CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy

Janusz Gdański  |  Administrator 4/2014  |  04.08.2014  |  4
Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy
Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy
WG

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w dwóch artykułach porusza sprawę wynagrodzenia zarządu lub zarządcy. Zapisy te w sposób istotny się różnią.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 1 ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc wymaga uchwały wspólnoty. Zapis ten należy interpretować następująco: zarząd (zarządca) podejmuje się wykonywania pewnej pracy, a wspólnota za to mu płaci.

Nie ma mowy o wynagradzaniu poszczególnych członków zarządu ani pracowników zarządcy – po prostu wspólnota za konkretną kwotę oczekuje rzetelnego wykonywania określonych działań na swoją rzecz i nie obliguje zarządu lub zarządcy do szczegółowego przedstawiania, kto i za ile będzie wykonywał poszczególne czynności.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Wynagrodzenie zarządcy, któremu zarząd powierzono

Jest zasadą niemal powszechnie stosowaną, że zarządcy oferujący swoje usługi wspólnotom proponują wynagrodzenie w wysokości X zł/m² powierzchni użytkowej lokali. Uważam, że zarządca, który tego typu ofertę przedstawia wszystkim wspólnotom, jest mało wiarygodny i nie do końca rozumie sens zapisów ustawowych.

Przecież poszczególne nieruchomości się różnią, czasem w bardzo istotny sposób, a więc wkład pracy zarządcy w zależności m.in. od ich stanu technicznego będzie zróżnicowany, co powinno przekładać się na wysokość jego wynagrodzenia. Nie bez wpływu na jego wkład pracy pozostaje też rzetelność właścicieli lokali.

Wojna z dłużnikami wymaga nierzadko wielu skomplikowanych zabiegów. Jest oczywiste, że wynagrodzenie zarządcy, który taką wojnę będzie musiał prowadzić, powinno być wyższe niż w przypadku wspólnoty, w której wszyscy właściciele lokali terminowo regulują swoje zobowiązania.

Profesjonalny zarządca, który zamierza swoją ofertę przedstawić wspólnocie, powinien najpierw, chociaż pobieżnie, zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości i w miarę możliwości uzyskać informację o rzetelności właścicieli. Jeśli nie regulują swoich zobowiązań terminowo, to po prostu nie powinien składać oferty składać.

Przeczytaj także: Efektywne zarządzanie budżetem nieruchomości

Jeśli wspólnota powstała w budynku pierwotnie komunalnym, to powinien także liczyć się z tym, że właściciele, którzy nabyli lokale z bonifikatą (często bardzo dużą), mogą mieć znacznie ograniczone możliwości finansowe i przy nienajlepszym stanie technicznym budynku przeprowadzenie nawet najpotrzebniejszych remontów może okazać się niemożliwe. W takim przypadku również bezpieczniej zrezygnować z zamiaru zaproponowania swoich usług.

Jeśli zarządca zdecyduje się złożyć wspólnocie ofertę, to powinna ona określać kwotę, za którą gotów jest świadczyć swoje usługi. To, w jaki sposób właściciele lokali ją zgromadzą, interesować go nie powinno. Właściciele mogą w uchwale określić zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy dowolnie – np. „po równo” od każdego lokalu (co uważam za najrozsądniejsze) lub proporcjonalnie do powierzchni lokali (udziałów).

Pamiętać należy, że ustawodawca w art. 12 ust. 2 kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nakazuje obciążać właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, ale nie mówi nic o wynagrodzeniu zarządu lub zarządcy. Właściciele muszą (ustawowo!) sfinansować np. remont dachu proporcjonalnie do posiadanych udziałów, ale na wynagrodzenie zarządcy mogą składać się inaczej – tak, jak to wspólnota określi przy pomocy uchwały.

Rozliczanie wynagrodzenia zarządcy „po równo” jest uzasadnione również tym, że znaczną część swojej pracy świadczy on na rzecz poszczególnych właścicieli lokali (to np. indywidualne rozliczenia, dostarczanie korespondencji).

Ustawodawca zasady wynagradzania członka zarządu normuje zupełnie inaczej, jeśli należy on do grona właścicieli lokali. W myśl art. 28 wynagrodzenie członka zarządu będącego właścicielem lokalu ma być proporcjonalne do nakładu jego pracy. Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę, w której określi wysokość wynagrodzenia każdego z członków wieloosobowego zarządu odrębnie. Zapis ten uważam za kontrowersyjny, a nawet sprzeczny z cytowanym wcześniej art. 22.3.1.

W pewnej wspólnocie, w której z grona właścicieli lokali wybrano trzyosobowy zarząd, jego członkowie podzielili się obowiązkami. Pan A podjął się prowadzenia księgowości, pan B – mający uprawnienia budowlane – dokonywania przeglądów technicznych, zaś pan C (licencjonowany zarządca nieruchomości) – dostarczania właścicielom lokali korespondencji i wyjaśniania im wszelkich problemów związanych z realizacją ustawy o własności lokali.

Według jakich kryteriów powinno być określane ich wynagrodzenie? Nie sądzę, aby ktokolwiek mógł je ustalić w sposób, który byłby do zaakceptowania przez wszystkich właścicieli lokali. Mogliby się wśród nich znaleźć tacy, którzy poprosiliby sąd o rozstrzygnięcie. A jestem przekonany, że wyroki byłby odmienne w zależności od sądu.

Warto przeczytać: Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy

W jednym z wcześniejszych numerów „Administratora” przywołany jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 sierpnia 2013 r. (sygn. akt IACa 328/13). Stwierdził on, że wypłata wynagrodzenia wszystkim członkom zarządu – niezależnie od faktycznie wykonanej przez nich pracy – nie odpowiada dyspozycji art. 28 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym wynagrodzenie członka zarządu powinno odpowiadać uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wyrok ten jest naturalną konsekwencją treści art. 28, ale nic z niego nie wynika dla określenia kryteriów, którymi powinni kierować się właściciele, ustalając wynagrodzenie poszczególnych członków zarządu.

Ustawa o własności lokali nic by nie straciła na tym, gdyby art. 28 został po prostu usunięty. Pozostaje mieć nadzieję, że obiecywana od dawna jej nowelizacja się wreszcie zmaterializuje i doświadczenia dwudziestu lat jej funkcjonowania wpłyną na jej aktualizację. 

Komentarze

(3)
joseph | 11.08.2014, 10:59
Koszty wynagrodzenia zarządu są w ustawie określone jako koszty nieruchomości wspólnej, na jakiej więc podstawie mogą być rozliczane inaczej niż wg udziałów.
Mrcn | 12.08.2014, 14:44
Bo koszty zarządcy nie podlegają rozliczeniu. Jest to wynagrodzenie - z ustaloną z góry kwotą za usługę, a nie rozliczenie kosztu w systemie zaliczkowym. Poza tym podmiot prowadzący usługę, bierze na siebie ryzyko wyceny kwoty za usługę.
eugeniusz | 22.08.2014, 20:38
Dzień Dobry Panie Januszu!
Jakoś dawno nie zabierał Pan głosu, a szkoda bo ma Pan niespotykana zaletę "wsadzania kija" faktycznie tam gdzie tego potrzeba. Pilnie potrzeba.
Spróbujmy ustalić stan faktyczny.
Po pierwsze. Większość WM funkcjonuje w oparciu wybór Zarządu WM i Zarządcy, w sytuacji, w której decydenci (właściciele) nie znajdują się w stanie pełnej i obiektywnej wiedzy o powinnościach wybieranych oraz o własnych możliwościach, powinnościach i odpowiedzialności.
Po drugie. Niewielu jest właścicieli w momencie podejmowania jakiejkolwiek decyzji, posiada minimum wiedzy o kosztach jakie każde głosowanie za sobą pociąga. Oczywiście, znajdą się interlokutorzy, którzy zarzucą, że nie dotyczy to każdego głosowania (wyboru), ale proszę się tylko nieco bardziej przyjrzeć zakresowi uchwał właścicieli, a być może przyznacie mi rację.
Po trzecie i póki co ostatnie. Znajomość ustawy o własności (krótkiej i pozwalającej na znaczną swobodę działania) jest na niskim poziomie a właściciele, najchętniej ją szufladach trzymają.
Jak więc w takiej sytuacji dyskutować?
A jest o czym, bowiem mówimy o wynagrodzeniu, a właściwie różnych wynagrodzeniach dwóch różnych... no właśnie, chciało by się coś powiedzieć (organów, podmiotów, etc.), ale dobrze wiemy, że żadne z określeń nie jest ani właściwe, ani stosowne.
W związku z powyższym, wielu właścicieli pozostaje z tradycyjną polską wymówką, że "ONI i tak zrobią co chcą...".
Najgorszym jest fakt, że wielu Zarządców, czyni niewiele aby ten stan rzeczy zmienić.
Co gorsza, wiele zebrań właścicieli jest prowadzonych przez "miejskich urzędników" przekwalifikowanych wymogami czasu na pracowników Quasi-Spółki samorządowej, którym zależy wyłącznie na szybkim odbębnieniu zebrania. Niektórzy nawet nie silą się na odróżnienia uchwał absolutoryjnych od uchwał przyjmujących właściwe sprawozdania.
O kształcie i brzmieniu niektórych Uchwał nawet nie wypada wspominać, ale jak Państwo zechcą to...
Wiele... zbyt wiele... ww. uchwał nie rozróżnia Zarządu od Zarządcy.
W tej sytuacji dyskusja o wynagrodzeniu "zarządu lub zarządcy" jest jak najbardziej celowa.
Nie mam teraz przed sobą orzeczenia SA w Szczecinie, ale pozwolę sobie zauważyć, że wskazanie jakiejkolwiek niezgodności z przepisem ustawy, nie oznacza, że musimy stosować Tu rozróżnienie.
Twierdzę, że we WM wynagrodzenia Zarządu powinny być równe.
Wychodzę z założenia, że skoro Zarząd WM nie jest organem, nie posiada stanowisk funkcyjnych, oraz nie MOZE podejmować żadnych istotnych (w szczególności finansowych) DECYZJI, to nie ma żadnej podstawy prawnej (poza decyzją właścicieli), aby różnicować wynagrodzenia.
Podział czynności wskazany w artykule, jest o tyle "słuszny" o ile wszyscy członkowie Zarządu posiadają wiedzę wzajemną o swoich poczynaniach, a właściciel rozumie, że pismo dostarcza mu Zarząd, a nie "Pan Władek". W przeciwnym razie nie możemy mówić o realizacji prawa.
Jak to bywa w sytuacjach szczególnych jest okazja do śmiechu.
Tak jest w sytuacji gdy w Zarządzie jest: Prezes Zarządu (pieczątka), V-ce Prezes ds. finansowo-ekonomicznych (pieczątka) itd. itp..
Przy czym rozumiem, że część Osób uległa urzędniczej presji (w tym samorządu i skarbówki), dla których pismo z podpisami i pieczątką ogólną Zarządu Wspólnoty jest nie-do-przyjęcia!
Polacy, nic się nie stało!
Nie słuchajcie takich urzędników, bo nie mają racji, bo nie znają ustawy, bo tworzą nierealną rzeczywistość administracyjną określaną jako: przerost formy nad treścią. Jeśli WM, istniejące było nie było stosunkowo niedawno, poddadzą się urzędniczemu dyktatowi, można spokojnie mówić, że już bodaj nikomu nie zależy na optymalizowaniu administracji.
Cóż jednak, skoro nadal z urzędniczym "zdziwieniem" spotyka się żądanie kolejnej WM posiadania własnego rachunku bankowego?
Tak proszę Państwa, jeśli mówimy o wynagrodzeniach, czyli o pieniądzach, to pomówmy też o tym.
Jak konkretni właściciele mają debatować o wynagrodzeniach, skoro cały przepływ finansowy w Ich WM jest realizowany w obrębie rachunku gminnej spółki lub tym podobnej instytucji?
Ba, jak już nawet powstanie odrębny rachunek bankowy takiej WM, jakże często okazuje się, że jedynym jego dysponentem jest... kto zgadnie... Dyrektor gminnej spółki?
Oczywiście, o wszystkich operacjach Zarząd nie ma żadnej bieżącej wiedzy...
Może Ktoś powiedzieć, że się wypowiadam nie na temat...
Może Ktoś powiedzieć, że za dużo powyższego...
Przepraszam.
Pomyślałem sobie, że warto mieć wiedzę realną o rzeczywistości większości WM w Kraju. Myślę Panie Januszu, że sytuacja wielu jest zaprzeczeniem idei ustawy o własności lokali. Pomyślałem sobie, że warto o tym pamiętać wkrótce, gdy będziemy "fetować" 20-lecie wejścia w życie jednej z najważniejszych ustaw obszaru gospodarowania nieruchomościami.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Wszystko o ogrzewaniu osiedla gazem LPG »

Ogrzewanie osiedlaPlanujesz zmianę ogrzewania, ale nie masz dostępu do gazu ziemnego lub ciepła systemowego?Czytam więcej »


Nowoczesna alternatywa dla tradycyjnej naprawy rur »

Ogrzewanie osiedlaJak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont przy pomocy rewolucyjnej technologii?Czytam więcej »


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19458|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16591|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11864|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl