W przedmiotowej sprawie we wspólnocie mieszkaniowej garaż podziemny nie został wyodrębniony przez dewelopera jako oddzielny lokal, tylko pozostał częścią nieruchomości wspólnej obciążoną jednak na rzecz części właścicieli prawem do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych w tym garażu. Własność dwu ostatnich lokali deweloper wyodrębnił dla siebie, stwierdzając jednocześnie, że jest z nimi związane wyłączne korzystanie z 27 miejsc postojowych.
|
Wspólnota mieszkaniowa podjęła więc uchwałę o zmianie sposobu korzystania z 27 miejsc postojowych przez przyznanie prawa do korzystania z nich przez wszystkich bez wyjątku właścicieli. |
|---|
Deweloper uchwałę tę zaskarżył, a sąd przyznał mu rację i uchwałę uchylił w związku z tym, że uchwała, pozbawiając dewelopera prawa do wyłącznego korzystania z jakiegokolwiek miejsca postojowego, narusza jego interesy.
Wspólnota nie zrezygnowała jednak z uregulowania kwestii miejsc postojowych w swoim budynku i podjęła kolejne uchwały.
W pierwszej z nich, w związku z uchyleniem wcześniejszej uchwały, wyrażono zgodę na zmianę sposobu korzystania ze wszystkich 44 miejsc postojowych, stanowiących część nieruchomości wspólnej, polegającą na tym, że spółka jako właścicielka dwu lokali ma prawo do wyłącznego korzystania z 12 miejsc postojowych, a wszyscy właściciele, tworzący wspólnotę mieszkaniową, mają prawo do korzystania z 15 miejsc postojowych.
Druga uchwała dotyczyła opłaty za korzystanie z miejsc postojowych. Deweloper i tym razem zaskarżył uchwały do sądu, jednak tym razem sąd nie przyznał mu racji. Sąd uznał, że w tej sytuacji nie występuje żadna z przewidzianych w ustawie o własności lokali podstaw do zaskarżenia, a werdykt ten utrzymał w mocy sąd II instancji.
Również gdy sprawa trafiła na wokandę Sądu Najwyższego ten nie podzielił argumentów dewelopera. Zaznaczył, że skoro deweloper zaliczył garaż do nieruchomości wspólnej, a nie utworzył samodzielnego lokalu garażowego, w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości, musi pogodzić się z tym, że w konsekwencji wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej stosownie do udziałów w jej współwłasności i wszyscy mogą z niej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym.
Umowy ustanawiające odrębną własność lokali, w których określono sposób korzystania z miejsc postojowych dokonały podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej, a taki podział może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.
Sąd Najwyższy przyznał, że uchwała będąca przedmiotem sporu z pewnością narusza subiektywny interes spółki, ale nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.
Wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2010 r. (sygn. akt III CSK 325/09)
Czytaj też:
Garaż wielostanowiskowy
Osuszanie garażu a koszty zarządu nieruchomością wspólną
Parkowanie na terenach wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować sankcji
2
