CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Działka pod budynkiem wspólnoty mieszkaniowej

Paweł Puch  |  Administrator 4/2010  |  27.04.2010  |  1

Większość wspólnot mieszkaniowych i zarządców nie przywiązuje należytej uwagi do działek znajdujących się pod budynkami. Zdarza się, że nie znają oni granic działki w terenie, jej kształtu oraz powiązań z innymi działkami na osiedlu.
Może kiedyś, gdy całe osiedla stanowiły własność gminy lub spółdzielni, kwestia podziału na działki nie miała żadnego znaczenia, jednak obecnie tereny sąsiednie mogą w każdej chwili zostać inaczej zagospodarowane lub dostęp do nich może zostać ograniczony, uniemożliwiając dotychczasowe korzystanie.

 

W praktyce wspólnot mieszkaniowych bardzo często występują problemy wynikające z nieuregulowania granic działki pod budynkiem i niezapewnienia właściwego dostępu do dróg publicznych. Mieszkańcy nie zdają sobie sprawy, że teren, na którym parkują samochody czy przez który codziennie przechodzą w drodze do sklepu czy pracy, jest czyjąś własnością. Każda zmiana przeznaczenia terenu dokonana przez jego właściciela wywołuje oburzenie mieszkańców, którzy korzystanie z cudzych działek, na przykład z parkingu przed sąsiednim blokiem, uznają za stan normalny. A właściciele lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej swoje potrzeby w tym zakresie powinni realizować w ramach nieruchomości wspólnej i terenów publicznych.

Rozgraniczenie nieruchomości

Jednym z częstych problemów wspólnot mieszkaniowych są spory dotyczące przebiegu granic działek. Jest to zjawisko bardzo częste, gdyż kiedyś poszczególne osiedla były budowane jako jedna całość i tak zagospodarowywane, dlatego nie ma naturalnych granic poszczególnych nieruchomości, np. pasów drzew, krzewów, ogrodzeń itd., a znaki geodezyjne zwykle z biegiem lat uległy dewastacji.

Może Cię to zainteresuje ▼

Daszek nad drzwi to uniwersalne rozwiązania do osłonięcia drzwi wejściowych. Daszki mają za zadanie chronić przed opadami atmosferycznymi oraz nadmiernym nasłonecznieniem. Często też stosowane w celu podwyższenia walorów estetycznych budynku.

Jeśli granice nie są określone, gdyż nastąpiło ich zatarcie lub powstał spór z sąsiednią wspólnotą mieszkaniową co do ich przebiegu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczającego. Postępowanie to ma na celu ustalenie przebiegu granic poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami oraz sporządzenie dokumentacji. Wniosek o wszczęcie postępowania może złożyć każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich, jak również każdy ze współwłaścicieli, a organem właściwym do jego przeprowadzenia jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Organ wszczyna postępowanie w drodze postanowienia, które doręcza stronom, a upoważniony geodeta przystępuje do zbierania dowodów i wzywa strony na rozprawę graniczną. O terminie rozprawy strony są zawiadamiane przynajmniej siedem dni przed tą datą. W trakcie rozprawy geodeta okazuje stronom granice, które wynikają z zebranego przez niego materiału dowodowego oraz znaków granicznych. Namawia też zwaśnione strony do ugody, przedstawiając możliwości rozstrzygnięcia sporu.

Geodeta kończy rozprawę, sporządzając protokół. W wyniku przeprowadzonego postępowania wójt, burmistrz lub prezydent mogą wydać decyzję o rozgraniczeniu, mogą też sprawę umorzyć, o ile dojdzie do ugody, natomiast w przypadku wdania się stron w spór oraz przy braku wystarczających dowodów można również postępowanie umorzyć i przekazać sprawę sądowi. Również każda ze stron postępowania niezadowolona z wydanej decyzji o rozgraniczeniu może wystąpić o skierowanie sprawy na drogę sądową. Rozgraniczenie nieruchomości leży w kompetencjach sądów rejonowych właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Postępowanie sądowe nie jest kontynuacją postępowania administracyjnego. Sąd rozpoznaje sprawę od początku i kieruje się przede wszystkim art. 153 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli granice stały się sporne, a nie można stwierdzić, jaki jest stan prawny działki, ustala się granice zgodnie z ostatnim spokojnym stanem posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było ustalić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustanawia granice z uwzględnieniem wszystkich okoliczności.

Rozgraniczenie stosuje się do nieruchomości, których granice nie były ustalone bądź zatarły się i między właścicielami powstał spór co do ich przebiegu. Rozgraniczenie nieruchomości trzeba jednak odróżnić od wznowienia granic, które polega tylko na odnalezieniu przez geodetę, na podstawie dowodów w postaci znaków i śladów granicznych, obowiązującej linii granicznej. Wznowienie granic może więc nastąpić wówczas, gdy znaki graniczne w terenie istnieją, a konieczne jest jedynie fizyczne wytyczenie granicy. Wznowienie jest zatem czynnością jedynie techniczną, a nie postępowaniem administracyjnym, i dokonuje jej nie organ administracji, ale uprawniony geodeta na zlecenie właścicieli.

Droga dojazdowa do budynku

Kolejnym problemem, z jakim mają do czynienia wspólnoty mieszkaniowe, jest brak dostępu do drogi publicznej. Tymczasem każda nieruchomość musi mieć zagwarantowany dostęp do takiej drogi. Dostęp ten może być fizyczny, gdy działka, na której posadowiony jest budynek, styka się z drogą publiczną, lub prawny, gdy działka nie styka się z drogą publiczną, lecz jej właścicielom przysługuje prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomości sąsiednie (służebność gruntowa).

W przeszłości, podczas powstawania wspólnot mieszkaniowych nie dbano o prawne zagwarantowanie dojazdu i dojścia do nieruchomości od drogi publicznej. Problem ten narasta obecnie w związku z coraz powszechniej występującą tendencją do ogradzania terenów wokół bloków. Takie ogrodzenia niejednokrotnie uniemożliwiają dojazd i dojście mieszkańcom innych wspólnot mieszkaniowych do ich posesji. Należy pamiętać, że właściciel nieruchomości sąsiedniej, na przykład inna wspólnota mieszkaniowa, nie ma obowiązku umożliwienia przejścia czy przejazdu przez swoją działkę. Konieczne jest wówczas dążenie do ustanowienia służebności, która zagwarantuje dostęp do nieruchomości wspólnej. Nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, które mówi, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Czytaj też: Zasady budowy ogrodzeń od strony dróg >

Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, a nie z jej właścicielem, zatem przysługuje obecnym właścicielom nieruchomości władnącej i ogranicza aktualnych właścicieli nieruchomości obciążonej. Zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej, która takiego dojazdu i dojścia prawnego do swojej nieruchomości nie ma, powinien zadbać o to, by takie służebności zostały ustanowione, i to zanim właściciele lokali utracą fizyczną możliwość dojazdu i dojścia do swojej nieruchomości.

W sytuacji gdy sąsiednia wspólnota stawia ogrodzenie wzdłuż granic swojej działki, zamykając połączenie nieruchomości sąsiedniej z drogą publiczną, podejmowanie interwencji będzie spóźnione. Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w drodze umowy, właścicielom nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu. W tym celu mogą oni złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez którą droga ma prowadzić, i za wynagrodzeniem dla jej właściciela.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17596|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10971|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10546|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl