CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Współistnienie zarządu wybranego i powierzonego | Rozliczenie spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową

Paweł Puch  |  14.07.2014  |  1
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 180), a w nim o współistnieniu zarządu wybranego i powierzonego , a także o rozliczeniu się spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową.

Współistnienie zarządu wybranego i powierzonego

Zarząd i zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, mogą jednocześnie występować we wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie.

Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym.

Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu, jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. 

W przedmiotowej sprawie właścicielka lokalu wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej o powołaniu zarządu. Sąd Okręgowy oddalił jednak powództwo.

Jak wyjaśnił sąd wspólnota właścicieli lokali w powyższej nieruchomości nie miała powołanego zarządu jako jej organu ani nie powierzyła go wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu posiadającemu licencję na wykonywanie zarządu. Administratorem powyższej nieruchomości jej zarządcą faktycznym była osoba fizyczna.

Wykonywała ona w imieniu i za zgodą współwłaścicieli tej nieruchomości czynności faktyczne dotyczące administrowania tą nieruchomością. Członkowie powyższej wspólnoty mieszkaniowej postanowili jednak nadać ramy wspólnocie poprzez powołanie zarządu w celu zapewnienia jej prawidłowego funkcjonowania. 

Sąd też zważył, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa taka powinna określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy oraz jego wynagrodzenie i sposób ustalania tego wynagrodzenia.

Z art. 18 ust. 2 u.w.l. wynika, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Natomiast stosownie do art. 18 ust. 2a cytowanej ustawy zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze zarządu podjętej w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l.

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale czwartym tej ustawy dotyczące zarządu ustawowego. (art. 18 ust. 3 u.w.l.)

Kodeks postępowania administracyjnego. Prawo autorskie i prawa pokrewne 2014, rok wydania: 2014 stron: 206 ISBN: 978-83-89234-89-6, format: B6, oprawa: twarda
SPRAWDŹ CAŁY OPIS »

Jak wynika z art. 20 ust. 1 u.w.l. jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W takich, tzw. dużych wspólnotach, co do zasady, ustawowy zarząd, sprowadzający się do dokonywania czynności zwykłego zarządu, nie jest pełniony bezpośrednio przez współwłaścicieli, lecz przez wybrany przez nich zarząd.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca zaniedbał kontrolę kotłowni | Odłączenie od instalacji c.o.

Sąd Okręgowy zważył, że właściciele nieruchomości, którzy nie zarządzają nią bezpośrednio mogą kwestię gospodarowania swoją nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych zawierając umowę podobną do umowy zlecenia.

Mogą również powierzyć pełnienie zarządu innemu podmiotowi wykorzystując regulacje zawarte w art. 18 u.w.l. Jeżeli jednak powierzają oni wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami, to muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.

Sąd Okręgowy uznał, że w wspólnocie nie doszło do ustanowienia zarządu umownego, którego podstawą jest przepis art. 18 ust. 1 u.w.l., lecz jedynie do zlecenia wykonania czynności faktycznych przez członka wspólnoty, co uczyniło ją tzw. administratorem – zarządcą faktycznym nieruchomości.

Podstawą tego zlecenia nie był przepis art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, lecz przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności regulacja art. 750 k.c. dotycząca umów nieuregulowanych innymi przepisami, do których stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zlecenia. Za takim stanowiskiem wskazuje treść umów dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży lokalu, że zarząd nieruchomością wspólną sprawować będzie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego ta osoba.

Sąd Okręgowy podkreślił, że gdyby strony rzeczywiście zamierzały zawrzeć umowę o powierzenie wykonania zarządu tej osobie na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to wskazałyby w treści powyższego paragrafu, że podstawą sprawowania tego zarządu są postanowienia umowy zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l, o powierzeniu tego zarządu oraz odpowiednio stosowane przepisy rozdziału czwartego tej ustawy zawarte w jej art. 21 i nast. dotyczące zarządu we wspólnotach, do których odsyła art. 33 u.w.l.

Po drugie, strony zawarłyby w cytowanych wyżej umowach postawienia w zakresie wynagrodzenia za pełnienie zarządu, co jest standardem umowy o powierzenie zarządu na podstawie art. 18 ust. 1 tej ustawy. Po trzecie, wskazane wyżej umowy, podobnie jak i kolejne umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, zawarte były przed podmiotem profesjonalnym, rozeznanym w problematyce prawa rzeczowego i przepisach ustawy o własności lokali, jakim był notariusz. 

Z tych względów Sąd Okręgowy uznał, że członkowie pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej nie musieli podjąć uchwały o powołaniu zarządu i wyborze do tego zarządu z zachowaniem rygorów, o jakich mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l. Podjęte przez nich uchwały były ważne i skuteczne. Powódka wniosła apelację ale Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Dług wspólnoty nie jest długiem jej zarządcy | Zasady podziału nieruchomości wspólnej

Sąd przypomniał, że zgodnie z linią orzecznictwa Sądu Najwyższego zarząd w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż inne są ich zadania i inne usytuowanie.

Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.) jest organem wspólnoty, zaś zarząd, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.

Przepisy u.w.l. nie zawierają żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym (jako organu wspólnoty), jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu.

Wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, ze taki zarząd z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.

Zobacz też: Co nowego w Orzecznictwie? Zarządca zaniedbał kontrolę kotłowni | Odłączenie od instalacji c.o.

Kwestionowane przez powódkę uchwały w przedmiocie powołania zarządu jako organu pozwanej wspólnoty (art. 20 ust. 1 u.w.l) nie były uchwałami dotyczącymi zmiany ustalonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali sposobu zarządu.

Powoływały jedynie organ wspólnoty, który może funkcjonować równolegle z zarządem w znaczeniu funkcjonalnym. Zatem uchwała ta dla swej ważności nie wymagała zaprotokołowania przez notariusza. Zarzut nieważności kwestionowanych uchwał, okazał się więc nieuzasadniony.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 07.02.2013 roku sygn. akt V ACa 791/13

Czytaj dalej: Rozliczenie spółdzielni ze wspólnotą mieszkaniową

Komentarze

(1)
tofana | 15.07.2014, 12:42

GŁOSUJ OCENIAJ

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Co zrobić gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Zobacz jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Jakie ogrzewanie wybrać do mieszkania »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
5/2019

Aktualny numer:

Administrator 5/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Kiedy nieważna bonifikata?
  • - Sprawozdanie finansowe wspólnoty
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16605|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10273|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl