Co nowego w Orzecznictwie? Ustanowienie zarządcy przymusowego | Gdy głosy zbiera członek wspólnoty a nie jej zarząd

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Wystąpić o powołanie zarządcy przymusowego w dużych wspólnotach można gdy właściciele lokali ani nie powierzyli zarządu ani go nie wybrali albo zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasad prawidłowej gospodarki, co należy rozumieć szeroko.

Przyjmuje się, że oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, pojęcie to obejmuje także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a nadto niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu – wynika z postanowienia Sądu Okręgowego w Oleśnicy.

W przedmiotowej sprawie właściciel lokalu wystąpił do sądu o ustanowienia zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej. 

Sąd przypomniał, że zarządcę przymusowego można powołać na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: jeśli wspólnota, która powinna (zgodnie z przepisami ustawy lub z postanowieniami umowy właścicieli lokali) powołać zarząd (wybrać zarząd lub powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną) nie zrobiła tego oraz jeśli wybrany zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarządzanie wspólną nieruchomością, nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

O tym, że zarząd nie został powołany, decyduje to, czy został on powołany zgodnie z zasadami określonymi przez obowiązujące przepisy. Wystąpić o powołanie zarządcy przymusowego w oparciu o art. 26 ust. 1 u.w.l. można więc wtedy, gdy właściciele lokali w dużych wspólnotach nie skorzystali z możliwości ani powierzenia zarządu (art. 18 u.w.l.).

Tymczasem wspólnota mieszkaniowa ma zarząd. Brak jest zatem podstaw do powołania zarządcy przymusowego z pierwszego wymienionych na wstępie powodów tj. braku zarządcy. Sąd nie znalazł również podstaw do powołania zarządcy przymusowego w oparciu o drugą z wymienionych na wstępie przesłanek tj. z powodu niewypełniania przez zarząd powierzonych mu obowiązków lub naruszania zasad prawidłowej gospodarki.

W piśmiennictwie wskazuje się, że niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko.

Przyjmuje się, że oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, pojęcie to obejmuje także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a nadto niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.).

Sąd nie stwierdził istnienia żadnej z tych okoliczności. Z zeznań przesłuchanych na rozprawie świadków wynika, że wspólnota ma NIP, REGON oraz rachunek bankowy. Powołany w niej zarząd realizuje powierzone mu zadania (m.in. wykonuje remonty, wykonał chodnik oraz realizuje uchwały podejmowane przez członków wspólnoty).

Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo, że narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sąd nie znalazł zatem podstaw do ustanowienia zarządcy przymusowego dla przedmiotowej wspólnoty mieszkaniowej.

Postanowienie Sądu Rejonowego w Oleśnicy z dnia 10.03.2014 roku sygn.akt I Ns 119/13

Gdy głosy zbiera członek wspólnoty a nie jej zarząd

Zbieranie głosów za uchwałą przez osobę nieuprawnioną (np. właściciela lokalu) może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, ale niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 u.w.l.) nie ma wpływu na jej skuteczność – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie.

W przedmiotowej sprawie Sąd Apelacyjny w Rzeszowie uznał, że przepis art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali to zgodnie z art. 33 ustawy o własności lokali głosy te może także zbierać ten zarządca. W praktyce może się jednak zdarzyć, że głosy zbierane są przez inne osoby, np. przez niektórych właścicieli lokali niebędących członkami zarządu.

Do takiej sytuacji odniósł się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 8 lipca 2004 roku sygn. IV CK 543/03, stwierdził, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, ale niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali) nie ma wpływu na jej skuteczność.

Zatem, jeśli właściciele lokali zbiorą głosy pod uchwałą i zostanie ona podjęta, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, to uchwała będzie mogła zostać uchylona przez sąd wtedy, gdy wykazane zostanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwały.

W rozpoznawanej sprawie tak właśnie było, gdyż kwestia uchybień przy zbieraniu głosów w decydujący sposób zaważyła na przyjęciu uchwały przez członków wspólnoty.

Należy zwrócić uwagę, że głosując za uchwałą (obojętnie, czy na zebraniu, czy podczas zbierania głosów przez zarząd) właściciele powinni znać, a przynajmniej mieć możliwość poznania jej treści na tyle, aby móc świadomie podjąć decyzję co do przyjęcia bądź nieprzyjęcia proponowanej uchwały.

Jeśli chodzi o głosowanie na zebraniu, ma to właścicielom umożliwić przepis art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali nakazujący w razie zwoływania zebrania przedstawić właścicielom treść proponowanej uchwały.

Chociaż nie ma analogicznego przepisu nakazującego przedstawić właścicielom odpowiednią treść uchwały podejmowanej wyłącznie w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, to jednak także i w tym przypadku powinni oni znać treść aktu będącego przedmiotem głosowania.

Jeżeli bowiem właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znają przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty, to może to mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (wyrok SA w Warszawie z dnia 11 września 2008 r., VI ACa 187/08).

W przypadku, więc gdy uchwała podejmowana jest w trybie indywidualnego zbierania głosów należy przyjąć, że w konkretnych okolicznościach (zwłaszcza, gdy właściciele to ludzie w starszym wieku, niedowidzący), celowym i wymaganym być powinno zapoznanie właścicieli z tekstem proponowanej uchwały odpowiednio wcześniej, choćby poprzez wywieszenie tego tekstu i zawiadomienia o mającym się odbyć zbieraniu głosów z kilkudniowym wyprzedzeniem w miejscu zwyczajowo przyjętym dla ogłoszeń wspólnoty.

Mając na uwadze, że w rozpoznawanej sprawie zawiadomienia takiego zabrakło a także mając na względzie warunki, w jakich w rozpoznawanej sprawie zbierane były głosy, Sąd uznał, że właściciele praktycznie jej nie znali, gdyż zostali pozbawieni możliwości rzetelnego zapoznania się z jej treścią. Uchwała zapadła tylko nieznaczną większością głosów. Niektórzy głosujący właściciele nie wiedzieli za jaką uchwałą głosują bo byli źle informowani o jej treści.

Projekt uchwały nie był im doręczony, ani ogłoszony w sposób możliwy do zapoznania się. W rezultacie, niektórzy z nich po głosowaniu złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli co pokazuje również, że gdyby głosowali w innych warunkach ich decyzja byłaby odmienna.

Uprawnione jest, więc założenie, że gdyby nie wspomniane uchybienia wynik głosowania z wysokim stopniem prawdopodobieństwa byłby inny, tzn. proponowana uchwała nie uzyskałaby większości.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 17.04.2014 roku Sygn. akt. I ACa 24/14

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!