CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2014  |  04.08.2014  |  4
Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy
Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy
WG

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w dwóch artykułach porusza sprawę wynagrodzenia zarządu lub zarządcy. Zapisy te w sposób istotny się różnią.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 1 ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc wymaga uchwały wspólnoty. Zapis ten należy interpretować następująco: zarząd (zarządca) podejmuje się wykonywania pewnej pracy, a wspólnota za to mu płaci.

Nie ma mowy o wynagradzaniu poszczególnych członków zarządu ani pracowników zarządcy – po prostu wspólnota za konkretną kwotę oczekuje rzetelnego wykonywania określonych działań na swoją rzecz i nie obliguje zarządu lub zarządcy do szczegółowego przedstawiania, kto i za ile będzie wykonywał poszczególne czynności.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Wynagrodzenie zarządcy, któremu zarząd powierzono

Jest zasadą niemal powszechnie stosowaną, że zarządcy oferujący swoje usługi wspólnotom proponują wynagrodzenie w wysokości X zł/m² powierzchni użytkowej lokali. Uważam, że zarządca, który tego typu ofertę przedstawia wszystkim wspólnotom, jest mało wiarygodny i nie do końca rozumie sens zapisów ustawowych.

Przecież poszczególne nieruchomości się różnią, czasem w bardzo istotny sposób, a więc wkład pracy zarządcy w zależności m.in. od ich stanu technicznego będzie zróżnicowany, co powinno przekładać się na wysokość jego wynagrodzenia. Nie bez wpływu na jego wkład pracy pozostaje też rzetelność właścicieli lokali.

Wojna z dłużnikami wymaga nierzadko wielu skomplikowanych zabiegów. Jest oczywiste, że wynagrodzenie zarządcy, który taką wojnę będzie musiał prowadzić, powinno być wyższe niż w przypadku wspólnoty, w której wszyscy właściciele lokali terminowo regulują swoje zobowiązania.

Profesjonalny zarządca, który zamierza swoją ofertę przedstawić wspólnocie, powinien najpierw, chociaż pobieżnie, zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości i w miarę możliwości uzyskać informację o rzetelności właścicieli. Jeśli nie regulują swoich zobowiązań terminowo, to po prostu nie powinien składać oferty składać.

Przeczytaj także: Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości

Jeśli wspólnota powstała w budynku pierwotnie komunalnym, to powinien także liczyć się z tym, że właściciele, którzy nabyli lokale z bonifikatą (często bardzo dużą), mogą mieć znacznie ograniczone możliwości finansowe i przy nienajlepszym stanie technicznym budynku przeprowadzenie nawet najpotrzebniejszych remontów może okazać się niemożliwe. W takim przypadku również bezpieczniej zrezygnować z zamiaru zaproponowania swoich usług.

Jeśli zarządca zdecyduje się złożyć wspólnocie ofertę, to powinna ona określać kwotę, za którą gotów jest świadczyć swoje usługi. To, w jaki sposób właściciele lokali ją zgromadzą, interesować go nie powinno. Właściciele mogą w uchwale określić zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy dowolnie – np. „po równo” od każdego lokalu (co uważam za najrozsądniejsze) lub proporcjonalnie do powierzchni lokali (udziałów).

Pamiętać należy, że ustawodawca w art. 12 ust. 2 kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nakazuje obciążać właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, ale nie mówi nic o wynagrodzeniu zarządu lub zarządcy. Właściciele muszą (ustawowo!) sfinansować np. remont dachu proporcjonalnie do posiadanych udziałów, ale na wynagrodzenie zarządcy mogą składać się inaczej – tak, jak to wspólnota określi przy pomocy uchwały.

Rozliczanie wynagrodzenia zarządcy „po równo” jest uzasadnione również tym, że znaczną część swojej pracy świadczy on na rzecz poszczególnych właścicieli lokali (to np. indywidualne rozliczenia, dostarczanie korespondencji).

Ustawodawca zasady wynagradzania członka zarządu normuje zupełnie inaczej, jeśli należy on do grona właścicieli lokali. W myśl art. 28 wynagrodzenie członka zarządu będącego właścicielem lokalu ma być proporcjonalne do nakładu jego pracy. Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę, w której określi wysokość wynagrodzenia każdego z członków wieloosobowego zarządu odrębnie. Zapis ten uważam za kontrowersyjny, a nawet sprzeczny z cytowanym wcześniej art. 22.3.1.

W pewnej wspólnocie, w której z grona właścicieli lokali wybrano trzyosobowy zarząd, jego członkowie podzielili się obowiązkami. Pan A podjął się prowadzenia księgowości, pan B – mający uprawnienia budowlane – dokonywania przeglądów technicznych, zaś pan C (licencjonowany zarządca nieruchomości) – dostarczania właścicielom lokali korespondencji i wyjaśniania im wszelkich problemów związanych z realizacją ustawy o własności lokali.

Według jakich kryteriów powinno być określane ich wynagrodzenie? Nie sądzę, aby ktokolwiek mógł je ustalić w sposób, który byłby do zaakceptowania przez wszystkich właścicieli lokali. Mogliby się wśród nich znaleźć tacy, którzy poprosiliby sąd o rozstrzygnięcie. A jestem przekonany, że wyroki byłby odmienne w zależności od sądu.

Warto przeczytać: Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy

W jednym z wcześniejszych numerów „Administratora” przywołany jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 sierpnia 2013 r. (sygn. akt IACa 328/13). Stwierdził on, że wypłata wynagrodzenia wszystkim członkom zarządu – niezależnie od faktycznie wykonanej przez nich pracy – nie odpowiada dyspozycji art. 28 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym wynagrodzenie członka zarządu powinno odpowiadać uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wyrok ten jest naturalną konsekwencją treści art. 28, ale nic z niego nie wynika dla określenia kryteriów, którymi powinni kierować się właściciele, ustalając wynagrodzenie poszczególnych członków zarządu.

Ustawa o własności lokali nic by nie straciła na tym, gdyby art. 28 został po prostu usunięty. Pozostaje mieć nadzieję, że obiecywana od dawna jej nowelizacja się wreszcie zmaterializuje i doświadczenia dwudziestu lat jej funkcjonowania wpłyną na jej aktualizację. 

Komentarze

(3)
joseph | 11.08.2014, 10:59
Koszty wynagrodzenia zarządu są w ustawie określone jako koszty nieruchomości wspólnej, na jakiej więc podstawie mogą być rozliczane inaczej niż wg udziałów.
Mrcn | 12.08.2014, 14:44
Bo koszty zarządcy nie podlegają rozliczeniu. Jest to wynagrodzenie - z ustaloną z góry kwotą za usługę, a nie rozliczenie kosztu w systemie zaliczkowym. Poza tym podmiot prowadzący usługę, bierze na siebie ryzyko wyceny kwoty za usługę.
eugeniusz | 22.08.2014, 20:38
Dzień Dobry Panie Januszu!
Jakoś dawno nie zabierał Pan głosu, a szkoda bo ma Pan niespotykana zaletę "wsadzania kija" faktycznie tam gdzie tego potrzeba. Pilnie potrzeba.
Spróbujmy ustalić stan faktyczny.
Po pierwsze. Większość WM funkcjonuje w oparciu wybór Zarządu WM i Zarządcy, w sytuacji, w której decydenci (właściciele) nie znajdują się w stanie pełnej i obiektywnej wiedzy o powinnościach wybieranych oraz o własnych możliwościach, powinnościach i odpowiedzialności.
Po drugie. Niewielu jest właścicieli w momencie podejmowania jakiejkolwiek decyzji, posiada minimum wiedzy o kosztach jakie każde głosowanie za sobą pociąga. Oczywiście, znajdą się interlokutorzy, którzy zarzucą, że nie dotyczy to każdego głosowania (wyboru), ale proszę się tylko nieco bardziej przyjrzeć zakresowi uchwał właścicieli, a być może przyznacie mi rację.
Po trzecie i póki co ostatnie. Znajomość ustawy o własności (krótkiej i pozwalającej na znaczną swobodę działania) jest na niskim poziomie a właściciele, najchętniej ją szufladach trzymają.
Jak więc w takiej sytuacji dyskutować?
A jest o czym, bowiem mówimy o wynagrodzeniu, a właściwie różnych wynagrodzeniach dwóch różnych... no właśnie, chciało by się coś powiedzieć (organów, podmiotów, etc.), ale dobrze wiemy, że żadne z określeń nie jest ani właściwe, ani stosowne.
W związku z powyższym, wielu właścicieli pozostaje z tradycyjną polską wymówką, że "ONI i tak zrobią co chcą...".
Najgorszym jest fakt, że wielu Zarządców, czyni niewiele aby ten stan rzeczy zmienić.
Co gorsza, wiele zebrań właścicieli jest prowadzonych przez "miejskich urzędników" przekwalifikowanych wymogami czasu na pracowników Quasi-Spółki samorządowej, którym zależy wyłącznie na szybkim odbębnieniu zebrania. Niektórzy nawet nie silą się na odróżnienia uchwał absolutoryjnych od uchwał przyjmujących właściwe sprawozdania.
O kształcie i brzmieniu niektórych Uchwał nawet nie wypada wspominać, ale jak Państwo zechcą to...
Wiele... zbyt wiele... ww. uchwał nie rozróżnia Zarządu od Zarządcy.
W tej sytuacji dyskusja o wynagrodzeniu "zarządu lub zarządcy" jest jak najbardziej celowa.
Nie mam teraz przed sobą orzeczenia SA w Szczecinie, ale pozwolę sobie zauważyć, że wskazanie jakiejkolwiek niezgodności z przepisem ustawy, nie oznacza, że musimy stosować Tu rozróżnienie.
Twierdzę, że we WM wynagrodzenia Zarządu powinny być równe.
Wychodzę z założenia, że skoro Zarząd WM nie jest organem, nie posiada stanowisk funkcyjnych, oraz nie MOZE podejmować żadnych istotnych (w szczególności finansowych) DECYZJI, to nie ma żadnej podstawy prawnej (poza decyzją właścicieli), aby różnicować wynagrodzenia.
Podział czynności wskazany w artykule, jest o tyle "słuszny" o ile wszyscy członkowie Zarządu posiadają wiedzę wzajemną o swoich poczynaniach, a właściciel rozumie, że pismo dostarcza mu Zarząd, a nie "Pan Władek". W przeciwnym razie nie możemy mówić o realizacji prawa.
Jak to bywa w sytuacjach szczególnych jest okazja do śmiechu.
Tak jest w sytuacji gdy w Zarządzie jest: Prezes Zarządu (pieczątka), V-ce Prezes ds. finansowo-ekonomicznych (pieczątka) itd. itp..
Przy czym rozumiem, że część Osób uległa urzędniczej presji (w tym samorządu i skarbówki), dla których pismo z podpisami i pieczątką ogólną Zarządu Wspólnoty jest nie-do-przyjęcia!
Polacy, nic się nie stało!
Nie słuchajcie takich urzędników, bo nie mają racji, bo nie znają ustawy, bo tworzą nierealną rzeczywistość administracyjną określaną jako: przerost formy nad treścią. Jeśli WM, istniejące było nie było stosunkowo niedawno, poddadzą się urzędniczemu dyktatowi, można spokojnie mówić, że już bodaj nikomu nie zależy na optymalizowaniu administracji.
Cóż jednak, skoro nadal z urzędniczym "zdziwieniem" spotyka się żądanie kolejnej WM posiadania własnego rachunku bankowego?
Tak proszę Państwa, jeśli mówimy o wynagrodzeniach, czyli o pieniądzach, to pomówmy też o tym.
Jak konkretni właściciele mają debatować o wynagrodzeniach, skoro cały przepływ finansowy w Ich WM jest realizowany w obrębie rachunku gminnej spółki lub tym podobnej instytucji?
Ba, jak już nawet powstanie odrębny rachunek bankowy takiej WM, jakże często okazuje się, że jedynym jego dysponentem jest... kto zgadnie... Dyrektor gminnej spółki?
Oczywiście, o wszystkich operacjach Zarząd nie ma żadnej bieżącej wiedzy...
Może Ktoś powiedzieć, że się wypowiadam nie na temat...
Może Ktoś powiedzieć, że za dużo powyższego...
Przepraszam.
Pomyślałem sobie, że warto mieć wiedzę realną o rzeczywistości większości WM w Kraju. Myślę Panie Januszu, że sytuacja wielu jest zaprzeczeniem idei ustawy o własności lokali. Pomyślałem sobie, że warto o tym pamiętać wkrótce, gdy będziemy "fetować" 20-lecie wejścia w życie jednej z najważniejszych ustaw obszaru gospodarowania nieruchomościami.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17579|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10958|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10536|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl