CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

Marta  Chmielewska  |  Administrator 10/2010  |  12.10.2010  |  2

Zgodnie z założeniami ustawodawcy, powierzając mienie zarządcy, należy od niego wymagać nie tylko należytej staranności w działaniu, ale z uwagi na zawodowy charakter prowadzonej działalności staranność ta powinna być oceniania bardziej restrykcyjnie.

Podstawowym prawem właściciela nieruchomości jest prawo rozporządzania swoją własnością. W przypadku współwłasności prawo to doznaje pewnego ograniczenia polegającego na tym, że współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc), a do rozporządzania rzeczą wspólną przekraczającą zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (Czytaj więcej na ten temat).

Zasadę tę można odnieść również do tego, co wolno, a czego nie osobie, której powierzony został zarząd nad nieruchomością. Generalnie posiadanie osoby odpowiedzialnej za zarządzanie nieruchomością wspólną jest wskazane nie tylko wtedy, gdy istnieje spór między współwłaścicielami co do sposobu rozporządzania wspólnym mieniem, ale również w sytuacji, gdy istnieje potrzeba zajęcia się częścią wspólną nieruchomości.

Prowadzeniem spraw dla nieruchomości wspólnej, niezbędnych do jej eksploatacji zajmuje się zarząd, który może przyjąć formę organu wewnętrznego wspólnoty mieszkaniowej (zarząd) lub podmiotu zewnętrznego (zarządca). Na potrzeby niniejszego opracowania omówiony zostanie przypadek powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy.

Ustanowienie zarządcy

Zarządca podejmuje czynności wynikające z zasad funkcjonowania nieruchomości wspólnej, ustanowionych:

1) w umowie o sposobie zarządu (zarząd umowny, zasady wynikające z umowy mogą być inne od przewidzianych w uwl) lub

2) na podstawie ustawy o własności lokali (zarząd ustawowy, zasady ustawowe, przyjęte przez wspólnotę muszą stanowić podstawę wydawanych przez nią decyzji).

W przypadku zarządzania nieruchomością przez zarządcę musi mieć on umocowanie wyrażone w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali lub w umowie późniejszej zawartej w formie aktu notarialnego, a ponadto w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 uwl, art. 185 ust. 2 ugn).

Przy czym umowa musi być zawarta w formie pisemnej i powinna zawierać informacje dotyczące zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy (jego numer licencji zawodowej, oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami).

Ustalenie zakresu kompetencji zarządcy nieruchomości w umowie jest przejawem woli ustawodawcy, który w pierwszej kolejności daje prymat swobodnemu ułożeniu stosunku prawnego, a dopiero w przypadku jego braku każe odwołać się do zasad ustalonych w kodeksie (art. 353 [1] kc, wyrok SA w Katowicach z 26 czerwca 2008 r., sygn. akt V ACa 196/08).


Odpowiedzialność zarządcy za powstałe szkody wynika z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.


Warunkiem niezbędnym do funkcjonowania zarządcy nieruchomości jest również wpis do księgi wieczystej w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia" w łamie 3 (wynika to z par. 51 ust. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, DzU z 2001 r. nr 102, poz. 1122).

Czynności zwykłego zarządu

W sposobie zarządu nieruchomością oprócz ustalenia podmiotu, który będzie ten zarząd sprawował, niezbędne jest określenie postanowień dotyczących funkcjonowania nieruchomości. Działanie zarządcy będzie bowiem rozliczane na podstawie treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).

Przy czym pierwszeństwo w tych ustaleniach będą miały zapisy umowy przed wytycznymi ustawowymi.

Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez pojęcie „zarząd nieruchomościami" należy rozumieć działalność zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości, opartą na zasadach zawartych w przywołanej ustawie. Do wykonywania tej działalności niezbędne jest posiadanie licencji zawodowej (art. 187 ugn, wyrok NSA w Warszawie z 6 maja 2008 r., sygn. akt II GSK 90/08).

 

Na zarządcy nieruchomości ciąży, jak wynika z art. 185 ugn, obowiązek podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu w szczególności:

1) zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości (księgowanie wszystkich wpływów oraz wydatków, odprowadzanie podatków, składanie odpowiednich deklaracji, regulowanie zobowiązań oraz ściąganie wymagalnych należności, utrzymanie płynności finansowej, prawidłowe inwestowanie itp.),

2) zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

3) zapewnienia właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,

4) bieżącą administrację nieruchomością (pojęcie „administrowania nieruchomością" zostało zdefiniowane jako wchodzące w zakres pojęcia „zarząd" m.in. na podstawie wyroku SN z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05),

5) utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość (czyli takie inwestowanie, które jest uzasadnione wskaźnikami ekonomicznymi).

Przedstawiony wyżej katalog nie jest zamknięty, choć prezentuje większość czynności, które powinien wykonywać zarządca bez podejmowania dodatkowych decyzji (uchwał) właściciela (właścicieli) nieruchomości.

W orzecznictwie spotykany jest pogląd, zgodnie z którym zarządzanie nieruchomością nie sprowadza się wyłącznie do administrowania, ale także do podejmowania czynności technicznych, prawnych itp. (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).

Komentarze

(1)
Anna | 22.12.2017, 15:29
Najlepszym sposobem na to by nie mieć problemu z zarządcą jest powierzenie zarządzania profesjonalnej firmie. Ja swoją kamienicę oddałam w opiekę firmie Progresline i nie muszę się niczym martwić. Świadczą kompleksowe usługi, z których jestem bardzo zadowolona.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniPrzekazanie wiedzy i praktycznych wskazówek, jak przygotować budynek i lokale do indywidualnych rozliczeń: podstawowe wymagania zawarte w przepisach prawa, kontrole zużycia w budynku...
Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Głowice i zawory termostatyczne - jak to działa? »

Zimne kaloryferyTermostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu... Czytam więcej »


Dlaczego woda może się wlewać do piwnicy?

Jak otworzyć bramę pilotem i to bezpłatnie?

zalane piwnice Otwieranie bramy telefonem
Zaleganie wody w piwnicach jest utrapieniem. Właściciele domków jednorodzinnych z takim problemem muszą sobie radzić sami. Lokatorzy budynków (...) czytam dalej »

Bezpłatne, zdalne sterowanie bramą lub dowolnym urządzeniem elektrycznym za pomocą uprawnionego telefonu komórkowego lub stacjonarnego, z dowolnego miejsca na Ziemi, poprzez wysłanie... chcę wiedzieć więcej»


W jaki sposób pozbyć się osadów oraz rdzy z wody i rur?

Jak dbać o ruryWoda pochodząca z natury niesie w sobie ładunek rozpuszczonych w niej soli wapnia i magnezu. To dobrze , bo wapń i magnez to pierwiastki życia , najlepiej przyswajalne z surowej ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Seminaria dla zarządców, wspólnot i spółdzielni - dowiedz się więcej »
efektywność energetyczna Szkolenia i seminaria
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Odbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych według warunków technicznych wykonania i odbioru robót (...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18214|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11438|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11008|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl