Zgodnie z założeniami ustawodawcy, powierzając mienie zarządcy, należy od niego wymagać nie tylko należytej staranności w działaniu, ale z uwagi na zawodowy charakter prowadzonej działalności staranność ta powinna być oceniania bardziej restrykcyjnie.
Podstawowym prawem właściciela nieruchomości jest prawo rozporządzania swoją własnością. W przypadku współwłasności prawo to doznaje pewnego ograniczenia polegającego na tym, że współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc), a do rozporządzania rzeczą wspólną przekraczającą zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Zasadę tę można odnieść również do tego, co wolno, a czego nie osobie, której powierzony został zarząd nad nieruchomością. Generalnie posiadanie osoby odpowiedzialnej za zarządzanie nieruchomością wspólną jest wskazane nie tylko wtedy, gdy istnieje spór między współwłaścicielami co do sposobu rozporządzania wspólnym mieniem, ale również w sytuacji, gdy istnieje potrzeba zajęcia się częścią wspólną nieruchomości.
Prowadzeniem spraw dla nieruchomości wspólnej, niezbędnych do jej eksploatacji zajmuje się zarząd, który może przyjąć formę organu wewnętrznego wspólnoty mieszkaniowej (zarząd) lub podmiotu zewnętrznego (zarządca). Na potrzeby niniejszego opracowania omówiony zostanie przypadek powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy.
Ustanowienie zarządcy
Zarządca podejmuje czynności wynikające z zasad funkcjonowania nieruchomości wspólnej, ustanowionych:
1) w umowie o sposobie zarządu (zarząd umowny, zasady wynikające z umowy mogą być inne od przewidzianych w uwl) lub
2) na podstawie ustawy o własności lokali (zarząd ustawowy, zasady ustawowe, przyjęte przez wspólnotę muszą stanowić podstawę wydawanych przez nią decyzji).
W przypadku zarządzania nieruchomością przez zarządcę musi mieć on umocowanie wyrażone w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali lub w umowie późniejszej zawartej w formie aktu notarialnego, a ponadto w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 uwl, art. 185 ust. 2 ugn).
Przy czym umowa musi być zawarta w formie pisemnej i powinna zawierać informacje dotyczące zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy (jego numer licencji zawodowej, oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami).
Ustalenie zakresu kompetencji zarządcy nieruchomości w umowie jest przejawem woli ustawodawcy, który w pierwszej kolejności daje prymat swobodnemu ułożeniu stosunku prawnego, a dopiero w przypadku jego braku każe odwołać się do zasad ustalonych w kodeksie (art. 353 [1] kc, wyrok SA w Katowicach z 26 czerwca 2008 r., sygn. akt V ACa 196/08).
Odpowiedzialność zarządcy za powstałe szkody wynika z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Warunkiem niezbędnym do funkcjonowania zarządcy nieruchomości jest również wpis do księgi wieczystej w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia" w łamie 3 (wynika to z par. 51 ust. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, DzU z 2001 r. nr 102, poz. 1122).
Czynności zwykłego zarządu
W sposobie zarządu nieruchomością oprócz ustalenia podmiotu, który będzie ten zarząd sprawował, niezbędne jest określenie postanowień dotyczących funkcjonowania nieruchomości. Działanie zarządcy będzie bowiem rozliczane na podstawie treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).
Przy czym pierwszeństwo w tych ustaleniach będą miały zapisy umowy przed wytycznymi ustawowymi.
Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez pojęcie „zarząd nieruchomościami" należy rozumieć działalność zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości, opartą na zasadach zawartych w przywołanej ustawie. Do wykonywania tej działalności niezbędne jest posiadanie licencji zawodowej (art. 187 ugn, wyrok NSA w Warszawie z 6 maja 2008 r., sygn. akt II GSK 90/08).
Na zarządcy nieruchomości ciąży, jak wynika z art. 185 ugn, obowiązek podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości (księgowanie wszystkich wpływów oraz wydatków, odprowadzanie podatków, składanie odpowiednich deklaracji, regulowanie zobowiązań oraz ściąganie wymagalnych należności, utrzymanie płynności finansowej, prawidłowe inwestowanie itp.),
2) zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
3) zapewnienia właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,
4) bieżącą administrację nieruchomością (pojęcie „administrowania nieruchomością" zostało zdefiniowane jako wchodzące w zakres pojęcia „zarząd" m.in. na podstawie wyroku SN z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05),
5) utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość (czyli takie inwestowanie, które jest uzasadnione wskaźnikami ekonomicznymi).
Przedstawiony wyżej katalog nie jest zamknięty, choć prezentuje większość czynności, które powinien wykonywać zarządca bez podejmowania dodatkowych decyzji (uchwał) właściciela (właścicieli) nieruchomości.
W orzecznictwie spotykany jest pogląd, zgodnie z którym zarządzanie nieruchomością nie sprowadza się wyłącznie do administrowania, ale także do podejmowania czynności technicznych, prawnych itp. (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).
2
