CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Awaria kanalizacji w bloku mieszkalnym – co robić?‎
www.administrator24.info/artykul/id10228,‎
Awarie kanalizacji dzielimy na dwie podstawowe grupy: zapchanie kanalizacji i nieszczelność kanalizacji.
Obie są równie nieprzyjemne w skutkach i mogą prowadzić do zalania mieszkań.

Kategorie: Woda i ścieki, Kanalizacja, Uszczelnianie rur, Awaria kanalizacji

Zarządca a administrator
Obowiązki i odpowiedzialność

mgr inż. Ryszard Niedźwiecki  |  Administrator 4/2010  |  29.04.2010  |  1
Zarządca a administrator Obowiązki i odpowiedzialność
Zarządca a administrator Obowiązki i odpowiedzialność

Członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych i właściciele lokali często zastanawiają się, kogo zatrudnić - zarządcę czy administratora - i jaką zawrzeć umowę - o zarządzanie czy o administrowanie. Nie wiedzą też, czym się różni licencjonowany zarządca nieruchomości od administratora.

Według „Nowego leksykonu PWN" słowo administracja ma dwa znaczenia: „zarządzanie, władza wykonawcza" i „ogół organów zajmujących się zarządzaniem". Natomiast zarządzanie to „szczególny sposób kierowania działalnością ludzi zatrudnionych w podmiotach gospodarczych, obejmujący tworzenie, kontrolę oraz ciągłe dostosowywanie reguł postępowania w danym przedsiębiorstwie do aktualnych potrzeb" (Czytaj więcej na ten temat).

Z kolei według „Słownika wyrazów obcych" administracja to: „1. kierowanie, zarządzanie czymś; 2. zespół zarządzający, kierujący czymś; zarząd jakiejś instytucji; 3. ogół czynności wykonywanych przez organy państwowe lub samorządowe w zakresie władzy wykonawczej". A administrator to „osoba administrująca, zarządzająca czymś; zarządca". W obu źródłach nie ma definicji słowa zarządca.

W ustawie o własności lokali (uwl) [1], określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie występuje słowo administrator, tylko zarządca (jednak bez podania definicji). Ustawa o gospodarce nieruchomościami (ugn) [2] w rozdziale 3 dotyczącym zarządzania nieruchomościami ani razu nie wymienia określenia administrator. Zmieniając ustawę w 2004 roku, wprowadzono jedynie zapis w art. 185 ust. 1, że: „Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności", „w tym bieżącego administrowania nieruchomością". Dopiero w art. 184 ust. 2 po raz pierwszy wprowadzono definicję zarządcy: „Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu".

Tyle historii. Trudno zrozumieć powód wprowadzenia tych zmian, bo przecież słowa administrator i zarządca mają znaczenie zamienne. Prawdopodobnie twórcy obydwu ustaw oraz posłowie, którzy je uchwalali, zrobili to z niechęci do większości pracowników administracji domów mieszkalnych (słynnych ADM-ów), postanawiając raz na zawsze wymazać słowo administrator z gospodarki nieruchomościami. Nawet w art. 190 ugn użyto sformułowania gospodarowania nieruchomościami, żeby nie pisać o administrowaniu. Wszystko po to, aby nie drażnić przyszłych właścicieli lokali, by lokatorzy mieszkań (teraz nazywani najemcami) wykupywali lokale na własność.

Wydano tysiące licencji zawodowych zarządcy nieruchomości pracownikom ADM-ów z długoletnią praktyką (powyżej 5 lat) bez wnikliwej oceny ich pracy, licząc, że to rynek zweryfikuje ich umiejętności i etykę zawodową (widzę tu brak konsekwencji - należało im pozwolić pozostać na stanowiskach jeszcze 5 lat). Jednocześnie przystąpiono do masowego kształcenia zarządców nieruchomości na licznych uczelniach i zorganizowanych kursach, łącznie z możliwością odbywania praktyk zawodowych. W art. 232 pkt 3 ugn zapisano, że osoby niemające licencji zawodowej mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami do dnia 31 grudnia 2001 r.

Pomimo zapisu art. 198 ugn, że kto prowadził będzie po tym dniu taką działalność bez licencji, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny, państwowe i komunalne jednostki organizacyjne sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi nadal działalność tę prowadziły. Przekazanie zarządu właścicielom lokali w powstałych wspólnotach mieszkaniowych przedłużano aż do 2006 roku, a może nawet dłużej. Znane są również przypadki, że kierownicy tych jednostek byli jednocześnie członkami zarządów wspólnot mieszkaniowych, a nawet zawierali ze wspólnotami umowy o zarządzanie, pobierając wygórowane wynagrodzenia.

Nowi zarządcy licencję zawodową uzyskiwali po gruntownym szkoleniu i praktykach, przedstawieniu planu zarządzania nieruchomością oraz zdaniu (niejednokrotnie dopiero za trzecim czy nawet szóstym razem) bardzo trudnego egzaminu państwowego. I wraz z administratorami, którym nie odpowiadało bezprawie panujące w ADM-ach, zaczęli skarżyć się na nieuczciwych zarządców Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i prezesowi Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Na początku skargi te były faktycznie rozpatrywane przez członków KOZ, z czasem jednak coraz częściej o ich przekazaniu do Komisji decydował urzędnik Ministerstwa Infrastruktury. Właściciele lokali i członkowie zarządów wspólnot, którzy czerpali wiedzę z uwl i sporadycznie czytali czasopisma branżowe, również zaczęli skarżyć się na złych zarządców ministerstwu, a dopiero potem kierowali sprawy do sądu. 

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Ryzyko utraty licencji zawodowej, a potem i pracy przez nieuczciwych zarządców stawało się coraz większe. Przypomniano więc sobie magiczne i dające absolutną władzę w PRL-u słowo administrator. Zarządcy nieruchomości, którzy obawiali się, że właścicieli lokali niezadowoleni z ich usług poskarżą się do ministerstwa, szybko zmieniali zawartą z zarządem wspólnoty mieszkaniowej umowę o zarządzanie na umowę o administrowanie. Od tej chwili występowali już nie jako zarządcy nieruchomości, ale administratorzy, przez co skargi na nich są przez ministerstwo oddalane, gdyż w obowiązujących ustawach dotyczących zarządzania nieruchomościami o administratorach nie ma nawet słowa.

Moim zadaniem nazwa dokumentu nie może przesądzać o jego treści (choć może wypowiedzą się na ten temat prawnicy?), a w obu umowach czynności i obowiązki osoby zatrudnionej przez zarząd wspólnoty, czyli zarządcy nieruchomości lub administratora, są zbliżone.

Czytaj dalej: Odpowiedzialność administratora i zarządcy

Komentarze

(1)
Marta | 17.11.2016, 11:36

Dopóki wszystko jest załatwione, niespecjalnie interesuje mnie różnica między stanowiskami...

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązanie dla osiedli bez gazu ziemnego »

Osiedle bez gazu ziemnego

W ubiegłym roku sejmiki wojewódzkie przyjęły tzw. uchwały antysmogowe,
które obligują do wymiany nieekologicznych źródeł ciepła oraz wprowadzają zakaz spalania najgorszych jakościowo...
czytam dalej »


Co może Ci dać posiadanie kwalifikacji rolniczych ?

Kwalifikacje rolnicze

Pozwala przejąć gospodarstwo po rodzicach, ale przede wszystkim umożliwia zakup gruntu, gospodarstwa rolnego, na którym, można rozpocząć własną działalność rolniczą lub pozarolniczą ... czytam dalej »


Jak zostać rzeczoznawcą majątkowym »
Budynek z barierami dla niepełnosprawnych i osób starszych - zobacz rozwiązanie »
rzeczoznawca maątkowy Jak pozbyć się barier architektonicznych
Praca rzeczoznawcy majątkowego polega na określaniu wartości nieruchomości wraz ze wszystkimi elementami, które są z nią... czytam dalej» Niestety często okazuje się, że fantazyjnie zaprojektowane schody stanowią dla mieszkających z nami osób starszych przeszkodę (...) czytaj dalej »

Szybki poradnik dla Zarządów Spółdzielni i Wspólnot Mieszkaniowych »

Ocieplanie dachów - 6 kroków do ciepła

6 kroków do ciepłego stropodachu w bloku. Jak wykonać ocieplenie stropodachu w blokach osiedlowych, by mieszkańcom żyło się tam cieplej i taniej? (...) czytam dalej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
Jak naprawić rury kanalizacyjne bez ingerencji w budynek »
Problem psich odchodów na osiedlu Jak udrożnić rury kanalizacyjne
Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji nową technologią bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Technologia ta może być stosowana do wszystkich rodzajów rur, jest przyjazna dla środowiska, a co najważniejsze nieuciążliwa… czytam dalej »

Jaki powinien być zarządca? »

Zarządca nieruchomości

Wciąż podnoszone kwalifikacje i zdobyte przez lata doświadczenia, są w stanie wypracować rozwiązania (...) czytam dalej »


Blog okiem brokera - zapraszamy
Darmowe szkolenie: "Gospodarowanie wodą w budynku wielorodzinnym"
Blog okiem brokera szkolenie dla zarządców
Dla wspólnoty mieszkaniowej głównym ryzykiem jest ubezpieczenie budynku, a dokładnie części wspólnej. Zgodnie z Ustawą (...) Czytam dalej » Kolejny temat poruszany w ramach bezpłatnych szkoleń i warsztatów projektu Eko-lokator, dla osób zajmujących się zarządzaniem budynkami wielorodzinnymi. Gospodarka wodna jest jednym z najważniejszych aspektów w przypadku budownictwa wielorodzinnego.… czytam dalej »

środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2środki na termomodernizację z projektu JESSICA 2

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

4/2018

Aktualny numer:

Administrator 4/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - O zawodzie zarządcy nieruchomości refleksji kilka
  • - Dojazd pożarowy do budynku zabytkowego
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14992|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl