CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Odzyskać utracony blask kamienic

Justyna Łukaszewicz  |  Administrator 1-2/2014  |  28.01.2015  |  1
Odzyskać utracony blask kamienic
Odzyskać utracony blask kamienic
Nieruchomości Wielkopolski

Rewitalizacja kamienic to nie jest łatwy kawałek chleba. Ale ostateczna satysfakcja – zarówno inwestora, jak i klienta odbierającego mieszkanie – jest warta trudu włożonego w to przedsięwzięcie.

Kamienica pod numerem 53 przez wiele lat straszyła przechodniów spacerujących ulicą Garbary w Poznaniu. Budynek był w fatalnym stanie. Wybrakowane schody, połamane poręcze, przeciekający dach czy odrapana elewacja – to tylko niektóre z usterek, które dało się zauważyć na pierwszy rzut oka.

Choć zadanie nie należało do najłatwiejszych, wykonawca inwestycji przeprowadził ją w zaledwie 12 miesięcy. Efekt jest piorunujący. Kamienica zmieniła się w imponujący biurowiec, który stał się siedzibą i wizytówką wykonawcy rewitalizacji – Nieruchomości Wielkopolski.

Budynek przy ul. Garbary 53 to nie jedyna tego typu realizacja wykonana przez Nieruchomości Wielkopolski. Firma ta ma na koncie rewitalizacje oraz prowadzenie projektów rewitalizacji takich budynków, jak te przy ul. Rybaki 20, Głogowskiej 173, Szamarzewskiego 13/15 czy Studziennej 17 w Poznaniu.

Zobacz też: Warszawskie kamienice wołają o remont

Lata doświadczeń i kolejne zakończone sukcesem realizacje pozwoliły spółce zbudować pozycję liczącego się inwestora i project managera w branży rewitalizacji kamienic. Dlatego dziś może ona oferować swoim klientom najwyższy poziom profesjonalizmu w tej dziedzinie.

Justyna Łukaszewicz, prezes Nieruchomości Wielkopolski, w poniższym tekście dzieli się wiedzą i doświadczeniem w zakresie rewitalizacji kamienic.

Zespół roboczy to podstawa

Multizadaniowość procesu rewitalizacji starych budynków sprawia, że do jego skutecznego przeprowadzenia potrzebny jest cały sztab fachowców, takich jak: budowlańcy, zarządcy, osoby mające wiedzę w zakresie prawa czy projektanci.

Specyfika odnawianych obiektów powoduje, że zespół zatrudnionych osób różni się od tego, który pracuje przy nowo powstających budynkach. Kamienica niesie ze sobą pewne ograniczenia, które wymagają elastyczności w podejściu do procesu inwestycyjno-budowlanego.

Z jednej strony mamy cel, jakim jest maksymalizacja zysku, co oznacza zwiększenie powierzchni, którą potem można wykorzystać, sprzedając lub wynajmując mieszkania czy lokale usługowe. Z drugiej strony sam budynek ma określone ograniczenia, których nie można pokonać.

Cała sztuka polega na tym, aby połączyć to, co chce się zrobić, z tym, co jest w danym przypadku możliwe. Kamienice mają często ukryte detale, zalety czy wartości, które trzeba wydobyć, aby nadać budynkowi wyjątkowy charakter. A to bywa bardzo kosztowne.

Deweloper ma działkę, plan zagospodarowania, projektantów i w tym zakresie jest znacznie mniej ograniczony. W przypadku rewitalizacji zespół zajmujący się inwestycją musi być powiększony o współpracujących konserwatorów, bardzo specyficznych projektantów, którzy umieją sobie radzić z zabytkową materią.

Przeczytaj: Remont wielorodzinnych budynków mieszkalnych

Nie obejdzie się także bez współpracy z zarządcami nieruchomości lub prawnikami, którzy dobrze znają ustawę o ochronie praw lokatora i najmu. To podstawowy element, który różni branżę deweloperską od branży rewitalizacji kamienic.

Z dbałością o najdrobniejsze szczegóły

Jeden z podstawowych warunków udanej inwestycji polegającej na rewitalizacji kamienicy to odtworzenie jej historycznego charakteru. Niezbędna jest tutaj współpraca inwestora z miejskim lub wojewódzkim konserwatorem zabytków – a często bywa ona burzliwa. Budynki, z którymi jako inwestor mamy do czynienia, w 90% znajdują się pod nadzorem konserwatora zabytków.

Istnieją dwie kategorie takiego nadzoru. Do jednej zaliczamy budynki z białą księgą, wpisane do rejestru zabytków. W takim przypadku konserwator musi wydać zgodę na każdą, nawet najmniejszą, ingerencję w tkankę obiektu.

Najczęściej taka zgoda poprzedzona jest długotrwałymi negocjacjami z niewiadomym efektem, który jest często niezrozumiały z punktu widzenia inwestora.

Do drugiej kategorii należą budynki znajdujące się w ochronnej strefie konserwatorskiej, czyli w kompleksie architektonicznym, w którym uzgodnienia i obostrzenia dotyczą jedynie elewacji, dachu, okien – czyli zewnętrznej sfery budowli. Konserwator nie ingeruje tam w prace wewnątrz kamienicy.

Współpraca z konserwatorem rozpoczyna się od przedstawienia przez inwestora projektu tego, co chce zrobić, z uwzględnieniem elementów, które planuje zachować.

W zależności od tego, jaki obiekt ma być poddany rewitalizacji, projekt ten musi obejmować: całość budynku – jeżeli to zabytek – lub tylko wspomniane elementy zewnętrzne – w przypadku, gdy kamienica znajduje się w strefie konserwatorskiej.

Wielu przedstawicieli rynku nieruchomości negatywnie ocenia pracę konserwatorów. Życzylibyśmy sobie i całej branży otwartych i światłych przedstawicieli tego zawodu, którzy będą z nami współpracować, a nie utrudniać działania zmierzające do przywrócenia dawnej świetności historycznym kamienicom.

Często zdarza się tak, że decyzje konserwatora zabytków są dla nas zupełnie niezrozumiałe, mimo silnej, a nawet stanowczej chęci współpracy z naszej strony.

Negatywnym przykładem takiego niezrozumienia może być kamienica na rogu ul. Matejki i Niegolewskich w Poznaniu. Problemem tego zabytkowego budynku są bardzo duże mieszkania, o powierzchni sięgającej 200 m², na które nie ma popytu.

W ramach prowadzonego przez nas projektu mieliśmy podjąć się wykonania generalnego remontu, ale warunkiem opłacalności inwestycji były: zmiana układu przestrzennego i funkcjonalnego oraz zmiana wielkości mieszkań.

Pomimo przedstawiania wielu różnych projektów, konserwator nigdy nie zgodził się na wydzielenie mniejszych lokali. Efekt jest taki, że ta piękna niegdyś kamienica do dzisiaj popada w ruinę.

Z lokatorami można się dogadać

Sprawy budowlane i formalne to nie jedyne wyzwania czekające na wykonawcę prac. Większość kamienic, które przeznaczone są do generalnego remontu, zamieszkują lokatorzy. Ze względu na ich komfort i bezpieczeństwo niezbędne jest, by zmienili lokal przynajmniej na czas robót.

Oczywiście ta konieczność zależy od rozmiarów prac, jednak w przypadku generalnej renowacji w znacznej większości przypadków ona występuje.
Sprawy związane z wyprowadzką lokatorów na czas remontu zawsze wywołują emocje.

Co chwila media podają informacje o nieuczciwych deweloperach, którzy wynajmują firmy „pozbywające się” lokatorów przy użyciu metod przestępczych. Niestety, takie praktyki – godne najwyższego potępienia – rzutują na opinię o całym rynku nieruchomości, choć w rzeczywistości to tylko niewielki ułamek działań związanych z obsługą nieruchomości.

Okazuje się, że proces zmiany miejsca zamieszkania lokatorów można przeprowadzić bez działania na ich szkodę, a nawet przy ich (nierzadko entuzjastycznej) aprobacie. Najważniejszym problemem do rozwiązania jest w tym przypadku naturalna niechęć do zmiany zamieszkiwanego – często od kilkudziesięciu lat – lokalu na inny.

W takiej sytuacji trudno sobie wyobrazić kompromis, ale z naszego wieloletniego doświadczenia wiemy, że można go osiągnąć. W naszej firmie do przeprowadzenia rozmów z lokatorami wyznaczeni są specjalni pracownicy, którzy umiejętnie łączą wiedzę i praktykę rynku nieruchomości oraz znajomość prawa lokatorskiego z umiejętnościami psychologicznymi.

Dzięki swojemu doświadczeniu i znajomości prawa potrafią wypracować kompromis pomiędzy celami inwestora a ochroną praw każdego lokatora.

Rozwiązanie tego odwiecznego problemu lokalowego jest trudne, ale możliwe. Większość najemców, którzy swoje tytuły prawne wywodzą ze starych przydziałów administracyjnych, zajmuje mieszkania, które nie odpowiadają ich potrzebom.

Zmiana jest niemożliwa, ponieważ utracą wtedy bazowy tytuł do zajmowania mieszkania. Klucz do powodzenia negocjacji stanowi zaproponowanie takiego lokalu, który ze względu na wielkość, funkcjonalność lub koszty mieszkania bardziej odpowiada oczekiwaniom najemcy. Nader często taki sukces to efekt bardzo czasochłonnej i mozolnej pracy, ale warto ją podjąć.

W wielu przypadkach, szczególnie u osób uboższych, zmiana lokalu stała się początkiem nowego, lepszego życia w bardziej komfortowych warunkach, na które ich stać.

Najważniejsze jest zadowolenie klienta

Jak widać, rewitalizacja kamienicy to długotrwały proces, podczas którego konieczne będzie rozwiązanie, nierzadko równocześnie, wielu problemów z wielu różnych obszarów. Wysiłek ten rekompensują jednak korzyści, które przekładają się na przewagę lokali w odnowionych kamienicach nad mieszkaniami oferowanymi standardowo.

Podstawową zaletą mieszkań w odnowionych kamienicach jest wyjątkowa architektura, której nie znajdziemy w obecnie wznoszonych budynkach. Niestandardowy układ lokali, ich powierzchnie, wysokości, a dodatkowo – oryginalne wykończenia, sztukateria i zdobienia tworzą niesamowitą i niepowtarzalną przestrzeń do życia.

Dotyczy to nie tylko elewacji czy klatek schodowych. Takich przestrzeni współczesne budownictwo nigdy nie będzie w stanie zaoferować. Różne są także rozwiązania konstrukcyjne, jak choćby materiały użyte do budowy.

Dzisiaj rzadko używa się czegoś innego niż żelbet. W przypadku starych kamienic są to znacznie zdrowsze cegły.

Rzadko w budynkach wznoszonych w XXI wieku spotyka się również drewnianą klatkę schodową, ceglane ściany wewnętrzne czy drewniane elementy konstrukcji dachu, które wewnątrz pomieszczenia można wykorzystać w oryginalny sposób.

Istotny jest również poziom komfortu w użytkowanym apartamencie. W rewitalizowanych kamienicach stosowane są rozwiązania zgodne ze wszystkimi nowoczesnymi standardami – dotyczy to centralnego ogrzewania, oświetlenia, instalacji elektrycznych i sanitarnych czy montażu odpowiednich okien i drzwi.

Tam, gdzie to możliwe, buduje się windy, a nawet garaże podziemne. W dzisiejszym budownictwie nie spotkamy natomiast pomieszczeń wysokich na 3 lub 3,5, a niekiedy nawet na 4 metry. Funkcjonującym dzisiaj standardem jest zaledwie 2,5 metra wysokości.

Wszystko to sprawia, że dla wielu nabywców takie mieszkania stają się często wyznacznikiem konkretnego stylu życia – jedynego w swoim rodzaju. Bardzo duża grupa klientów szuka obecnie miejsc, które mają swoją duszę i klimat.

Takie przestrzenie kochają szczególnie młodzi ludzie, którzy uruchamiają wyobraźnię, a lokal – zamiast deweloperskiej sztampy – staje się symbolem ich indywidualizmu. Takie podejście do urządzenia apartamentu nie tylko stwarza w nim wyjątkową atmosferę, lecz także podwyższa jego wartość.

Ile kosztuje luksus?

Wielu klientów może być zaskoczonych, że ceny w odnowionych kamienicach bywają często niższe niż w projektach deweloperskich. Przy każdym zakupie należy jednak zwrócić uwagę na formę prawną, z jaką lokal jest nabywany.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie" według stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2014 r. Rok wydania: 2014, wydanie dziesiąte uaktualnione i rozszerzone, ilość stron: 562 + 20, ISBN: 978-83-89234-74-2, format: B5, oprawa: miękka
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

Przed zawarciem transakcji warto również sprawdzić, jak rozwiązane są kwestie podziału na wydzielone nieruchomości lokalowe, użytkowania piwnic, przynależnych skrytek czy użytkowania podwórka. Istotne jest także, w jakim stopniu i jak wymieniono elementy infrastrukturalne.

Kupując lokal w kamienicy, w której została oryginalna instalacja wentylacyjna, bez systemowego rozwiązania sprawy centralnego ogrzewania i ciepłej wody, można natknąć się na przykrą niespodziankę, na przykład brak możliwości zainstalowania pieca do ogrzewania indywidualnego mieszkania.

Klienci często ulegają magii powierzchni czy wysokości mieszkania, pięknych detali wykończenia, klatki schodowej lub niskiej ceny. Zapominają przy tym, że jeśli kupują mieszkanie w budynku wielorodzinnym, to muszą spojrzeć przez pryzmat całej kamienicy, w której funkcjonuje lub będzie funkcjonować wspólnota mieszkaniowa i w której liczy się głos każdego mieszkańca.

Można powiedzieć, że wówczas nabywca staje się zależny od bardzo wielu rzeczy, na które potem de facto nie ma już wpływu (np. instalacje elektryczne, gaz, ciepła i zimna woda).

Czy to się opłaca?

Korzyści z kupna apartamentu w rewitalizowanej kamienicy odczują nie tylko mieszkańcy. Liczne walory takich lokali sprawiają, że interesują się nimi również inwestorzy.

Zalety lokowania kapitału w rewitalizowanych kamienicach to głównie bardzo dobra lokalizacja nabywanych dla danego projektu nieruchomości oraz unikatowy charakter, który może w sposób istotny podwyższyć atrakcyjność oferowanych mieszkań. Ich wartość w dużym stopniu zależy również od jakości wykonanej rewitalizacji.

To wszystko sprawia, że mieszkania w klimatycznych kamienicach cieszą się coraz większą popularnością. Nie można zapominać i o tym, że zasoby przestrzenne pozwalające na wzniesienie budynków w centrach miast będą z roku na rok coraz mniejsze, co oznacza, że ta popularność raczej nie zmaleje.

To zatem bardzo dobra perspektywa dla osób traktujących kupno mieszkania jako inwestycję. W przypadku tak klimatycznych lokali, położonych w centrach miast, zysk z nakładów może być bardzo wysoki. 

Chcesz dowiedzieć się więcej? Zajrzyj do styczniowo-lutowego numeru Administratora.

Trwałe rozwiązania naprawcze w obiektach budowlanychOchrona przed wilgocią i korozją biologiczną w budownictwieDiagnostyka konstrukcji żelbetowych
CZYTAJ CAŁOŚĆ » CZYTAJ CAŁOŚĆ » CZYTAJ CAŁOŚĆ »

Komentarze

(1)
inka | 19.01.2016, 17:24
Instalowanie w kamienicach nowoczesnych elementów nie ma sensu. W kamienicach należy odnawiać to co pozostało. Nie warto instalować tam windy- lepiej położyć drewniane schody, np. z Prudlik. Kamienica z windą traci swój blask.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17329|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10818|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10391|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl