CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Co nowego w Orzecznictwie?
Administrator bez prawa do zbierania głosów | Wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika

Paweł Puch  |  06.10.2014
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.

Administrator bez prawa do zbierania głosów

Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty o uzupełnieniu głosowania po zebraniu w drodze indywidualnego zbierania głosów decyduje zarząd.

Administrator nie jest uprawniony do samodzielnego zbierania głosów chyba, że został upoważniony do tego przez zarząd lub taki obowiązek wynika z zawartej przez niego umowy o administrowanie – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie.

W przedmiotowej sprawie właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o ustalenie nieistnienia uchwał. W uzasadnieniu wskazał, że administrator nie był uprawniony do zbierania głosów, a Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na nieuzyskanie przez zaskarżone uchwały wymaganej większości głosów i nieskuteczną próbę ich uzupełnienia poprzez podjęcie decyzji o zbieraniu głosów przez osoby nieuprawnione.

Wspólnota mieszkaniowa posiada zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w kwestiach dla niego zastrzeżonych, jak choćby o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Zawiadomienie o treści uchwały to nie obowiązek jej doręczenia | Właściciel lokalu żąda ustanowienia zarządcy przymusowego

W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z zawartą umową wspólnota posiada też administratora.

Jednak z treści zawartej umowy jednoznacznie wynika, że powierzono mu wyłącznie funkcje administracyjne, pozostawiając funkcje władcze dla zarządu. Tym samym to wyłącznie zarządowi przysługiwało prawo do podjęcia decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

Tymczasem z jednoznacznych zeznań członka zarządu wynika, że zarząd nie podejmował ani na zebraniu, ani poza nim decyzji o zbieraniu głosów. Co więcej, z protokołu wykreślono zapis o zbieraniu głosów osób nieobecnych w trybie indywidualnym, co wyraźnie wskazuje na brak woli kontynuacji głosowania w tej formie.

Powód miał przeto prawo spodziewać się, że głosowanie zostało już merytorycznie rozstrzygnięte, a uchwały nie przeszły bo nie uzyskały wymaganej większości. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty administrator nie był uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu fizycznym głosów poprzez swego pracownika.

Przyjęte przez ustawodawcę minimalne wymogi formalne dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wynikają z nieprofesjonalnego charakteru wspólnot. Wykładnia przepisów stosowana przez judykaturę uwzględnia tą specyfikę tych podmiotów. Niestety nawet one muszą zachować pewne niezbędne minimum formalizmu aby chronić słuszny interes jednostek.

Ponieważ zarząd nie podjął decyzji o uzupełnieniu głosowania, a administrator nie był do tego samodzielnie uprawniony, głosów dopisanych po zebraniu nie sposób zaliczyć jako oddanych w trybie indywidualnym. Jak wskazał to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lutego 2006 I CK 336/05  przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. 

Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować nawet w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali nie uczestniczy w zebraniu, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może (zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.) wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l., powinien zawiadomić właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie.

Komentowany przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca (wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/08).

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 31.07.2014 roku sygn.akt I C 186/14

Czytaj dalej: Wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami» Szybka naprawa rur bez wykopywania, wykuwania, brudu i hałasu »
Programy do zarządzania nieruchomościami Renowacja rur
Jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola. A tę zapewnia dobre oprogramowanie(...) czytaj dalej » Renowacja systemów kanalizacji technologią Relining bez konieczności wymiany rur tradycyjną metodą. Sprawdź jak łatwo i bezinwazyjnie przeprowadzić remont (...) czytaj dalej»

Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej»


Systemy detekcji gazu - to warto wiedzieć o wykrywaniu niebezpiecznych stężeń gazów »

wykrywanie gazu - czujnik gazu

Wybuchy metanu są szczególnie niebezpieczne w przestrzeniach zamkniętych. Ludzie zaczęli spotykać się z tego typu zagrożeniem od momentu rozpoczęcia pozyskiwania czytaj dalej»


Jak prawidłowo opomiarować i rozliczyć media»
Jaki wybrać ciepłomierz - przegląd ciepłomierzy »
Opomiarowanie i rozliczenie mediów Ciepłomierze mieszkaniowe - cena
Pobierz darmowego ebooka i dowiedz się m.in.  o obowiązkach opomiarowania budynków, o prawidłowym wyborze metody rozliczeń i jak zmniejszyć koszty...
czytaj dalej »
Goroący temat. Sprawdź, jaki wybrać ciepłomierz. Obecnie w nowych budynkach jest  już standardem opomiarowanie zużycia ciepła i ciepłej wody użytkowej… czytaj dalej »

Stwórz plan higieny dla firm sprzątających – w czym pomaga?

Harmonogram sprzątania klatki schodowej

Zarządzanie firmą sprzątającą to połączenie czasu pracy, skalkulowanego adekwatnie do kosztów, ze sprostaniem wymaganiom... czytaj dalej»


Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość »

Chcesz kupić mieszkanie? Sprawdź, co wpływa na jego wartość

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też warto dobrze przemyśleć...... czytaj dalej»


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

10/2017

Aktualny numer:

Administrator 10/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Krajowy Zasób Nieruchomości
  • - Akceleracja zmian w przepisach o spółdzielniach
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14145|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl