Udział wskaźnikiem kosztów?

Janusz Gdański  |  Administrator 6/2014  |  12.01.2015  |  2

W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego w niej udziału.

Upraszczając i myśląc logicznie, można sądzić, że intencja ustawodawcy jest czytelna – ten, kto ma większy lokal,
ma ponosić wyższe koszty. Ale jest to uproszczenie zbyt daleko idące.

Przede wszystkim należy zauważyć, że ustawodawca nie utożsamia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z kosztami zarządu. W art. 14 koszty zarządu są wymienione i można je podzielić na koszty utrzymania (punkty 1–4) i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy (punkt 5).

Podział taki jest logiczny – przecież wkład pracy zarządu lub zarządcy na rzecz konkretnego właściciela nie zależy od wielkości jego lokalu i z tego względu nie wydaje się uzasadnione, aby zasadę proporcjonalnego podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 14 punkt 2, należało stosować także przy określaniu wynagrodzenia zarządu lub zarządcy.

Dodatkowo, pracodawcą zarządu lub zarządcy jest wspólnota mieszkaniowa i to ona wypłaca mu wynagrodzenie. Powinno więc być tak: zarząd lub zarządca negocjuje ze wspólnotą wysokość swojego wynagrodzenia, zaś wspólnota przez uchwałę decyduje o obciążeniu tym wynagrodzeniem poszczególnych swych członków.

Przeczytaj też: Koszty utrzymania zasobów lokalowych w 2012 r.

Oczywiście, można tu stosować zasadę proporcjonalności w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej lub powierzchni lokali, ale równie dobre i logiczne jest podjęcie uchwały, w myśl której każdy właściciel lokalu płaci na zarząd lub zarządcę taką samą kwotą. Nie sądzę, aby jakikolwiek sąd zakwestionował poprawność takiego ustalenia.

Konkludując – koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinny być proporcjonalne do udziałów, ale niekoniecznie proporcja ta musi być stosowana w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie oznacza to jednak, że koszty te muszą być proporcjonalne do wielkości lokalu lub udziału właściciela w nieruchomości wspólnej.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na zapis art. 3 ust. 7, w myśl którego powierzchnia pomieszczenia przynależnego nie musi mieć wpływu na wielkość udziału.

Właściciel lokalu o powierzchni 80 m², dysponujący piwnicą o powierzchni 20 m², może mieć taki sam udział (i w majestacie prawa ponosić takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej), jak właściciel takiego samego lokalu, który jednak nie ma piwnicy.

Trudno uznać to za sprawiedliwe. Ustawodawca, co prawda, wskazuje na możliwość dokonania zmiany udziałów, ale wymaga to umowy, czyli jednomyślnej zgody wszystkich członków wspólnoty.

Często taką zgodę trudno będzie uzyskać, chociaż należy domniemywać, że w sytuacjach konfliktowych każdy sąd uzna za uzasadnioną zmianę udziałów w taki sposób, by powierzchnie piwnic przy określaniu udziałów zostały uwzględnione.

Oczywiście, właściciel lokalu o powierzchni 40 m² z piwnicą o powierzchni 30 m² nie będzie usatysfakcjonowany ponoszeniem takich samych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak właściciel lokalu o powierzchni 70 m² z piwnicą o powierzchni 10 m², ale ocena będzie należała do sądu, dla którego zapewne zapis art. 3 ust. 3 będzie miał decydujące znaczenie.

Do bardziej skomplikowanej sytuacji powadzi analiza art. 3 ust. 6, w myśl którego może się zdarzyć, że wszyscy właściciele lokali w określonej nieruchomości będą mieć jednakowe udziały bez względu na powierzchnie posiadanych przez siebie lokali i pomieszczeń przynależnych.

Problem polega na tym, że – o ile w art. 3 ust. 7 ustawodawca wskazał drogę do skorygowania udziałów – o tyle nie przewidział takiej możliwości w przypadku, gdy przy wyodrębnianiu lokali udziały określono w tej samej wysokości. Zgodnie z art. 14 ust. 3 punkt 5a, wspólnota mieszkaniowa ma prawo na mocy uchwały zmienić przypisanym lokalom wysokość ich udziałów.

Zobacz także: Ile wynoszą koszty zarządu?

Skoro jednak ustawodawca w art. 3 ust. 6 uznał, że zgodne z prawem jest ustalenie udziałów w jednakowej wysokości, to trudno wskazać podstawę prawną takiej uchwały. Wątpliwości może mieć także sąd, który uchwałę korygującą udziały może zakwestionować.

Warto wskazać na jeszcze jeden problem. Jeśli już zgodzimy się z tym, że udział – jakkolwiek byłby określony – z wyjątkiem ustalonego na podstawie art. 3 ust. 6, jest stosunkiem powierzchni danego lokalu (z pomieszczeniami przynależnymi lub bez nich) do łącznej powierzchni wszystkich lokali (z uwzględnieniem – lub nie – powierzchni pomieszczeń przynależnych), to musi być on wyrażony ułamkiem zwykłym.

Niestety, często i bez logicznego uzasadnienia określa się go ułamkiem dziesiętnym, który niezwykle rzadko jest zgodny z udziałem faktycznym, natomiast niemal zawsze jest mniej lub bardziej dokładnym przybliżeniem. Najczęściej udział podaje się z dokładnością do 0,001.

Tak być nie powinno chociażby dlatego, że właściciele lokali będą ponosić przybliżone, a nie faktyczne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co w oczywisty sposób narusza art. 12 ust. 2. Ponadto określenie udziałów w przybliżeniu skutkuje tym, że ich suma praktycznie nigdy nie jest równa 1, a więc jest możliwość stosowania w głosowaniu art. 23 ust. 2a, zapewne wbrew woli ustawodawcy.

Warto przeczytac: Rozgraniczenie nieruchomości wspólnej

Z powyższych rozważań wynika oczywisty wniosek. Brak precyzji i konsekwencji ustawodawcy może powodować poważne nieporozumienia w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali, a skoro sprawa dotyczy ponoszenia kosztów, to konflikty są nieuniknione.

Ustawa o własności lokali funkcjonuje już 20 lat i była – co prawda – zmieniana, ale zmiany te nigdy nie były konsultowane z zarządcami. Rzetelne konsultacje niewątpliwie spowodowałyby taką nowelizację, której efektem byłoby znaczne odciążenie sądów, zbyt często angażowanych do rozstrzygania sporów, które przecież są możliwe do uniknięcia. 


Instalacje wodociągowe, ogrzewcze i
gazowe na paliwo gazowe,
chłodnicze, klimatyzacyjne, gazów medycznych oraz próżni wykonane z rur miedzianych i stopów miedzi.
Wytyczne stosowania i projektowania
Kompendium Zarządcy 2015Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014 z dodatkiem Efektywność energetyczna w budownictwie
CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS » CZYTAJ OPIS »

Komentarze

(2)
Irena Ostrowska | 15.01.2015, 12:49
cytat z artykułu: "Zgodnie z art. 14 ust. 3 punkt 5a, wspólnota mieszkaniowa ma prawo na mocy uchwały zmienić przypisanym lokalom wysokość ich udziałów.", ale art. 14 uwl nie ma ust. 3 pkt 5a. Zapewne autor miła na myśli art. 22 ust. 3 pkt 5a "...udzielenie zgody na zmianę udziałów...".
siwecki | 21.01.2015, 10:07
Konkludując – koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinny być proporcjonalne do udziałów, ale niekoniecznie proporcja ta musi być stosowana w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Z cytowanego zdania wynika, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wymienionych w art. 14 który mówi "na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: (...)" nie należy stosować podziału proporcjonalnie do udziałów.
Z tym nie mogę się zgodzić.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć zanieczyszczenia z instalacji wodociągowej »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejZanieczyszczenia występujące w wodzie instalacyjnej, często o charakterze ferromagnetycznym mogą powodować następujące problemy: nieprawidłowe działanie automatycznych odpowietrzników... Czytam więcej »



Urządzenia do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach - jak oszczędzić na cieple ?

W czym może pomóc izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży
Dowiedz się, ile kosztuje izolacja stropów piwnic i garaży?

Ciepło i zawór ciepła Ocieplanie garażów i piwnic
Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną kwestią. Dlaczego? czytam dalej »

Odpowiednia izolacja stropów i sufitów piwnic oraz garaży pomoże zmniejszyć przede wszystkim zużycie ciepła. Jest również jedynym sposobem, by uporać się z zimną podłogą w pomieszczeniu nad piwnicą... Chcę wiedzieć, ile to kosztuje»



Układy dystrybucji wody użytkowej i grzewczej »

Dystrybucja wodyMają za zadanie dostarczyć wodę i energię do budynków w sposób bezpieczny i optymalny. Ich jakość decyduje w dużej mierze o jakości całej instalacji (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Co zrobić, by nie wymieniać rur ?

Wymiana rur w budynkuKażdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury, szczególnie piony wody ciepłej. Przyczyna jest zawsze ta sama: kamień ... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Jak powstają awarie pomp i instalacji wodociągowych»
czyszcenie i renowacja elewacji Monitoring pomp i instalacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Udowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym przeglądom. Usterki są rozpoznawane odpowiednio wcześnie, zanim jeszcze dojdzie do zakłócenia produkcji, dostaw ciepła lub wody i większych uszkodzeń... czytam dalej »

10 powodów, dlaczego warto ocieplić budynek stryopianem »

10powodów dla których warto ocieplić dom styropianemOcieplenie budynku to inwestycja, która dla wielu może okazać się nie lada wyzwaniem, szczególnie w kwestii doboru odpowiednich materiałów. Inwestycja z założenia ma przynosić korzyści... czytam więcej »


Jak bezinwazyjnie i skutecznie osuszyć mury budynku?
Jak zapewnić ogrzewanie mieszkańcom tam gdzie brak sieci ciepła systemowego i gazu ziemnego? »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi m.in. uwzględniać ich grubość oraz rodzaj materiału, z którego powstały.... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Kiedy ogrzewanie pompą ciepła się opłaca?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Kotły do budynków mieszkalnych
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
1-2/2019

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Stawka na specjalizację? - debata
  • - Nie wystarczy prawo i technika... - wywiad
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 9778|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl