CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Przeglądy techniczne budynku

Katarzyna  Czajkowska  |  Administrator 4/2014  |  11.09.2014  |  3

Nowoczesny budynek biurowy to szalenie skomplikowany organizm, który składa się z wielu mniejszych systemów. Utrzymanie tych wszystkich systemów i urządzeń, stymulowanie ich i utrzymanie w odpowiednim stanie zgodnie z wytycznymi prawa to zadanie dobrego facility managera.

Zgodnie z art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118, z późn. zm.), zarówno właściciele, jak i zarządcy budynków mają obowiązek dokonywania przeglądów technicznych budynków i to z określoną przez ustawę częstotliwością. Stan techniczny musi być sprawdzony w sytuacji uszkodzenia albo zagrożenia obiektu (to m.in. wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, pożar).

Przeglądy budynków wymagane są prawem budowlanym (Czytaj więcej na ten temat). Chronią także przed kosztownymi naprawami. Zarządca nieruchomości ma obowiązek utrzymywać budynek w odpowiednim stanie technicznym, a profesjonalnie wykonane kontrole tylko mu w tym pomagają.

Przeczytaj: Przeglądy okresowe we wspólnocie, jakie i kiedy?

Wiele przeglądów, szczególnie tych dotyczących nowoczesnych urządzeń, jest kosztownych, a mam świadomość, że staramy się zawsze ograniczać koszty do minimum.

Jednak często zbijanie ceny poniżej granicy zdrowego rozsądku może pociągać za sobą niższą jakość usług. Utrzymywanie budynku w odpowiednim stanie technicznym, zapewnienie jego właściwej eksploatacji i kontrole dotyczą obiektu budowlanego jako całości, a nie tylko poszczególnych lokali.

Warto zwrócić także uwagę na fakt, że wszelkie kontrole muszą być przeprowadzane wyłącznie przez osoby z uprawnieniami budowlanymi w określonej specjalności.

Dodatkowo, zgodnie z zaleceniami producenta, konserwator lub inspektor UDT powinien zrobić przegląd wind. Wymogiem prawnym jest ich całodobowy serwis, by w sytuacji, gdy ktoś w ich utknie, miał szansę na szybkie uwolnienie się.

W związku z tym zarządcy nieruchomości najczęściej podpisują umowy z firmami konserwującymi windy, które są zobligowane do naprawy od ręki, chyba że jest to niemożliwe, jednak zawsze muszą uwolnić mieszkańca z windy jak najszybciej. Przyjęte także jest, że w sezonie grzewczym powinna być dwukrotnie przeprowadzona kontrola instalacji grzewczej gazowej.

Zobacz też: Przede wszystkim bezpieczeństwo - windy

Zgodnie z nowelizacją ustawy (DzU z 2007 r. nr 99, poz. 665) przegląd roczny należy przeprowadzać dwa razy do roku (w okresach: od 1 grudnia do 31 maja oraz od 1 czerwca do  30 listopada) w budynkach o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Najważniejsza rzecz to kontrolowanie jakości i sprawności wszystkiego w nieruchomości. Dobra kontrola, odpowiednie zarządzanie i administracja stanowią podstawę bezpieczeństwa i mogą oszczędzić nam stresu i problemów związanych z ewentualnymi usterkami.

Prawo to jedno, ale poza nim jest jeszcze aspekt zaleceń producentów urządzeń. Producent ma prawo narzucić dodatkowe wytyczne dotyczące przeglądów i konserwacji. Dokumentacja techniczno-ruchowa (DTR), zwana również paszportem maszyny, jest opracowana dla każdego urządzenia osobno.

Powinna być zgodna z dyrektywą 2006/42/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 17 maja 2006 r. i zawierać:

  • charakterystykę (parametry techniczne) i dane ewidencyjne,
  • rysunek zewnętrzny,
  • wykaz wyposażenia normalnego i specjalnego,
  • schematy kinematyczne, elektryczne oraz pneumatyczne,
  • schematy funkcjonowania, instrukcje użytkowania, obsługi, konserwacji i smarowania, BHP,
  • normatywy remontowe,
  • wykazy części zamiennych: części zapasowych, faktycznie posiadanego wyposażenia, wykaz załączonych rysunków.

Bezpieczeństwo oraz kary za zaniedbania obowiązku przeprowadzenia kontroli w obiekcie budowlanym

Każdy najemca ma prawo egzekwować obowiązki kontroli od właściciela i zarządcy. Zapewnienie bezpieczeństwa gwarantują odpowiednie ustawy.

Jeśli zarządca nieruchomości nie utrzymuje budynku w należytym stanie technicznym, użytkuje go niezgodnie z przepisami lub nie zapewnia jego bezpiecznego użytkowania, podlega grzywnie i/lub karze ograniczenia bądź pozbawienia wolności do roku. Jeśli zarządca zaniedbuje wymagane prawem budowlanym przeglądy budynków, również podlega karze grzywny.

Przeglądy budowlane są wykonywane przede wszystkim po to, by zapewnić bezpieczeństwo. Nikt nie chce przecież przebywać w lokalu, w którym w każdej chwili na głowę może spaść sufit, grozi wybuch gazu, pojawiają się ciągłe awarie elektryczne, a w razie pożaru istnieje ryzyko, że nie zadziała SAP, DSO i instalacja tryskaczowa.

Aby uniknąć problemów związanych z zaniedbaniami w wykonywaniu przeglądów, dobrze jest zaplanować z góry na cały rok. Warto podejść do tego z namysłem i nie planować przeglądu chillerów w zimie, a instalacji CO – w trakcie sezonu grzewczego. Dobrze jest przejrzeć DTR-ki i porównać ilość przeglądów z wymaganiami prawa.

Warto zobaczyć: Wymiana instalacji wod-kan w budynkach wielorodzinnych

Warto też szczególną uwagę zwrócić na instalacje i urządzenia będące na gwarancji, bo wymagania dotyczące jej utrzymania często są bardziej rygorystyczne. Nie zapominajmy także o wnioskach z przeglądów i wykonaniu koniecznych napraw, wskazanych w protokole. Dobry plan i skrupulatna jego realizacja to gwarancja sukcesu. 

Podstawa prawna oraz przepisy związane

  • Ustawa – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (DzU nr 89, poz. 414 z późn. zm.),
  • Rozporządzenie MGPiPS z 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzenia posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (DzU nr 89 n, poz. 828),
  • Rozporządzenie MI z dnia 18 maja 2005 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (DzU nr 96, poz. 817),
  • Rozporządzenie MI z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1134),
  • Rozporządzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690),
  • Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836).

Komentarze

(3)
gosc | 31.10.2014, 21:21
Czy zarządca odpowiada za takie kwestie? Powinien robić te przeglądy systematycznie? Obserwujemy nasze osiedle gdzie panuje jeden wielki bałagan i osiedle znajomych prowadzone przez Status. Dlaczego tan panuje porządek, a u nas jeden wielki bałagan? Tego nie rozumiem. Wyjaśnicie?
Gosc44 | 03.06.2016, 00:22

Tak za te czynności odpowiada zarządca nieruchomości i on je wykonuje. Dokładnie to firma której to zleca.

nestra6 | 03.02.2018, 15:10
mam pytanie dotyczące osoby ponoszącej bezpośrednio odpowiedzialność (karną, cywilną) za niedopełnienie np obowiązku dokonania okresowych przeglądów i ewentualne skutki takiego niedopatrzenia w firmie o poniższej strukturze i podległości: Dyrekcja->Dyrektor Administracyjny -> Dział administracyjny (kierownik) w którym istnieje sekcja techniczna (inspektor ds techniczy, który w zakresie obowiązków ma przeprowadzanie ww przeglądów )
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Wypróbuj za darmo nowy system do zarządzania nieruchomościami »

Ocieplenie ściany od środkaWszystkie procesy i dokumenty związane z zarządzaniem nieruchomościami są dostępne w jednym miejscu — nie musisz ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16741|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10381|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl