CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej

M CH  |  Administrator 1-2/2014  |  28.07.2014
Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
Status prawny kotłowni i biura wspólnoty mieszkaniowej
WG

Rozważając, czy dana instalacja lub przestrzeń wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czy poszczególnych właścicieli lokali należy przede wszystkim zwrócić uwagę na cel, jakiemu służy.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali trzech budynków. W jednym z nich usytuowana jest kotłownia, która zapewnia ciepło wszystkim trzem nieruchomościom.

Czy przy zmianie aktów notarialnych z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych kotłownia powinna stanowić własność wspólną według udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej czy własność tylko właścicieli lokali budynku, w którym znajdują się wskazane pomieszczenia?

Kotłownia jako część wspólna nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej UWL), „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”.

Z kolei, jak wynika z ust. 2 przywołanego przepisu, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Zobacz też: Kto jest właścicielem kotłowni?

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa, współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (tak stanowi np.: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97).

Współwłasność taką stanowią m.in. pomieszczenia służące do wspólnego użytku właścicieli lokali, takie jak klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (m.in. pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych).

Trzeba jednak zastrzec, że współwłasnością nie są samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę.

Zatem kotłownia jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku, związane z funkcjonowaniem budynku, stanowi część składową nieruchomości wspólnej.

Wynika to również z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 47 § 2 kc, „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego”.

Tym samym, gdyby odłączyć kotłownię od nieruchomości mieszkaniowej, doprowadziłoby to do niemożności jej użytkowania (czy też użytkowania poszczególnych lokali mieszkalnych).

Dodatkowo, posiłkując się również art. 191 kc, który stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową, należy wskazać, że kotłownia będzie stanowiła część składową nieruchomości mieszkalnej.

Co jest wspólne, a co nie?

Istotnym czynnikiem wskazującym na uznanie danego elementu (systemu grzewczego czy innych instalacji) jest ustalenie, czy służy on zaspokajaniu potrzeb całej wspólnoty, czy wyłącznie poszczególnych właścicieli lokali.

Ciekawe i słuszne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 czerwca 2012 r. (sygn. akt VII SA/Wa 550/12).

Przeczytaj: Opodatkowanie zużycia węgla w kotłowni wspólnoty

WSA uznał w nim, że – mając na uwadze treść art. 3 ust. 2 UWL – „składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są instalacje i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach”.

Sprawa dotyczyła wprawdzie instalacji wentylacyjnej, niemniej jednak należy przytoczyć uzasadnienie sądu w powyższej sprawie, gdyż może być ono stosowane również w pewnym zakresie do kotłowni.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie" według stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2014 r. Rok wydania: 2014, wydanie dziesiąte uaktualnione i rozszerzone, ilość stron: 562 + 20, ISBN: 978-83-89234-74-2, format: B5, oprawa: miękka
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

WSA uznał bowiem, że instalacja wentylacyjna, jako urządzenie złożone z szeregu połączonych ze sobą składowych, stanowi funkcjonalną całość, a tym samym – część nieruchomości wspólnej.

Z kolei, jeśli urządzenie grzewcze służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, to nie należy uznawać go za wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. W sprawie rozpoznawanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie do lokalu mieszkalnego przynależał piec centralnego ogrzewania, służący wyłącznie do użytku jego najemcy.

Piec ten planowano przełączyć z jednego przewodu kominowego do innego, co miało służyć utrzymaniu obiektu budowlanego jako całości w stanie niezagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi.

W wyroku z dnia 31 sierpnia 2011 r. (sygn. akt: II OSK 342/10) NSA wskazał, że skoro piec grzewczy przynależy do konkretnego lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku jego najemcy, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.

Zastosowanie przepisów urządzeń przesyłowych

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na przepisy regulujące status urządzeń przesyłowych. Jak wynika bowiem z art. 49 § 1 kc, „urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”

W związku z tym należy ustalić, czy przywołany przepis ma przełożenie na status kotłowni. Wejście urządzenia w skład przedsiębiorstwa prowadzi bowiem do wyłączenia go spod działania zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 48 i art. 191 kc.

Z kolei wyłączenie tej zasady oznacza, że własność tych urządzeń nie jest pochłaniana przez własność nieruchomości i stanowią one rzeczy ruchome. Jeżeli zatem sieć grzewcza wchodzi w skład urządzeń połączonych z przedsiębiorstwem, wówczas nie będzie stanowić części wspólnej członków wspólnoty mieszkaniowej.

W niniejszej jednak sprawie wspólnota mieszkaniowa samodzielnie wybudowała kotłownię, która zaopatruje w ciepło budynki, w związku z czym należy uznać, że jest samodzielnym źródłem. W konsekwencji nie wchodzi ona w skład urządzeń będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że choć kotłownia znajduje się w jednym z trzech budynków, to zapewnia ogrzewanie wszystkim nieruchomościom, więc wchodzi ona w skład nieruchomości wspólnej.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Zajrzyj do styczniowo-lutowego numeru Administratora.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Kurs - Aktualne zasady prowadzenia rachunkowości przez wspólnotę mieszkaniową »

Kurs księgowości dla wspólnot mieszkaniowychW większości przypadków w księgowości prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniowej pojawiają się błędy. Wynika to przede wszystkim z nieznajomości elementarnych zasad rozliczania przychodów i rozchodów wspólnoty. Nieprawidłowa ewidencja księgowa może doprowadzić... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak zapewnić zdrowy mikroklimat w budynku?»

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Fotowoltaika na dachu budynku - zobacz, gdzie uzyskać dotacje »

Fotowoltaika na dachuInstalacja fotowoltaiczna zamontowana na dachu nieruchomości pozyskuje energię z promieniowania słonecznego, a następnie zamienia ją w energię elektryczną. Wytworzony w panelach... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak usunąć wilgoć ze ścian?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC wilgoć w ścianach
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

W Szwajcarii na początku lat 80. XX w., w trakcie prac badawczych nad wpływem atmosfery zawilgoconych pomieszczeń na zdrowie ludzi, zauważono, że zastosowanie określonych fal elektromagnetycznych może być użyteczne... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Nowe podejście do modernizacji budynków wielorodzinnych»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Rosnące koszty prac i materiałów budowalnych istotnie wpływają na decyzje co do planowanych modernizacji energetycznych budynków wielorodzinnych. Z drugiej strony lokatorzy... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19689|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16964|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12038|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl