CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 6/2014  |  27.08.2014  |  13
Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych
Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych
www.freeimages.com

Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często w przypadku instalacji centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej mają problemy z określeniem, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. W tym artykule przyjrzymy się więc bliżej sytuacji prawnej instalacji centralnego ogrzewania w budynku.

Instalacja centralnego ogrzewania częścią nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja ustawowa jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku urządzeń (Czytaj więcej na ten temat).

WM bardzo często mają więc problemy z określeniem, która część instalacji która jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. Dla wspólnot jest to dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej należy do WM, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w niej.

 

Przeczytaj: Stan techniczny instalacji ogrzewczych a koszty

Tymczasem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą całe koszty tych czynności. W przypadku innych instalacji możliwe jest ich rozgraniczenie na część, która stanowi element lokalu, i tę, która stanowi nieruchomość wspólną, ale w przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie jest to możliwe. Wspólna dla całego budynku instalacja C.O. stanowi bowiem jedną niepodzielną całość. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego i linia orzecznictwa sądów niższej instancji.

Zgodnie z nią instalacja C.O. jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku.

Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM.

Próby rozgraniczenia instalacji w drodze uchwały są niedopuszczalne. Gdyby uznać je za dopuszczalne, powodowałoby to konieczność uznania np. kaloryferów w lokalu za jego część, co uprawniałoby właściciela do ich wymiany na jakikolwiek inny model o dowolnej pojemności i mocy, bez zgody wspólnoty, a takie działanie powodowałoby zaburzenie bilansu cieplnego w budynku.

 

Instalacja centralnego ogrzewania częścią lokalu

Zwłaszcza nowe budynki często projektowane są w ten sposób, że każdy lokal ma oddzielną instalację C.O. Współcześnie ze względu na małe gabaryty i niskie koszty nie stanowi problemu postawienie nawet w kawalerce dwufunkcyjnego pieca, który będzie zapewniał jej mieszkańcom ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową.

W takim przypadku w budynku jest tyle instalacji C.O., ile samodzielnych lokali, a każda instalacja w budynku jest częścią tego lokalu. W związku z tym wspólnota ani nie rozlicza kosztów ogrzewania w budynku, ani nie dokonuje konserwacji czy usuwania usterek w instalacjach centralnego ogrzewania.

Odłączenie się od wspólnej instalacji w budynku

W sytuacji, gdy w budynku WM istnieje jedna wspólna instalacja C.O. – zwłaszcza jeżeli jest ona stara, kosztowna i mało wydajna  – pojawiają się głosy właścicieli – którzy chcą się od niej odłączyć i wyposażyć swój lokal w indywidualną instalację C.O. Odłączenie się pojedynczego lokalu od zbiorczej instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie należy jednak tylko do decyzji właściciela lokalu, lecz także wymaga zgody WM.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, potwierdził, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci C.O. i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

 

 

Sąd podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami nieruchomości wspólnej są i elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy w wydzielonych lokalach mieszkalnych.

Sąd uznał, że w związku z tym działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. WM nie ma przy tym żadnego obowiązku wyrażenia zgody na takie odłączenie. A samowolne odłączenie się od instalacji nie spowoduje oczekiwanego przez właściciela skutku.

WM bowiem, zgodnie z prawem, nadal będzie uprawniona do żądania od niego, by pokrył przypadającą na niego część kosztów ogrzewania całego budynku. Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali.

Zatem zgoda WM na odłączenie jednego z lokali od instalacji C.O. spowoduje wzrost kosztów z tego tytułu u innych właścicieli lokali. Natomiast jeżeli więcej właścicieli chce odłączyć się od starej, nieekonomicznej instalacji wspólnej, WM powinna rozważyć likwidację wspólnej instalacji centralnego ogrzewania w budynku i przejście na indywidualne ogrzewanie lokali jako alternatywne rozwiązanie dla kompleksowej modernizacji całej instalacji C.O. w obiekcie.

Takie rozwiązanie, zwłaszcza w mniejszych budynkach wielomieszkaniowych, będzie lepsze. W małych wspólnotach, w których zarządzanie odbywa się nie na podstawie ustawy o własności lokali, a w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, bieżące zarządzanie nieruchomością jest mocno ograniczone.

Zobacz także: Co nowego w Orzecznictwie? Obciążenie lokali użytkowych za centralne ogrzewanie

We wspólnotach tych nie ma bowiem zarządu, a zarządca może działać tylko wtedy, gdy zgodę na zawarcie z nim umowy wyrażą wszyscy właściciele (jednomyślność) lub gdy narzuci go sąd (zarządca przymusowy). Zatem wspólne rozliczanie kosztów C.O. i kosztów konserwacji instalacji jest bardzo utrudnione. Choćby dlatego dużo lepszym rozwiązaniem są wówczas indywidualne instalacje C.O.

Sytuacja prawna kotłowni

Z prawną sytuacją instalacji C.O. w budynku wiąże się sytuacja prawna kotłowni. We wspólnocie mieszkaniowej pomieszczenie w budynku, w tym kotłownia, może mieć trzy formy prawne. Może być albo częścią nieruchomości wspólnej, albo samodzielnym lokalem, albo pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu. Nie ma innej możliwości prawnej.

Uregulowanie sytuacji kotłowni w budynku można zatem oprzeć tylko na jednej z tych trzech możliwości. Zgodnie z art. 2 ust 4 UWL do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane „pomieszczeniami przynależnymi”.

 

Kotłownia jako pomieszczenie przynależne ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy służy właścicielowi jednego lokalu. Tak samo postępuje się z piwnicami czy komórkami lokatorskimi, które służą poszczególnym właścicielom lokalu, a znajdują się poza lokalem. Również kotłownię można w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu określić jako pomieszczenie przynależne.

Zwróćmy uwagę, że pomieszczenie przynależne może przynależeć tylko do jednego lokalu. Gdy kotłownia służy kilku lokalom, nie można więc poprawnie uregulować jej sytuacji prawnej w drodze ustanowienia jej pomieszczeniem przynależnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 UWL, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zatem, tak jak w budynku można wyodrębnić lokale mieszkalne, można też wyodrębnić lokale o innym przeznaczeniu, w tym np. kotłownię. W ten sposób możemy w budynku uzyskać dodatkowy samodzielny lokal, który następnie można zbyć na współwłasność właścicielom lokali, którzy będą z niego korzystać w ten sposób, że znajdować się będzie tam piec ogrzewający ich lokale.

Tą metodą w budynku wyodrębnia się np. garaże wielostanowiskowe, które następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które będą w nich zajmować miejsca postojowe. Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem w przypadku, gdy pomieszczenie kotłowni nie zostanie określone jako pomieszczenie przynależne ani wyodrębnione w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu jako samodzielny lokal mieszkalny, wejdzie w skład nieruchomości wspólnej. Pozostawienie danego pomieszczenia jako części nieruchomości wspólnej powinno nastąpić, gdy ma ono służyć wszystkim właścicielom lokali.

Zatem taki status nadaje się m.in. wózkowniom, strychom i innym tego typu wspólnym pomieszczeniom, a zatem także i kotłowni, jeśli ma służyć właścicielom wszystkich lokali. 

Komentarze

(13)
konyra | 28.03.2017, 05:57
Problem polega na tym ze budownictwo wielorodzinne to nie to samo co jednorodzinny domek . W budownictwie wielorodzinnym mieszkania sa ogrzewane wzajemnie poprzez przegrody miedzy lokalami . Nie wydaje mi się aby była potrzebna zgoda całej wspólnoty i czy nie wystarczyłaby zgoda tylko sąsiadów. Odwiedziłem jeden blok w Łodzi i w tym bloku Każdy lokal ma swoje indywidualne ogrzewanie gazowe oczywiście automatyczne . Gdy pytałem jak na tym wychodzą to powiedzieli mi ze około 100 zł miesięcznie w sezonie grzewczym . Uważam natomiast ze rozliczenie przy pomocy podzielników jest wielkim oszustwem bo jeżeli dla przykładu ja ogrzewam a sąsiad nie ogrzewa to ja ogrzewam sąsiada i to jest niezbity fakt .
Kontra | 31.10.2018, 05:00
Właśnie otrzymałem opinię biegłego sadowego w tym temacie , Wspólnota zażądała ode mnie 10000 zł dopłaty za okres 3 lat i biegły sadowy po przeanalizowaniu tematu uznał ze nie należy im się nic a sąd obciążył ich dodatkowymi kosztami sadowymi . Nie mam możliwości dodania tekstu tej opinii bo bym dołaczył do komentarza
fuks | 18.04.2019, 12:34
Witam,
W kwestii C.O. ale z innej strony. Mieszkam na małym osiedlu z własna kotłownią. Zarząd wspólnoty che wymienić piec, a kosztem wymiany pieca w kotłowni zostaną obciążeni właściciele mieszkań - koszt uzależniony od wielkości metrażu, czyli czym więcej metrów posiada właściciel lokalu tym więcej zapłaci za wymianę pieca. Moje pytanie czy koszt wymiany pieca nie powinien zostać podzielony proporcjonalnie przez liczbę lokali korzystających z dobrodziejstwa kotłowni a nie wg zasady im więcej masz metrów tym więcej zapłacisz?. koszty utrzymania nieruchomości wspólnej reguluje art. 12 ust. 2. Przepis ten mówi o wydatkach na remont lub wydatkach na konserwację, wg mnie wymiana pieca nie jest ani remontem ani konserwacją. Czy ktoś mógłby wyjaśnić mi opisaną sytuację? Na wyjaśnienia od Zarządu WM nie mam co liczyć :-(. Pozdrawiam i dziękuję.
« Poprzedni    2 / 2   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Programy wspomagające pracę zarządcy - przegląd 2019»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Programy dla zarządców nieruchomości Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16913|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10527|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10097|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl