CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku

Czy niesprawne urządzenia pomiarowe mogą wypaczać dane dotyczące faktycznego zużycia mediów? | W jaki sposób możemy zmniejszyć koszty dostawy energii cieplnej do nieruchomości?
Waldemar  Wasik  |  Administrator 6/2014  |  12.01.2015  |  1
Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku
Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku
www.freeimages.com

Określenie granic instalacji, a w związku z tym – określenie własności urządzeń pomiarowych w budynkach – jest, moim zdaniem, niezmiernie ważne, szczególnie przy uwzględnianiu budynków nowych, tzw. podeweloperskich.

Ustawa o własności lokali nie precyzuje granic instalacji i własności urządzeń w nieruchomościach, a jest to niezmiernie ważne z punktu widzenia zarządcy nieruchomości i prowadzonych przez niego rozliczeń mediów.

Aby sprawa granic własności była jasna od samego początku prowadzenia nieruchomości, należy przygotować i wdrożyć uchwałę dotyczącą granic nieruchomości wspólnej, a więc i własności urządzeń pomiarowych w jej obrębie.

Jeśli chodzi o instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i centralnego ogrzewania, sprawa jest dość prosta. Granice od strony lokalu – moim zdaniem – powinny stanowić odejście od pionu (odnoga kanalizacyjna), wodomierz zliczający ilość dostarczonej wody z oplombowanym montażem (instalacje wody ciepłej i zimnej) oraz ciepłomierz na wejściu na instalację lokalową lub podzielnik na grzejnikach, a także cała instalacja centralnego ogrzewania razem z grzejnikami.

Przeczytaj: Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Jeśli zaś chodzi o instalację gazową, to zdania są podzielone. Część zarządców twierdzi, że wspólna instalacja gazowa powinna się kończyć na zaworze odcinającym przed urządzeniem gazowym.

Moim zdaniem, ze względu na odpowiedzialność zarządcy, wspólna instalacja gazowa powinna się jednak kończyć przy zaworze odcinającym przed urządzeniem pomiarowym stanowiącym własność dostawcy. Do tego miejsca mamy wpływ na instalację, natomiast nie wiemy – więc nie powinniśmy za to odpowiadać – co robi z instalacją właściciel lokalu lub jego najemca.

Pomysły użytkowników lokali w tym zakresie są bardzo różne i nagminnie realizowane bez projektu czy decyzji pozwolenia na budowę. Jednak należy pamiętać o tym, aby coroczne obligatoryjne przeglądy gazowe wykonywać również w lokalach i łączyć to z kontrolą stanu technicznego urządzeń gazowych, pomimo tego, że nie są własnością wspólną, a indywidualną.

Podobnie rzecz się ma z instalacją elektryczną. Granicę części wspólnej powinny stanowić zabezpieczenia licznikowe do lokalu. Podobnie jak w przypadku wszystkich innych instalacji, nie mamy wpływu na to, co użytkownik może zrobić z nią w lokalu. Jednocześnie należy pamiętać o tym, aby pomiary kontrolne instalacji raz na pięć lat przeprowadzać również w mieszkaniach przy punktach odbioru prądu.

A jeśli chodzi o urządzenia pomiarowe, to uważam, że bezwzględnie powinny stanowić własność wspólną. Dlaczego? Ponieważ każde urządzenie pomiarowe ma swój czas legalizacji. Zwykle jest to pięć lat i po tym okresie musi być bezwzględnie zalegalizowane lub wymienione na nowe z ważną legalizacją.

 

Zobacz też: Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej 

Urządzenia w całej nieruchomości legalizujemy lub wymieniamy w tym samym czasie. Wymieniamy je również przy stwierdzeniu jakiegokolwiek ich uszkodzenia.

Jednocześnie dokonujemy plombowania montażu, aby uniknąć nieuzasadnionej ingerencji. Dzięki temu odpada nam dyskusja, dlaczego wymieniamy coś, co pracuje poprawnie, bo przecież się kręci i wskazuje zmiany wartości.

 

 

Czy powszechne opomiarowanie budynku ma sens z punktu widzenia kosztów?

Jeśli chodzi o użytkowników, spotyka się jeszcze sceptyków, którzy twierdzą, że opomiarowanie jest bez sensu i tylko zwiększa niepotrzebnie koszty budynku. Jednak dzisiaj osoby będące zwolennikami opomiarowania stanowią zdecydowaną większość.

Przy montażu urządzeń pomiarowych należy pamiętać o opomiarowaniu miejsc służących do poboru mediów dla części wspólnych w budynku. Trzeba też pamiętać, aby wodomiary zamontować tam, gdzie pobieramy wodę do mycia części wspólnych, gdzie mamy „dopust” do uzupełniania wody w instalacji centralnego ogrzewania, do podlewania ogródków itp.

Woda z tych źródeł jest wykorzystywana na potrzeby wszystkich użytkowników nieruchomości. Nie można także zapomnieć o tym, że – zgłaszając montaż wodomiarów przy polewaczkach do dostawcy wody – możemy odliczyć ścieki, odprowadzane w tym przypadku bezpośrednio do ziemi.

Montaż urządzeń pomiarowych w lokalach powoduje, że użytkownicy sami zaczynają szukać sposobów na zmniejszenie swoich kosztów dotyczących bezpośrednio ich lokalu. Generalnie z perspektywy lat można powiedzieć, że zamontowane urządzenia pomiarowe skutkują zmniejszeniem zużycia mediów w budynkach.

Jest również miejsce dla zarządcy, który – przeprowadzając analizę kosztów dostarczanych mediów i porównując moc zamówioną dla budynku z ilością dostarczonych jednostek – może wystąpić do dostawcy z prośbą o zmniejszenie mocy zamówionej.

Należy również zwracać uwagę na szybką likwidację występujących na instalacjach przecieków. Tak więc można powiedzieć, że opomiarowanie nieruchomości prowadzi do zmniejszania kosztów w jej obrębie. 

Czy niesprawne urządzenia pomiarowe mogą wypaczać dane dotyczące faktycznego zużycia mediów?

Moim zdaniem mogą i to powodują. Jednym z podstawowych argumentów jest tu problem braku zgodności sumy wskazań wodomiarów indywidualnych ze wskazaniem wodomiaru głównego.

Przy dużej świadomości użytkowników budynków oraz dbałości o urządzenia pomiarowe, montaż w miejscach, które uniemożliwiają ich uszkodzenia, powoduje, że różnice wskazań są nieznaczne i spowodowane jedynie dokładnością urządzeń pomiarowych.

Słyszałem o przypadkach, że suma wskazań wodomiarów indywidualnych jest mniejsza od wskazania wodomiaru głównego. To możliwe w przypadku, kiedy wodomiary indywidualne mają większą dokładność niż wodomiar główny.

Warto zobaczyć: System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania

Ważną sprawą jest tu również sprawność urządzeń pomiarowych i regulacyjnych. Jeśli te dwa elementy nie będą ze sobą współdziałać, to z oszczędzania nic nie będzie.

Odczuwamy to w przypadku instalacji centralnego ogrzewania. Jeśli zawory termostatyczne nie pozwalają na ich przymykanie, to urządzenia pomiarowe wskażą faktyczne zużycie, a my nie mamy możliwości przykręcenia zaworów w celu obniżenia temperatury w lokalach. Otwieramy więc okna i grzejemy w ten sposób powietrze zewnętrzne, zwiększając nasze koszty.

Należy również pamiętać, aby nauczyć użytkowników, że zmienia się sposób pracy instalacji CO, a szczególnie grzejników. Będą one pracować tylko wtedy, kiedy temperatura w pomieszczeniu będzie niższa niż wynikająca z nastaw regulacyjnych. Przez pozostały czas grzejniki będą zimne.

Ważne jest też to, aby nikt niepowołany nie prowadził żadnych prac przy instalacji centralnego ogrzewania ani nie dokonywał zmiany nastaw regulacyjnych, ponieważ może to spowodować kompletne rozregulowanie instalacji i braki dostawy ciepła do końcowych punktów instalacji.

W jaki sposób możemy zmniejszyć koszty dostawy energii cieplnej do nieruchomości?

Jednym z elementów zmniejszenia kosztów dostawy ciepła jest korzystanie z zapisów umowy na dostawę i – jeśli mamy takie możliwości – występowanie z nowym zleceniem zmniejszającym moc zamówioną (raz do roku o 10% lub zgodnie z wnioskami płynącymi z audytu). Przy tym temacie należy zwrócić uwagę na kilka aspektów:

  • techniczny,
  • pomiarowy,
  • regulamin rozliczania dostawy ciepła dla nieruchomości.

Aspekt techniczny to:

  • likwidacja wszystkich przecieków na instalacjach i urządzeniach pomiarowych i wspomagających pracę całego układu,
  • sprawdzanie sprawności urządzeń regulacyjnych, odcinających, spustowych instalacji centralnego ogrzewania.

Aspekt pomiarowy to:

  • sprawdzanie sprawności
  • terminu legalizacji urządzeń pomiarowych instalacji centralnego ogrzewania. Mam tu na myśli nie tylko urządzenia pomiarowe ilości odebranego ciepła, lecz także wodomiary na dopustach oraz urządzenia pomiarowe w węzłach cieplnych.

Regulamin rozliczania dostawy ciepła dla nieruchomości to:

  • sposób podejścia do podziału stałych kosztów zużycia, częściowo niezależnych od nieruchomości i kosztów zmiennych wynikających ze zużycia;
  • odpowiedź na pytanie, czy koszty stałe mają stanowić element zaliczki eksploatacyjnej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czy też nadal będą rozliczane jako element składowy kosztów mediów;
  • analiza, co jest lepsze dla wspólnoty i jakie są tego konsekwencje dla poszczególnych właścicieli;
  • terminy odczytów wszystkich liczników pomiarowych i ich wpływ na koszty zużycia;
  • sposób rozliczania lokali, w których nie ma odczytów lub też nie zostały one przekazane bądź urządzenia pomiarowe nie mają aktualnej legalizacji;
  • określenie terminów przygotowania rozliczeń i dostarczenia ich do lokali;
  • sposób i termin wnoszenia reklamacji oraz ich rozpatrzenia;
  • określenie osób mogących dokonywać odczytów liczników pomiarowych;
  • wzory dokumentów dotyczących rozliczania mediów i tego, co jest w nich zapisane. 

Komentarze

(1)
ypsylon | 13.01.2015, 12:53
>Granice od strony lokalu – moim zdaniem – powinny stanowić ... lub podzielnik na grzejnikach,<
To jakaś brednia.
Jak podzielnik na grzejniku może stanowić granicę instalacji?
Miedzy czwartym a piątym żeberkiem będzie ta granica przebiegać?

>Urządzenia w całej nieruchomości legalizujemy lub wymieniamy w tym samym czasie. Wymieniamy je również przy stwierdzeniu jakiegokolwiek ich uszkodzenia.
Jednocześnie dokonujemy plombowania montażu, aby uniknąć nieuzasadnionej ingerencji. Dzięki temu odpada nam dyskusja, dlaczego wymieniamy coś, co pracuje poprawnie, bo przecież się kręci i wskazuje zmiany wartości.<
Nic podobnego - według najnowszego orzecznictwa każdy właściciel sam sobie wymienia wtedy kiedy chce urządzenia pomiarowe bo one są jego własnością - I ACa 222/13 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Warszawie z 2013-07-19.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17130|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10687|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10259|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl