CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Zmiana zarządu we wspólnocie

Marta  Chmielewska  |  Administrator 7-8/2014  |  12.08.2014

Mimo określonego w akcie notarialnym sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota mieszkaniowa – przy zachowaniu pewnych wymogów – może dokonać jego zmiany.

Bardzo częstym problemem w nowo powstających wspólnotach mieszkaniowych jest kwestia przejęcia zarządu nad nieruchomością wspólną od podmiotu zarządzającego ustanowionego przez dewelopera.

To ważne szczególnie wtedy, gdy dysponuje on nadal sporym udziałem w nieruchomości wspólnej z uwagi na pozostawanie w jego zasobach jeszcze niesprzedanych lokali.

Sposób zarządu w takich sytuacjach zazwyczaj ustanowiony jest jeszcze w akcie notarialnym przy umowie ustanawiającej własność lokalu, zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej jako UWL).

Członkowie powstającej wspólnoty mogą jednak dokonać zmiany sposobu zarządu na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej u notariusza (art. 18 ust. 2a UWL).

Przeczytaj: Nadbudowa we wspólnocie

Zmiana zarządu następuje z woli większości właścicieli lokali, co wynika z przepisów art. 22 ust. 2, art. 23 ust. 2 oraz art. 33 UWL. Ponadto uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można zmienić (lub rozwiązać) umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali.

W sytuacji takiej zmiany zarządu niezbędne będzie wybranie zarządu (art. 20 ust. 1 UWL). Niemniej jednak wyłącznie uchwała o zmianie zarządu wymaga podjęcia uchwały. Dlatego też uchwała o wyborze (nowego) zarządu nie będzie wymagała zaprotokołowania u notariusza.

Zwołanie i zmiany w porządku zebrania o odwołanie zarządu

Decyzję o zmianie sposobu zarządu można podjąć na zebraniu. Należy jednak pamiętać o wymogach wynikających z art. 22 ust. 2 oraz art. 32 UWL. Zgodnie z nimi właściciele lokali powinni być zawiadomieni o terminie i miejscu zebrania oraz o porządku obrad.

Warto odnieść się do wyroku SN, z dnia 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt II CSK 370/06), zgodnie z którym „UWL nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Zobacz też: Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je”.

Tylko gdy nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli WM miały wpływ na treść podjętych w trakcie zebrania uchwał, mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia.

Głosowanie nad uchwałą o zmianę sposobu zarządu

Jak wynika z art. 23 UWL, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Co więcej, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

UWL nie wskazuje momentu, do którego należy zbierać indywidualne głosy, ale zgodnie z orzeczeniem SA w Warszawie (wyrok z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1370/12), „podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd uchwała została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2 UWL)”.

Co więcej, nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałych właścicieli nie ma wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały.

Oczywiście, wydaje się słusznym, aby w sprawie tak ważkiej, jak zmiana sposobu wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną, każdy z właścicieli mógł zagłosować.

Ogranicza to czas zbierania głosów i może wpływać na usankcjonowanie woli właścicieli lokali na ich chęć zmiany dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Z oddawaniem głosów częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania wiąże się również inne niebezpieczeństwo, gdy we wspólnocie jest właściciel dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej.

W takiej sytuacji, jak wskazał SA w Katowicach w wyroku z dnia 29 stycznia 2010 r. (sygn. akt V ACa 570/09), „(..) uchwała nie jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania, a jedynie indywidualnego zebrania głosu od jednego tylko (większościowego) właściciela lokalu, co nijak nie może być uznane za głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów ani za przejaw mieszanej metody głosowania, o której mowa w art. 23 ust. 1 UWL, skoro od pozostałych właścicieli lokali głosy nie były zbierane, zaś na zebraniu wspólnoty nie oddawano głosów odnośnie do tej uchwały, o której wcześniejszym podjęciu właściciele zostali na zebraniu jedynie powiadomieni”.

JAK OBNIŻYĆ KOSZTY?

ZOBACZ >>

Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą?

Jeśli członkowie WM zostali „zablokowani” przez zakończenie zbierania głosów w chwili oddania głosów przez wymaganą większość, liczoną według wielkości udziałów, możliwe jest zwołanie zebrania na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

Warto przeczytać: Co nowego w Orzecznictwie? Koszty zarządu tylko według udziałów | Rozliczenie nadwyżki

Jak podniósł SN w wyroku z dnia 11 stycznia 2007 r., „Określenie w zawiadomieniu porządku obrad nie oznacza, że zebranie nie może zająć się, rozpatrzyć i podjąć uchwały w sprawie nieobjętej zawiadomieniem”.

Udzielenie pełnomocnictwa

Jeśli właściciel lokalu nie mógł być obecny podczas zebrania, na którym miało dojść do głosowania nad zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, niezbędne jest udzielenie przez niego pisemnego pełnomocnictwa rodzajowego. To pełnomocnictwo do reprezentowania danej osoby do głosowania nad konkretną uchwałą, a stanowi o tym art. 95 § 2 kc.

Nie jest dopuszczalne udzielenie pełnomocnictwa zawierającego ogólny zapis, że pełnomocnik ma upoważnienie do podejmowania wszelkich uchwał danej WM lub wszystkich uchwał, jakie podejmowane będą na danym zebraniu właścicieli.

Konkludując – nawet w sytuacji istnienia sporów między zarządem wskazanym odgórnie członkowie WM mogą dokonać jego zmiany, o ile mają odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, także przy głosowaniu poprzez pełnomocników. 

powiązane produkty

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19400|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16530|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11831|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl