CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku

Czy niesprawne urządzenia pomiarowe mogą wypaczać dane dotyczące faktycznego zużycia mediów? | W jaki sposób możemy zmniejszyć koszty dostawy energii cieplnej do nieruchomości?
Waldemar  Wasik  |  Administrator 6/2014  |  12.01.2015  |  1
Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku
Media we wspólnocie mieszkaniowej – z doświadczeń zarządcy budynku
www.freeimages.com

Określenie granic instalacji, a w związku z tym – określenie własności urządzeń pomiarowych w budynkach – jest, moim zdaniem, niezmiernie ważne, szczególnie przy uwzględnianiu budynków nowych, tzw. podeweloperskich.

Ustawa o własności lokali nie precyzuje granic instalacji i własności urządzeń w nieruchomościach, a jest to niezmiernie ważne z punktu widzenia zarządcy nieruchomości i prowadzonych przez niego rozliczeń mediów.

Aby sprawa granic własności była jasna od samego początku prowadzenia nieruchomości, należy przygotować i wdrożyć uchwałę dotyczącą granic nieruchomości wspólnej, a więc i własności urządzeń pomiarowych w jej obrębie.

Jeśli chodzi o instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i centralnego ogrzewania, sprawa jest dość prosta. Granice od strony lokalu – moim zdaniem – powinny stanowić odejście od pionu (odnoga kanalizacyjna), wodomierz zliczający ilość dostarczonej wody z oplombowanym montażem (instalacje wody ciepłej i zimnej) oraz ciepłomierz na wejściu na instalację lokalową lub podzielnik na grzejnikach, a także cała instalacja centralnego ogrzewania razem z grzejnikami.

Przeczytaj: Planowanie i rozliczanie we wspólnotach mieszkaniowych

Jeśli zaś chodzi o instalację gazową, to zdania są podzielone. Część zarządców twierdzi, że wspólna instalacja gazowa powinna się kończyć na zaworze odcinającym przed urządzeniem gazowym.

Moim zdaniem, ze względu na odpowiedzialność zarządcy, wspólna instalacja gazowa powinna się jednak kończyć przy zaworze odcinającym przed urządzeniem pomiarowym stanowiącym własność dostawcy. Do tego miejsca mamy wpływ na instalację, natomiast nie wiemy – więc nie powinniśmy za to odpowiadać – co robi z instalacją właściciel lokalu lub jego najemca.

Pomysły użytkowników lokali w tym zakresie są bardzo różne i nagminnie realizowane bez projektu czy decyzji pozwolenia na budowę. Jednak należy pamiętać o tym, aby coroczne obligatoryjne przeglądy gazowe wykonywać również w lokalach i łączyć to z kontrolą stanu technicznego urządzeń gazowych, pomimo tego, że nie są własnością wspólną, a indywidualną.

Podobnie rzecz się ma z instalacją elektryczną. Granicę części wspólnej powinny stanowić zabezpieczenia licznikowe do lokalu. Podobnie jak w przypadku wszystkich innych instalacji, nie mamy wpływu na to, co użytkownik może zrobić z nią w lokalu. Jednocześnie należy pamiętać o tym, aby pomiary kontrolne instalacji raz na pięć lat przeprowadzać również w mieszkaniach przy punktach odbioru prądu.

A jeśli chodzi o urządzenia pomiarowe, to uważam, że bezwzględnie powinny stanowić własność wspólną. Dlaczego? Ponieważ każde urządzenie pomiarowe ma swój czas legalizacji. Zwykle jest to pięć lat i po tym okresie musi być bezwzględnie zalegalizowane lub wymienione na nowe z ważną legalizacją.

 

Zobacz też: Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej 

Urządzenia w całej nieruchomości legalizujemy lub wymieniamy w tym samym czasie. Wymieniamy je również przy stwierdzeniu jakiegokolwiek ich uszkodzenia.

Jednocześnie dokonujemy plombowania montażu, aby uniknąć nieuzasadnionej ingerencji. Dzięki temu odpada nam dyskusja, dlaczego wymieniamy coś, co pracuje poprawnie, bo przecież się kręci i wskazuje zmiany wartości.

 

 

Czy powszechne opomiarowanie budynku ma sens z punktu widzenia kosztów?

Jeśli chodzi o użytkowników, spotyka się jeszcze sceptyków, którzy twierdzą, że opomiarowanie jest bez sensu i tylko zwiększa niepotrzebnie koszty budynku. Jednak dzisiaj osoby będące zwolennikami opomiarowania stanowią zdecydowaną większość.

Przy montażu urządzeń pomiarowych należy pamiętać o opomiarowaniu miejsc służących do poboru mediów dla części wspólnych w budynku. Trzeba też pamiętać, aby wodomiary zamontować tam, gdzie pobieramy wodę do mycia części wspólnych, gdzie mamy „dopust” do uzupełniania wody w instalacji centralnego ogrzewania, do podlewania ogródków itp.

Woda z tych źródeł jest wykorzystywana na potrzeby wszystkich użytkowników nieruchomości. Nie można także zapomnieć o tym, że – zgłaszając montaż wodomiarów przy polewaczkach do dostawcy wody – możemy odliczyć ścieki, odprowadzane w tym przypadku bezpośrednio do ziemi.

Montaż urządzeń pomiarowych w lokalach powoduje, że użytkownicy sami zaczynają szukać sposobów na zmniejszenie swoich kosztów dotyczących bezpośrednio ich lokalu. Generalnie z perspektywy lat można powiedzieć, że zamontowane urządzenia pomiarowe skutkują zmniejszeniem zużycia mediów w budynkach.

Jest również miejsce dla zarządcy, który – przeprowadzając analizę kosztów dostarczanych mediów i porównując moc zamówioną dla budynku z ilością dostarczonych jednostek – może wystąpić do dostawcy z prośbą o zmniejszenie mocy zamówionej.

Należy również zwracać uwagę na szybką likwidację występujących na instalacjach przecieków. Tak więc można powiedzieć, że opomiarowanie nieruchomości prowadzi do zmniejszania kosztów w jej obrębie. 

Czy niesprawne urządzenia pomiarowe mogą wypaczać dane dotyczące faktycznego zużycia mediów?

Moim zdaniem mogą i to powodują. Jednym z podstawowych argumentów jest tu problem braku zgodności sumy wskazań wodomiarów indywidualnych ze wskazaniem wodomiaru głównego.

Przy dużej świadomości użytkowników budynków oraz dbałości o urządzenia pomiarowe, montaż w miejscach, które uniemożliwiają ich uszkodzenia, powoduje, że różnice wskazań są nieznaczne i spowodowane jedynie dokładnością urządzeń pomiarowych.

Słyszałem o przypadkach, że suma wskazań wodomiarów indywidualnych jest mniejsza od wskazania wodomiaru głównego. To możliwe w przypadku, kiedy wodomiary indywidualne mają większą dokładność niż wodomiar główny.

Warto zobaczyć: System rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania

Ważną sprawą jest tu również sprawność urządzeń pomiarowych i regulacyjnych. Jeśli te dwa elementy nie będą ze sobą współdziałać, to z oszczędzania nic nie będzie.

Odczuwamy to w przypadku instalacji centralnego ogrzewania. Jeśli zawory termostatyczne nie pozwalają na ich przymykanie, to urządzenia pomiarowe wskażą faktyczne zużycie, a my nie mamy możliwości przykręcenia zaworów w celu obniżenia temperatury w lokalach. Otwieramy więc okna i grzejemy w ten sposób powietrze zewnętrzne, zwiększając nasze koszty.

Należy również pamiętać, aby nauczyć użytkowników, że zmienia się sposób pracy instalacji CO, a szczególnie grzejników. Będą one pracować tylko wtedy, kiedy temperatura w pomieszczeniu będzie niższa niż wynikająca z nastaw regulacyjnych. Przez pozostały czas grzejniki będą zimne.

Ważne jest też to, aby nikt niepowołany nie prowadził żadnych prac przy instalacji centralnego ogrzewania ani nie dokonywał zmiany nastaw regulacyjnych, ponieważ może to spowodować kompletne rozregulowanie instalacji i braki dostawy ciepła do końcowych punktów instalacji.

W jaki sposób możemy zmniejszyć koszty dostawy energii cieplnej do nieruchomości?

Jednym z elementów zmniejszenia kosztów dostawy ciepła jest korzystanie z zapisów umowy na dostawę i – jeśli mamy takie możliwości – występowanie z nowym zleceniem zmniejszającym moc zamówioną (raz do roku o 10% lub zgodnie z wnioskami płynącymi z audytu). Przy tym temacie należy zwrócić uwagę na kilka aspektów:

  • techniczny,
  • pomiarowy,
  • regulamin rozliczania dostawy ciepła dla nieruchomości.

Aspekt techniczny to:

  • likwidacja wszystkich przecieków na instalacjach i urządzeniach pomiarowych i wspomagających pracę całego układu,
  • sprawdzanie sprawności urządzeń regulacyjnych, odcinających, spustowych instalacji centralnego ogrzewania.

Aspekt pomiarowy to:

  • sprawdzanie sprawności
  • terminu legalizacji urządzeń pomiarowych instalacji centralnego ogrzewania. Mam tu na myśli nie tylko urządzenia pomiarowe ilości odebranego ciepła, lecz także wodomiary na dopustach oraz urządzenia pomiarowe w węzłach cieplnych.

Regulamin rozliczania dostawy ciepła dla nieruchomości to:

  • sposób podejścia do podziału stałych kosztów zużycia, częściowo niezależnych od nieruchomości i kosztów zmiennych wynikających ze zużycia;
  • odpowiedź na pytanie, czy koszty stałe mają stanowić element zaliczki eksploatacyjnej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czy też nadal będą rozliczane jako element składowy kosztów mediów;
  • analiza, co jest lepsze dla wspólnoty i jakie są tego konsekwencje dla poszczególnych właścicieli;
  • terminy odczytów wszystkich liczników pomiarowych i ich wpływ na koszty zużycia;
  • sposób rozliczania lokali, w których nie ma odczytów lub też nie zostały one przekazane bądź urządzenia pomiarowe nie mają aktualnej legalizacji;
  • określenie terminów przygotowania rozliczeń i dostarczenia ich do lokali;
  • sposób i termin wnoszenia reklamacji oraz ich rozpatrzenia;
  • określenie osób mogących dokonywać odczytów liczników pomiarowych;
  • wzory dokumentów dotyczących rozliczania mediów i tego, co jest w nich zapisane. 

Komentarze

(1)
ypsylon | 13.01.2015, 12:53
>Granice od strony lokalu – moim zdaniem – powinny stanowić ... lub podzielnik na grzejnikach,<
To jakaś brednia.
Jak podzielnik na grzejniku może stanowić granicę instalacji?
Miedzy czwartym a piątym żeberkiem będzie ta granica przebiegać?

>Urządzenia w całej nieruchomości legalizujemy lub wymieniamy w tym samym czasie. Wymieniamy je również przy stwierdzeniu jakiegokolwiek ich uszkodzenia.
Jednocześnie dokonujemy plombowania montażu, aby uniknąć nieuzasadnionej ingerencji. Dzięki temu odpada nam dyskusja, dlaczego wymieniamy coś, co pracuje poprawnie, bo przecież się kręci i wskazuje zmiany wartości.<
Nic podobnego - według najnowszego orzecznictwa każdy właściciel sam sobie wymienia wtedy kiedy chce urządzenia pomiarowe bo one są jego własnością - I ACa 222/13 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Warszawie z 2013-07-19.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18953|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12128|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11541|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl