Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali każdy członek wspólnoty ma obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału. W myśl art. 22 ust. 3 pkt 3 ustalenie wysokości zaliczek leży w gestii wspólnoty. Z kolei - art. 15 ust. 1 nakazuje wpłacanie zaliczek do 10. dnia każdego miesiąca z góry.
Czy wspólnoty boją się kredytów? ZOBACZ>>
Z powyższych, ustawowych zapisów nie wynika, że ustawodawca jakkolwiek ogranicza prawo wspólnoty do ustalania zaliczek w dowolny sposób i w oparciu o dowolne kryteria. Stąd na postawione pytanie odpowiedź jest twierdząca, ale...
Zazwyczaj wspólnoty uchwalają odrębną zaliczkę na bieżącą eksploatację nieruchomości wspólnej i odrębną na fundusz remontowy.
W wypadku zaliczki „eksploatacyjnej" gromadzone środki są wydawane na pokrywanie bieżących wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 29 ust. 1a w związku z art. 30 ust. 1 pkt 3, corocznie, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, musi nastąpić rozliczenie zaliczek.
Rozliczenie indywidualne powinien otrzymać każdy członek wspólnoty. Ci, którzy wpłacali zaliczki nieadekwatne do udziałów, czyli posiadanej powierzchni, będą musieli uzupełnić niedopłaty, które na ich indywidualnych kontach powstaną.
Tak będzie jednak tylko wówczas, gdy w trakcie roku na koncie wspólnoty będą znajdowały się środki wystarczające na pokrywanie bieżących zobowiązań, co jest mało prawdopodobne, chyba że zaliczki zostaną ustalone w znacznie wyższej wysokości, niż wynikałoby z analizy wydatków roku poprzedniego.
Jeśli zaliczki będą zbyt niskie, to w ciągu roku zajdzie konieczność ich podwyższenia, a więc trzeba będzie zwołać zebranie wspólnoty, sporządzić nowe karty wymiaru opłat, dokonać zmian w ewidencji komputerowej, etc. Problemu tego uniknie się, jeśli zaliczki będą wpłacane proporcjonalnie do udziałów, czyli przy ustalaniu obciążenia członka wspólnoty za podstawę przyjmie się całą powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, także garażami.
Roczne rozliczenie zaliczki wpłacanej na fundusz remontowy ma nieco inny charakter. Gromadzenie środków na przyszłe remonty trwa nierzadko nawet kilka lat, ale corocznie każdy członek wspólnoty powinien otrzymać informacje o stanie funduszu przypisanego do jego lokalu.
Jeśli uchwała dotycząca zaliczek na fundusz remontowy zobowiązuje właściciela lokalu z garażem do płacenia zaliczki jako funkcji powierzchni samego lokalu, to dopóki remont nie zostanie przeprowadzony, dopóty wszystko będzie w porządku.
Problem pojawi się dopiero przy rozliczeniu remontu, którego koszty zostaną rozdzielone na wszystkich członków wspólnoty proporcjonalnie do udziałów. Posiadacze garaży będą musieli dopłacić, czasem nawet duże kwoty. Ale faktycznie problem pojawi się już w chwili zlecenia remontu, ponieważ zlecający będzie musiał obliczyć koszty obciążające każdego członka wspólnoty proporcjonalnie do udziałów i wtedy okaże się, że remontu nie można zlecić z braku środków.
Rozliczanie właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej ZOBACZ>>
Z wyżej przedstawionych przyczyn żadna rozsądna wspólnota nie powinna podejmować uchwał, które, chociaż formalnie zgodne z prawem, w perspektywie prowadzą do poważnych komplikacji.
|
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce. |
|---|
Jeśli wspólnota uchwala zaliczki proporcjonalne do powierzchni lokali z pominięciem pomieszczeń przynależnych, to musi mieć świadomość, że jest to nieracjonalne. Zaliczki powinny być proporcjonalne do powierzchni lokali z uwzględnieniem powierzchni pomieszczeń przynależnych.
Optymalnym ale rzadko, niestety, stosowanym rozwiązaniem jest uchwalanie zaliczek proporcjonalnych do udziałów. Zachęcam do takiego rozwiązania.
Czytaj też:
Lokal garażowy jako część nieruchomości wspólnej
Złe parkowanie na osiedlach może słono kosztować
Osuszanie garażu a koszty zarządu nieruchomością wspólną
Parkowanie na terenach wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować sankcji
2
