Świadectwa energetyczne budynków wprowadzono we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Od 1 stycznia 2009 r. powinno się je sporządzać także w Polsce, a obowiązek ten nakłada ustawa Prawo budowlane. Warto się przyjrzeć, jak system ten działa w praktyce.
Zadania świadectw energetycznych
Zgodnie z założeniami przyjętymi przez Unię Europejską w dyrektywie 2002/91/WE, dla wszystkich budynków i lokali oddawanych do użytkowania, sprzedawanych lub wynajmowanych nowemu najemcy powinny być sporządzane charakterystyki energetyczne zapisane w świadectwach energetycznych. Świadectwa te są elementem szerszych działań UE, których celem jest zmniejszenie zużycia energii podczas eksploatacji budynków.
Świadectwom energetycznym powinna być nadana ranga ważnego dokumentu, zawierającego informacje istotne dla oceny kosztów eksploatacji budynków i lokali - zarówno nowo budowanych, jak i już istniejących - a ich treść powinna wpływać na wartość rynkową nieruchomości.
Procesowi wprowadzania świadectw powinno jednak towarzyszyć zaostrzenie wymagań techniczno-budowlanych w zakresie efektywności energetycznej budynków. Natomiast charakterystyka energetyczna projektowanego, budowanego lub użytkowanego budynku powinna być uwzględniana w systemach kredytów, dotacji, podatków itp., tak aby od jakości energetycznej obiektu zależała wielkość korzyści finansowych.
Aby nadać świadectwom ważną pozycję rynkową, dyrektywa UE kładzie nacisk na zapewnienie im wiarygodności, a to z kolei wymaga stosowania zarówno jednolitej metodyki obliczeń, jak i wyłonienia niezależnych i kompetentnych osób upoważnionych do ich sporządzania. Niezbędne jest także prowadzenie intensywnej działalności edukacyjnej i informacyjnej wyjaśniającej cele i znaczenie świadectw.
Według oczekiwań UE świadectwa energetyczne umożliwią dokonywanie uczciwych transakcji sprzedaży i wynajmu budynków i lokali, ponieważ nabywcy i najemcy będą mieli zapewniony dostęp do danych charakteryzujących jakość energetyczną nieruchomości. Ułatwią też właścicielowi wiarygodne przedstawienie walorów budynku lub lokalu oferowanego do sprzedaży lub wynajmu. Natomiast dla nabywcy lub najemcy będą stanowiły zabezpieczenie przed ewentualnymi nieujawnionymi wadami kupowanego czy wynajmowanego budynku lub lokalu.
Świadectwa powinny także przyczynić się do stałego zmniejszania zużycia energii w trakcie użytkowania budynków. Ich wprowadzenie ma również wpływać na projektowanie i budowę obiektów energooszczędnych oraz poprawę cech energetycznych już istniejących nieruchomości. A dobre standardy energetyczne budynków i lokali potwierdzone świadectwem powinny zachęcać do ich kupna lub wynajmu.
Czy świadectwa spełniają przewidziane funkcje
Niestety, trzeba stwierdzić, że proces wprowadzania świadectw w Polsce nie uwzględnia ogólnych celów i zasad przewidzianych w dokumentach Unii Europejskiej. Wprawdzie sporządzanie świadectw energetycznych w ustawie Prawo budowlane [1, 2] zostało sformułowane jako obowiązek, jednak bez sankcji za jego niewypełnienie. Ponadto kontrolą objęto tylko budynki nowe, oddawane do użytkowania.
Taki stan prawny powoduje, że jedynie właściciele nowych budynków i lokali oraz deweloperzy sporządzają świadectwa energetyczne. Natomiast przy sprzedaży i wynajmie istniejących budynków i mieszkań bardzo rzadko przedstawia się takie świadectwa. Notariusze przygotowujący akt kupna-sprzedaży informują, że świadectwa nie są obowiązkowe i doradzają wprowadzenie do umowy zapisu, że nabywca rezygnuje z przedstawienia świadectwa przez sprzedającego. Trudno się dziwić, że unika się wydatku, który nie jest koniecznością.
Świadectwa energetyczne w Polsce nie są elementem całościowego systemu podnoszenia efektywności energetycznej budynków. Ich wprowadzeniu nie towarzyszą bowiem inne działania, które mogą wpływać na podniesienie efektywności energetycznej obiektów (w zakresie np. pomocy państwa na termomodernizację, warunków udzielania kredytów inwestycyjnych, podatków od nieruchomości itp.).
Nowelizacja Warunków technicznych [3] nie wprowadza zaostrzonych wymagań w zakresie ochrony cieplnej budynków, a tym samym nie stymuluje starań o lepszą jakość energetyczną.
Upoważnienie bardzo szerokiego grona osób do sporządzania świadectw energetycznych (w tym wszystkich mających uprawnienia budowlane o dowolnym zakresie w dziedzinie architektury, budownictwa lub instalacji), przy całkowitej rezygnacji z kontroli ich poprawności, stawia pod znakiem zapytania jakość wydawanych dokumentów.
Wprowadzenie świadectw energetycznych nie zostało poprzedzone kampanią informacyjną, wyjaśniającą ich cele i możliwości wykorzystania. W związku z tym nie stały się one elementem edukacji społecznej w dziedzinie efektywności energetycznej.
Nie prowadzi się ewidencji wydawanych świadectw, a to uniemożliwia ilościową i jakościową ich ocenę. Władze państwa pozbawia się zaś informacji o jakości energetycznej budowanych i użytkowanych budynków.
2
