CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Roczny plan gospodarczy dla wspólnoty mieszkaniowej powinien być sporządzony w układzie pozwalającym na łatwą ocenę jego wykonania w sprawozdaniu rocznym.

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali (dalej UWL, t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903) zarząd (zarządca) ma obowiązek corocznego składania sprawozdania ze swojej działalności do końca marca. Najważniejszą częścią tego sprawozdania jest niewątpliwie rozliczenie finansowe.

Zobacz także: Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Do 2001 roku obowiązywała ustawa o rachunkowości i rozporządzenie ministra finansów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nieprowadzących działalności gospodarczej – dotyczyło to również działalności wspólnot mieszkaniowych. Wiązało się to ze sporządzaniem wersji uproszczonej lub pełnej sprawozdań finansowych.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele lokali są do tego zobowiązani przez zapis w art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL. Obciążają ich dwa różne rodzaje kosztów:

  • koszty zarządu nieruchomością wspólną, które zostały wymienione w art. 14 UWL, i związane z nimi wpłacane zaliczki na rachunki bankowe wspólnoty (bieżący i remontowy),
  • koszty związane z utrzymaniem ich lokali, o których mowa w art. 13 UWL, i związane z nimi zaliczki na opłaty za media i usługi komunalne wpłacane na rachunek bankowy wspólnoty (bieżący).

Każdy z wymienionych kosztów powinien być rozliczany odrębnie. Zwykle tak jest, albowiem zarząd (zarządca) pośredniczy w rozliczeniach pomiędzy dostawcami mediów i usług komunalnych do lokali a ich właścicielami.

W nowo oddawanych budynkach właściciel lokalu sam zawiera umowę o dostarczenie mediów i usług do swojego lokalu (tak, jak to jest dotychczas powszechne w przypadku opłat za elektryczność, gaz, wodę czy telefon).

Plan gospodarczy i rozliczenie finansowe powinny być spójne oraz zgodne z układem przewidzianym w art. 14 UWL (nie w każdej wspólnocie występują wszystkie wymienione opłaty, np. za windę czy za ciepłą wodę).

Dokumenty muszą być czytelne i w formie akceptowanej przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Nie bez znaczenia jest również ich objętość, albowiem są one dostarczane do właścicieli wraz z zawiadomieniem o zebraniu wspólnoty, zgodnie z art. 32 ust. 2 UWL.

Zaproponowane wzory planu gospodarczego (załącznik nr 1 – na dwóch stronach) i rozliczenia finansowego (załącznik nr 2 – na dwóch stronach) spełniają powyższe wymogi i zawierają wszystkie istotne aspekty funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Jak wyżej wspomniałem, ostatecznie to jej właściciele, poprzez podjęcie uchwały, określają wzór zarówno planu gospodarczego, jak i rozliczenia finansowego.

Warto zobaczyć: Nadbudowa we wspólnocie

Wypełnienie pozycji planu gospodarczego nie jest trudne, jeżeli dysponujemy planami z poprzednich lat. Jeżeli ich nie mamy, to trzeba zwrócić się o pomoc do zarządu (zarządcy), który od dłuższego czasu zajmuje się podobną nieruchomością w najbliższej okolicy. Należy ponadto właściwie określić, jakie remonty będą wykonywane w danym roku i ile to będzie kosztowało (reszta to już proste wyliczenia matematyczne).

Należy jednak pamiętać, że „władza” wspólnoty dotyczy wyłącznie spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (pozycje I, II i VII). Często o tym zapominają zarządy wspólnot mieszkaniowych, ale zdarza się to, chociaż bardzo rzadko, również licencjonowanym zarządcom nieruchomości.

Pieniądze związane z pozycją IV i V chwilowo są w dyspozycji zarządu (zarządcy) i stanowią one zobowiązania właścicieli lokali wobec dostawców mediów i usług komunalnych. Wspólnota występuje tu w roli pośrednika w rozliczaniu zaliczek i opłat pomiędzy dostawcami mediów i usług do lokali a właścicielami.

Rzetelny zarządca o zaistnieniu nadpłaty z tego tytułu powinien niezwłocznie poinformować członków wspólnoty, a nadpłatę musi zwrócić właścicielowi lokalu. Zdarza się, że zarządca nadpłatę przeznacza na pokrycie ewentualnego zobowiązania właściciela lokalu z tytułu funduszu bieżącego lub remontowego. Jest to absolutnie niedopuszczalne, chyba że członek wspólnoty wyrazi na to zgodę.

Przeczytaj: Wymiana okien a prawa wspólnoty mieszkaniowej

Nierzetelni zarządcy celowo zawyżają zaliczki na ciepło i wodę w celu dysponowania nie swoimi pieniędzmi. Robią to z dwóch powodów:

  • boją się w pewnym momencie utracić płynność finansową,
  • chcą wykazać się na zebraniu, że są gospodarni, bo zwracają każdemu właścicielowi zamiast po 20–60 zł aż po 600–900 zł! (a przecież gdyby pobierali jeszcze większe zaliczki na media, to jeszcze więcej zwracaliby po roku, ku uciesze nie zawsze świadomych w tej materii właścicieli lokali – a gdzie są odsetki od tych „lokat”?).

Takie praktyki są karygodne. Oczywiście, przy ustalaniu wysokości zaliczek zarządca powinien je zawyżyć w rozsądnych granicach, biorąc pod uwagę poziom ściągalności w poprzednich latach.

Należy tu przypomnieć, że w przypadku wzrostu opłat za media i usługi komunalne właściciele lokali nie podejmują uchwał o zwiększeniu zaliczek w związku z ich wzrostem, lecz otrzymują od zarządcy jako pośrednika informację, że od tego dnia mają więcej płacić („władza” wspólnoty nie dotyczy spraw związanych z dostawą mediów i usług do lokali właścicieli).

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna mieć opracowany regulamin (sposób) rozliczania kosztów za media i usługi komunalne dostarczane do lokali, podpisany przez wszystkich właścicieli lokali. Regulamin ten po jego podpisaniu powinien otrzymać każdy z nich.

Nie będę zajmował się tym, w jaki sposób sporządza się plan gospodarczy czy wykonuje się rozliczenie finansowe, bo nie jest to tematem niniejszego artykułu. Podkreślam jednak, że oba wzory – pomimo że każdy z nich znajduje się na jednej stronie – zawierają niezbędne informacje, z których każdy przeciętnie inteligentny właściciel lokalu, znający wielkość swojego udziału w nieruchomości wspólnej, może wyciągnąć właściwe wnioski.

Zapoznając się z planem gospodarczym, ma możliwość oceny, czy zaliczki i koszty wzrosły, czy zmalały w stosunku do roku poprzedniego. W związku z tym może przygotować pytania na zebranie: dlaczego są zmiany, kto nie płaci zaliczek itd.

Zapoznając się z rozliczeniem finansowym, od razu zauważy, czy plan został wykonany, czy nie, czy koszty były większe lub mniejsze niż wcześniej. Na zebraniu może zadać pytania, np. w przypadku kosztów większych niż planowano w danej pozycji: dlaczego je przekroczono, czy w związku z tym podjęto dodatkowo uchwałę właścicieli (a trzeba to zrobić), czy była to samowolna decyzja zarządu?

Na marginesie: zarząd nie podejmuje uchwał, tylko przygotowuje ich treść, a podjęcie decyzji o wzroście wysokości jakichkolwiek kosztów jest przekroczeniem czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Każdy właściciel lokalu otrzymuje dodatkowo informacje o stanie swoich zobowiązań i należności wobec „przypisu”. Na podstawie otrzymanego rozliczenia finansowego może dokonać obliczeń i porównać wyniki. Z ich oceny może się dowiedzieć np. tego, że zapłacił więcej, tzn. że niektórzy właściciele nie wpłacili ustalonych zaliczek („przypisu”).

Ponadto w przypadkach podejrzanych kosztów w niektórych pozycjach, każdy właściciel lokalu, zgodnie z art. 29 ust. 3 UWL, ma prawo do kontroli wszystkich dokumentów finansowych (a także innych, nawet może zażądać od wspólnoty wydania ich kopii) w celu sprawdzenia zasadności poniesienia tych kosztów.

Moim zdaniem oba wzory dokumentów są bardzo czytelne, ponieważ nawet przeciętnie inteligentni właściciele lokali mogą zauważyć, czy plan został wykonany oraz czy opłaty wzrosły w stosunku do roku poprzedniego. Jest to możliwe, albowiem informacje te znajdują się na jednej stronie i w tych samych wierszach. Jak wynika z praktyki, te właśnie one są dla przeciętnych właścicieli najważniejsze.

Nadmieniam, że przy wykonywaniu planu gospodarczego i rozliczenia finansowego oraz ich analizowaniu należy pamiętać, że według ustawy o własności lokali rozliczenia z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną dokonuje się według wielkości udziałów.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Należy przypomnieć, że koszty zimnej wody i odprowadzenia ścieków nie podlegają żadnym negocjacjom – na terenie Warszawy obowiązują jednolite koszty, zgodnie z uchwałą podjętą przez Radę m. st. Warszawy. W celu podjęcia decyzji o zmianie wysokości zaliczek na media niepotrzebna jest uchwała właścicieli.

Informacje

  • Zaliczki wpłacone na fundusz bieżący (utrzymanie nieruchomości wspólnej) i na fundusz na koszty remontowe, na podstawie uchwały właścicieli, przechodzą na następny rok jako fundusze wspólnoty.
  • Pobierane w ciągu roku przez wspólnotę mieszkaniową zaliczki na pokrycie kosztów za media zużyte w lokalach podlegają rozliczeniu z właścicielami tych lokali.
  • Faktury za poniesione koszty są do wglądu w zarządzie wspólnoty.
  • Informacja o ilości osób faktycznie przebywających w lokalach i ilości zużytych mediów jest do wglądu w zarządzie wspólnoty.
  • Zmiana ilości osób faktycznie przebywających w każdym lokalu ma wpływ na koszty we wszystkich lokalach i należy ją zgłaszać przed faktem, a nie po nim. Musi być udokumentowana (np. poświadczenie pobytu – wyjazdu przez władze miejscowe). 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16922|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10531|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10102|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl