Wspólnota mieszkaniowa, w której jestem członkiem zarządu została wyodrębniona jako jeden budynek mieszkalny wraz z gruntem pod tym budynkiem ze spółdzielni mieszkaniowej. W efekcie wspólnota nie ma dostępu do drogi publicznej.
Cały teren wraz z infrastrukturą wokół wspólnoty pozostaje nadal własnością spółdzielni mieszkaniowej, a ściśle mówiąc, spółdzielnia jest jej wieczystym użytkownikiem. Teren ten jest jednocześnie odrębną nieruchomością (z księgą wieczystą).
Z tego terenu korzysta także budynek spółdzielni (został już wyodrębniony z działką tylko pod budynkiem, ale nie podpisano jeszcze aktów notarialnych przenoszących własność lokali na właścicieli mieszkań).
Mam następujące pytanie: czy do terenów, które stanowią infrastrukturę całego osiedla, z której korzysta nasza wspólnota mieszkaniowa i budynek spółdzielni, mają zastosowanie przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Art. 4.4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.
Czy są inne przepisy? A jeśli tak, to jakie?
Członek zarządu
Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej
Proszę zwrócić uwagę, że w budynkach spółdzielni mieszkaniowych mimo ustanowienia odrębnej własności lokali bardzo często przez długi czas nie mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową w rozumieniu ustawy o własności lokali, z zebraniami właścicieli i podejmowanymi uchwałami oraz wybieranym przez właścicieli zarządem.
Wspólnoty mieszkaniowe w blokach spółdzielczych nazywane są często „ułomnymi" wspólnotami mieszkaniowymi, gdyż mimo że z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej i właściciele lokali stają się współwłaścicielami tej nieruchomości, to jednak ich prawo własności podlega licznym ograniczeniom. Taka wspólnota działa bowiem w oparciu o prawo spółdzielcze.
W przypadku takich nieruchomościach nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali, o zarządzie nieruchomością wspólną, poza pewnymi wyjątkami, nie mają też zastosowania przepisy dotyczące zebrania właścicieli. Wspólnota ta nie podejmuje więc uchwał, poza jednym wyjątkiem, jakim jest „odłączenie" się od spółdzielni mieszkaniowej.
Nawet jeżeli osoby te zrzekną się członkostwa nadal będą obowiązywać je przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości, ale również będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Nadal opłaty będą im narzucane, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony.
Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się dopiero gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości.
Ponadto większość ta musi chcieć się odłączyć od spółdzielni mieszkaniowej. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy uwl, tzw. uchwała o odłączeniu się od spółdzielni.
Dopiero od tego momentu przestają obowiązywać ich prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Jeżeli właściciele nie zdecydują się na podjęcie wyżej opisanej uchwały lub uchwała ta nie uzyska większości głosów stosuje się wtedy już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości powstaje wówczas wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ustawy o własności lokali.
Należy podkreślić, że spółdzielnia sprawuje zarząd w formie zarządu powierzonego. Zarząd ten jest jedną z form zarządu przewidzianą w uwl, zatem po podjęciu uchwały „o odłączeniu się" od spółdzielni mieszkaniowej zarząd nadal sprawować będzie spółdzielnia mieszkaniowa.
Jeżeli właściciele lokali chcieliby ten stan zmienić, muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 21.01.2009 r., sygn. akt III CZP 129/08.
Zatem po podjęciu uchwały o odłączeniu się od spółdzielni wspólnota mieszkaniowa (na tym samym lub kolejnym zebraniu) może podjąć w obecności notariusza uchwałę o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu. Od tego momentu w danej wspólnocie mieszkaniowej będzie działał zarząd wybierany.
Zastosowanie prawa spółdzielczego do wspólnot mieszkaniowych
Jak wynika z wyżej przedstawionych zasad regulujących procedurę wyodrębnienia wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni, przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczą właścicieli lokali do momentu wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni, czyli albo do momentu podjęcia „uchwały o odłączeniu", albo w przypadku niepodjęcia tej uchwały do czasu wyodrębnienia własności wszystkich lokali.
Po wyodrębnieniu budynku z zasobów spółdzielni przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przestają mieć do wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie, co wprost wynika z art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i tak jak do każdej wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.
Cytowany przez Panią art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy wyłącznie właścicieli lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, czyli takich, którzy dokonali przekształcenia swoich spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lub takich, którzy nabyli nowo budowane lokale w spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten obowiązuje ich tylko do momentu wyodrębnienia budynku z zasobów spółdzielni.
2
