CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Głos w dyskusji nad Książką Obiektu Budowlanego

Michał  Substyk  |  Administrator 1-2/2014  |  24.03.2014

W ostatnim czasie dużo mówi się o Książce Obiektu Budowlanego (KOB). Z jednej strony niezwykle podnosi się jej rangę, a z drugiej – wykazuje jej nieadekwatność w przypadku wielu obiektów.

Od wielu lat zajmuję się prowadzeniem szkoleń z zakresu KOB, które są dla mnie okazją do wymiany poglądów z zarządcami i osobami sprawującymi nadzór nad stanem technicznym różnych obiektów budowlanych: począwszy od wielkich instalacji przemysłowych, poprzez obiekty logistyczne, handlowe wielkopowierzchniowe, biurowe, mieszkaniówkę (i nową, i starą), aż po obiekty liniowe.

Poniżej podzielę się z Państwem swoimi przemyśleniami oraz zebranymi uwagami do KOB.

Cel prowadzenia KOB

Pierwsze i generalne spostrzeżenie to uświadomienie sobie celu prowadzenia KOB. Zazwyczaj pada tu określenie, iż służy do rejestracji wszystkich zdarzeń technicznych, jakie miały miejsce w obiekcie budowlanym.

To bardzo płytkie, a wręcz rzekłbym: nieprzemyślane stwierdzenie. Po pierwsze, dlaczego wszystkich zdarzeń? Przecież wtedy z KOB zrobi się zawierający szum informacyjny śmietnik, z którego praktycznie nie będzie można korzystać.

Poza tym rejestrować tylko po to, aby rejestrować, czyli sztuka dla sztuki? Zatem należy wyjaśnić najważniejszą i podstawową do dalszych rozważań kwestię, czyli cel prowadzenia tego typu rejestru i korzyści (wartość dodaną), jakie ma nam przynieść jego prowadzenie.

Zobacz też: Remonty i modernizacje w budynkach mieszkalnych – stawka VAT

Moim zdaniem należy do tego zagadnienia podejść od końca, czyli z punktu widzenia użytkownika końcowego KOB. Jest nim zarządca lub właściciel, dla którego ów rejestr powinien nieść informacje możliwe do praktycznego wykorzystania. Informacje, które pozwolą mu sprawniej i efektywniej wykonywać zadania związane z utrzymaniem obiektu budowlanego.

Do takich zadań należy m.in.:

  • ocena stanu technicznego nieruchomości,
  • planowanie i przygotowywanie robót mających na celu zapewnienia bezpieczeństwa eksploatacji oraz utrzymania obiektu w stanie niepogorszonym.

Jednym z najważniejszych i najbardziej przydatnych dokumentów w zakresie bieżącej oceny stanu technicznego obiektu budowlanego jest dobrze sporządzony protokół z obowiązkowej kontroli.

Natomiast przy planowaniu i przygotowywaniu robót budowlanych powinno się, a nawet należy, nie tylko korzystać z informacji zawartych w protokołach z bieżących kontroli czy właśnie wykonanych opinii i ekspertyz, lecz zapoznać się także z historią techniczną obiektu, zawartą w jego dokumentacji, a więc w protokołach z poprzednich kontroli, opiniach technicznych i ekspertyzach dokumentach technicznych wykonanych robót, oraz protokołach odbioru robót budowlanych.

Interesujące będą większe zakresy robót, a nie drobne prace wykonywane np. w trakcie bieżącej konserwacji. Zatem w rejestrze dokumentów opisujących historię techniczną obiektu budowlanego powinny znajdować się informacje kluczowe z punktu widzenia jego utrzymania technicznego.

To tak trochę jak z kartą zdrowia u lekarza. Nie wpisuje on tam skaleczeń, drobnych obtarć czy siniaków, ale zdarzenia mające wpływ na dalszy stan zdrowia pacjenta. Tu analogia jest pełna.

Przy przygotowywaniu planów robót budowlanych nie będą mnie interesować drobne prace wykonywane w ramach bieżącej konserwacji wykonywane kilka czy kilkanaście lat temu, ale większe zakresy robót budowlanych, które wówczas się odbyły.

Z takim podejściem w pełni korespondują przepisy dotyczące KOB (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23 lipca 2003 r., DzU nr 120, poz. 1133 w sprawie KOB) czy też metodyki wykonywania kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego (np. rozporządzanie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r., DzU nr 74, poz. 836 w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych).

Proszę zauważyć, że:

  • w ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury:

- wskazuje się w §5 pkt. 4, iż do KOB wpisuje się protokoły kontroli oraz badań (..) oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu, a o konserwacji nie ma ani słowa,

- we wzorze stanowiącym załącznik do rozporządzania, w rozdziale VI i VII (tablica 4 i 5) w kolumnie 4 mamy wpisywać zakres robót remontowych określonych w protokole kontroli, a nie zakresy prac konserwacyjnych,

- rozdział IX.1 (tablica 8) to wykaz protokołów odbiorów robót remontowych w obiekcie, a nie napraw wykonanych w ramach bieżącej konserwacji,

  • w ww. rozporządzeniu MSWiA w §4 pkt. 4 ppkt. 3 wskazuje się, iż podsumowaniem (konkluzją) z protokołu powinno być wskazanie zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania, i to w pełni koresponduje z ww. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury.

Proszę zwrócić uwagę, że przepisy dotyczące KOB kładą nacisk na rodzaj robót budowlanych określany mianem remontu, natomiast pomijają milczeniem konserwację bieżącą. Co zatem należy rozumieć przez pojęcie „remont” i jakie tego są konsekwencje?

Ustawa – Prawo budowlane (PB) w art. 3 ust. 8 następująco definiuje pojęcie remontu: należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przeczytaj: Remont wielorodzinnych budynków mieszkalnych

Zatem remont to nie konserwacja, która nota bene jest zdefiniowana w ww. rozporządzeniu MSWiA (§3 pkt. 4 rozporządzenia) i oznacza wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku.

Wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie pociąga za sobą konsekwencje określone w ustawie PB, w art. 30, ust. 1 pkt. 2 w powiązaniu z art. 29 ust. 1 pkt. 1, który mówi, że zgłoszenia wymagają roboty budowlane polegające na remoncie.

W zgłoszeniu robót budowlanych polegających na remoncie należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Należy do niego dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (art. 30 ust. 2 ustawy PB).

Warto pamiętać jeszcze o przepisach ustawy – Kodeks cywilny (k.c.), mówiących o umowie o roboty remontowe. Bowiem przepisy k.c. stanowią, iż do umowy o roboty remontowe mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego mówiące o umowie o roboty budowlane (art. 658 k.c.). Konsekwencje tego są m.in. takie, iż umowa o roboty remontowe wymaga formy wyłącznie pisemnej (art. 648 § 1 k.c.).

Reasumując, przepisy prawa wyraźnie wskazują, iż celem prowadzenia książki obiektu budowlanego jest dokumentowanie zdarzeń istotnych dla utrzymania jego należytego stanu technicznego. Istotnych, wykonywanych jako większy zakres robót, czyli remontów lub przebudów, a nie zdarzeń związanych z bieżącym utrzymaniem sprawności technicznej elementów budynku, czyli konserwacji.

Warto zwrócić uwagę, iż rozporządzenie dotyczące KOB w § 6 pkt. 2 stanowi, iż wpisy winne określać ważne ustalenia zawarte w dokumencie oraz cechować się jednoznacznością i zwięzłością.

Zatem w KOB nie znajdziemy informacji merytorycznych niezębnych do zaplanowania i wykonania określonego zakresu robót, a jedynie wskazówki, gdzie tych informacji szukać. Zatem de facto KOB jest przewodnikiem po posiadanej przez nas dokumentacji i służy bezpośrednio zwiększeniu naszej efektywności i wydajności pracy.

Kolejne arkusze KOB

Przeanalizujmy po kolei arkusze KOB oraz zapisy wyżej przytoczonego rozporządzenia dotyczącego KOB, mówiące, w jaki sposób go wypełniać.

Strona tytułowa

We wzorze to czysta karta zawierająca tylko napis „Książka Obiektu Budowlanego”. W części tekstowej rozporządzenia mamy bezpośrednie wskazówki, iż na tej stronie należy zamieścić numer kolejny tomu oraz datę założenia (§ 4 pkt. 2).

Tyle że z zapisów rozporządzenia nie wynika jednoznacznie, o jaka datę chodzi: czy założenia książki, czy kolejnego jej tomu. Z zapisów §5 pkt. 1 możemy wnioskować, iż również na tej stronie powinna znaleźć się informacja o zamknięciu książki (tomu?) oraz data założenia (i znów: książki czy kolejnego tomu?).

Wciąż brak jednoznaczności w tym względzie, co daje dowolność interpretacji. W poprzednim rozporządzaniu w sprawie KOB (rozporządzenie MSWiA z 19 października 1998 r. w sprawie KOB, DzU nr 135, poz. 882) we wzorze na stronie tytułowej były rubryczki na zamieszczenie powyższych informacji. W obecnym ich brak.

Spis treści

Pierwsza strona KOB to spis treści. Nie byłoby w nim nic złego, gdyby nie fakt, iż numery rozdziałów w części książki nie są zbieżne z numerami tablic (np. rozdział VI to tablica 4, a rozdział VII to tablica 5), co wprowadza niepotrzebny zamęt. Może ujednolicić numerację i zrezygnować z numeracji rozdziałów?

Tabela

Na stronie 2 mamy tabelę zawierającą informację o osobie upoważnionej do dokonywania wpisów do KOB. Ta strona zawsze budzi dużo wątpliwości i pytań. Kto może dokonywać wpisów do KOB?

Istotne jest, kto odpowiada za treść wpisu i terminowość jego dokonania (§6 pkt. 1 rozporządzenia w sprawie KOB), a nie za samo fizyczne wypełnienie poszczególnych rubryk.

Wychodząc z teorii systemów zarządczych (np. ISO serii 9000 czy TQM): każdy proces w organizacji (przedsiębiorstwie) winien mieć osobę odpowiedzialną za jego przebieg. Prowadzenie KOB to też proces w organizacji, który musi mieć osobę odpowiadającą za jego przebieg (dokonywanie wpisów).

Należy zatem taką osobę ustanowić i odpowiednio ją umocować (np. w zakresie obowiązków, umowie o pracę, umowie zlecenia, kontrakcie, umowie o zarządzanie). Należy mieć przy tym na względzie, iż KOB stanowi część dokumentacji obiektu budowlanego, a dokumentacja ta jest własnością właściciela obiektu.

Zatem delegacja do prowadzenia KOB powinna wypływać od właściciela (np. właściciel deleguje to uprawnienie na firmę zarządzającą, a firma – na swojego pracownika).

Dane identyfikacyjne obiektu

Strona 3 to dane identyfikacyjne obiektu. Punkty 1 (nazwa obiektu), 2 (funkcja obiektu) i 3 (adres obiektu) tej tablicy nie nastręczają trudności w wypełnianiu. Ale już punkt 5 jest całkowicie niedostosowany do przypadku współwłasności, kiedy to może być kilku lub więcej współwłaścicieli obiektu budowlanego.

Nie przewidziano w rozporządzeniu tej dość popularnej formy własności i w zasadzie nie wiadomo, jak formalnie należy postąpić w takiej sytuacji. Może dołączyć do KOB, z zachowaniem warunku trwałości (§3 pkt. 1 rozporządzenia w sprawie KOB), wykaz współwłaścicieli?

To tylko jedna z luźnych interpretacji postępowania w takiej sytuacji. Podobnie chyba należy postąpić, gdy:

  • zabraknie miejsca na dokonanie wpisu o kolejnym właścicielu lub zarządcy nieruchomości,
  • obiekt budowlany leży na wielu działkach ewidencyjnych, które mają różne księgi wieczyste,
  • obiekt był oddawany do użytkowania etapami i jest użytkowany w oparciu o więcej niż jedno pozwolenie na użytkowanie.

Ta kwestia jest też nieuregulowana w rozporządzeniu. Czy kiedy zabraknie miejsca na zamieszczanie wymaganych informacji, należy zakładać nowy tom KOB, czy pragmatycznie dołączyć, z zachowaniem warunku trwałości, stronę zawierającą dane, na których zamieszczenie nie ma już miejsca?

Wydaje się, iż w przypadku informacji, które nie dotyczą zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, a więc takich, jak:

  • dane osoby upoważnionej do prowadzenia KOB,
  • dane identyfikacyjne obiektu,
  • spis dokumentacji dołączonej do KOB,
  • dane charakteryzujące obiekt,

można zastosować, w przypadku braku miejsca na dokonywanie wpisów, metodę dołączania kolejnej kartki. Bowiem art. 64 ust 1 ustawy PB wyraźnie określa, iż KOB jest dokumentem przeznaczonym do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, a wyżej wymienione informacje są danymi uzupełniającymi charakterystykę obiektu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zarządco, zzy znasz już te innowacyjne rozwiązania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Dużym kłopotem wszystkich firm zajmujących się gospodarką komunalną jest zagospodarowanie pustostanów. Jest to proces ciągły, ponieważ...czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


 Michał  Substyk
 Michał  Substyk
Licencjonowany zarządca nieruchomości, licencja Nr 7687, uzyskana w roku 2001, Autor licznych publikacji, wykładowca na kursach i szkoleniach dla zarządców nieruchomości. Wyższe studia na Un... więcej »
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17546|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10935|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10510|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl