CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Co nowego w Orzecznictwie?
Administrator bez prawa do zbierania głosów | Wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika

Paweł Puch  |  06.10.2014
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa (cz. 190), a w nim o administratorze bez prawa do zbierania głosów, a także o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika.

Administrator bez prawa do zbierania głosów

Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty o uzupełnieniu głosowania po zebraniu w drodze indywidualnego zbierania głosów decyduje zarząd.

Administrator nie jest uprawniony do samodzielnego zbierania głosów chyba, że został upoważniony do tego przez zarząd lub taki obowiązek wynika z zawartej przez niego umowy o administrowanie – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie.

W przedmiotowej sprawie właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o ustalenie nieistnienia uchwał. W uzasadnieniu wskazał, że administrator nie był uprawniony do zbierania głosów, a Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na nieuzyskanie przez zaskarżone uchwały wymaganej większości głosów i nieskuteczną próbę ich uzupełnienia poprzez podjęcie decyzji o zbieraniu głosów przez osoby nieuprawnione.

Wspólnota mieszkaniowa posiada zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w kwestiach dla niego zastrzeżonych, jak choćby o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Przeczytaj: Co nowego w Orzecznictwie? Zawiadomienie o treści uchwały to nie obowiązek jej doręczenia | Właściciel lokalu żąda ustanowienia zarządcy przymusowego

W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z zawartą umową wspólnota posiada też administratora.

Jednak z treści zawartej umowy jednoznacznie wynika, że powierzono mu wyłącznie funkcje administracyjne, pozostawiając funkcje władcze dla zarządu. Tym samym to wyłącznie zarządowi przysługiwało prawo do podjęcia decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Nowe Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania. Poradnik. Przepisy z komentarzen i 170 rysunkami. Wydanie 10. uaktualnione i rozszerzone. Dodatek specjalistyczny "Efektywność energetyczna w budownictwie"
SPIS TREŚCI »
CZYTAJ OPIS »

Tymczasem z jednoznacznych zeznań członka zarządu wynika, że zarząd nie podejmował ani na zebraniu, ani poza nim decyzji o zbieraniu głosów. Co więcej, z protokołu wykreślono zapis o zbieraniu głosów osób nieobecnych w trybie indywidualnym, co wyraźnie wskazuje na brak woli kontynuacji głosowania w tej formie.

Powód miał przeto prawo spodziewać się, że głosowanie zostało już merytorycznie rozstrzygnięte, a uchwały nie przeszły bo nie uzyskały wymaganej większości. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty administrator nie był uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu fizycznym głosów poprzez swego pracownika.

Przyjęte przez ustawodawcę minimalne wymogi formalne dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wynikają z nieprofesjonalnego charakteru wspólnot. Wykładnia przepisów stosowana przez judykaturę uwzględnia tą specyfikę tych podmiotów. Niestety nawet one muszą zachować pewne niezbędne minimum formalizmu aby chronić słuszny interes jednostek.

Ponieważ zarząd nie podjął decyzji o uzupełnieniu głosowania, a administrator nie był do tego samodzielnie uprawniony, głosów dopisanych po zebraniu nie sposób zaliczyć jako oddanych w trybie indywidualnym. Jak wskazał to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lutego 2006 I CK 336/05  przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. 

Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować nawet w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali nie uczestniczy w zebraniu, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może (zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.) wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l., powinien zawiadomić właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie.

Komentowany przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca (wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/08).

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 31.07.2014 roku sygn.akt I C 186/14

Czytaj dalej: Wspólnota mieszkaniowa nie może bezumownie korzystać z chodnika

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości »

Bezpłatne szkolenie dla zarządców i administratorów nieruchomości

Zobacz jak to możliwe - poczta tradycyjna przez internet? Teraz to możliwe napiszesz list, kupisz spersonalizowane znaczki i wyślesz (...) czytaj dalej »


Jak zmniejszyć koszty wysyłania listów i paczek w procesie zarządzania nieruchmościami »

Wentylacja hybrydowa

Szeroko stosowany system wentylacji naturalnej od dawna zakorzeniony w naszym budownictwie ma szereg zalet, ma jednak również i wady. (...) czytaj dalej »


Jak podnieść wartość nieruchomości? Przygotowanie i realizacja projektów inwestycyjnych »
Jak podnieść wartość nieruchomości? Projekty i inwestycje
Zobacz, jak połączono zarządzanie, administrowanie, współpracę, doradztwo i pomoc techniczną w jeden organizm dzięki, któremu zyskuje (...) czytaj dalej » Szczegółowy zakres czynności realizowanych w ramach umowy o zarządzanie nieruchomościami każdorazowo podlega negocjacjom i jest dopasowywany do specyficznych (...) czytaj dalej »

Jak zabezpieczyć śliskie schody w nieruchomośc»

Schody śliskie zabezpieczenia

Zabezpieczenia antypoślizgowe- sztandarowe produkty chroniące przed poślizgnięciem... czytaj dalej »


Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu? Zarządca kontra zima – kto wygra?
Od czego zależy wysokość ubezpieczenia samochodu Sople na dachu
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) pojazdów mechanicznych jest obowiązkowym typem polisy(...) czytaj dalej » Zima zwykle kojarzy nam się ze wspaniałym okresem związanym ze świętami, kolędami, choinką, (...) czytaj dalej »

 


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psy siedzące, jak pozbyć się psich odchodów z trawnika

Problem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) czytaj dalej »


Jak prowadzić korespondencję w procesie zarządzania nieruchomościami»
Jak tanio zrobić renowację posadzki w budynku»
Obieg korespondencji w procesie zarządzania nieruchmościami renowacja posadzek w budynku mieszkalnym
Wysyłka korespondencji związanej z zarządzaną nieruchomością to obowiązek uciążliwy dla wielu administratorów. Zobacz jak zaoszczędzić czas i pieniądze na wysyłce dokumentów?...
czytaj dalej »
Relatywnie niskie koszty remontu posadzki oraz niewielka uciążliwość prac remontowych dla mieszkańców… czytaj dalej »

Modernizacja z energooszczędnością w tle »

Energooszczedność nieruchomości

Modernizacji w budynkach w Chrzanowie sprzyja oszczędzaniu energii... czytaj dalej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

12/2017

Aktualny numer:

Administrator 12/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - KZN a własność lokali
  • - By nie było miejsc bez duszy
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 14470|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl