CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Co nowego w Orzecznictwie?
Współistnienie zarządu wybranego i powierzonego | Rozliczenie spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową

Paweł Puch  |  14.07.2014  |  1
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.

Współistnienie zarządu wybranego i powierzonego

Zarząd i zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, mogą jednocześnie występować we wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie.

Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym.

Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu, jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. 

W przedmiotowej sprawie właścicielka lokalu wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej o powołaniu zarządu. Sąd Okręgowy oddalił jednak powództwo.

Jak wyjaśnił sąd wspólnota właścicieli lokali w powyższej nieruchomości nie miała powołanego zarządu jako jej organu ani nie powierzyła go wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu posiadającemu licencję na wykonywanie zarządu. Administratorem powyższej nieruchomości jej zarządcą faktycznym była osoba fizyczna.

Wykonywała ona w imieniu i za zgodą współwłaścicieli tej nieruchomości czynności faktyczne dotyczące administrowania tą nieruchomością. Członkowie powyższej wspólnoty mieszkaniowej postanowili jednak nadać ramy wspólnocie poprzez powołanie zarządu w celu zapewnienia jej prawidłowego funkcjonowania. 

Sąd też zważył, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa taka powinna określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy oraz jego wynagrodzenie i sposób ustalania tego wynagrodzenia.

Z art. 18 ust. 2 u.w.l. wynika, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Natomiast stosownie do art. 18 ust. 2a cytowanej ustawy zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze zarządu podjętej w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l.

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale czwartym tej ustawy dotyczące zarządu ustawowego. (art. 18 ust. 3 u.w.l.)

Kodeks postępowania administracyjnego. Prawo autorskie i prawa pokrewne 2014, rok wydania: 2014 stron: 206 ISBN: 978-83-89234-89-6, format: B6, oprawa: twarda
SPRAWDŹ CAŁY OPIS »

Jak wynika z art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W takich, tzw. dużych wspólnotach, co do zasady, ustawowy zarząd, sprowadzający się do dokonywania czynności zwykłego zarządu, nie jest pełniony bezpośrednio przez współwłaścicieli, lecz przez wybrany przez nich zarząd.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca zaniedbał kontrolę kotłowni | Odłączenie od instalacji c.o.

Sąd Okręgowy zważył, że właściciele nieruchomości, którzy nie zarządzają nią bezpośrednio mogą kwestię gospodarowania swoją nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych zawierając umowę podobną do umowy zlecenia.

Mogą również powierzyć pełnienie zarządu innemu podmiotowi wykorzystując regulacje zawarte w art. 18 u.w.l. Jeżeli jednak powierzają oni wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami, to muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.

Sąd Okręgowy uznał, że w wspólnocie nie doszło do ustanowienia zarządu umownego, którego podstawą jest przepis art. 18 ust. 1 u.w.l., lecz jedynie do zlecenia wykonania czynności faktycznych przez członka wspólnoty, co uczyniło ją tzw. administratorem – zarządcą faktycznym nieruchomości.

Podstawą tego zlecenia nie był przepis art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności regulacja art. 750 k.c. dotycząca umów nieuregulowanych innymi przepisami, do których stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zlecenia. Za takim stanowiskiem wskazuje treść umów dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży lokalu, że zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego ta osoba.

Sąd Okręgowy podkreślił, że gdyby strony rzeczywiście zamierzały zawrzeć umowę o powierzenie wykonania zarządu tej osobie na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to wskazałyby w treści powyższego paragrafu, że podstawą sprawowania tego zarządu są postanowienia umowy zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l, o powierzeniu tego zarządu oraz odpowiednio stosowane przepisy rozdziału czwartego tej ustawy zawarte w jej art. 21 i nast. dotyczące zarządu we wspólnotach, do których odsyła art. 33 u.w.l.

Po drugie, strony zawarłyby w cytowanych wyżej umowach postawienia w zakresie wynagrodzenia za pełnienie zarządu, co jest standardem umowy o powierzenie zarządu na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy. Po trzecie, wskazane wyżej umowy, podobnie jak i kolejne umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, zawarte były przed podmiotem profesjonalnym, rozeznanym w problematyce prawa rzeczowego i przepisach ustawy o własności lokali, jakim był notariusz. 

Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że członkowie pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej nie musieli podjąć uchwały o powołaniu zarządu i wyborze do tego zarządu z zachowaniem rygorów, o jakich mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l. Podjęte przez nich uchwały były ważne i skuteczne. Powódka wniosła apelację ale Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Dług wspólnoty nie jest długiem jej zarządcy | Zasady podziału nieruchomości wspólnej

Sąd przypomniał, że zgodnie z linią orzecznictwa Sądu Najwyższego zarząd w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie.

Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.

Przepisy u.w.l. nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym (jako organu wspólnoty), jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu.

Wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, ze taki zarząd z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca zaniedbał kontrolę kotłowni | Odłączenie od instalacji c.o.

Kwestionowane przez powódkę uchwały w przedmiocie powołania zarządu jako organu pozwanej wspólnoty (art. 20 ust. 1 u.w.l) nie były uchwałami dotyczącymi zmiany ustalonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali sposobu zarządu.

Powoływały jedynie organ wspólnoty, który może funkcjonować równolegle z zarządem w znaczeniu funkcjonalnym. Zatem uchwała ta dla swej ważności nie wymagała zaprotokołowania przez notariusza. Zarzut nieważności kwestionowanych uchwał, okazał się więc nieuzasadniony.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 07.02.2013 roku sygn. akt V ACa 791/13

Czytaj dalej: Rozliczenie spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową

Komentarze

(1)
tofana | 15.07.2014, 12:42

GŁOSUJ OCENIAJ

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17967|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11249|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10824|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl