CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przeglądy techniczne budynku

Katarzyna  Czajkowska  |  Administrator 4/2014  |  11.09.2014  |  2

Nowoczesny budynek biurowy to szalenie skomplikowany organizm, który składa się z wielu mniejszych systemów. Utrzymanie tych wszystkich systemów i urządzeń, stymulowanie ich i utrzymanie w odpowiednim stanie zgodnie z wytycznymi prawa to zadanie dobrego facility managera.

Zgodnie z art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118, z późn. zm.), zarówno właściciele, jak i zarządcy budynków mają obowiązek dokonywania przeglądów technicznych budynków i to z określoną przez ustawę częstotliwością. Stan techniczny musi być sprawdzony w sytuacji uszkodzenia albo zagrożenia obiektu (to m.in. wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, pożar).

Przeglądy budynków wymagane są prawem budowlanym (Czytaj więcej na ten temat). Chronią także przed kosztownymi naprawami. Zarządca nieruchomości ma obowiązek utrzymywać budynek w odpowiednim stanie technicznym, a profesjonalnie wykonane kontrole tylko mu w tym pomagają.

Przeczytaj: Przeglądy okresowe we wspólnocie, jakie i kiedy?

Wiele przeglądów, szczególnie tych dotyczących nowoczesnych urządzeń, jest kosztownych, a mam świadomość, że staramy się zawsze ograniczać koszty do minimum.

Jednak często zbijanie ceny poniżej granicy zdrowego rozsądku może pociągać za sobą niższą jakość usług. Utrzymywanie budynku w odpowiednim stanie technicznym, zapewnienie jego właściwej eksploatacji i kontrole dotyczą obiektu budowlanego jako całości, a nie tylko poszczególnych lokali.

Warto zwrócić także uwagę na fakt, że wszelkie kontrole muszą być przeprowadzane wyłącznie przez osoby z uprawnieniami budowlanymi w określonej specjalności.

Dodatkowo, zgodnie z zaleceniami producenta, konserwator lub inspektor UDT powinien zrobić przegląd wind. Wymogiem prawnym jest ich całodobowy serwis, by w sytuacji, gdy ktoś w ich utknie, miał szansę na szybkie uwolnienie się.

W związku z tym zarządcy nieruchomości najczęściej podpisują umowy z firmami konserwującymi windy, które są zobligowane do naprawy od ręki, chyba że jest to niemożliwe, jednak zawsze muszą uwolnić mieszkańca z windy jak najszybciej. Przyjęte także jest, że w sezonie grzewczym powinna być dwukrotnie przeprowadzona kontrola instalacji grzewczej gazowej.

Zobacz też: Przede wszystkim bezpieczeństwo - windy

Zgodnie z nowelizacją ustawy (DzU z 2007 r. nr 99, poz. 665) przegląd roczny należy przeprowadzać dwa razy do roku (w okresach: od 1 grudnia do 31 maja oraz od 1 czerwca do  30 listopada) w budynkach o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Najważniejsza rzecz to kontrolowanie jakości i sprawności wszystkiego w nieruchomości. Dobra kontrola, odpowiednie zarządzanie i administracja stanowią podstawę bezpieczeństwa i mogą oszczędzić nam stresu i problemów związanych z ewentualnymi usterkami.

Prawo to jedno, ale poza nim jest jeszcze aspekt zaleceń producentów urządzeń. Producent ma prawo narzucić dodatkowe wytyczne dotyczące przeglądów i konserwacji. Dokumentacja techniczno-ruchowa (DTR), zwana również paszportem maszyny, jest opracowana dla każdego urządzenia osobno.

Powinna być zgodna z dyrektywą 2006/42/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 17 maja 2006 r. i zawierać:

  • charakterystykę (parametry techniczne) i dane ewidencyjne,
  • rysunek zewnętrzny,
  • wykaz wyposażenia normalnego i specjalnego,
  • schematy kinematyczne, elektryczne oraz pneumatyczne,
  • schematy funkcjonowania, instrukcje użytkowania, obsługi, konserwacji i smarowania, BHP,
  • normatywy remontowe,
  • wykazy części zamiennych: części zapasowych, faktycznie posiadanego wyposażenia, wykaz załączonych rysunków.

Bezpieczeństwo oraz kary za zaniedbania obowiązku przeprowadzenia kontroli w obiekcie budowlanym

Każdy najemca ma prawo egzekwować obowiązki kontroli od właściciela i zarządcy. Zapewnienie bezpieczeństwa gwarantują odpowiednie ustawy.

Jeśli zarządca nieruchomości nie utrzymuje budynku w należytym stanie technicznym, użytkuje go niezgodnie z przepisami lub nie zapewnia jego bezpiecznego użytkowania, podlega grzywnie i/lub karze ograniczenia bądź pozbawienia wolności do roku. Jeśli zarządca zaniedbuje wymagane prawem budowlanym przeglądy budynków, również podlega karze grzywny.

Przeglądy budowlane są wykonywane przede wszystkim po to, by zapewnić bezpieczeństwo. Nikt nie chce przecież przebywać w lokalu, w którym w każdej chwili na głowę może spaść sufit, grozi wybuch gazu, pojawiają się ciągłe awarie elektryczne, a w razie pożaru istnieje ryzyko, że nie zadziała SAP, DSO i instalacja tryskaczowa.

Aby uniknąć problemów związanych z zaniedbaniami w wykonywaniu przeglądów, dobrze jest zaplanować z góry na cały rok. Warto podejść do tego z namysłem i nie planować przeglądu chillerów w zimie, a instalacji CO – w trakcie sezonu grzewczego. Dobrze jest przejrzeć DTR-ki i porównać ilość przeglądów z wymaganiami prawa.

Warto zobaczyć: Wymiana instalacji wod-kan w budynkach wielorodzinnych

Warto też szczególną uwagę zwrócić na instalacje i urządzenia będące na gwarancji, bo wymagania dotyczące jej utrzymania często są bardziej rygorystyczne. Nie zapominajmy także o wnioskach z przeglądów i wykonaniu koniecznych napraw, wskazanych w protokole. Dobry plan i skrupulatna jego realizacja to gwarancja sukcesu. 

Podstawa prawna oraz przepisy związane

  • Ustawa – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (DzU nr 89, poz. 414 z późn. zm.),
  • Rozporządzenie MGPiPS z 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzenia posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (DzU nr 89 n, poz. 828),
  • Rozporządzenie MI z dnia 18 maja 2005 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (DzU nr 96, poz. 817),
  • Rozporządzenie MI z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1134),
  • Rozporządzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690),
  • Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836).

Komentarze

(2)
gosc | 31.10.2014, 21:21
Czy zarządca odpowiada za takie kwestie? Powinien robić te przeglądy systematycznie? Obserwujemy nasze osiedle gdzie panuje jeden wielki bałagan i osiedle znajomych prowadzone przez Status. Dlaczego tan panuje porządek, a u nas jeden wielki bałagan? Tego nie rozumiem. Wyjaśnicie?
Gosc44 | 03.06.2016, 00:22

Tak za te czynności odpowiada zarządca nieruchomości i on je wykonuje. Dokładnie to firma której to zleca.

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie

Jak ustalić sumę ubezpieczenia budynku »

jak ustalić sumę ubezpieczenia budynku

Przed złożeniem zapytań ofertowych do towarzystw ubezpieczeniowych broker ubezpieczeniowy musi ustalić szczegóły dotyczące ubezpieczanego majątku(...) czytaj dalej»


Ubezpieczenia grupowe - poznaj zalety » Skutki złej wentylacji w mieszkaniu - zobacz jak temu zaradzić »
Ubezpieczenia grupowe jak je wybrać? skutki złej wentylacji pokoju
Ubezpieczenia chronią nas w najbardziej dramatycznych momentach życia i gwarantują pomoc finansową, kiedy jest ona najbardziej potrzebna (...) czytaj dalej » Obecnie produkowane okna są w pełni szczelne, czego konsekwencją jest pojawienie się problemów z wentylacją w mieszkaniach(...) czytaj dalej»

Odpowiadamy na pytanie gdzie za darmo umieścić ogłoszenie o nieruchomości »

ogłoszenie nieruchomości

Dodawaj swoje ogłoszenia za darmo i wybierz najatrakcyjniejszą formę wyróżnienia twojej oferty (...) zobacz więcej»


 

Osuszać czy nie?
W jaki sposób zwalczyć wilgoć w budynku »
Osuszanie kamienic wilgotne sciany w budynku
Mieszkańcy kamienic najbardziej boją się zmarnować często z trudem zebrany majątek wspólnoty. Gromadzą go latami, (...) czytaj dalej » Wilgoć w ścianach budynku stanowi dla jego mieszkańców pasmo niekończących się udręk egzystencjalnych i zdrowotnych (...) czytaj dalej »

Uzyskaj bezpłatnie oferty na zarządzanie nieruchomością od zarządców »
Jak walczyć z problemem psich odchodów »
Zarządca nieruchomości - oferty Problem psich odchodów na osiedlu
Możesz bezpłatnie otrzymać oferty na zarządzanie nieruchomości od zarządców w okolicy(...) czytaj dalej » Zanieczyszczone przez psy chodniki i trawniki dają się we znaki mieszkańcom na co dzień (...) czytaj dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:

Produkty i technologie

7-8/2017

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Możliwości dobudowy wind są, tylko pieniędzy brak i prawo kuleje
  • - Rozliczanie kosztów ciepła i przegląd ciepłomierzy
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13627|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl