CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Udział wskaźnikiem kosztów?

Janusz Gdański  |  Administrator 6/2014  |  12.01.2015  |  2

W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego w niej udziału.

Upraszczając i myśląc logicznie, można sądzić, że intencja ustawodawcy jest czytelna – ten, kto ma większy lokal,
ma ponosić wyższe koszty. Ale jest to uproszczenie zbyt daleko idące.

Przede wszystkim należy zauważyć, że ustawodawca nie utożsamia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z kosztami zarządu. W art. 14 koszty zarządu są wymienione i można je podzielić na koszty utrzymania (punkty 1–4) i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy (punkt 5).

Podział taki jest logiczny – przecież wkład pracy zarządu lub zarządcy na rzecz konkretnego właściciela nie zależy od wielkości jego lokalu i z tego względu nie wydaje się uzasadnione, aby zasadę proporcjonalnego podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 14 punkt 2, należało stosować także przy określaniu wynagrodzenia zarządu lub zarządcy.

Dodatkowo, pracodawcą zarządu lub zarządcy jest wspólnota mieszkaniowa i to ona wypłaca mu wynagrodzenie. Powinno więc być tak: zarząd lub zarządca negocjuje ze wspólnotą wysokość swojego wynagrodzenia, zaś wspólnota przez uchwałę decyduje o obciążeniu tym wynagrodzeniem poszczególnych swych członków.

Przeczytaj też: Koszty utrzymania zasobów lokalowych w 2012 r.

Oczywiście, można tu stosować zasadę proporcjonalności w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej lub powierzchni lokali, ale równie dobre i logiczne jest podjęcie uchwały, w myśl której każdy właściciel lokalu płaci na zarząd lub zarządcę taką samą kwotą. Nie sądzę, aby jakikolwiek sąd zakwestionował poprawność takiego ustalenia.

Konkludując – koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinny być proporcjonalne do udziałów, ale niekoniecznie proporcja ta musi być stosowana w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie oznacza to jednak, że koszty te muszą być proporcjonalne do wielkości lokalu lub udziału właściciela w nieruchomości wspólnej.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na zapis art. 3 ust. 7, w myśl którego powierzchnia pomieszczenia przynależnego nie musi mieć wpływu na wielkość udziału.

Właściciel lokalu o powierzchni 80 m², dysponujący piwnicą o powierzchni 20 m², może mieć taki sam udział (i w majestacie prawa ponosić takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej), jak właściciel takiego samego lokalu, który jednak nie ma piwnicy.

Trudno uznać to za sprawiedliwe. Ustawodawca, co prawda, wskazuje na możliwość dokonania zmiany udziałów, ale wymaga to umowy, czyli jednomyślnej zgody wszystkich członków wspólnoty.

Często taką zgodę trudno będzie uzyskać, chociaż należy domniemywać, że w sytuacjach konfliktowych każdy sąd uzna za uzasadnioną zmianę udziałów w taki sposób, by powierzchnie piwnic przy określaniu udziałów zostały uwzględnione.

Oczywiście, właściciel lokalu o powierzchni 40 m² z piwnicą o powierzchni 30 m² nie będzie usatysfakcjonowany ponoszeniem takich samych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak właściciel lokalu o powierzchni 70 m² z piwnicą o powierzchni 10 m², ale ocena będzie należała do sądu, dla którego zapewne zapis art. 3 ust. 3 będzie miał decydujące znaczenie.

Do bardziej skomplikowanej sytuacji powadzi analiza art. 3 ust. 6, w myśl którego może się zdarzyć, że wszyscy właściciele lokali w określonej nieruchomości będą mieć jednakowe udziały bez względu na powierzchnie posiadanych przez siebie lokali i pomieszczeń przynależnych.

Problem polega na tym, że – o ile w art. 3 ust. 7 ustawodawca wskazał drogę do skorygowania udziałów – o tyle nie przewidział takiej możliwości w przypadku, gdy przy wyodrębnianiu lokali udziały określono w tej samej wysokości. Zgodnie z art. 14 ust. 3 punkt 5a, wspólnota mieszkaniowa ma prawo na mocy uchwały zmienić przypisanym lokalom wysokość ich udziałów.

Zobacz także: Ile wynoszą koszty zarządu?

Skoro jednak ustawodawca w art. 3 ust. 6 uznał, że zgodne z prawem jest ustalenie udziałów w jednakowej wysokości, to trudno wskazać podstawę prawną takiej uchwały. Wątpliwości może mieć także sąd, który uchwałę korygującą udziały może zakwestionować.

Warto wskazać na jeszcze jeden problem. Jeśli już zgodzimy się z tym, że udział – jakkolwiek byłby określony – z wyjątkiem ustalonego na podstawie art. 3 ust. 6, jest stosunkiem powierzchni danego lokalu (z pomieszczeniami przynależnymi lub bez nich) do łącznej powierzchni wszystkich lokali (z uwzględnieniem – lub nie – powierzchni pomieszczeń przynależnych), to musi być on wyrażony ułamkiem zwykłym.

Niestety, często i bez logicznego uzasadnienia określa się go ułamkiem dziesiętnym, który niezwykle rzadko jest zgodny z udziałem faktycznym, natomiast niemal zawsze jest mniej lub bardziej dokładnym przybliżeniem. Najczęściej udział podaje się z dokładnością do 0,001.

Tak być nie powinno chociażby dlatego, że właściciele lokali będą ponosić przybliżone, a nie faktyczne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co w oczywisty sposób narusza art. 12 ust. 2. Ponadto określenie udziałów w przybliżeniu skutkuje tym, że ich suma praktycznie nigdy nie jest równa 1, a więc jest możliwość stosowania w głosowaniu art. 23 ust. 2a, zapewne wbrew woli ustawodawcy.

Warto przeczytac: Rozgraniczenie nieruchomości wspólnej

Z powyższych rozważań wynika oczywisty wniosek. Brak precyzji i konsekwencji ustawodawcy może powodować poważne nieporozumienia w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali, a skoro sprawa dotyczy ponoszenia kosztów, to konflikty są nieuniknione.

Ustawa o własności lokali funkcjonuje już 20 lat i była – co prawda – zmieniana, ale zmiany te nigdy nie były konsultowane z zarządcami. Rzetelne konsultacje niewątpliwie spowodowałyby taką nowelizację, której efektem byłoby znaczne odciążenie sądów, zbyt często angażowanych do rozstrzygania sporów, które przecież są możliwe do uniknięcia. 


Instalacje wodociągowe, ogrzewcze i
gazowe na paliwo gazowe,
chłodnicze, klimatyzacyjne, gazów medycznych oraz próżni wykonane z rur miedzianych i stopów miedzi.
Wytyczne stosowania i projektowania
Kompendium Zarządcy 2015Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014 z dodatkiem Efektywność energetyczna w budownictwie
CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS »

Komentarze

(2)
Irena Ostrowska | 15.01.2015, 12:49
cytat z artykułu: "Zgodnie z art. 14 ust. 3 punkt 5a, wspólnota mieszkaniowa ma prawo na mocy uchwały zmienić przypisanym lokalom wysokość ich udziałów.", ale art. 14 uwl nie ma ust. 3 pkt 5a. Zapewne autor miła na myśli art. 22 ust. 3 pkt 5a "...udzielenie zgody na zmianę udziałów...".
siwecki | 21.01.2015, 10:07
Konkludując – koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinny być proporcjonalne do udziałów, ale niekoniecznie proporcja ta musi być stosowana w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Z cytowanego zdania wynika, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wymienionych w art. 14 który mówi "na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: (...)" nie należy stosować podziału proporcjonalnie do udziałów.
Z tym nie mogę się zgodzić.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10358|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl