CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Hotel w budynku bez zgody wspólnoty mieszkaniowej | Cesja wierzytelności, a sposób pokrycia kosztów usunięcia wad budynku

Paweł Puch  |  05.05.2014  |  1
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 170), a w nim o stworzeniu w budynku hotelu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz o sposobie pokrycia kosztów usunięcia wad budynku.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 170), a w nim o stworzeniu w budynku hotelu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz o sposobie pokrycia kosztów usunięcia wad budynku.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 170), a w nim o stworzeniu w budynku hotelu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz o sposobie pokrycia kosztów usunięcia wad budynku.

Hotel w budynku bez zgody wspólnoty mieszkaniowej

To właściciel lokalu decyduje w jaki sposób wykorzystuje swój lokal i nie potrzebuje w tym zakresie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Także przebudowa lokalu, która nie ingeruje w nieruchomość wspólną obojętnie od rozmiaru tej przebudowy nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej.

W zakresie przebudowy zgoda wspólnoty mieszkaniowej potrzebna jest natomiast, gdy przebudowa ingeruje w nieruchomość wspólną.

Jednak nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której wspólnota nie wyraża zgody na ingerencję w nieruchomość wspólną argumentując to tym, że nie zgadza się ze sposobem wykorzystania lokalu, bo ten sposób korzystania nie zależy od jej decyzji – wynika z wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie powód kupił duży lokal w kamienicy i postanowił podnieść jego standard przebudowując go na hotel lub lokale na wynajem. W tym celu powód zlecił wykonanie projektu budowlanego i ubiegał się o otrzymanie pozwolenia na budowę.

W związku z obowiązkiem uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na ingerencję w części wspólne budynku powód zwrócił się do wspólnoty mieszkaniowej o podjęcie stosownej uchwały. Wspólnota mieszkaniowa podjęła w tej materii dwie uchwały, które nie wyrażały zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej pismem wyjaśnił, że wspólnota sprzeciwia się przebudowie lokalu mieszkalnego albowiem oponuje temu, aby lokal mieszkalny został przeznaczony na usługi hotelowe oraz nie chce dopuścić by był on użytkowany przez wiele osób. Właściciel zaskarżył uchwały do sądu, a sąd uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali za czynność przekraczającą zwykły zarząd, dla której konieczna jest uchwała mieszkańców wspólnoty, uważa się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz przebudowę części nieruchomości wspólnej.

Zobacz też: Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z powyższym, zgoda wspólnoty mieszkaniowej na przebudowę lokalu powoda, jest konieczna jedynie w zakresie, w jakim roboty budowlane prowadzą do ingerencji w części wspólne nieruchomości.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do uchwały nr 1 stwierdzić trzeba, że wskazane w uchwale zmiany, które miały być przeprowadzone w lokalu nie obejmowały części wspólnych nieruchomości.

Zakres projektowanych zmian obejmował: demontaż części istniejących ścianek działowych, wykonanie nowych ścianek działowych, renowację stolarki. Są to zatem prace budowlane, które swoim zasięgiem nie wyjdą poza istniejącą przestrzeń tegoż lokalu.

Zatem uchwała nr 1 nie powinna zostać nawet poddana pod głosowanie, bowiem mieszkańcy nie mają uprawnienia do odmowy wyrażenia zgody na przebudowę lokalu powoda i wykonywanie przez niego prawa własności.

Decydowanie przez wspólnotę o samym fakcie, czy powód może dokonać przebudowy lokalu czy nie oraz o sposobie użytkowania lokalu jest niedopuszczalne i prowadzi do naruszenia przepisu art. 140 k.c. poprzez nieuprawnione niczym ograniczanie korzystania przez właściciela ze swojego prawa i uniemożliwienie mu uzyskania dochodów z rzeczy stanowiącej jego własność.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego właściciele, nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (wyrok S.N. z 3 kwietnia 2009 r., III CSK 6008/08).

Odnosząc się natomiast do drugiej zaskarżonej uchwały nr 2 w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego i zmianę sposobu ogrzewania, polegającą na likwidacji ogrzewania piecami kaflowymi i elektrycznymi piecami akumulacyjnymi oraz wykonaniu instalacji gazowej i instalacji centralnego ogrzewania, to w pierwszej kolejności stwierdzić trzeba, że uchwała ta w pewnym zakresie odnosi się do części wspólnych nieruchomości, zatem koniecznym było w tym przypadku podjęcie stosownej uchwały.

Niemniej jednak odmowa udzielenia zgody na dokonanie wskazanych w uchwale prac remontowych było w ocenie Sądu nieuzasadnione. Materiał dowodowy nie pozwala bowiem na przyjęcie, że wspólnota wstrzymując planowaną przebudowę lokalu miała racjonalne podstawy do podjęcia takiej decyzji, a jej celem była uzasadniona ochrona interesu wspólnoty jako całości.

Twierdzenia pozwanej jakoby takie planowane zmiany doprowadziłyby do przeciążenia „starej" instalacji wodno-kanalizacyjnej nie zostały potwierdzone w postępowaniu.

Jak wynika z przedłożonego projektu budowlanego zakres prac, w których konieczna jest ingerencja w części wspólne nieruchomości jest niewielki i dotyczy głównie konieczności przyłączenia do już istniejących instalacji. Jak już zaznaczono powyżej przebudowa lokalu mieszkalnego dokonuje się głównie w istniejącej przestrzeni tegoż lokalu.

W projekcie wyraźnie wskazano, że układ konstrukcyjny lokalu nie ulegnie zmianie, przebudowa nie powoduje powstania dodatkowych obciążeń układu konstrukcyjnego. Klatka schodowa nie ulega zmianie. Nie jest wymagana budowa czy przebudowa lub remont istniejących przyłączy i instalacji zewnętrznych.

Lokal jest już wyposażony w instalacje wewnętrzne. Jedynie przewody rozprowadzające wewnątrz lokalu powinny być wymienione, nie przewiduje się ingerencji w istniejące piony stanowiące część wspólną.

Przeczytaj: Remont garaży we wspólnocie

Wszelkie zmiany w tym zakresie będą zatem dokonane wewnątrz lokalu powoda. Zgoda pozwanej może dotyczyć jedynie podłączenia do istniejących instalacji. Ponadto na przebudowę lokalu wraz z niezbędnymi pracami towarzyszącymi wydane zostało pozwolenie konserwatorskie.

Jak stwierdzono w tej decyzji zakres robót objęty załączonym projektem nie jest sprzeczny z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami i nie powoduje degradacji walorów historyczno-kulturowych obiektu.

Wynika z tego, że nie istnieje jakiekolwiek zagrożenie dla interesów wspólnoty i nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia, które mogłoby stanowić podstawę do odmowy udzielenia zgody na dokonanie planowanej przebudowy lokalu powoda.

Wskazać należy w tym miejscu na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23.02.2011r. (II OSK 369/2010), w analogicznej sprawie Sąd ten uznał, że „nie do zaakceptowania jest taka sytuacja, w której wspólnota, decydując o częściach wspólnych nieruchomości, zmierza do uniemożliwienia właścicielowi realizacji jego planów względem własnego lokalu, bo nie zgadza się ze sposobem jego wykorzystania".

W tych okolicznościach Sąd uznał, że zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem (art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 140 kodeksu cywilnego) bowiem nadmiernie i bez uzasadnionych przyczyn ingerują w prawo własności oraz naruszają interes powoda.

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 06.03.2014 roku sygn.akt I C 495/12

Czytaj dalej: Cesja wierzytelności, a sposób pokrycia kosztów usunięcia wad budynku


Kształtowanie mikrośrodowiska jako miejsca wspólnotyWykonywanie odbiorczych i okresowych sprawdzań instalacji niskiego napięcia oraz wykonywanie innych pomiarówModernizacja instalacji elektrycznych w budynkach mieszkalnych na podstawie przykładowych projektów budynków 5-cio i 11-sto kondygnacyjnychOchrona odgromowa obiektów budowlanych

Komentarze

(1)
majkon | 02.03.2015, 12:57
Hmm... to chyba nie wygląda o tak - http://austeria.org/ jak klasyczny hotel, tylko na zasadzie udostępniania noclegów tak? Bo chyba trudno ukryć w jakimkolwiek budynku hotel. A jeśli ukrywamy, to jak mamy znaleźć dla niego klientów? ;-)
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Co zrobić gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16605|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10273|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl