CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Przetarg na remont dachu

Krzysztof Patoka  |  Administrator 7-8/2014  |  26.05.2015
K. Patoka

Wybór wykonawcy remontu dachu jest trudnym zadaniem, czego dowodem są wielokrotne poprawki remontowanych dachów wykonywane w okresie gwarancji lub rękojmi.

Przyczyn takich kłopotów jest wiele, ale podstawowe to:

  • fakt, że w wielu regionach ilość dachów wymagających remontów jest większa niż ekip dekarskich o odpowiednio wysokim poziomie fachowości,
  • dobre wykonanie remontu jest wielokrotnie droższe (nawet o 300%) od wykonania nowego dachu, a w przetargach jednym z podstawowych kryteriów jest niska cena.
  •  

Zobacz, jakie są zagrożenia pożarowe budynków wielorodzinnych

Z życia pewnej wspólnoty...

Pewna warszawska wspólnota mieszkaniowa przy okazji remontu dachów na zarządzanych budynkach zebrała takie doświadczenia:

  • już po dwóch latach od ukończenia generalnego remontu musiała na nowo reperować dach na swoim budynku - jak się okazało, wybrali najtańszą ofertę;
  • mądrzejsi o to doświadczenie, do drugiego remontu wynajęli wykonawcę na drodze przetargu, nie najtańszego, lecz droższego i z bardzo dobrymi referencjami;
  • po roku okazało się, że są przecieki przy kominach (których na tym płaskim dachu było wiele), a wykonawca nie potrafi skutecznie usunąć usterek;
  • po dwóch latach różnych perypetii administrator namówił wspólnotę na zatrudnienie jeszcze lepszego wykonawcy, który oferował znakomite techniki uszczelniania obróbek blacharskich;
  • jednak po roku uszczelnienia zaczęły odklejać się od kominów, ponieważ - jak się okazało - ostatni fachowiec wykonał prosty zabieg: wprowadził dużą ilość uszczelniającego silikonu w każdą widoczną szparę przy kominie. Powszechnie jednak wiadomo, że silikony źle łączą się z bitumami i brudnymi blachami, a problemy z kominami wynikały z wadliwie wykonanych blaszanych osłon ich czapek (głowic) oraz złych osłon wylotów otworów wentylacyjnych w kominach.
Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?

Weber

Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego poszycia dachowego? Czytaj na stronie WWW >>

Po tych wszystkich przejściach wspólnota postanowiła skoncentrować się na określeniu głównych problemów dachu i wyborze odpowiednich technik ich rozwiązania. Pomógł im w tym dekarz, który był jednocześnie ekspertem jednego z zawodowych stowarzyszeń.

Jednak zanim przystąpił do pracy, wykonał ekspertyzę określającą przyczyny powstawania przecieków i przedstawił szczegółowy plan (a potem kosztorys) wykonania naprawy ostatecznej. Następnie wykonał odpowiednie poprawki według tych wytycznych i wreszcie dach jest szczelny. Jego stawki nie były małe, ale warte uzyskanego efektu.

Z analizy kosztów wszystkich napraw opisywanego dachu wyniknęło, że najwięcej zarobił na pechowym remoncie "fachowiec" z silikonami, a nie ten, który ostatecznie uporał się z przeciekami.

Przeczytaj też: Jak sobie radzić z uciążliwym remontem?

Częstą bolączką administratorów jest niska jakość prac dekarskich. Błędy wykonawcze ujawniają się dopiero po pewnym czasie, ale na tyle krótkim, że remont można uznać za nieudany, na przykład w trakcie okresu rękojmi lub zaraz po nim (po dwóch - trzech latach).

Pieniądze wydane na remont można w takich przypadkach uznać za zmarnowane i, co, gorsza trzeba organizować nowe na poprawki lub następny remont. Można się przed tym ustrzec, narzucając technikę realizacji remontu.

Przetarg na remont dachu

Wykonanie dobrego remontu dachu wymaga odpowiedniego przygotowania przetargu. W ramach tych przygotowań trzeba:

  • ustalić przyczyny powodujące konieczność wykonania remontu (np. powód przeciekania dachu),
  • określić warunki techniczne remontu i wymagania materiałowe, które muszą spełnić firmy przystępujące do przetargu.

Bardzo często dachy remontuje się bez rozpoznania podstawowych przyczyn jego złego funkcjonowania. Przeciekanie dachu nie oznacza, że trzeba gruntownie zmienić całe pokrycie. Dobrym tego przykładem są pokrycia dachów pochyłych leżące na łatach (jak dachówki, blachy profilowane).

Oznaczenia bitumicznych pap modyfikowanych
Na początku oznaczenia podaje się rodzaj modyfikatora. Papa modyfikowana elastomerem SBS posiada oznaczenie PYE, a papa modyfikowana plastomerem APP - oznaczenie PYP. W drugiej kolejności określa się osnowę: PV – to włókniny poliestrowe o różnych gramaturach (najczęściej 200-250 g/m²), V – to welon szklany (najczęściej 60-80 g/m²), G – tkanina szklana (najczęściej 100-200 g/m2), J – tkanina jutowa (najczęściej 200-300 g/m²). Na końcu podaje się symbol metody łączenia i grubość papy. Symbol S oznacza papę przeznaczoną do zgrzewania. W Polsce używa się najczęściej pap modyfikowanych SBS, a ich odmiany wierzchniego krycia wykonane są na osnowie z włókniny poliestrowej. Przykłady:
  • PYE–PV250 S5 oznacza papę modyfikowaną SBS na wkładce z włókniny poliestrowej o ciężarze powierzchniowym 250 g/m² i o grubości 5–5,2 mm, przeznaczoną do zgrzewania.
  • PYE–G200 S4 oznacza papę modyfikowaną SBS na wkładce z tkaniny szklanej o ciężarze powierzchniowym 200 g/m² i o grubości 4-4,2 mm, przeznaczoną do zgrzewania.
Oba rodzaje pap, w zależności od przewidywanego systemu materiałowego mogą być zastosowane jako nawierzchniowe lub podkładowe. Najczęściej pod papy PYE–PV250 S5 układa się PYE–G200 S4 (lub inne słabsze jakościowo) ale nigdy na odwrót, ponieważ na wierzch układa się papy bardziej elastyczne (bardziej rozciągliwe).Jako papy podkładowe dość często stosuje się papy zgrzewalne, ale nie modyfikowane. Na przykład: V 60 S4 co oznacza papę bitumiczną na osnowie welonu szklanego o ciężarze powierzchniowym 60 g/m² i o grubości 4-4,2 mm, przeznaczoną do zgrzewania.

Pokrycia te pracują w systemie podwójnym, co oznacza, że składają się z pokrycia zasadniczego i wstępnego, które decyduje o całkowitej szczelności dachu. Jeżeli taki dach przecieka, to najczęściej oznacza, że zostały uszkodzone (lub od początku źle zrobione):

  • obróbki kominów lub innych jego elementów,
  • warstwy wstępne (papa na poszyciu, membrana lub folia wstępnego krycia),
  • albo konstrukcja dachu.

Jak z powyższego wynika, nie zawsze trzeba wymieniać pokrycie, lecz czasem wystarczy usunąć podstawową przyczynę przeciekania. Przed remontem trzeba to koniecznie wyjaśnić i ustalić zakres naprawy.

Ważne są szczegóły

Kiedy znamy przyczynę, łatwiej jest ustalić zakres prac z wszelkimi szczegółami. Właśnie te szczegóły stanowią sedno problemu, ponieważ to one decydują o jakości prac naprawczych.

Przed ogłoszeniem przetargu trzeba ustalić dokładny zakres prac i określić sposób wykonania najważniejszych elementów do wyremontowania. Następnie należy bardzo dokładnie określić materiały jakie mają być użyte do wykonania tych prac. Jest to bardzo ważne, ponieważ często zdarza się, że są one zamieniane na tańsze odpowiedniki w trakcie remontu.

Czasami wystarczy podać typ materiałów, bowiem, jeżeli istnieje ich odpowiednia klasyfikacja, to ta informacja wystarczy. Dobrym tego przykładem jest klasyfikacja pap (por. ramka).

 

 

Jednak gdy takiej klasyfikacji nie ma, trzeba wybrać najważniejsze parametry wybranych materiałów, decydujące o ich przydatności na remontowanym dachu. Można określić konkretny produkt lub jego odpowiedniki z kilku firm. Dzięki temu mamy wtedy pewność, że użyty materiał będzie właściwy.

Przykładem materiału sprawiającego kłopoty przy jego określaniu są wysokoparoprzepuszczalne membrany wstępnego krycia (MWK). W remontowanych dachach pochyłych często elementy więźby są zawilgocone lub poddasze jest tynkowane, co powoduje zawilgocenie dachu na dużą skalę.

Warto zobaczyć jakie są konsekwencje remontu bez uchwały

Z tego powodu bardzo ważne jest, aby MWK miała jak najwyższą paroprzepuszczalność. Z powodu pewnych tradycji i małej jeszcze popularności odpowiedniego oznaczania paroprzepuszczalności (por. ramka) często wybierane są nieodpowiednie MWK lub FWK (nisko paroprzepuszczalne folie wstępnego krycia). Z tego powodu wiele dachów zamiast wysychać, zawilgaca się po remoncie.

Wybierając narzucane w przetargu materiały, warto korzystać z oferty tych firm, które dysponują odpowiednimi zaleceniami lub instrukcjami stosowania swoich produktów. Wiele firm ma opracowane szczegółowe rysunki, pokazujące wszystkie najważniejsze detale dachów, w których można użyć ich produktów.

Ważne jest, aby wykonawca otrzymał rysunki wykonawcze i wykaz materiałów najbardziej odpowiednich do wykonania remontu. Można również określić w przetargu warunek przedstawienia przez wykonawcę bardzo konkretnych szczegółów naprawy wraz z odpowiednimi rysunkami lub szkicami.

Ekspert radzi…

Wynika z tego, że dobry przetarg powinien bazować na współpracy z ekspertem, który określi szczegóły lub szczegóły te określą wykonawcy, przystępując do przetargu. W tym drugim wypadku pomoc eksperta w ocenie ofert też jest wskazana.

Wybór MWK (membran wstępnego krycia)

Wysokoparoprzepuszczalne membrany wstępnego krycia (MWK) są przykładem produktów nieposiadających takich precyzyjnych oznaczeń jak papy. Z tego powodu przy ich wyborze mogą powstać problemy.

Wybierając MWK, trzeba zwrócić uwagę na dwa parametry, które najlepiej charakteryzują te materiały: gramaturę (ciężar powierzchniowy) i paroprzepuszczalność.

Gramatura jest najprostszym parametrem określającym MWK. Czym jest większa, tym lepiej, ponieważ od niej zależy trwałość membran. Ze wzrostem grubości wzrasta wytrzymałość mechaniczna i odporność na UV (promieniowanie ultrafioletowe). Wszystkie tworzywa sztuczne narażone są na uszkodzenia (w różnym stopniu) spowodowane promieniowaniem UV, a MWK, czym są cieńsze, tym łatwiej o uszkodzenia.

Paroprzepuszczalność porównuje się najlepiej za pomocą współczynnika Sd nazywanego równoważną dyfuzyjnie grubością powietrza. Chętnie używana w Polsce w tym celu tzw. paroprzepuszczalność, określająca ilość pary wodnej przechodzącej przez 1 m² membrany lub folii w ciągu doby (strumień pary w czasie), jest parametrem bardzo nieprecyzyjnym, zależnym od warunków, w jakich badano przechodzenie pary.

Wynika to z cech powietrza: im jest ono cieplejsze, tym więcej pary się w nim mieści i tym więcej przenika jej przez badany materiał. Czym niższe jest Sd, tym paroprzepuszczalność jest większa i odwrotnie.

Przykłady: Gdy Sd = 0,02 m, to paroprzepuszczalność membrany wynosi 1200-1300 g/m² x 24h w temperaturze ok. 20°C a 3000 g/m² x 24h w temperaturze ok. 40°C i 4000 g/m² x 24h w temperaturze ok. 50°C.

Natomiast gdy Sd = 0,01 m to paroprzepuszczalność membrany wynosi ok. 2000 g/m² x 24h w temperaturze ok. 20°C a w 3500 g/m² x 24h w temperaturze ok. 40°C. Tak więc firmy oferujące starsze technologicznie membrany często podają ich paro-przepuszczalność jako 3000 g/m² x 24h, bo zbadały ją w temperaturze ok. 40°C i nie podają temperatury badania.

Powodem jest umowa czołowych europejskich producentów, według której tę cechę membran określa się w temperaturze 23–25°C. W takim zestawieniu produkty lepsze (Sd = 0,01) mają gorszą paroprzepuszczalność, bo tylko 2000 g/m² x 24h. Dlatego w UE zaleca porównywanie paroprzepuszczalności za pomocą Sd – równoważnej dyfuzyjnie grubości powietrza.

W większości przypadków, takie ustawienie przetargu z zasady eliminuje najtańszych i najgorszych wykonawców, którzy nie mają wtedy szans na zamiany i uproszczenia, powodujące kolejne przeciekania. Wielu z nich nie przystąpi do przetargu, bo nie dysponuje odpowiednią wiedzą, aby spełnić jego warunki. Wtedy do przetargu zgłoszą się ci lepsi, bardziej fachowi i doświadczeni. Warto tę metodę sprawdzić.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17114|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10676|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10249|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl