CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej

M CH  |  Administrator 1-2/2014  |  28.07.2014
Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
WG

Rozważając, czy dana instalacja lub przestrzeń wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czy poszczególnych właścicieli lokali należy przede wszystkim zwrócić uwagę na cel, jakiemu służy.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali trzech budynków. W jednym z nich usytuowana jest kotłownia, która zapewnia ciepło wszystkim trzem nieruchomościom.

Czy przy zmianie aktów notarialnych z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych kotłownia powinna stanowić własność wspólną według udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej czy własność tylko właścicieli lokali budynku, w którym znajdują się wskazane pomieszczenia?

Kotłownia jako część wspólna nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej UWL), „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”.

Z kolei, jak wynika z ust. 2 przywołanego przepisu, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Zobacz też: Kto jest właścicielem kotłowni?

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (tak stanowi np.: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97).

Współwłasność taką stanowią m.in. pomieszczenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali, takie jak klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (m.in. pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych).

Trzeba jednak zastrzec, że współwłasnością nie są samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę.

Zatem kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku, związane z funkcjonowaniem budynku, stanowi część składową nieruchomości wspólnej.

Wynika to również z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 47 § 2 kc, „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego”.

Tym samym, gdyby odłączyć kotłownię od nieruchomości mieszkaniowej, doprowadziłoby to do niemożności jej użytkowania (czy też użytkowania poszczególnych lokali mieszkalnych).

Dodatkowo, posiłkując się również art. 191 kc, który stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową, należy wskazać, że kotłownia będzie stanowiła część składową nieruchomości mieszkalnej.

Co jest wspólne, a co nie?

Istotnym czynnikiem wskazującym na uznanie danego elementu (systemu grzewczego czy innych instalacji) jest ustalenie, czy służy on zaspokajaniu potrzeb całej wspólnoty, czy wyłącznie poszczególnych właścicieli lokali.

Ciekawe i słuszne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 czerwca 2012 r. (sygn. akt VII SA/Wa 550/12).

Przeczytaj: Opodatkowanie zużycia węgla w kotłowni wspólnoty

WSA uznał w nim, że – mając na uwadze treść art. 3 ust. 2 UWL – „składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”.

Sprawa dotyczyła wprawdzie instalacji wentylacyjnej, niemniej jednak należy przytoczyć uzasadnienie sądu w powyższej sprawie, gdyż może być ono stosowane również w pewnym zakresie do kotłowni.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie" według stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2014 r. Rok wydania: 2014, wydanie dziesiąte uaktualnione i rozszerzone, ilość stron: 562 + 20, ISBN: 978-83-89234-74-2, format: B5, oprawa: miękka
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

WSA uznał bowiem, że instalacja wentylacyjna, jako urządzenie złożone z szeregu połączonych ze sobą składowych, stanowi funkcjonalną całość, a tym samym – część nieruchomości wspólnej.

Z kolei, jeśli urządzenie grzewcze służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, to nie należy uznawać go za wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. W sprawie rozpoznawanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie do lokalu mieszkalnego przynależał piec centralnego ogrzewania, służący wyłącznie do użytku jego najemcy.

Piec ten planowano przełączyć z jednego przewodu kominowego do innego, co miało służyć utrzymaniu obiektu budowlanego jako całości w stanie niezagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi.

W wyroku z dnia 31 sierpnia 2011 r. (sygn. akt: II OSK 342/10) NSA wskazał, że skoro piec grzewczy przynależy do konkretnego lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku jego najemcy, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.

Zastosowanie przepisów urządzeń przesyłowych

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na przepisy regulujące status urządzeń przesyłowych. Jak wynika bowiem z art. 49 § 1 kc, „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”

W związku z tym należy ustalić, czy przywołany przepis ma przełożenie na status kotłowni. Wejście urządzenia w skład przedsiębiorstwa prowadzi bowiem do wyłączenia go spod działania zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 48 i art. 191 kc.

Z kolei wyłączenie tej zasady oznacza, że własność tych urządzeń nie jest pochłaniana przez własność nieruchomości i stanowią one rzeczy ruchome. Jeżeli zatem sieć grzewcza wchodzi w skład urządzeń połączonych z przedsiębiorstwem, wówczas nie będzie stanowić części wspólnej członków wspólnoty mieszkaniowej.

W niniejszej jednak sprawie wspólnota mieszkaniowa samodzielnie wybudowała kotłownię, która zaopatruje w ciepło budynki, w związku z czym należy uznać, że jest samodzielnym źródłem. W konsekwencji nie wchodzi ona w skład urządzeń będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że choć kotłownia znajduje się w jednym z trzech budynków, to zapewnia ogrzewanie wszystkim nieruchomościom, więc wchodzi ona w skład nieruchomości wspólnej.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Zajrzyj do styczniowo-lutowego numeru Administratora.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17330|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10819|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10393|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl