CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zarządca a administrator
Obowiązki i odpowiedzialność

mgr inż. Ryszard Niedźwiecki  |  Administrator 4/2010  |  29.04.2010  |  1
Zarządca a administrator Obowiązki i odpowiedzialność
Zarządca a administrator Obowiązki i odpowiedzialność

Członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych i właściciele lokali często zastanawiają się, kogo zatrudnić - zarządcę czy administratora - i jaką zawrzeć umowę - o zarządzanie czy o administrowanie. Nie wiedzą też, czym się różni licencjonowany zarządca nieruchomości od administratora.

Według „Nowego leksykonu PWN" słowo administracja ma dwa znaczenia: „zarządzanie, władza wykonawcza" i „ogół organów zajmujących się zarządzaniem". Natomiast zarządzanie to „szczególny sposób kierowania działalnością ludzi zatrudnionych w podmiotach gospodarczych, obejmujący tworzenie, kontrolę oraz ciągłe dostosowywanie reguł postępowania w danym przedsiębiorstwie do aktualnych potrzeb" (Czytaj więcej na ten temat).

Z kolei według „Słownika wyrazów obcych" administracja to: „1. kierowanie, zarządzanie czymś; 2. zespół zarządzający, kierujący czymś; zarząd jakiejś instytucji; 3. ogół czynności wykonywanych przez organy państwowe lub samorządowe w zakresie władzy wykonawczej". A administrator to „osoba administrująca, zarządzająca czymś; zarządca". W obu źródłach nie ma definicji słowa zarządca.

W ustawie o własności lokali (uwl) [1], określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie występuje słowo administrator, tylko zarządca (jednak bez podania definicji). Ustawa o gospodarce nieruchomościami (ugn) [2] w rozdziale 3 dotyczącym zarządzania nieruchomościami ani razu nie wymienia określenia administrator. Zmieniając ustawę w 2004 roku, wprowadzono jedynie zapis w art. 185 ust. 1, że: „Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności", „w tym bieżącego administrowania nieruchomością". Dopiero w art. 184 ust. 2 po raz pierwszy wprowadzono definicję zarządcy: „Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu".

BIMs PLUS

Tyle historii. Trudno zrozumieć powód wprowadzenia tych zmian, bo przecież słowa administrator i zarządca mają znaczenie zamienne. Prawdopodobnie twórcy obydwu ustaw oraz posłowie, którzy je uchwalali, zrobili to z niechęci do większości pracowników administracji domów mieszkalnych (słynnych ADM-ów), postanawiając raz na zawsze wymazać słowo administrator z gospodarki nieruchomościami. Nawet w art. 190 ugn użyto sformułowania gospodarowania nieruchomościami, żeby nie pisać o administrowaniu. Wszystko po to, aby nie drażnić przyszłych właścicieli lokali, by lokatorzy mieszkań (teraz nazywani najemcami) wykupywali lokale na własność.

Wydano tysiące licencji zawodowych zarządcy nieruchomości pracownikom ADM-ów z długoletnią praktyką (powyżej 5 lat) bez wnikliwej oceny ich pracy, licząc, że to rynek zweryfikuje ich umiejętności i etykę zawodową (widzę tu brak konsekwencji - należało im pozwolić pozostać na stanowiskach jeszcze 5 lat). Jednocześnie przystąpiono do masowego kształcenia zarządców nieruchomości na licznych uczelniach i zorganizowanych kursach, łącznie z możliwością odbywania praktyk zawodowych. W art. 232 pkt 3 ugn zapisano, że osoby niemające licencji zawodowej mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami do dnia 31 grudnia 2001 r.

Pomimo zapisu art. 198 ugn, że kto prowadził będzie po tym dniu taką działalność bez licencji, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny, państwowe i komunalne jednostki organizacyjne sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi nadal działalność tę prowadziły. Przekazanie zarządu właścicielom lokali w powstałych wspólnotach mieszkaniowych przedłużano aż do 2006 roku, a może nawet dłużej. Znane są również przypadki, że kierownicy tych jednostek byli jednocześnie członkami zarządów wspólnot mieszkaniowych, a nawet zawierali ze wspólnotami umowy o zarządzanie, pobierając wygórowane wynagrodzenia.

Nowi zarządcy licencję zawodową uzyskiwali po gruntownym szkoleniu i praktykach, przedstawieniu planu zarządzania nieruchomością oraz zdaniu (niejednokrotnie dopiero za trzecim czy nawet szóstym razem) bardzo trudnego egzaminu państwowego. I wraz z administratorami, którym nie odpowiadało bezprawie panujące w ADM-ach, zaczęli skarżyć się na nieuczciwych zarządców Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i prezesowi Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Na początku skargi te były faktycznie rozpatrywane przez członków KOZ, z czasem jednak coraz częściej o ich przekazaniu do Komisji decydował urzędnik Ministerstwa Infrastruktury. Właściciele lokali i członkowie zarządów wspólnot, którzy czerpali wiedzę z uwl i sporadycznie czytali czasopisma branżowe, również zaczęli skarżyć się na złych zarządców ministerstwu, a dopiero potem kierowali sprawy do sądu. 

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Ryzyko utraty licencji zawodowej, a potem i pracy przez nieuczciwych zarządców stawało się coraz większe. Przypomniano więc sobie magiczne i dające absolutną władzę w PRL-u słowo administrator. Zarządcy nieruchomości, którzy obawiali się, że właścicieli lokali niezadowoleni z ich usług poskarżą się do ministerstwa, szybko zmieniali zawartą z zarządem wspólnoty mieszkaniowej umowę o zarządzanie na umowę o administrowanie. Od tej chwili występowali już nie jako zarządcy nieruchomości, ale administratorzy, przez co skargi na nich są przez ministerstwo oddalane, gdyż w obowiązujących ustawach dotyczących zarządzania nieruchomościami o administratorach nie ma nawet słowa.

Moim zadaniem nazwa dokumentu nie może przesądzać o jego treści (choć może wypowiedzą się na ten temat prawnicy?), a w obu umowach czynności i obowiązki osoby zatrudnionej przez zarząd wspólnoty, czyli zarządcy nieruchomości lub administratora, są zbliżone.

Czytaj dalej: Odpowiedzialność administratora i zarządcy

 


BIMs PLUS

Komentarze

(1)
Marta | 17.11.2016, 11:36

Dopóki wszystko jest załatwione, niespecjalnie interesuje mnie różnica między stanowiskami...

   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16938|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10544|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10114|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl