CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Tereny wspólne

Paweł Puch  |  Administrator 10/2010  |  18.10.2010

Wspólnota mieszkaniowa, w której jestem członkiem zarządu została wyodrębniona jako jeden budynek mieszkalny wraz z gruntem pod tym budynkiem ze spółdzielni mieszkaniowej. W efekcie wspólnota nie ma dostępu do drogi publicznej.

Cały teren wraz z infrastrukturą wokół wspólnoty pozostaje nadal własnością spółdzielni mieszkaniowej, a ściśle mówiąc, spółdzielnia jest jej wieczystym użytkownikiem. Teren ten jest jednocześnie odrębną nieruchomością (z księgą wieczystą).

Z tego terenu korzysta także budynek spółdzielni (został już wyodrębniony z działką tylko pod budynkiem, ale nie podpisano jeszcze aktów notarialnych przenoszących własność lokali na właścicieli mieszkań).

Mam następujące pytanie: czy do terenów, które stanowią infrastrukturę całego osiedla, z której korzysta nasza wspólnota mieszkaniowa i budynek spółdzielni, mają zastosowanie przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 4.4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Czy są inne przepisy? A jeśli tak, to jakie?

Członek zarządu

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej

Proszę zwrócić uwagę, że w budynkach spółdzielni mieszkaniowych mimo ustanowienia odrębnej własności lokali bardzo często przez długi czas nie mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową w rozumieniu ustawy o własności lokali, z zebraniami właścicieli i podejmowanymi uchwałami oraz wybieranym przez właścicieli zarządem.

Wspólnoty mieszkaniowe w blokach spółdzielczych nazywane są często „ułomnymi" wspólnotami mieszkaniowymi, gdyż mimo że z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej i właściciele lokali stają się współwłaścicielami tej nieruchomości, to jednak ich prawo własności podlega licznym ograniczeniom. Taka wspólnota działa bowiem w oparciu o prawo spółdzielcze.

W przypadku takich nieruchomościach nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali, o zarządzie nieruchomością wspólną, poza pewnymi wyjątkami, nie mają też zastosowania przepisy dotyczące zebrania właścicieli. Wspólnota ta nie podejmuje więc uchwał, poza jednym wyjątkiem, jakim jest „odłączenie" się od spółdzielni mieszkaniowej.

Nawet jeżeli osoby te zrzekną się członkostwa nadal będą obowiązywać je przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości, ale również będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Nadal opłaty będą im narzucane, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony.

Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się dopiero gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości.

Ponadto większość ta musi chcieć się odłączyć od spółdzielni mieszkaniowej. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy uwl, tzw. uchwała o odłączeniu się od spółdzielni.

Dopiero od tego momentu przestają obowiązywać ich prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Jeżeli właściciele nie zdecydują się na podjęcie wyżej opisanej uchwały lub uchwała ta nie uzyska większości głosów stosuje się wtedy już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości powstaje wówczas wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Należy podkreślić, że spółdzielnia sprawuje zarząd w formie zarządu powierzonego. Zarząd ten jest jedną z form zarządu przewidzianą w uwl, zatem po podjęciu uchwały „o odłączeniu się" od spółdzielni mieszkaniowej zarząd nadal sprawować będzie spółdzielnia mieszkaniowa.

Jeżeli właściciele lokali chcieliby ten stan zmienić, muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 21.01.2009 r., sygn. akt III CZP 129/08.

Zatem po podjęciu uchwały o odłączeniu się od spółdzielni wspólnota mieszkaniowa (na tym samym lub kolejnym zebraniu) może podjąć w obecności notariusza uchwałę o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu. Od tego momentu w danej wspólnocie mieszkaniowej będzie działał zarząd wybierany.

Zastosowanie prawa spółdzielczego do wspólnot mieszkaniowych

Jak wynika z wyżej przedstawionych zasad regulujących procedurę wyodrębnienia wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni, przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczą właścicieli lokali do momentu wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni, czyli albo do momentu podjęcia „uchwały o odłączeniu", albo w przypadku niepodjęcia tej uchwały do czasu wyodrębnienia własności wszystkich lokali.

Po wyodrębnieniu budynku z zasobów spółdzielni przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przestają mieć do wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie, co wprost wynika z art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i tak jak do każdej wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

Cytowany przez Panią art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy wyłącznie właścicieli lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, czyli takich, którzy dokonali przekształcenia swoich spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lub takich, którzy nabyli nowo budowane lokale w spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten obowiązuje ich tylko do momentu wyodrębnienia budynku z zasobów spółdzielni.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17735|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11078|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10659|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl