CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Przetarg na remont dachu

Krzysztof Patoka  |  Administrator 7-8/2014  |  26.05.2015
K. Patoka

Wybór wykonawcy remontu dachu jest trudnym zadaniem, czego dowodem są wielokrotne poprawki remontowanych dachów wykonywane w okresie gwarancji lub rękojmi.

Przyczyn takich kłopotów jest wiele, ale podstawowe to:

  • fakt, że w wielu regionach ilość dachów wymagających remontów jest większa niż ekip dekarskich o odpowiednio wysokim poziomie fachowości,
  • dobre wykonanie remontu jest wielokrotnie droższe (nawet o 300%) od wykonania nowego dachu, a w przetargach jednym z podstawowych kryteriów jest niska cena.
  •  

Zobacz, jakie są zagrożenia pożarowe budynków wielorodzinnych

Z życia pewnej wspólnoty...

Pewna warszawska wspólnota mieszkaniowa przy okazji remontu dachów na zarządzanych budynkach zebrała takie doświadczenia:

  • już po dwóch latach od ukończenia generalnego remontu musiała na nowo reperować dach na swoim budynku - jak się okazało, wybrali najtańszą ofertę;
  • mądrzejsi o to doświadczenie, do drugiego remontu wynajęli wykonawcę na drodze przetargu, nie najtańszego, lecz droższego i z bardzo dobrymi referencjami;
  • po roku okazało się, że są przecieki przy kominach (których na tym płaskim dachu było wiele), a wykonawca nie potrafi skutecznie usunąć usterek;
  • po dwóch latach różnych perypetii administrator namówił wspólnotę na zatrudnienie jeszcze lepszego wykonawcy, który oferował znakomite techniki uszczelniania obróbek blacharskich;
  • jednak po roku uszczelnienia zaczęły odklejać się od kominów, ponieważ - jak się okazało - ostatni fachowiec wykonał prosty zabieg: wprowadził dużą ilość uszczelniającego silikonu w każdą widoczną szparę przy kominie. Powszechnie jednak wiadomo, że silikony źle łączą się z bitumami i brudnymi blachami, a problemy z kominami wynikały z wadliwie wykonanych blaszanych osłon ich czapek (głowic) oraz złych osłon wylotów otworów wentylacyjnych w kominach.
Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?

Weber

Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego poszycia dachowego? Czytaj na stronie WWW >>

Po tych wszystkich przejściach wspólnota postanowiła skoncentrować się na określeniu głównych problemów dachu i wyborze odpowiednich technik ich rozwiązania. Pomógł im w tym dekarz, który był jednocześnie ekspertem jednego z zawodowych stowarzyszeń.

Jednak zanim przystąpił do pracy, wykonał ekspertyzę określającą przyczyny powstawania przecieków i przedstawił szczegółowy plan (a potem kosztorys) wykonania naprawy ostatecznej. Następnie wykonał odpowiednie poprawki według tych wytycznych i wreszcie dach jest szczelny. Jego stawki nie były małe, ale warte uzyskanego efektu.

Z analizy kosztów wszystkich napraw opisywanego dachu wyniknęło, że najwięcej zarobił na pechowym remoncie "fachowiec" z silikonami, a nie ten, który ostatecznie uporał się z przeciekami.

Przeczytaj też: Jak sobie radzić z uciążliwym remontem?

Częstą bolączką administratorów jest niska jakość prac dekarskich. Błędy wykonawcze ujawniają się dopiero po pewnym czasie, ale na tyle krótkim, że remont można uznać za nieudany, na przykład w trakcie okresu rękojmi lub zaraz po nim (po dwóch - trzech latach).

Pieniądze wydane na remont można w takich przypadkach uznać za zmarnowane i, co, gorsza trzeba organizować nowe na poprawki lub następny remont. Można się przed tym ustrzec, narzucając technikę realizacji remontu.

Przetarg na remont dachu

Wykonanie dobrego remontu dachu wymaga odpowiedniego przygotowania przetargu. W ramach tych przygotowań trzeba:

  • ustalić przyczyny powodujące konieczność wykonania remontu (np. powód przeciekania dachu),
  • określić warunki techniczne remontu i wymagania materiałowe, które muszą spełnić firmy przystępujące do przetargu.

Bardzo często dachy remontuje się bez rozpoznania podstawowych przyczyn jego złego funkcjonowania. Przeciekanie dachu nie oznacza, że trzeba gruntownie zmienić całe pokrycie. Dobrym tego przykładem są pokrycia dachów pochyłych leżące na łatach (jak dachówki, blachy profilowane).

Oznaczenia bitumicznych pap modyfikowanych
Na początku oznaczenia podaje się rodzaj modyfikatora. Papa modyfikowana elastomerem SBS posiada oznaczenie PYE, a papa modyfikowana plastomerem APP - oznaczenie PYP. W drugiej kolejności określa się osnowę: PV – to włókniny poliestrowe o różnych gramaturach (najczęściej 200-250 g/m²), V – to welon szklany (najczęściej 60-80 g/m²), G – tkanina szklana (najczęściej 100-200 g/m2), J – tkanina jutowa (najczęściej 200-300 g/m²). Na końcu podaje się symbol metody łączenia i grubość papy. Symbol S oznacza papę przeznaczoną do zgrzewania. W Polsce używa się najczęściej pap modyfikowanych SBS, a ich odmiany wierzchniego krycia wykonane są na osnowie z włókniny poliestrowej. Przykłady:
  • PYE–PV250 S5 oznacza papę modyfikowaną SBS na wkładce z włókniny poliestrowej o ciężarze powierzchniowym 250 g/m² i o grubości 5–5,2 mm, przeznaczoną do zgrzewania.
  • PYE–G200 S4 oznacza papę modyfikowaną SBS na wkładce z tkaniny szklanej o ciężarze powierzchniowym 200 g/m² i o grubości 4-4,2 mm, przeznaczoną do zgrzewania.
Oba rodzaje pap, w zależności od przewidywanego systemu materiałowego mogą być zastosowane jako nawierzchniowe lub podkładowe. Najczęściej pod papy PYE–PV250 S5 układa się PYE–G200 S4 (lub inne słabsze jakościowo) ale nigdy na odwrót, ponieważ na wierzch układa się papy bardziej elastyczne (bardziej rozciągliwe).Jako papy podkładowe dość często stosuje się papy zgrzewalne, ale nie modyfikowane. Na przykład: V 60 S4 co oznacza papę bitumiczną na osnowie welonu szklanego o ciężarze powierzchniowym 60 g/m² i o grubości 4-4,2 mm, przeznaczoną do zgrzewania.

Pokrycia te pracują w systemie podwójnym, co oznacza, że składają się z pokrycia zasadniczego i wstępnego, które decyduje o całkowitej szczelności dachu. Jeżeli taki dach przecieka, to najczęściej oznacza, że zostały uszkodzone (lub od początku źle zrobione):

  • obróbki kominów lub innych jego elementów,
  • warstwy wstępne (papa na poszyciu, membrana lub folia wstępnego krycia),
  • albo konstrukcja dachu.

Jak z powyższego wynika, nie zawsze trzeba wymieniać pokrycie, lecz czasem wystarczy usunąć podstawową przyczynę przeciekania. Przed remontem trzeba to koniecznie wyjaśnić i ustalić zakres naprawy.

Ważne są szczegóły

Kiedy znamy przyczynę, łatwiej jest ustalić zakres prac z wszelkimi szczegółami. Właśnie te szczegóły stanowią sedno problemu, ponieważ to one decydują o jakości prac naprawczych.

Przed ogłoszeniem przetargu trzeba ustalić dokładny zakres prac i określić sposób wykonania najważniejszych elementów do wyremontowania. Następnie należy bardzo dokładnie określić materiały jakie mają być użyte do wykonania tych prac. Jest to bardzo ważne, ponieważ często zdarza się, że są one zamieniane na tańsze odpowiedniki w trakcie remontu.

Czasami wystarczy podać typ materiałów, bowiem, jeżeli istnieje ich odpowiednia klasyfikacja, to ta informacja wystarczy. Dobrym tego przykładem jest klasyfikacja pap (por. ramka).

 

 

Jednak gdy takiej klasyfikacji nie ma, trzeba wybrać najważniejsze parametry wybranych materiałów, decydujące o ich przydatności na remontowanym dachu. Można określić konkretny produkt lub jego odpowiedniki z kilku firm. Dzięki temu mamy wtedy pewność, że użyty materiał będzie właściwy.

Przykładem materiału sprawiającego kłopoty przy jego określaniu są wysokoparoprzepuszczalne membrany wstępnego krycia (MWK). W remontowanych dachach pochyłych często elementy więźby są zawilgocone lub poddasze jest tynkowane, co powoduje zawilgocenie dachu na dużą skalę.

Warto zobaczyć jakie są konsekwencje remontu bez uchwały

Z tego powodu bardzo ważne jest, aby MWK miała jak najwyższą paroprzepuszczalność. Z powodu pewnych tradycji i małej jeszcze popularności odpowiedniego oznaczania paroprzepuszczalności (por. ramka) często wybierane są nieodpowiednie MWK lub FWK (nisko paroprzepuszczalne folie wstępnego krycia). Z tego powodu wiele dachów zamiast wysychać, zawilgaca się po remoncie.

Wybierając narzucane w przetargu materiały, warto korzystać z oferty tych firm, które dysponują odpowiednimi zaleceniami lub instrukcjami stosowania swoich produktów. Wiele firm ma opracowane szczegółowe rysunki, pokazujące wszystkie najważniejsze detale dachów, w których można użyć ich produktów.

Ważne jest, aby wykonawca otrzymał rysunki wykonawcze i wykaz materiałów najbardziej odpowiednich do wykonania remontu. Można również określić w przetargu warunek przedstawienia przez wykonawcę bardzo konkretnych szczegółów naprawy wraz z odpowiednimi rysunkami lub szkicami.

Ekspert radzi…

Wynika z tego, że dobry przetarg powinien bazować na współpracy z ekspertem, który określi szczegóły lub szczegóły te określą wykonawcy, przystępując do przetargu. W tym drugim wypadku pomoc eksperta w ocenie ofert też jest wskazana.

Wybór MWK (membran wstępnego krycia)

Wysokoparoprzepuszczalne membrany wstępnego krycia (MWK) są przykładem produktów nieposiadających takich precyzyjnych oznaczeń jak papy. Z tego powodu przy ich wyborze mogą powstać problemy.

Wybierając MWK, trzeba zwrócić uwagę na dwa parametry, które najlepiej charakteryzują te materiały: gramaturę (ciężar powierzchniowy) i paroprzepuszczalność.

Gramatura jest najprostszym parametrem określającym MWK. Czym jest większa, tym lepiej, ponieważ od niej zależy trwałość membran. Ze wzrostem grubości wzrasta wytrzymałość mechaniczna i odporność na UV (promieniowanie ultrafioletowe). Wszystkie tworzywa sztuczne narażone są na uszkodzenia (w różnym stopniu) spowodowane promieniowaniem UV, a MWK, czym są cieńsze, tym łatwiej o uszkodzenia.

Paroprzepuszczalność porównuje się najlepiej za pomocą współczynnika Sd nazywanego równoważną dyfuzyjnie grubością powietrza. Chętnie używana w Polsce w tym celu tzw. paroprzepuszczalność, określająca ilość pary wodnej przechodzącej przez 1 m² membrany lub folii w ciągu doby (strumień pary w czasie), jest parametrem bardzo nieprecyzyjnym, zależnym od warunków, w jakich badano przechodzenie pary.

Wynika to z cech powietrza: im jest ono cieplejsze, tym więcej pary się w nim mieści i tym więcej przenika jej przez badany materiał. Czym niższe jest Sd, tym paroprzepuszczalność jest większa i odwrotnie.

Przykłady: Gdy Sd = 0,02 m, to paroprzepuszczalność membrany wynosi 1200-1300 g/m² x 24h w temperaturze ok. 20°C a 3000 g/m² x 24h w temperaturze ok. 40°C i 4000 g/m² x 24h w temperaturze ok. 50°C.

Natomiast gdy Sd = 0,01 m to paroprzepuszczalność membrany wynosi ok. 2000 g/m² x 24h w temperaturze ok. 20°C a w 3500 g/m² x 24h w temperaturze ok. 40°C. Tak więc firmy oferujące starsze technologicznie membrany często podają ich paro-przepuszczalność jako 3000 g/m² x 24h, bo zbadały ją w temperaturze ok. 40°C i nie podają temperatury badania.

Powodem jest umowa czołowych europejskich producentów, według której tę cechę membran określa się w temperaturze 23–25°C. W takim zestawieniu produkty lepsze (Sd = 0,01) mają gorszą paroprzepuszczalność, bo tylko 2000 g/m² x 24h. Dlatego w UE zaleca porównywanie paroprzepuszczalności za pomocą Sd – równoważnej dyfuzyjnie grubości powietrza.

W większości przypadków, takie ustawienie przetargu z zasady eliminuje najtańszych i najgorszych wykonawców, którzy nie mają wtedy szans na zamiany i uproszczenia, powodujące kolejne przeciekania. Wielu z nich nie przystąpi do przetargu, bo nie dysponuje odpowiednią wiedzą, aby spełnić jego warunki. Wtedy do przetargu zgłoszą się ci lepsi, bardziej fachowi i doświadczeni. Warto tę metodę sprawdzić.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18945|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12118|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11538|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl