CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych

Paweł Puch  |  Administrator 6/2014  |  27.08.2014  |  13
Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych
Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych
www.freeimages.com

Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często w przypadku instalacji centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej mają problemy z określeniem, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. W tym artykule przyjrzymy się więc bliżej sytuacji prawnej instalacji centralnego ogrzewania w budynku.

Instalacja centralnego ogrzewania częścią nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja ustawowa jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku urządzeń (Czytaj więcej na ten temat).

WM bardzo często mają więc problemy z określeniem, która część instalacji która jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. Dla wspólnot jest to dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej należy do WM, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w niej.

 

Przeczytaj: Stan techniczny instalacji ogrzewczych a koszty

Tymczasem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą całe koszty tych czynności. W przypadku innych instalacji możliwe jest ich rozgraniczenie na część, która stanowi element lokalu, i tę, która stanowi nieruchomość wspólną, ale w przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie jest to możliwe. Wspólna dla całego budynku instalacja C.O. stanowi bowiem jedną niepodzielną całość. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego i linia orzecznictwa sądów niższej instancji.

Zgodnie z nią instalacja C.O. jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku.

Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM.

Próby rozgraniczenia instalacji w drodze uchwały są niedopuszczalne. Gdyby uznać je za dopuszczalne, powodowałoby to konieczność uznania np. kaloryferów w lokalu za jego część, co uprawniałoby właściciela do ich wymiany na jakikolwiek inny model o dowolnej pojemności i mocy, bez zgody wspólnoty, a takie działanie powodowałoby zaburzenie bilansu cieplnego w budynku.

 

Instalacja centralnego ogrzewania częścią lokalu

Zwłaszcza nowe budynki często projektowane są w ten sposób, że każdy lokal ma oddzielną instalację C.O. Współcześnie ze względu na małe gabaryty i niskie koszty nie stanowi problemu postawienie nawet w kawalerce dwufunkcyjnego pieca, który będzie zapewniał jej mieszkańcom ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową.

W takim przypadku w budynku jest tyle instalacji C.O., ile samodzielnych lokali, a każda instalacja w budynku jest częścią tego lokalu. W związku z tym wspólnota ani nie rozlicza kosztów ogrzewania w budynku, ani nie dokonuje konserwacji czy usuwania usterek w instalacjach centralnego ogrzewania.

Odłączenie się od wspólnej instalacji w budynku

W sytuacji, gdy w budynku WM istnieje jedna wspólna instalacja C.O. – zwłaszcza jeżeli jest ona stara, kosztowna i mało wydajna  – pojawiają się głosy właścicieli – którzy chcą się od niej odłączyć i wyposażyć swój lokal w indywidualną instalację C.O. Odłączenie się pojedynczego lokalu od zbiorczej instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie należy jednak tylko do decyzji właściciela lokalu, lecz także wymaga zgody WM.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, potwierdził, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci C.O. i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

 

 

Sąd podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami nieruchomości wspólnej są i elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy w wydzielonych lokalach mieszkalnych.

Sąd uznał, że w związku z tym działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. WM nie ma przy tym żadnego obowiązku wyrażenia zgody na takie odłączenie. A samowolne odłączenie się od instalacji nie spowoduje oczekiwanego przez właściciela skutku.

WM bowiem, zgodnie z prawem, nadal będzie uprawniona do żądania od niego, by pokrył przypadającą na niego część kosztów ogrzewania całego budynku. Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali.

Zatem zgoda WM na odłączenie jednego z lokali od instalacji C.O. spowoduje wzrost kosztów z tego tytułu u innych właścicieli lokali. Natomiast jeżeli więcej właścicieli chce odłączyć się od starej, nieekonomicznej instalacji wspólnej, WM powinna rozważyć likwidację wspólnej instalacji centralnego ogrzewania w budynku i przejście na indywidualne ogrzewanie lokali jako alternatywne rozwiązanie dla kompleksowej modernizacji całej instalacji C.O. w obiekcie.

Takie rozwiązanie, zwłaszcza w mniejszych budynkach wielomieszkaniowych, będzie lepsze. W małych wspólnotach, w których zarządzanie odbywa się nie na podstawie ustawy o własności lokali, a w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, bieżące zarządzanie nieruchomością jest mocno ograniczone.

Zobacz także: Co nowego w Orzecznictwie? Obciążenie lokali użytkowych za centralne ogrzewanie

We wspólnotach tych nie ma bowiem zarządu, a zarządca może działać tylko wtedy, gdy zgodę na zawarcie z nim umowy wyrażą wszyscy właściciele (jednomyślność) lub gdy narzuci go sąd (zarządca przymusowy). Zatem wspólne rozliczanie kosztów C.O. i kosztów konserwacji instalacji jest bardzo utrudnione. Choćby dlatego dużo lepszym rozwiązaniem są wówczas indywidualne instalacje C.O.

Sytuacja prawna kotłowni

Z prawną sytuacją instalacji C.O. w budynku wiąże się sytuacja prawna kotłowni. We wspólnocie mieszkaniowej pomieszczenie w budynku, w tym kotłownia, może mieć trzy formy prawne. Może być albo częścią nieruchomości wspólnej, albo samodzielnym lokalem, albo pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu. Nie ma innej możliwości prawnej.

Uregulowanie sytuacji kotłowni w budynku można zatem oprzeć tylko na jednej z tych trzech możliwości. Zgodnie z art. 2 ust 4 UWL do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane „pomieszczeniami przynależnymi”.

 

Kotłownia jako pomieszczenie przynależne ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy służy właścicielowi jednego lokalu. Tak samo postępuje się z piwnicami czy komórkami lokatorskimi, które służą poszczególnym właścicielom lokalu, a znajdują się poza lokalem. Również kotłownię można w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu określić jako pomieszczenie przynależne.

Zwróćmy uwagę, że pomieszczenie przynależne może przynależeć tylko do jednego lokalu. Gdy kotłownia służy kilku lokalom, nie można więc poprawnie uregulować jej sytuacji prawnej w drodze ustanowienia jej pomieszczeniem przynależnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 UWL, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zatem, tak jak w budynku można wyodrębnić lokale mieszkalne, można też wyodrębnić lokale o innym przeznaczeniu, w tym np. kotłownię. W ten sposób możemy w budynku uzyskać dodatkowy samodzielny lokal, który następnie można zbyć na współwłasność właścicielom lokali, którzy będą z niego korzystać w ten sposób, że znajdować się będzie tam piec ogrzewający ich lokale.

Tą metodą w budynku wyodrębnia się np. garaże wielostanowiskowe, które następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które będą w nich zajmować miejsca postojowe. Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem w przypadku, gdy pomieszczenie kotłowni nie zostanie określone jako pomieszczenie przynależne ani wyodrębnione w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu jako samodzielny lokal mieszkalny, wejdzie w skład nieruchomości wspólnej. Pozostawienie danego pomieszczenia jako części nieruchomości wspólnej powinno nastąpić, gdy ma ono służyć wszystkim właścicielom lokali.

Zatem taki status nadaje się m.in. wózkowniom, strychom i innym tego typu wspólnym pomieszczeniom, a zatem także i kotłowni, jeśli ma służyć właścicielom wszystkich lokali. 

Komentarze

(13)
konyra | 28.03.2017, 05:57
Problem polega na tym ze budownictwo wielorodzinne to nie to samo co jednorodzinny domek . W budownictwie wielorodzinnym mieszkania sa ogrzewane wzajemnie poprzez przegrody miedzy lokalami . Nie wydaje mi się aby była potrzebna zgoda całej wspólnoty i czy nie wystarczyłaby zgoda tylko sąsiadów. Odwiedziłem jeden blok w Łodzi i w tym bloku Każdy lokal ma swoje indywidualne ogrzewanie gazowe oczywiście automatyczne . Gdy pytałem jak na tym wychodzą to powiedzieli mi ze około 100 zł miesięcznie w sezonie grzewczym . Uważam natomiast ze rozliczenie przy pomocy podzielników jest wielkim oszustwem bo jeżeli dla przykładu ja ogrzewam a sąsiad nie ogrzewa to ja ogrzewam sąsiada i to jest niezbity fakt .
Kontra | 31.10.2018, 05:00
Właśnie otrzymałem opinię biegłego sadowego w tym temacie , Wspólnota zażądała ode mnie 10000 zł dopłaty za okres 3 lat i biegły sadowy po przeanalizowaniu tematu uznał ze nie należy im się nic a sąd obciążył ich dodatkowymi kosztami sadowymi . Nie mam możliwości dodania tekstu tej opinii bo bym dołaczył do komentarza
fuks | 18.04.2019, 12:34
Witam,
W kwestii C.O. ale z innej strony. Mieszkam na małym osiedlu z własna kotłownią. Zarząd wspólnoty che wymienić piec, a kosztem wymiany pieca w kotłowni zostaną obciążeni właściciele mieszkań - koszt uzależniony od wielkości metrażu, czyli czym więcej metrów posiada właściciel lokalu tym więcej zapłaci za wymianę pieca. Moje pytanie czy koszt wymiany pieca nie powinien zostać podzielony proporcjonalnie przez liczbę lokali korzystających z dobrodziejstwa kotłowni a nie wg zasady im więcej masz metrów tym więcej zapłacisz?. koszty utrzymania nieruchomości wspólnej reguluje art. 12 ust. 2. Przepis ten mówi o wydatkach na remont lub wydatkach na konserwację, wg mnie wymiana pieca nie jest ani remontem ani konserwacją. Czy ktoś mógłby wyjaśnić mi opisaną sytuację? Na wyjaśnienia od Zarządu WM nie mam co liczyć :-(. Pozdrawiam i dziękuję.
« Poprzedni    2 / 2   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16502|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10174|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl