Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych

Instalacja centralnego ogrzewania częścią nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja ustawowa jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku urządzeń.

WM bardzo często mają więc problemy z określeniem, która część instalacji która jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. Dla wspólnot jest to dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej należy do WM, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w niej.

Tymczasem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą całe koszty tych czynności. W przypadku innych instalacji możliwe jest ich rozgraniczenie na część, która stanowi element lokalu, i tę, która stanowi nieruchomość wspólną, ale w przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie jest to możliwe. Wspólna dla całego budynku instalacja C.O. stanowi bowiem jedną niepodzielną całość. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego i linia orzecznictwa sądów niższej instancji.

Zgodnie z nią instalacja C.O. jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku.

Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM.

Próby rozgraniczenia instalacji w drodze uchwały są niedopuszczalne. Gdyby uznać je za dopuszczalne, powodowałoby to konieczność uznania np. kaloryferów w lokalu za jego część, co uprawniałoby właściciela do ich wymiany na jakikolwiek inny model o dowolnej pojemności i mocy, bez zgody wspólnoty, a takie działanie powodowałoby zaburzenie bilansu cieplnego w budynku.

Instalacja centralnego ogrzewania częścią lokalu

Zwłaszcza nowe budynki często projektowane są w ten sposób, że każdy lokal ma oddzielną instalację C.O. Współcześnie ze względu na małe gabaryty i niskie koszty nie stanowi problemu postawienie nawet w kawalerce dwufunkcyjnego pieca, który będzie zapewniał jej mieszkańcom ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową.

W takim przypadku w budynku jest tyle instalacji C.O., ile samodzielnych lokali, a każda instalacja w budynku jest częścią tego lokalu. W związku z tym wspólnota ani nie rozlicza kosztów ogrzewania w budynku, ani nie dokonuje konserwacji czy usuwania usterek w instalacjach centralnego ogrzewania.

Odłączenie się od wspólnej instalacji w budynku

W sytuacji, gdy w budynku WM istnieje jedna wspólna instalacja C.O. – zwłaszcza jeżeli jest ona stara, kosztowna i mało wydajna  – pojawiają się głosy właścicieli – którzy chcą się od niej odłączyć i wyposażyć swój lokal w indywidualną instalację C.O. Odłączenie się pojedynczego lokalu od zbiorczej instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie należy jednak tylko do decyzji właściciela lokalu, lecz także wymaga zgody WM.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, potwierdził, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci C.O. i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Sąd podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami nieruchomości wspólnej są i elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy w wydzielonych lokalach mieszkalnych.

Sąd uznał, że w związku z tym działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. WM nie ma przy tym żadnego obowiązku wyrażenia zgody na takie odłączenie. A samowolne odłączenie się od instalacji nie spowoduje oczekiwanego przez właściciela skutku.

WM bowiem, zgodnie z prawem, nadal będzie uprawniona do żądania od niego, by pokrył przypadającą na niego część kosztów ogrzewania całego budynku. Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali.

Zatem zgoda WM na odłączenie jednego z lokali od instalacji C.O. spowoduje wzrost kosztów z tego tytułu u innych właścicieli lokali. Natomiast jeżeli więcej właścicieli chce odłączyć się od starej, nieekonomicznej instalacji wspólnej, WM powinna rozważyć likwidację wspólnej instalacji centralnego ogrzewania w budynku i przejście na indywidualne ogrzewanie lokali jako alternatywne rozwiązanie dla kompleksowej modernizacji całej instalacji C.O. w obiekcie.

Takie rozwiązanie, zwłaszcza w mniejszych budynkach wielomieszkaniowych, będzie lepsze. W małych wspólnotach, w których zarządzanie odbywa się nie na podstawie ustawy o własności lokali, a w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, bieżące zarządzanie nieruchomością jest mocno ograniczone.

We wspólnotach tych nie ma bowiem zarządu, a zarządca może działać tylko wtedy, gdy zgodę na zawarcie z nim umowy wyrażą wszyscy właściciele (jednomyślność) lub gdy narzuci go sąd (zarządca przymusowy). Zatem wspólne rozliczanie kosztów C.O. i kosztów konserwacji instalacji jest bardzo utrudnione. Choćby dlatego dużo lepszym rozwiązaniem są wówczas indywidualne instalacje C.O.

Sytuacja prawna kotłowni

Z prawną sytuacją instalacji C.O. w budynku wiąże się sytuacja prawna kotłowni. We wspólnocie mieszkaniowej pomieszczenie w budynku, w tym kotłownia, może mieć trzy formy prawne. Może być albo częścią nieruchomości wspólnej, albo samodzielnym lokalem, albo pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu. Nie ma innej możliwości prawnej.

Uregulowanie sytuacji kotłowni w budynku można zatem oprzeć tylko na jednej z tych trzech możliwości. Zgodnie z art. 2 ust 4 UWL do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane „pomieszczeniami przynależnymi”.

Kotłownia jako pomieszczenie przynależne ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy służy właścicielowi jednego lokalu. Tak samo postępuje się z piwnicami czy komórkami lokatorskimi, które służą poszczególnym właścicielom lokalu, a znajdują się poza lokalem. Również kotłownię można w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu określić jako pomieszczenie przynależne.

Zwróćmy uwagę, że pomieszczenie przynależne może przynależeć tylko do jednego lokalu. Gdy kotłownia służy kilku lokalom, nie można więc poprawnie uregulować jej sytuacji prawnej w drodze ustanowienia jej pomieszczeniem przynależnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 UWL, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zatem, tak jak w budynku można wyodrębnić lokale mieszkalne, można też wyodrębnić lokale o innym przeznaczeniu, w tym np. kotłownię. W ten sposób możemy w budynku uzyskać dodatkowy samodzielny lokal, który następnie można zbyć na współwłasność właścicielom lokali, którzy będą z niego korzystać w ten sposób, że znajdować się będzie tam piec ogrzewający ich lokale.

Tą metodą w budynku wyodrębnia się np. garaże wielostanowiskowe, które następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które będą w nich zajmować miejsca postojowe. Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem w przypadku, gdy pomieszczenie kotłowni nie zostanie określone jako pomieszczenie przynależne ani wyodrębnione w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu jako samodzielny lokal mieszkalny, wejdzie w skład nieruchomości wspólnej. Pozostawienie danego pomieszczenia jako części nieruchomości wspólnej powinno nastąpić, gdy ma ono służyć wszystkim właścicielom lokali.

Zatem taki status nadaje się m.in. wózkowniom, strychom i innym tego typu wspólnym pomieszczeniom, a zatem także i kotłowni, jeśli ma służyć właścicielom wszystkich lokali. 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!