CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Roczny plan gospodarczy dla wspólnoty mieszkaniowej powinien być sporządzony w układzie pozwalającym na łatwą ocenę jego wykonania w sprawozdaniu rocznym.

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali (dalej UWL, t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903) zarząd (zarządca) ma obowiązek corocznego składania sprawozdania ze swojej działalności do końca marca. Najważniejszą częścią tego sprawozdania jest niewątpliwie rozliczenie finansowe.

Zobacz także: Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Do 2001 roku obowiązywała ustawa o rachunkowości i rozporządzenie ministra finansów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nieprowadzących działalności gospodarczej – dotyczyło to również działalności wspólnot mieszkaniowych. Wiązało się to ze sporządzaniem wersji uproszczonej lub pełnej sprawozdań finansowych.

Elektroniczne zestawy hydroforowe 1/2/3 KVC AD

Zestawy hydroforowe DAB PUMPS

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele lokali są do tego zobowiązani przez zapis w art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL. Obciążają ich dwa różne rodzaje kosztów:

  • koszty zarządu nieruchomością wspólną, które zostały wymienione w art. 14 UWL, i związane z nimi wpłacane zaliczki na rachunki bankowe wspólnoty (bieżący i remontowy),
  • koszty związane z utrzymaniem ich lokali, o których mowa w art. 13 UWL, i związane z nimi zaliczki na opłaty za media i usługi komunalne wpłacane na rachunek bankowy wspólnoty (bieżący).

Każdy z wymienionych kosztów powinien być rozliczany odrębnie. Zwykle tak jest, albowiem zarząd (zarządca) pośredniczy w rozliczeniach pomiędzy dostawcami mediów i usług komunalnych do lokali a ich właścicielami.

W nowo oddawanych budynkach właściciel lokalu sam zawiera umowę o dostarczenie mediów i usług do swojego lokalu (tak, jak to jest dotychczas powszechne w przypadku opłat za elektryczność, gaz, wodę czy telefon).

Plan gospodarczy i rozliczenie finansowe powinny być spójne oraz zgodne z układem przewidzianym w art. 14 UWL (nie w każdej wspólnocie występują wszystkie wymienione opłaty, np. za windę czy za ciepłą wodę).

Dokumenty muszą być czytelne i w formie akceptowanej przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Nie bez znaczenia jest również ich objętość, albowiem są one dostarczane do właścicieli wraz z zawiadomieniem o zebraniu wspólnoty, zgodnie z art. 32 ust. 2 UWL.

Zaproponowane wzory planu gospodarczego (załącznik nr 1 – na dwóch stronach) i rozliczenia finansowego (załącznik nr 2 – na dwóch stronach) spełniają powyższe wymogi i zawierają wszystkie istotne aspekty funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Jak wyżej wspomniałem, ostatecznie to jej właściciele, poprzez podjęcie uchwały, określają wzór zarówno planu gospodarczego, jak i rozliczenia finansowego.

Warto zobaczyć: Nadbudowa we wspólnocie

Wypełnienie pozycji planu gospodarczego nie jest trudne, jeżeli dysponujemy planami z poprzednich lat. Jeżeli ich nie mamy, to trzeba zwrócić się o pomoc do zarządu (zarządcy), który od dłuższego czasu zajmuje się podobną nieruchomością w najbliższej okolicy. Należy ponadto właściwie określić, jakie remonty będą wykonywane w danym roku i ile to będzie kosztowało (reszta to już proste wyliczenia matematyczne).

Należy jednak pamiętać, że „władza” wspólnoty dotyczy wyłącznie spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (pozycje I, II i VII). Często o tym zapominają zarządy wspólnot mieszkaniowych, ale zdarza się to, chociaż bardzo rzadko, również licencjonowanym zarządcom nieruchomości.

Pieniądze związane z pozycją IV i V chwilowo są w dyspozycji zarządu (zarządcy) i stanowią one zobowiązania właścicieli lokali wobec dostawców mediów i usług komunalnych. Wspólnota występuje tu w roli pośrednika w rozliczaniu zaliczek i opłat pomiędzy dostawcami mediów i usług do lokali a właścicielami.

Rzetelny zarządca o zaistnieniu nadpłaty z tego tytułu powinien niezwłocznie poinformować członków wspólnoty, a nadpłatę musi zwrócić właścicielowi lokalu. Zdarza się, że zarządca nadpłatę przeznacza na pokrycie ewentualnego zobowiązania właściciela lokalu z tytułu funduszu bieżącego lub remontowego. Jest to absolutnie niedopuszczalne, chyba że członek wspólnoty wyrazi na to zgodę.

Przeczytaj: Wymiana okien a prawa wspólnoty mieszkaniowej

Nierzetelni zarządcy celowo zawyżają zaliczki na ciepło i wodę w celu dysponowania nie swoimi pieniędzmi. Robią to z dwóch powodów:

  • boją się w pewnym momencie utracić płynność finansową,
  • chcą wykazać się na zebraniu, że są gospodarni, bo zwracają każdemu właścicielowi zamiast po 20–60 zł aż po 600–900 zł! (a przecież gdyby pobierali jeszcze większe zaliczki na media, to jeszcze więcej zwracaliby po roku, ku uciesze nie zawsze świadomych w tej materii właścicieli lokali – a gdzie są odsetki od tych „lokat”?).

Takie praktyki są karygodne. Oczywiście, przy ustalaniu wysokości zaliczek zarządca powinien je zawyżyć w rozsądnych granicach, biorąc pod uwagę poziom ściągalności w poprzednich latach.

Należy tu przypomnieć, że w przypadku wzrostu opłat za media i usługi komunalne właściciele lokali nie podejmują uchwał o zwiększeniu zaliczek w związku z ich wzrostem, lecz otrzymują od zarządcy jako pośrednika informację, że od tego dnia mają więcej płacić („władza” wspólnoty nie dotyczy spraw związanych z dostawą mediów i usług do lokali właścicieli).

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna mieć opracowany regulamin (sposób) rozliczania kosztów za media i usługi komunalne dostarczane do lokali, podpisany przez wszystkich właścicieli lokali. Regulamin ten po jego podpisaniu powinien otrzymać każdy z nich.

Nie będę zajmował się tym, w jaki sposób sporządza się plan gospodarczy czy wykonuje się rozliczenie finansowe, bo nie jest to tematem niniejszego artykułu. Podkreślam jednak, że oba wzory – pomimo że każdy z nich znajduje się na jednej stronie – zawierają niezbędne informacje, z których każdy przeciętnie inteligentny właściciel lokalu, znający wielkość swojego udziału w nieruchomości wspólnej, może wyciągnąć właściwe wnioski.

Zapoznając się z planem gospodarczym, ma możliwość oceny, czy zaliczki i koszty wzrosły, czy zmalały w stosunku do roku poprzedniego. W związku z tym może przygotować pytania na zebranie: dlaczego są zmiany, kto nie płaci zaliczek itd.

Zapoznając się z rozliczeniem finansowym, od razu zauważy, czy plan został wykonany, czy nie, czy koszty były większe lub mniejsze niż wcześniej. Na zebraniu może zadać pytania, np. w przypadku kosztów większych niż planowano w danej pozycji: dlaczego je przekroczono, czy w związku z tym podjęto dodatkowo uchwałę właścicieli (a trzeba to zrobić), czy była to samowolna decyzja zarządu?

Na marginesie: zarząd nie podejmuje uchwał, tylko przygotowuje ich treść, a podjęcie decyzji o wzroście wysokości jakichkolwiek kosztów jest przekroczeniem czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Każdy właściciel lokalu otrzymuje dodatkowo informacje o stanie swoich zobowiązań i należności wobec „przypisu”. Na podstawie otrzymanego rozliczenia finansowego może dokonać obliczeń i porównać wyniki. Z ich oceny może się dowiedzieć np. tego, że zapłacił więcej, tzn. że niektórzy właściciele nie wpłacili ustalonych zaliczek („przypisu”).

Ponadto w przypadkach podejrzanych kosztów w niektórych pozycjach, każdy właściciel lokalu, zgodnie z art. 29 ust. 3 UWL, ma prawo do kontroli wszystkich dokumentów finansowych (a także innych, nawet może zażądać od wspólnoty wydania ich kopii) w celu sprawdzenia zasadności poniesienia tych kosztów.

Moim zdaniem oba wzory dokumentów są bardzo czytelne, ponieważ nawet przeciętnie inteligentni właściciele lokali mogą zauważyć, czy plan został wykonany oraz czy opłaty wzrosły w stosunku do roku poprzedniego. Jest to możliwe, albowiem informacje te znajdują się na jednej stronie i w tych samych wierszach. Jak wynika z praktyki, te właśnie one są dla przeciętnych właścicieli najważniejsze.

Nadmieniam, że przy wykonywaniu planu gospodarczego i rozliczenia finansowego oraz ich analizowaniu należy pamiętać, że według ustawy o własności lokali rozliczenia z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną dokonuje się według wielkości udziałów.

Od 2001 r. właściciele lokali sami podejmują uchwałę określającą zakres i sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Należy przypomnieć, że koszty zimnej wody i odprowadzenia ścieków nie podlegają żadnym negocjacjom – na terenie Warszawy obowiązują jednolite koszty, zgodnie z uchwałą podjętą przez Radę m. st. Warszawy. W celu podjęcia decyzji o zmianie wysokości zaliczek na media niepotrzebna jest uchwała właścicieli.

Informacje

  • Zaliczki wpłacone na fundusz bieżący (utrzymanie nieruchomości wspólnej) i na fundusz na koszty remontowe, na podstawie uchwały właścicieli, przechodzą na następny rok jako fundusze wspólnoty.
  • Pobierane w ciągu roku przez wspólnotę mieszkaniową zaliczki na pokrycie kosztów za media zużyte w lokalach podlegają rozliczeniu z właścicielami tych lokali.
  • Faktury za poniesione koszty są do wglądu w zarządzie wspólnoty.
  • Informacja o ilości osób faktycznie przebywających w lokalach i ilości zużytych mediów jest do wglądu w zarządzie wspólnoty.
  • Zmiana ilości osób faktycznie przebywających w każdym lokalu ma wpływ na koszty we wszystkich lokalach i należy ją zgłaszać przed faktem, a nie po nim. Musi być udokumentowana (np. poświadczenie pobytu – wyjazdu przez władze miejscowe). 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19433|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16562|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11848|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl