CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Kiedy opodatkować przychody z najmu?

Zmiana przepisów dotyczących wystawiania faktur spowodowała zamieszanie w opodatkowaniu przychodów podatkiem dochodowym. Nie dotyczy to jednak większości umów najmu i dzierżawy.

Charakter przychodów z najmu

Wynajmowanie nieruchomości przez podatników podatku dochodowego od osób fizycznych może zostać zaliczone do jednego z dwóch źródeł przychodów: najmu prywatnego lub działalności gospodarczej.

Przychody (dochody) uzyskane w ramach najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wtedy, gdy wynajmujący otrzyma należne wynagrodzenie z tego tytułu (czynsz i ewentualnie inne wpływy). Zasada ta – popularnie zwana metodą kasową – została określona w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PIT). Wystawienie przez wynajmującego faktury nie zmienia zasady kasowej.

W przypadku wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowaniu podlegają przychody należne (tzw. zasada memoriałowa), które powstają na ogół przed otrzymaniem czynszu.

Zgodnie z art. 14 ustawy o PIT, za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Jako datę powstania przychodu traktuje się zaś, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wykonania usługi (albo częściowego jej wykonania), nie późniejszy niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Podobny przepis znajduje się w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej jako ustawa o CIT). Na marginesie warto zauważyć, że w tym podatku nie ma podziału na źródła przychodów, nie oznacza to jednak, że każdy dochód pochodzi z działalności gospodarczej. Uwaga ta dotyczy najczęściej tych podmiotów, których głównym celem nie jest działalność gospodarcza, np. wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.

W takim wypadku przychody z najmu będą opodatkowane na zasadzie kasowej, to jest w dniu otrzymania zapłaty (art. 12 ust. 3e ustawy o CIT). Jeżeli jednak wynajmowaniu nieruchomości można przypisać cechy właściwe dla działalności gospodarczej, przychody z tego tytułu są opodatkowane wg metody memoriałowej.

Jak bowiem wynika z treści art. 12 ust. 3 ustawy o CIT, za przychody związane z działalnością gospodarczą, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane. Jednocześnie datę wystąpienia takiego przychodu ustawodawca uregulował w przepisach art. 12 ust. 3a–3e ww. ustawy.

Zgodnie z generalną regułą, wyrażoną w art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, za datę powstania przychodu należnego uważa się dzień wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie późniejszy niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Dzień wystawienia faktury

Wprowadzona w roku 2014 zmiana zasad wystawiania faktur nie znalazła swojego odzwierciedlenia w przepisach ustaw o podatkach dochodowych. Zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, fakturę można wystawić do 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wykonano usługę. Dalsze przepisy modyfikują jednak tę zasadę w odniesieniu do wybranych usług, w tym m.in. do usługi najmu.

Zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4, w przypadku usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. Warto tu przypomnieć, że ustawodawca nie wskazał, czy chodzi o termin płatności ustalony w umowie najmu, czy w fakturze.

Czasami bowiem strony na bieżąco zmieniają poszczególne terminy płatności czynszu. W mojej ocenie każda taka zmiana oznacza zmianę umowy najmu w odniesieniu do tej konkretnej jego  „raty”.

Jednocześnie ustawodawca pozwolił na wystawianie faktur przed wykonaniem usługi. Generalnie nie mogą być one wystawione wcześniej niż 30. dnia przed wykonaniem usługi, jednak ograniczenie to nie dotyczy usług najmu, dzierżawy i leasingu.

Wynajmujący może wystawić faktury nawet za cały rok z góry, jeżeli zawierają one informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczą (art. 106i ust. 8 ustawy o VAT).

Warto także pamiętać, że w przypadku usług najmu nie wystawia się faktur zaliczkowych, co wynika z trochę niejasnych przepisów art. 106i i art. 106b ustawy o VAT. Faktury zaliczkowe wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4.

Natomiast w art. 106b ust. 1 pkt 4 mowa jest o „zapłacie przed dokonaniem czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4”, w tym usług najmu.

Jeżeli więc wynajmujący korzysta z możliwości „hurtowego” wystawienia faktur dokumentujących usługę najmu, pojawia się obawa, czy wpływa to na opodatkowanie przychodów z najmu w wysokości sumy należności określonych we wszystkich fakturach. Co do zasady, należy stwierdzić, że przychód jest przyporządkowany do daty wystawienia faktury.

Organy podatkowe uznają nawet, że jeśli faktura została wystawiona przedwcześnie, przed wykonaniem usługi (ale zgodnie z zapisami ustawy o VAT), to przychód z tego tytułu należy rozpoznać zgodnie z datą wystawienia faktury, a nie datą wykonania usługi, czyli nawet przed powstaniem wierzytelności.

Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja DIS w Poznaniu z 6 czerwca 2014 r., sygn. ILPB3/423-126/14-2/EK. Stwierdzono w niej, że jeśli wykonanie usługi nastąpi po dniu wystawienia faktury, o momencie powstania przychodu decyduje dzień jej wystawienia, a nie zaistnienie konkretnego zdarzenia.

„W sytuacji, gdy przed wykonaniem usługi albo częściowym wykonaniem usługi zostanie wystawiona faktura, to przychód powstanie – zgodnie z treścią art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – z datą wystawienia tej faktury, mimo że wykonanie usługi nastąpi w terminie późniejszym.

Jednocześnie należy wskazać, że jeżeli uregulowanie należności nastąpi przed wystawieniem faktury, to właśnie w dniu uregulowania należności powstanie przychód w podatku w podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z art. 12 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy.”

Usługi najmu – inaczej

Jednak dla usług rozliczanych w okresach rozliczeniowych ustawodawca wprowadził wyjątek, określony w identyczny sposób w art. 14 ust. 1e ustawy o PIT i art. 12 ust. 3c ustawy o CIT. Zgodnie z nimi, jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej jednak niż raz w roku. Ta sama zasada dotyczy dostawy energii elektrycznej, cieplnej oraz gazu przewodowego (w tym także refakturowania mediów).

Przepisy te stanowią lex specialis w stosunku do reguły ogólnej, każącej określać datę powstania przychodu jako datę wystawienia faktury. W przypadku usług rozliczanych w okresach rozliczeniowych – a do takich z pewnością można zaliczyć najem (a także refakturowanie mediów) – data wystawienia faktury nie ma żadnego znaczenia. Wystawienie wielu faktur „z góry” nie spowoduje powstania przychodu z tego tytułu przed upływem ostatniego dnia okresu rozliczeniowego.

Inaczej to wygląda w przypadku podatku VAT. W tej bowiem sytuacji obowiązek podatkowy rzeczywiście został przypisany do daty wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT). Dla rozliczenia podatku dochodowego znaczenie ma jedynie to, co strony ustaliły w umowie najmu w odniesieniu do okresów rozliczeniowych: czy rozliczają się za dni, miesiące, kwartały czy lata.

Natomiast ustalenie w umowie najmu terminów płatności czynszu nie ma wpływu na moment powstania przychodu z umowy najmu. Istotnie jest jedynie to, za jaki okres rozliczeniowy najemca płaci. Pojęcie „okresu rozliczeniowego” należy odnosić do okresu, za który nalicza się należność za świadczone usługi.

Jeżeli najemca zapłaci za kilka okresów rozliczeniowych z góry, u wynajmującego przychód zostanie rozpoznany dopiero w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego ustalonego w umowie. Organy podatkowe w licznych interpretacjach wskazują, ze data wpływu czynszu od najemcy nie ma żadnego znaczenia dla ustalenia daty powstania przychodu z tego tytułu.

„(...) Przychód z tytułu usług o ustalonym okresie rozliczeniowym powinien być określany w ostatnim dniu przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego, a data wystawienia faktury oraz termin płatności nie decydują o terminie powstania przychodu. (…) Za datę powstania przychodu należy uznać ostatni dzień takiego okresu rozliczeniowego określonego w umowie, bez względu na dzień dokonania zapłaty przez najemcę”.

Tak stanowi wykładnia DIS w Bydgoszczy z 13 czerwca 2011 r., ITPB3/423-169/11/DK; DIS w Poznaniu z 18 czerwca 2012 r., ILPB3/423-97/12-2/JG czy DIS w Katowicach z 31 sierpnia 2011 r., IBPBI/1/415-593/11/AB.

Wyjątkiem są umowy najmu zawarte na oznaczony okres z ustaleniem jednorazowej zapłaty za cały ten okres. W takich bowiem wypadkach nie jest to „usługa rozliczana w okresach rozliczeniowych”, o której mowa w art. 12 ust. 3c i art. 14 ust. 1e. W takiej sytuacji przychód powstaje w dniu wystawienia faktury przez wynajmującego.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10544|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10114|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl