CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zmiana zarządu we wspólnocie

Marta  Chmielewska  |  Administrator 7-8/2014  |  12.08.2014

Mimo określonego w akcie notarialnym sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota mieszkaniowa – przy zachowaniu pewnych wymogów – może dokonać jego zmiany.

Bardzo częstym problemem w nowo powstających wspólnotach mieszkaniowych jest kwestia przejęcia zarządu nad nieruchomością wspólną od podmiotu zarządzającego ustanowionego przez dewelopera.

To ważne szczególnie wtedy, gdy dysponuje on nadal sporym udziałem w nieruchomości wspólnej z uwagi na pozostawanie w jego zasobach jeszcze niesprzedanych lokali.

Sposób zarządu w takich sytuacjach zazwyczaj ustanowiony jest jeszcze w akcie notarialnym przy umowie ustanawiającej własność lokalu, zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej jako UWL).

Członkowie powstającej wspólnoty mogą jednak dokonać zmiany sposobu zarządu na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej u notariusza (art. 18 ust. 2a UWL).

Przeczytaj: Nadbudowa we wspólnocie

Zmiana zarządu następuje z woli większości właścicieli lokali, co wynika z przepisów art. 22 ust. 2, art. 23 ust. 2 oraz art. 33 UWL. Ponadto uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można zmienić (lub rozwiązać) umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali.

W sytuacji takiej zmiany zarządu niezbędne będzie wybranie zarządu (art. 20 ust. 1 UWL). Niemniej jednak wyłącznie uchwała o zmianie zarządu wymaga podjęcia uchwały. Dlatego też uchwała o wyborze (nowego) zarządu nie będzie wymagała zaprotokołowania u notariusza.

Zwołanie i zmiany w porządku zebrania o odwołanie zarządu

Decyzję o zmianie sposobu zarządu można podjąć na zebraniu. Należy jednak pamiętać o wymogach wynikających z art. 22 ust. 2 oraz art. 32 UWL. Zgodnie z nimi właściciele lokali powinni być zawiadomieni o terminie i miejscu zebrania oraz o porządku obrad.

Warto odnieść się do wyroku SN, z dnia 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt II CSK 370/06), zgodnie z którym „UWL nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Zobacz też: Wybór i rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je”.

Tylko gdy nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli WM miały wpływ na treść podjętych w trakcie zebrania uchwał, mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia.

Głosowanie nad uchwałą o zmianę sposobu zarządu

Jak wynika z art. 23 UWL, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Co więcej, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

UWL nie wskazuje momentu, do którego należy zbierać indywidualne głosy, ale zgodnie z orzeczeniem SA w Warszawie (wyrok z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1370/12), „podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd uchwała została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2 UWL)”.

Co więcej, nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałych właścicieli nie ma wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały.

Oczywiście, wydaje się słusznym, aby w sprawie tak ważkiej, jak zmiana sposobu wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną, każdy z właścicieli mógł zagłosować.

Ogranicza to czas zbierania głosów i może wpływać na usankcjonowanie woli właścicieli lokali na ich chęć zmiany dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Z oddawaniem głosów częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania wiąże się również inne niebezpieczeństwo, gdy we wspólnocie jest właściciel dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej.

W takiej sytuacji, jak wskazał SA w Katowicach w wyroku z dnia 29 stycznia 2010 r. (sygn. akt V ACa 570/09), „(..) uchwała nie jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania, a jedynie indywidualnego zebrania głosu od jednego tylko (większościowego) właściciela lokalu, co nijak nie może być uznane za głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów ani za przejaw mieszanej metody głosowania, o której mowa w art. 23 ust. 1 UWL, skoro od pozostałych właścicieli lokali głosy nie były zbierane, zaś na zebraniu wspólnoty nie oddawano głosów odnośnie do tej uchwały, o której wcześniejszym podjęciu właściciele zostali na zebraniu jedynie powiadomieni”.

JAK OBNIŻYĆ KOSZTY?

ZOBACZ >>

Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą?

Jeśli członkowie WM zostali „zablokowani” przez zakończenie zbierania głosów w chwili oddania głosów przez wymaganą większość, liczoną według wielkości udziałów, możliwe jest zwołanie zebrania na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

Warto przeczytać: Co nowego w Orzecznictwie? Koszty zarządu tylko według udziałów | Rozliczenie nadwyżki

Jak podniósł SN w wyroku z dnia 11 stycznia 2007 r., „Określenie w zawiadomieniu porządku obrad nie oznacza, że zebranie nie może zająć się, rozpatrzyć i podjąć uchwały w sprawie nieobjętej zawiadomieniem”.

Udzielenie pełnomocnictwa

Jeśli właściciel lokalu nie mógł być obecny podczas zebrania, na którym miało dojść do głosowania nad zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, niezbędne jest udzielenie przez niego pisemnego pełnomocnictwa rodzajowego. To pełnomocnictwo do reprezentowania danej osoby do głosowania nad konkretną uchwałą, a stanowi o tym art. 95 § 2 kc.

Nie jest dopuszczalne udzielenie pełnomocnictwa zawierającego ogólny zapis, że pełnomocnik ma upoważnienie do podejmowania wszelkich uchwał danej WM lub wszystkich uchwał, jakie podejmowane będą na danym zebraniu właścicieli.

Konkludując – nawet w sytuacji istnienia sporów między zarządem wskazanym odgórnie członkowie WM mogą dokonać jego zmiany, o ile mają odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, także przy głosowaniu poprzez pełnomocników. 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17114|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10675|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10248|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl