej.

W niniejszej jednak sprawie wspólnota mieszkaniowa samodzielnie wybudowała kotłownię, która zaopatruje w ciepło budynki, w związku z czym należy uznać, że jest samodzielnym źródłem. W konsekwencji nie wchodzi ona w skład urządzeń będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że choć kotłownia znajduje się w jednym z trzech budynków, to zapewnia ogrzewanie wszystkim nieruchomościom, więc wchodzi ona w skład nieruchomości wspólnej.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Zajrzyj do styczniowo-lutowego numeru Administratora.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16482|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10154|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl