CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku

Czy niesprawne urządzenia pomiarowe mogą wypaczać dane dotyczące faktycznego zużycia mediów? | W jaki sposób możemy zmniejszyć koszty dostawy energii cieplnej do nieruchomości?
Waldemar  Wasik  |  Administrator 6/2014  |  12.01.2015  |  1
Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku
Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku
www.freeimages.com

Określenie granic instalacji, a w związku z tym – określenie własności urządzeń pomiarowych w budynkach – jest, moim zdaniem, niezmiernie ważne, szczególnie przy uwzględnianiu budynków nowych, tzw. podeweloperskich.

Ustawa o własności lokali nie precyzuje granic instalacji i własności urządzeń w nieruchomościach, a jest to niezmiernie ważne z punktu widzenia zarządcy nieruchomości i prowadzonych przez niego rozliczeń mediów.

Aby sprawa granic własności była jasna od samego początku prowadzenia nieruchomości, należy przygotować i wdrożyć uchwałę dotyczącą granic nieruchomości wspólnej, a więc i własności urządzeń pomiarowych w jej obrębie.

Jeśli chodzi o instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i centralnego ogrzewania, sprawa jest dość prosta. Granice od strony lokalu – moim zdaniem – powinny stanowić odejście od pionu (odnoga kanalizacyjna), wodomierz zliczający ilość dostarczonej wody z oplombowanym montażem (instalacje wody ciepłej i zimnej) oraz ciepłomierz na wejściu na instalację lokalową lub podzielnik na grzejnikach, a także cała instalacja centralnego ogrzewania razem z grzejnikami.

Przeczytaj: Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Jeśli zaś chodzi o instalację gazową, to zdania są podzielone. Część zarządców twierdzi, że wspólna instalacja gazowa powinna się kończyć na zaworze odcinającym przed urządzeniem gazowym.

Moim zdaniem, ze względu na odpowiedzialność zarządcy, wspólna instalacja gazowa powinna się jednak kończyć przy zaworze odcinającym przed urządzeniem pomiarowym stanowiącym własność dostawcy. Do tego miejsca mamy wpływ na instalację, natomiast nie wiemy – więc nie powinniśmy za to odpowiadać – co robi z instalacją właściciel lokalu lub jego najemca.

Pomysły użytkowników lokali w tym zakresie są bardzo różne i nagminnie realizowane bez projektu czy decyzji pozwolenia na budowę. Jednak należy pamiętać o tym, aby coroczne obligatoryjne przeglądy gazowe wykonywać również w lokalach i łączyć to z kontrolą stanu technicznego urządzeń gazowych, pomimo tego, że nie są własnością wspólną, a indywidualną.

Podobnie rzecz się ma z instalacją elektryczną. Granicę części wspólnej powinny stanowić zabezpieczenia licznikowe do lokalu. Podobnie jak w przypadku wszystkich innych instalacji, nie mamy wpływu na to, co użytkownik może zrobić z nią w lokalu. Jednocześnie należy pamiętać o tym, aby pomiary kontrolne instalacji raz na pięć lat przeprowadzać również w mieszkaniach przy punktach odbioru prądu.

A jeśli chodzi o urządzenia pomiarowe, to uważam, że bezwzględnie powinny stanowić własność wspólną. Dlaczego? Ponieważ każde urządzenie pomiarowe ma swój czas legalizacji. Zwykle jest to pięć lat i po tym okresie musi być bezwzględnie zalegalizowane lub wymienione na nowe z ważną legalizacją.

 

Zobacz też: Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej 

Urządzenia w całej nieruchomości legalizujemy lub wymieniamy w tym samym czasie. Wymieniamy je również przy stwierdzeniu jakiegokolwiek ich uszkodzenia.

Jednocześnie dokonujemy plombowania montażu, aby uniknąć nieuzasadnionej ingerencji. Dzięki temu odpada nam dyskusja, dlaczego wymieniamy coś, co pracuje poprawnie, bo przecież się kręci i wskazuje zmiany wartości.

 

 

Czy powszechne opomiarowanie budynku ma sens z punktu widzenia kosztów?

Jeśli chodzi o użytkowników, spotyka się jeszcze sceptyków, którzy twierdzą, że opomiarowanie jest bez sensu i tylko zwiększa niepotrzebnie koszty budynku. Jednak dzisiaj osoby będące zwolennikami opomiarowania stanowią zdecydowaną większość.

Przy montażu urządzeń pomiarowych należy pamiętać o opomiarowaniu miejsc służących do poboru mediów dla części wspólnych w budynku. Trzeba też pamiętać, aby wodomiary zamontować tam, gdzie pobieramy wodę do mycia części wspólnych, gdzie mamy „dopust” do uzupełniania wody w instalacji centralnego ogrzewania, do podlewania ogródków itp.

Woda z tych źródeł jest wykorzystywana na potrzeby wszystkich użytkowników nieruchomości. Nie można także zapomnieć o tym, że – zgłaszając montaż wodomiarów przy polewaczkach do dostawcy wody – możemy odliczyć ścieki, odprowadzane w tym przypadku bezpośrednio do ziemi.

Montaż urządzeń pomiarowych w lokalach powoduje, że użytkownicy sami zaczynają szukać sposobów na zmniejszenie swoich kosztów dotyczących bezpośrednio ich lokalu. Generalnie z perspektywy lat można powiedzieć, że zamontowane urządzenia pomiarowe skutkują zmniejszeniem zużycia mediów w budynkach.

Jest również miejsce dla zarządcy, który – przeprowadzając analizę kosztów dostarczanych mediów i porównując moc zamówioną dla budynku z ilością dostarczonych jednostek – może wystąpić do dostawcy z prośbą o zmniejszenie mocy zamówionej.

Należy również zwracać uwagę na szybką likwidację występujących na instalacjach przecieków. Tak więc można powiedzieć, że opomiarowanie nieruchomości prowadzi do zmniejszania kosztów w jej obrębie. 

Czy niesprawne urządzenia pomiarowe mogą wypaczać dane dotyczące faktycznego zużycia mediów?

Moim zdaniem mogą i to powodują. Jednym z podstawowych argumentów jest tu problem braku zgodności sumy wskazań wodomiarów indywidualnych ze wskazaniem wodomiaru głównego.

Przy dużej świadomości użytkowników budynków oraz dbałości o urządzenia pomiarowe, montaż w miejscach, które uniemożliwiają ich uszkodzenia, powoduje, że różnice wskazań są nieznaczne i spowodowane jedynie dokładnością urządzeń pomiarowych.

Słyszałem o przypadkach, że suma wskazań wodomiarów indywidualnych jest mniejsza od wskazania wodomiaru głównego. To możliwe w przypadku, kiedy wodomiary indywidualne mają większą dokładność niż wodomiar główny.

Warto zobaczyć: System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania

Ważną sprawą jest tu również sprawność urządzeń pomiarowych i regulacyjnych. Jeśli te dwa elementy nie będą ze sobą współdziałać, to z oszczędzania nic nie będzie.

Odczuwamy to w przypadku instalacji centralnego ogrzewania. Jeśli zawory termostatyczne nie pozwalają na ich przymykanie, to urządzenia pomiarowe wskażą faktyczne zużycie, a my nie mamy możliwości przykręcenia zaworów w celu obniżenia temperatury w lokalach. Otwieramy więc okna i grzejemy w ten sposób powietrze zewnętrzne, zwiększając nasze koszty.

Należy również pamiętać, aby nauczyć użytkowników, że zmienia się sposób pracy instalacji CO, a szczególnie grzejników. Będą one pracować tylko wtedy, kiedy temperatura w pomieszczeniu będzie niższa niż wynikająca z nastaw regulacyjnych. Przez pozostały czas grzejniki będą zimne.

Ważne jest też to, aby nikt niepowołany nie prowadził żadnych prac przy instalacji centralnego ogrzewania ani nie dokonywał zmiany nastaw regulacyjnych, ponieważ może to spowodować kompletne rozregulowanie instalacji i braki dostawy ciepła do końcowych punktów instalacji.

W jaki sposób możemy zmniejszyć koszty dostawy energii cieplnej do nieruchomości?

Jednym z elementów zmniejszenia kosztów dostawy ciepła jest korzystanie z zapisów umowy na dostawę i – jeśli mamy takie możliwości – występowanie z nowym zleceniem zmniejszającym moc zamówioną (raz do roku o 10% lub zgodnie z wnioskami płynącymi z audytu). Przy tym temacie należy zwrócić uwagę na kilka aspektów:

  • techniczny,
  • pomiarowy,
  • regulamin rozliczania dostawy ciepła dla nieruchomości.

Aspekt techniczny to:

  • likwidacja wszystkich przecieków na instalacjach i urządzeniach pomiarowych i wspomagających pracę całego układu,
  • sprawdzanie sprawności urządzeń regulacyjnych, odcinających, spustowych instalacji centralnego ogrzewania.

Aspekt pomiarowy to:

  • sprawdzanie sprawności
  • terminu legalizacji urządzeń pomiarowych instalacji centralnego ogrzewania. Mam tu na myśli nie tylko urządzenia pomiarowe ilości odebranego ciepła, lecz także wodomiary na dopustach oraz urządzenia pomiarowe w węzłach cieplnych.

Regulamin rozliczania dostawy ciepła dla nieruchomości to:

  • sposób podejścia do podziału stałych kosztów zużycia, częściowo niezależnych od nieruchomości i kosztów zmiennych wynikających ze zużycia;
  • odpowiedź na pytanie, czy koszty stałe mają stanowić element zaliczki eksploatacyjnej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czy też nadal będą rozliczane jako element składowy kosztów mediów;
  • analiza, co jest lepsze dla wspólnoty i jakie są tego konsekwencje dla poszczególnych właścicieli;
  • terminy odczytów wszystkich liczników pomiarowych i ich wpływ na koszty zużycia;
  • sposób rozliczania lokali, w których nie ma odczytów lub też nie zostały one przekazane bądź urządzenia pomiarowe nie mają aktualnej legalizacji;
  • określenie terminów przygotowania rozliczeń i dostarczenia ich do lokali;
  • sposób i termin wnoszenia reklamacji oraz ich rozpatrzenia;
  • określenie osób mogących dokonywać odczytów liczników pomiarowych;
  • wzory dokumentów dotyczących rozliczania mediów i tego, co jest w nich zapisane. 

Komentarze

(1)
ypsylon | 13.01.2015, 12:53
>Granice od strony lokalu – moim zdaniem – powinny stanowić ... lub podzielnik na grzejnikach,<
To jakaś brednia.
Jak podzielnik na grzejniku może stanowić granicę instalacji?
Miedzy czwartym a piątym żeberkiem będzie ta granica przebiegać?

>Urządzenia w całej nieruchomości legalizujemy lub wymieniamy w tym samym czasie. Wymieniamy je również przy stwierdzeniu jakiegokolwiek ich uszkodzenia.
Jednocześnie dokonujemy plombowania montażu, aby uniknąć nieuzasadnionej ingerencji. Dzięki temu odpada nam dyskusja, dlaczego wymieniamy coś, co pracuje poprawnie, bo przecież się kręci i wskazuje zmiany wartości.<
Nic podobnego - według najnowszego orzecznictwa każdy właściciel sam sobie wymienia wtedy kiedy chce urządzenia pomiarowe bo one są jego własnością - I ACa 222/13 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Warszawie z 2013-07-19.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16499|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10171|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl