CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Tereny wspólne

Paweł Puch  |  Administrator 10/2010  |  18.10.2010

Wspólnota mieszkaniowa, w której jestem członkiem zarządu została wyodrębniona jako jeden budynek mieszkalny wraz z gruntem pod tym budynkiem ze spółdzielni mieszkaniowej. W efekcie wspólnota nie ma dostępu do drogi publicznej.

Cały teren wraz z infrastrukturą wokół wspólnoty pozostaje nadal własnością spółdzielni mieszkaniowej, a ściśle mówiąc, spółdzielnia jest jej wieczystym użytkownikiem. Teren ten jest jednocześnie odrębną nieruchomością (z księgą wieczystą).

Z tego terenu korzysta także budynek spółdzielni (został już wyodrębniony z działką tylko pod budynkiem, ale nie podpisano jeszcze aktów notarialnych przenoszących własność lokali na właścicieli mieszkań).

Mam następujące pytanie: czy do terenów, które stanowią infrastrukturę całego osiedla, z której korzysta nasza wspólnota mieszkaniowa i budynek spółdzielni, mają zastosowanie przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 4.4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Czy są inne przepisy? A jeśli tak, to jakie?

Członek zarządu

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej

Proszę zwrócić uwagę, że w budynkach spółdzielni mieszkaniowych mimo ustanowienia odrębnej własności lokali bardzo często przez długi czas nie mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową w rozumieniu ustawy o własności lokali, z zebraniami właścicieli i podejmowanymi uchwałami oraz wybieranym przez właścicieli zarządem.

Wspólnoty mieszkaniowe w blokach spółdzielczych nazywane są często „ułomnymi" wspólnotami mieszkaniowymi, gdyż mimo że z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej i właściciele lokali stają się współwłaścicielami tej nieruchomości, to jednak ich prawo własności podlega licznym ograniczeniom. Taka wspólnota działa bowiem w oparciu o prawo spółdzielcze.

W przypadku takich nieruchomościach nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali, o zarządzie nieruchomością wspólną, poza pewnymi wyjątkami, nie mają też zastosowania przepisy dotyczące zebrania właścicieli. Wspólnota ta nie podejmuje więc uchwał, poza jednym wyjątkiem, jakim jest „odłączenie" się od spółdzielni mieszkaniowej.

Nawet jeżeli osoby te zrzekną się członkostwa nadal będą obowiązywać je przepisy prawa spółdzielczego, nadal też będą uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości, ale również będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Nadal opłaty będą im narzucane, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony.

Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się dopiero gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości.

Ponadto większość ta musi chcieć się odłączyć od spółdzielni mieszkaniowej. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy uwl, tzw. uchwała o odłączeniu się od spółdzielni.

Dopiero od tego momentu przestają obowiązywać ich prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Jeżeli właściciele nie zdecydują się na podjęcie wyżej opisanej uchwały lub uchwała ta nie uzyska większości głosów stosuje się wtedy już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości powstaje wówczas wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Należy podkreślić, że spółdzielnia sprawuje zarząd w formie zarządu powierzonego. Zarząd ten jest jedną z form zarządu przewidzianą w uwl, zatem po podjęciu uchwały „o odłączeniu się" od spółdzielni mieszkaniowej zarząd nadal sprawować będzie spółdzielnia mieszkaniowa.

Jeżeli właściciele lokali chcieliby ten stan zmienić, muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 21.01.2009 r., sygn. akt III CZP 129/08.

Zatem po podjęciu uchwały o odłączeniu się od spółdzielni wspólnota mieszkaniowa (na tym samym lub kolejnym zebraniu) może podjąć w obecności notariusza uchwałę o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu. Od tego momentu w danej wspólnocie mieszkaniowej będzie działał zarząd wybierany.

Zastosowanie prawa spółdzielczego do wspólnot mieszkaniowych

Jak wynika z wyżej przedstawionych zasad regulujących procedurę wyodrębnienia wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni, przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczą właścicieli lokali do momentu wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni, czyli albo do momentu podjęcia „uchwały o odłączeniu", albo w przypadku niepodjęcia tej uchwały do czasu wyodrębnienia własności wszystkich lokali.

Po wyodrębnieniu budynku z zasobów spółdzielni przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przestają mieć do wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie, co wprost wynika z art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i tak jak do każdej wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

Cytowany przez Panią art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy wyłącznie właścicieli lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, czyli takich, którzy dokonali przekształcenia swoich spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lub takich, którzy nabyli nowo budowane lokale w spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten obowiązuje ich tylko do momentu wyodrębnienia budynku z zasobów spółdzielni.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16917|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10529|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10100|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl