CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

Marta  Chmielewska  |  Administrator 10/2010  |  12.10.2010  |  2

Zgodnie z założeniami ustawodawcy, powierzając mienie zarządcy, należy od niego wymagać nie tylko należytej staranności w działaniu, ale z uwagi na zawodowy charakter prowadzonej działalności staranność ta powinna być oceniania bardziej restrykcyjnie.

Podstawowym prawem właściciela nieruchomości jest prawo rozporządzania swoją własnością. W przypadku współwłasności prawo to doznaje pewnego ograniczenia polegającego na tym, że współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc), a do rozporządzania rzeczą wspólną przekraczającą zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (Czytaj więcej na ten temat).

Zasadę tę można odnieść również do tego, co wolno, a czego nie osobie, której powierzony został zarząd nad nieruchomością. Generalnie posiadanie osoby odpowiedzialnej za zarządzanie nieruchomością wspólną jest wskazane nie tylko wtedy, gdy istnieje spór między współwłaścicielami co do sposobu rozporządzania wspólnym mieniem, ale również w sytuacji, gdy istnieje potrzeba zajęcia się częścią wspólną nieruchomości.

Prowadzeniem spraw dla nieruchomości wspólnej, niezbędnych do jej eksploatacji zajmuje się zarząd, który może przyjąć formę organu wewnętrznego wspólnoty mieszkaniowej (zarząd) lub podmiotu zewnętrznego (zarządca). Na potrzeby niniejszego opracowania omówiony zostanie przypadek powierzenia zarządu nieruchomością wspólną zarządcy.

Ustanowienie zarządcy

Zarządca podejmuje czynności wynikające z zasad funkcjonowania nieruchomości wspólnej, ustanowionych:

1) w umowie o sposobie zarządu (zarząd umowny, zasady wynikające z umowy mogą być inne od przewidzianych w uwl) lub

2) na podstawie ustawy o własności lokali (zarząd ustawowy, zasady ustawowe, przyjęte przez wspólnotę muszą stanowić podstawę wydawanych przez nią decyzji).

W przypadku zarządzania nieruchomością przez zarządcę musi mieć on umocowanie wyrażone w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali lub w umowie późniejszej zawartej w formie aktu notarialnego, a ponadto w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 uwl, art. 185 ust. 2 ugn).

Przy czym umowa musi być zawarta w formie pisemnej i powinna zawierać informacje dotyczące zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy (jego numer licencji zawodowej, oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami).

Ustalenie zakresu kompetencji zarządcy nieruchomości w umowie jest przejawem woli ustawodawcy, który w pierwszej kolejności daje prymat swobodnemu ułożeniu stosunku prawnego, a dopiero w przypadku jego braku każe odwołać się do zasad ustalonych w kodeksie (art. 353 [1] kc, wyrok SA w Katowicach z 26 czerwca 2008 r., sygn. akt V ACa 196/08).


Odpowiedzialność zarządcy za powstałe szkody wynika z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.


Warunkiem niezbędnym do funkcjonowania zarządcy nieruchomości jest również wpis do księgi wieczystej w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia" w łamie 3 (wynika to z par. 51 ust. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, DzU z 2001 r. nr 102, poz. 1122).

Czynności zwykłego zarządu

W sposobie zarządu nieruchomością oprócz ustalenia podmiotu, który będzie ten zarząd sprawował, niezbędne jest określenie postanowień dotyczących funkcjonowania nieruchomości. Działanie zarządcy będzie bowiem rozliczane na podstawie treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).

Przy czym pierwszeństwo w tych ustaleniach będą miały zapisy umowy przed wytycznymi ustawowymi.

Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez pojęcie „zarząd nieruchomościami" należy rozumieć działalność zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości, opartą na zasadach zawartych w przywołanej ustawie. Do wykonywania tej działalności niezbędne jest posiadanie licencji zawodowej (art. 187 ugn, wyrok NSA w Warszawie z 6 maja 2008 r., sygn. akt II GSK 90/08).

 

Na zarządcy nieruchomości ciąży, jak wynika z art. 185 ugn, obowiązek podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu w szczególności:

1) zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości (księgowanie wszystkich wpływów oraz wydatków, odprowadzanie podatków, składanie odpowiednich deklaracji, regulowanie zobowiązań oraz ściąganie wymagalnych należności, utrzymanie płynności finansowej, prawidłowe inwestowanie itp.),

2) zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

3) zapewnienia właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,

4) bieżącą administrację nieruchomością (pojęcie „administrowania nieruchomością" zostało zdefiniowane jako wchodzące w zakres pojęcia „zarząd" m.in. na podstawie wyroku SN z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05),

5) utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość (czyli takie inwestowanie, które jest uzasadnione wskaźnikami ekonomicznymi).

Przedstawiony wyżej katalog nie jest zamknięty, choć prezentuje większość czynności, które powinien wykonywać zarządca bez podejmowania dodatkowych decyzji (uchwał) właściciela (właścicieli) nieruchomości.

W orzecznictwie spotykany jest pogląd, zgodnie z którym zarządzanie nieruchomością nie sprowadza się wyłącznie do administrowania, ale także do podejmowania czynności technicznych, prawnych itp. (wyrok WSA w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).

Komentarze

(1)
Anna | 22.12.2017, 15:29
Najlepszym sposobem na to by nie mieć problemu z zarządcą jest powierzenie zarządzania profesjonalnej firmie. Ja swoją kamienicę oddałam w opiekę firmie Progresline i nie muszę się niczym martwić. Świadczą kompleksowe usługi, z których jestem bardzo zadowolona.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17116|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10676|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10249|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl