Większość wspólnot mieszkaniowych i zarządców nie przywiązuje należytej uwagi do działek znajdujących się pod budynkami. Zdarza się, że nie znają oni granic działki w terenie, jej kształtu oraz powiązań z innymi działkami na osiedlu.
Może kiedyś, gdy całe osiedla stanowiły własność gminy lub spółdzielni, kwestia podziału na działki nie miała żadnego znaczenia, jednak obecnie tereny sąsiednie mogą w każdej chwili zostać inaczej zagospodarowane lub dostęp do nich może zostać ograniczony, uniemożliwiając dotychczasowe korzystanie.
W praktyce wspólnot mieszkaniowych bardzo często występują problemy wynikające z nieuregulowania granic działki pod budynkiem i niezapewnienia właściwego dostępu do dróg publicznych. Mieszkańcy nie zdają sobie sprawy, że teren, na którym parkują samochody czy przez który codziennie przechodzą w drodze do sklepu czy pracy, jest czyjąś własnością. Każda zmiana przeznaczenia terenu dokonana przez jego właściciela wywołuje oburzenie mieszkańców, którzy korzystanie z cudzych działek, na przykład z parkingu przed sąsiednim blokiem, uznają za stan normalny. A właściciele lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej swoje potrzeby w tym zakresie powinni realizować w ramach nieruchomości wspólnej i terenów publicznych.
Rozgraniczenie nieruchomości
Jednym z częstych problemów wspólnot mieszkaniowych są spory dotyczące przebiegu granic działek. Jest to zjawisko bardzo częste, gdyż kiedyś poszczególne osiedla były budowane jako jedna całość i tak zagospodarowywane, dlatego nie ma naturalnych granic poszczególnych nieruchomości, np. pasów drzew, krzewów, ogrodzeń itd., a znaki geodezyjne zwykle z biegiem lat uległy dewastacji.
Jeśli granice nie są określone, gdyż nastąpiło ich zatarcie lub powstał spór z sąsiednią wspólnotą mieszkaniową co do ich przebiegu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczającego. Postępowanie to ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami oraz sporządzenie dokumentacji. Wniosek o wszczęcie postępowania może złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich, jak również każdy ze współwłaścicieli, a organem właściwym do jego przeprowadzenia jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Organ wszczyna postępowanie w drodze postanowienia, które doręcza stronom, a upoważniony geodeta przystępuje do zbierania dowodów i wzywa strony na rozprawę graniczną. O terminie rozprawy strony są zawiadamiane przynajmniej siedem dni przed tą datą. W trakcie rozprawy geodeta okazuje stronom granice, które wynikają z zebranego przez niego materiału dowodowego oraz znaków granicznych. Namawia też zwaśnione strony do ugody, przedstawiając możliwości rozstrzygnięcia sporu.
Geodeta kończy rozprawę, sporządzając protokół. W wyniku przeprowadzonego postępowania wójt, burmistrz lub prezydent mogą wydać decyzję o rozgraniczeniu, mogą też sprawę umorzyć, o ile dojdzie do ugody, natomiast w przypadku wdania się stron w spór oraz przy braku wystarczających dowodów można również postępowanie umorzyć i przekazać sprawę sądowi. Również każda ze stron postępowania niezadowolona z wydanej decyzji o rozgraniczeniu może wystąpić o skierowanie sprawy na drogę sądową. Rozgraniczenie nieruchomości leży w kompetencjach sądów rejonowych właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Postępowanie sądowe nie jest kontynuacją postępowania administracyjnego. Sąd rozpoznaje sprawę od początku i kieruje się przede wszystkim art. 153 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli granice stały się sporne, a nie można stwierdzić, jaki jest stan prawny działki, ustala się granice zgodnie z ostatnim spokojnym stanem posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było ustalić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustanawia granice z uwzględnieniem wszystkich okoliczności.
Rozgraniczenie stosuje się do nieruchomości, których granice nie były ustalone bądź zatarły się i między właścicielami powstał spór co do ich przebiegu. Rozgraniczenie nieruchomości trzeba jednak odróżnić od wznowienia granic, które polega tylko na odnalezieniu przez geodetę, na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych, obowiązującej linii granicznej. Wznowienie granic może więc nastąpić wówczas, gdy znaki graniczne w terenie istnieją, a konieczne jest jedynie fizyczne wytyczenie granicy. Wznowienie jest zatem czynnością jedynie techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym, i dokonuje jej nie organ administracji, ale uprawniony geodeta na zlecenie właścicieli.
Droga dojazdowa do budynku
Kolejnym problemem, z jakim mają do czynienia wspólnoty mieszkaniowe, jest brak dostępu do drogi publicznej. Tymczasem każda nieruchomość musi mieć zagwarantowany dostęp do takiej drogi. Dostęp ten może być fizyczny, gdy działka, na której posadowiony jest budynek, styka się z drogą publiczną, lub prawny, gdy działka nie styka się z drogą publiczną, lecz jej właścicielom przysługuje prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomości sąsiednie (służebność gruntowa).
W przeszłości, podczas powstawania wspólnot mieszkaniowych nie dbano o prawne zagwarantowanie dojazdu i dojścia do nieruchomości od drogi publicznej. Problem ten narasta obecnie w związku z coraz powszechniej występującą tendencją do ogradzania terenów wokół bloków. Takie ogrodzenia niejednokrotnie uniemożliwiają dojazd i dojście mieszkańcom innych wspólnot mieszkaniowych do ich posesji. Należy pamiętać, że właściciel nieruchomości sąsiedniej, na przykład inna wspólnota mieszkaniowa, nie ma obowiązku umożliwienia przejścia czy przejazdu przez swoją działkę. Konieczne jest wówczas dążenie do ustanowienia służebności, która zagwarantuje dostęp do nieruchomości wspólnej. Nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, które mówi, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.
Czytaj też: Zasady budowy ogrodzeń od strony dróg >
Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje obecnym właścicielom nieruchomości władnącej i ogranicza aktualnych właścicieli nieruchomości obciążonej. Zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej, która takiego dojazdu i dojścia prawnego do swojej nieruchomości nie ma, powinien zadbać o to, by takie służebności zostały ustanowione, i to zanim właściciele lokali utracą fizyczną możliwość dojazdu i dojścia do swojej nieruchomości.
W sytuacji gdy sąsiednia wspólnota stawia ogrodzenie wzdłuż granic swojej działki, zamykając połączenie nieruchomości sąsiedniej z drogą publiczną, podejmowanie interwencji będzie spóźnione. Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w drodze umowy, właścicielom nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu. W tym celu mogą oni złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez którą droga ma prowadzić, i za wynagrodzeniem dla jej właściciela.
2
