CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Przywrócenie reklamy na elewacji po jej remoncie | Pozbawienie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 6/2014  |  12.05.2014
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 171), a w nim o przywróceniu reklamy na elewacji po jej remoncie oraz o pozbawieniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 171), a w nim o przywróceniu reklamy na elewacji po jej remoncie oraz o pozbawieniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 171), a w nim o przywróceniu reklamy na elewacji po jej remoncie oraz o pozbawieniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.

Przywrócenie reklamy na elewacji po jej remoncie

Współposiadanie elewacji budynku ze swej istoty nie może być podzielone quoad usum. Jest bowiem ściśle powiązane z rzeczą wspólną, jak fundamenty czy też dach i może przysługiwać jedynie wspólnie wszystkim mieszkańcom.

Zdarza się jednak, że część elewacji jest wykorzystywana przez jednego ze współposiadaczy pod reklamę, ale w tym celu konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych, czyli w przypadku wspólnoty mieszkaniowej podjęcie w tej sprawie uchwały.

Jeżeli budynek podlega ochronie konserwatorskiej konieczne jest także uzyskaniu stosownego pozwolenia konserwatora zabytków. W przypadku zdjęcia reklamy właściciela żądanie przywrócenia posiadania nie jest możliwe gdy ponowne zawieszenie reklamy na budynku wymaga uzyskania stosownych zezwoleń.

Roszczenie o ochronę posiadania nie może bowiem zastępować postępowania administracyjnego, ani służyć obejściu prawa.

Ponadto zgodnie z art. 346 kodeksu cywilnego roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania, a w przypadku elewacji budynku zdaniem sądu nie jest możliwy podział quoad usum – uznał Sąd Okręgowy w Suwałakach.

Właściciele lokalu użytkowego wystąpili z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, w którym domagali się przywrócenia naruszonego posiadania przez zawieszenie na elewacji budynku zdjętych przez wspólnotę ich szyldów i reklam umiejscowionych nad ich lokalem.

Sąd Rejonowy w Ełku powództwo oddalił. Sąd ustalił, że powodowie są właścicielami lokalu użytkowego położonego na parterze budynku. W lokalu tym prowadzą działalność gospodarczą. Powodowie za zgodą urzędu miasta dokonali montażu reklamy na elewacji zewnętrznej.

Zobacz też: Wymiana okien a prawa wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa wezwała powodów do bezzwłocznego usunięcia reklam i szyldów z elewacji budynku w celu przeprowadzenia remontu tej elewacji. Do żądania tego powodowie się nie zastosowali. Między stronami toczyła się dyskusja na piśmie dotycząca usunięcia tych reklam i szyldów, która jednak nie doprowadziła do uzgodnienia stanowisk.

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nakazującą bezzwłoczny demontaż reklam i szyldów w związku z remontem elewacji budynku i dociepleniem, dokonanie demontażu ich we własnym zakresie pod rygorem zlecenia demontażu firmie zewnętrznej i obciążenia kosztem właściciela lokalu użytkowego, a ponowny montaż Wspólnota uzależniła od uzyskania zgody wspólnoty w formie uchwały oraz konserwatora zabytków.

Uchwałę tę powodowie zaskarżyli do Sądu Okręgowego w Suwałkach. Szyldy powodów zdemontował przedsiębiorca na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej. Sąd wskazał, iż zgodnie z art. 344 § 1 kodeksu cywilnego przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

W przedmiotowej sprawie niewątpliwie doszło do naruszenia posiadania powodów jednak demontaż szyldów i reklam był niezbędny do przeprowadzenia docieplenia i remontu elewacji budynku. 

Gdyby powodowie jako członkowie wspólnoty uniemożliwili remont elewacji, działaliby na szkodę wspólnoty w ocenie Sądu i w tym kontekście nie mogą skutecznie skorzystać ze swego prawa podmiotowego żądając ochrony przewidzianej art. 344 kodeksu cywilnego.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiedli powodowie jednak Sąd Okręgowy w Suwałkach uznał, że apelację należy uznać za bezzasadną jednakże wywód prawny dokonany przez Sąd Rejonowy nie jest trafny, przez co Sąd Okręgowy nie podzielił go w całości. 

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Remont balkonów i loggii

Przepis art. 344 § 1 kc dotyczy dwóch stanów faktycznych, które stanowią przesłanki roszczeń posesoryjnych: pozbawienie posiadania oraz zakłócenie posiadania. W zależności od tego, z jakim naruszeniem posiadania będziemy mieli do czynienia, takie roszczenie będzie przysługiwało posiadaczowi.

I tak, w przypadku pozbawienia posiadania można żądać przywrócenia posiadania, a w przypadku zakłócenia posiadania zaniechania dalszych naruszeń. Roszczenia posesoryjne mają na celu przywrócenie władztwa faktycznego nad rzeczą w rozmiarach, w jakich władał nią posiadacz przez naruszeniem posiadania.

Zmierzają one jedynie do usunięcia skutków naruszeń, o ile te mają charakter trwały. Roszczenia posesoryjne są ograniczone co do skutków, ponieważ posiadacz nie zawsze jest w stanie uzyskać przywrócenie stanu poprzedniego (pełna restytucja). Wynika to z tego, że zmiany dokonane przez naruszającego mogą być odwracalne lub nieodwracalne, wywołując niekiedy szkodę.

W przypadku zmian odwracalnych roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego jest możliwe i wywoła ono pełną restytucję. Inaczej będzie, gdy naruszający spowodował w przedmiocie posiadania zmiany nieodwracalne i wtedy posiadacz uzyskując ponowne władztwo nad rzeczą w wyniku roszczenia posesoryjnego o przywrócenie posiadania uzyska jedynie takie władztwo nad rzeczą, jakie wynika z jego przedmiotu.

Oczywiście w przypadku zniszczenia rzeczy posiadanie wygasa i przywrócenie stanu poprzedniego, czy przywrócenie posiadania jest niemożliwe. W przedmiotowej sprawie powodowie domagali się przywrócenia stanu poprzedniego. Przywrócenie posiadania przez jego pełną restytucję nie byłoby możliwe, gdyż ponowne zawieszenie reklamy, na budynku, który podlega ochronie konserwatorskiej wymaga uzyskania stosownych zezwoleń.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
CZYTAJ OPIS »

Roszczenie o ochronę posiadania nie może zastępować postępowania administracyjnego, ani służyć obejściu prawa. Zauważenia wymaga także, że elewacja budynku stanowi element nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej.

Powodowie dotychczas korzystali z przestrzeni reklamowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej, za dorozumianą zgodą wspólnoty. Nie zawierali w tym zakresie umowy ze wspólnotą. Ponadto współposiadanie elewacji budynku ze swej istoty nie może być podzielone quoad usum.

Jest bowiem ściśle powiązane z rzeczą wspólną, jak fundamenty czy też dach i może przysługiwać jedynie wspólnie wszystkim mieszkańcom. Zdarza się, że część elewacji jest wykorzystywana przez jednego ze współposiadaczy, ale w tym celu konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych np. w uchwale.

Warto wiedzieć: Czas na elewacje

Jak wskazują komentatorzy legitymacja czynna do wytoczenia powództwa posesoryjnego przysługuje tylko posiadaczowi rzeczy, zarówno samoistnemu, jak i zależnemu. Ochrona posesoryjna przysługuje również współposiadaczom w wypadku naruszenia przez osobę trzecią ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 346 kc roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania. A w niniejszej sprawie nie jest możliwe ustalenie zakresu współposiadania, bowiem nie dokonano formalnego podziału elewacji quoad usum. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Sądu Okręgowego, nie ma podstaw do zmiany orzeczenia Sądu I instancji.

Wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 18.04.2014 roku sygn.akt I Ca 88/14.

Czytaj dalej: Pozbawienie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Kształtowanie mikrośrodowiska jako miejsca wspólnotyWykonywanie odbiorczych i okresowych sprawdzań instalacji niskiego napięcia oraz wykonywanie innych pomiarówModernizacja instalacji elektrycznych w budynkach mieszkalnych na podstawie przykładowych projektów budynków 5-cio i 11-sto kondygnacyjnychOchrona odgromowa obiektów budowlanych

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17345|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10828|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10403|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl