Jeden budynek czteroklatkowy został wybudowany przez deweloperów na różnych działkach o różnej numeracji, tj.:
- 2 klatki ul. J. 76 A (jeden nr działki dla wszystkich lokali) - założona wspólnota mieszkaniowa;
- 1 klatka ul. J. 76 D (inny nr działki, niż ma 76 A) - brak wspólnoty - brak wyodrębnionych lokali (właściciel - deweloper do 2013 roku);
- 1 klatka ul. J. 76 E (inny nr działki, niż ma 76 A i 76 D) - brak wspólnoty - wyodrębnione lokale.
Różnica powstała wskutek dobudowania klatek 76 D i 76 E w późniejszym terminie przez innych deweloperów. Tymczasem, zgodnie z definicją, wspólnota mieszkaniowa jest pewną formą stowarzyszenia właścicieli lokali mieszczących się w jednym lub kilku budynkach wielorodzinnych znajdujących się na tej samej działce.
Co można zrobić i jak, żeby klatka o nr. 76 E, a w terminie późniejszym i klatka 76 D mogły dołączyć do istniejącej już wspólnoty 76 A? Bycie w jednej wspólnocie założonej dla całego budynku wydaje się być najbardziej racjonalne. Mamy nawet tego samego zarządcę.
Czytelnik
Budynek może mieć formę budynku wolno stojącego lub być połączony z innymi budynkami wspólną ścianą, tworząc „bliźniak" lub „szeregówkę". Taki „bliźniak" lub „szeregówkę" buduje się najczęściej w postaci budynków jednorodzinnych, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby w taki sposób, na zasadzie „szeregówki", wybudowano budynki wielorodzinne.
Jest to w zasadzie jedyne rozwiązanie, gdy deweloper buduje pojedynczo poszczególne elementy „szeregówki", wyodrębnia w nich lokale i sprzedaje je, zanim rozpocznie budowę kolejnych budynków.
Jeżeli deweloper nie wyodrębniałby działki pod każdym budynkiem „szeregówki", nie mógłby sprzedać lokali w budynku, dopóki nie wykonałby wszystkich budynków w danej inwestycji. Tylko w takiej sytuacji możliwe byłoby utworzenie jednej wspólnoty mieszkaniowej złożonej z kilku budynków już na etapie wyodrębniania lokali przez dewelopera.
Ustawa o własności lokali nie reguluje wprost zagadnienia łączenia wspólnot mieszkaniowych, gdyż takie łączenie wspólnot bardzo rzadko zdarza się w praktyce. Z reguły w celu usprawnienia zarządu nieruchomością wspólną członkowie wspólnoty decydują się raczej na podział wspólnoty mieszkaniowej na mniejsze wspólnoty, co przewidziano w ustawie, niż na ich łączenie.
Połączenie wspólnot jest jednak dopuszczalne, ale należy zaznaczyć, że to czasochłonna i skomplikowana procedura, a w dodatku kosztowna. Warto więc dobrze się zastanowić, czy warto ją przeprowadzić i jakiemu celowi ma to służyć. Ograniczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną może okazać się bowiem iluzoryczne.
Po pierwsze: połączeniu mogą ulec tylko wspólnoty mieszkaniowe, których działki ze sobą bezpośrednio graniczą, czyli takie, które mogą połączyć się w jedną nieruchomość wspólną.
Po drugie: aby doszło do połączenia dużych wspólnot mieszkaniowych, konieczne jest podjęcie w każdej z nich stosownej uchwały, a w małych wspólnotach mieszkaniowych - wyrażenie zgody przez wszystkich właścicieli, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Po trzecie: konieczne jest wykonanie nowej dokumentacji inwentaryzacyjnej budynków i lokali, z określeniem nowych udziałów w przyszłej nieruchomości wspólnej.
Po czwarte: potrzebny jest akt notarialny w sprawie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, połączony z wnioskiem do sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych o połączenie wszystkich działek tworzących jedną nieruchomość wspólną w jednej księdze wieczystej, zmianę wysokości wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej oraz zmianę wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali mających tworzyć jedną wspólnotę mieszkaniową.
Tymczasem w przedstawionej sytuacji - moim zdaniem - taka próba połączenia wspólnot mieszkaniowych jest przede wszystkim przedwczesna, z uwagi na to, że w budynku 76 D brak jest wyodrębnionych lokali, a deweloper będący jedynym właścicielem nie będzie zapewne zainteresowany połączeniem się z innymi wspólnotami mieszkaniowymi.
Natomiast właściciele lokali w budynku 76 E nie zdołali nawet zebrać się w celu wybrania zarządu wspólnoty, a zatem jeżeli właściciele lokali nie byli jeszcze w stanie zwołać pierwszego zebrania, to trudno uznać, że w tej wspólnocie możliwe jest szybkie przeprowadzenie procedury połączenia.
Z kolei połączenie się najpierw z jedną wspólnotą mieszkaniową, a następnie z kolejną jest moim zdaniem chybionym pomysłem, gdyż powoduje, że każdorazowo trzeba przejść wyżej opisaną procedurę i ponownie ponieść koszty tych operacji.
W związku z powyższym z pomysłem połączenia należałoby poczekać co najmniej do ukonstytuowania się wspólnot mieszkaniowych we wszystkich budynkach mających się połączyć w jedną wspólnotę mieszkaniową.
Czytaj też:
Gdy woda zalewa piwnice
Piwnice w spółdzielni mieszkaniowej dla tych co je użytkują
Czyje piwnice?
Piwnica musi być pomieszczeniem przynależnym
Kto powinien sprzątać chodnik
Jak utrzymać porządek we wspólnocie
2
