CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Spółdzielnia a zarząd powierzony | Zaskarżenie decyzji zarządu

Paweł Puch  |  07.04.2014  |  6
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 167), a w nim o zarządzie powierzonym w spółdzielni oraz o zaskarżeniu decyzji zarządu.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 167), a w nim o zarządzie powierzonym w spółdzielni oraz o zaskarżeniu decyzji zarządu.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 167), a w nim o zarządzie powierzonym w spółdzielni oraz o zaskarżeniu decyzji zarządu.

Spółdzielnia a zarząd powierzony

Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie.

W przedmiotowej sprawie powódka domagała się zobowiązania spółdzielni mieszkaniowej do rozbiórki podjazdu wybudowanego dla osoby niepełnosprawnej przy budynku wielorodzinnym przylegającego do parterowych okien jej mieszkania.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo. Zważył, iż zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu określonego w powyższym przepisie może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W ocenie Sądu Rejonowego z wykładni art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością wspólną „jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l." nie zaś „jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.1.".

Użycie zwrotu „jak zarząd powierzony" należy interpretować w ten sposób, że zbieżne z wykonywaniem zarządu z art. 18 ust. 1 u.w.1. jest jedynie określenie sposobu i zakresu czynności wykonywanych przez spółdzielnię, lecz bez uzyskania pozycji prawnej tożsamej z zarządcą, któremu współwłaściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną.

Gdyby bowiem spółdzielnia miała w omawianej sytuacji uzyskać status zarządcy, któremu powierzono zarząd użyte byłoby sformułowanie, że zarząd nieruchomością wspólną jest „wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony".

Oznaczałoby to, że występuje zbieżność charakteru prawnego tego zarządu i związanej z tym pozycji prawnej spółdzielni z umownym powierzeniem zarządu.

Skoro, zdaniem Sądu Rejonowego, ustawodawca przyjął, iż spółdzielnia wykonuje zarząd jedynie „jak", nie zaś „jako" nieuzasadnione jest w ocenie sądu twierdzenie, że pozwana posiada status zbieżny z zarządcą umownym w rozumieniu powołanego przepisu.

Dlatego też w ocenie Sądu Rejonowego wątpliwym wydaje się możliwość zastosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową w ramach zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zdaniem Sądu I instancji, pochylnia wzniesiona na wspólnym gruncie nie uniemożliwia powódce właściwej eksploatacji jej lokalu, albowiem może nim swobodnie dysponować. Ponadto istnienie pochylni nie zagraża bezpieczeństwu korzystania ze wspólnego gruntu.

Niewątpliwie pochylnia ta nie spełnia już swojego przeznaczenia z uwagi na śmierć użytkownika jednakże nie było podstaw prawnych, aby podmiotem odpowiedzialnym za jego rozbiórkę była spółdzielnia.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie" według stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2014 r. Rok wydania: 2014, wydanie dziesiąte uaktualnione i rozszerzone, ilość stron: 562 + 20, ISBN: 978-83-89234-74-2, format: B5, oprawa: miękka
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

Od powyższego wyroku apelację złożyła powódka ale Sąd Okręgowy uznał, że apelacja jest niezasadna i nie podlega uwzględnieniu. Sąd Okręgowy podzielił interpretację art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnia nie może być więc w niniejszej sprawie odpowiedzialna za dokonanie rozbiórki podjazdu. W przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brak jest uregulowania, które by wskazywało wprost na zakres i sposób wykonywania przez spółdzielnie zarządu powierzonego. 

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się dość jednolicie, iż nie ulega wątpliwości, że pojęcie zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Zasady ustalania wynagrodzenia członków zarządu

Należy jednak zauważyć, iż ustawodawca zaniechał bliższego określenia zakresu funkcjonalnego (przedmiotowego) zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową z mocy ustawy w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.

Chodziłoby tu o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych (w tym także procesowych) koniecznych do utrzymania tej nieruchomości.

Oznacza to, że gdy spółdzielnia jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości (budynku, w którym wyodrębniono lokale będące własnością innych osób) i gdy spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od tego, czy określone zamierzenie budowlane wynika z obowiązków i uprawnień spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomościami wspólnymi.

Jednakże spółdzielnia w ramach zarządu powierzonego może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Aby inwestor mógł wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, obejmujące nieruchomość wspólną, obowiązany jest uzyskać oświadczenie woli właścicieli wyodrębnionych lokali.

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 12.02.2014 roku sygn.akt IX Ca 811/13

Czytaj dalej: Zaskarżenie decyzji zarządu

Komentarze

(5)
Joanna | 10.04.2014, 14:33
Witam, proponuję aby autor artykułu zapoznał się z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27.03.2014 IIICZP 122/13 Pozdrawiam
eugeniusz | 10.04.2014, 15:09
Myślę, że nie jest prawdą, że ustawodawca zaniechał bliższego określenia zakresu funkcjonalnego (przedmiotowego) zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową z mocy ustawy w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.
Myślę, że było to świadome działanie większości poselskiej wówczas, mające na względzie "przypodobanie się" spółdzielniom mieszkaniowym. Swiadczą o tym zachowania poselskie w latach następnych, aż do dnia dzisiejszego, skutkujące "leniwą" pracą Komisji Nadzwyczajnej ds. ustaw spółdzielczych.
Przejdźmy jednak do kwestii prawno-formalnych.
Gdyby faktycznie chodziło o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w Kraju, to nie zachodziła by potrzeba konstruowania art. 27 (w tym ust. 2), bowiem wszyscy zainteresowani tymi kwestiami wiedzą, że istnieje ustawa o własności lokali i u.g.n., które te kwestie wystarczająco regulują. Nie ma zatem najmniejszej potrzeby stosowania innych dodatkowych regulacji, tym bardziej, że mamy doświadczenie, że takie mnożenie zapisów prawnych niczemu dobremu nie służy.
Analizujmy podstawy formalno-prawne dalej.
Podstawowa wiedza wystarcza, aby skutecznie wskazać na błędność tezy o jakiejś "współwłasności spółdzielni". Majątek spółdzielni mieszkaniowych jest wyłączną własnością jej członków, co stwierdza ustawa, ale też wiadomym jest, że z księgowego punktu widzenia spółdzielnia, jako osoba prawna, nigdy nie posiadała majątku (odrębnego od majątku członków), który pozwalał by na skuteczne wykazanie pokrycia określonej "własności" środkami finansowymi własnymi.
Mamy tu zatem do czynienia ze swoistą patologią prawno-finansową.
Wiemy też, że tak było bodaj od ustawy z lat 60-tych.
Na budowę mieszkań środki finansowe łożyło Państwo, a spłacanie tych środków było obarczone odpowiedzialnością wyłącznie po stronie szeregowych członków spółdzielni, którzy spłacali wieloletnie kredyty. Spółdzielnie mieszkaniowe były tylko pośrednikiem i to w dodatku takim, który swoje koszta dodawał do kolejnych rat kredytu państwowego.
To że w Księgach Wieczystych jest odnotowana spółdzielnia jako właściciel (współwłaściciel), jest konsekwencją przyzwolenia na stosowanie swoistych (odrębnych) zasad księgowości dla spółdzielni mieszkaniowych. Dopiero od tego roku jest cień szansy na poprawę tego stanu rzeczy, o ile biegli badający sprawozdania finansowe spółdzielni mieszkaniowych rzetelnie zastosują się do Uchwały KNF z 10 lipca 2013 roku.
Przejdźmy teraz do kontrowersyjnego art. 27 ust. 2 u.s.m..
Skoro spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na tej podstawie to nie wolno nadmiernie nobilitować jej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Powinniśmy uczynić wszystko, aby te uprawnienia, były wynikiem decyzji faktycznych współwłaścicieli nieruchomości, czyli zgodnie z ustalonymi w k.c. normami.
Zwracam Państwa uwagę na fakt, że ww. nadmierne uprawnienia po stronie SM, funkcjonują wraz z art. ust. ust. 3 i 5.
Nikt nie zabrania zawierania umów, wszędzie tam gdzie chodzi o współwłasność.
Ba, normy cywilne wskazują, że to najsłuszniejsze czynności.
Natomiast, tzw. czynności zwykłego zarządu, to nic innego jak zbiór czynności otwarty, a jeszcze bardziej otwarty jest zbiór czynności przekraczających ten zakres zarządu.
Aż prosi się umowę, bo każda nieruchomość jest inna, podobnie jak nie dwóch identycznych osób.
Dzięki jednak przyzwoleniu na rozchwianie interpretacyjne przepisów, mamy do czynienia dość powszechnie, nie z umowami pomiędzy równoprawnymi podmiotami (osobami), tylko ze zbirami klauzul abuzywnych, które miast znikać z "podwórka" nieruchomości, stają się jego kulą u nogi.
skorp | 10.04.2014, 19:30
Witam Panią.
Proponuję, aby Pani Prezes zapoznała się z Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. II OPS 2/2012 ONSAiWSA 2013/2 poz. 23 : wpisaną do księgi zasad prawnych.
Pozdrawiam.
persistent | 22.12.2014, 12:17
Ja również myślę, że nasz Pawełek nie do końca został dobrze wyedukowany, popełniając po raz kolejny gafę.
Zniesmaczony | 19.01.2017, 22:03
Odpowiedź na komentarz DorothyEmowl: Sralis mazgalis referendus duptus.......
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Co zrobić gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16605|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10273|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl