CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Kiedy opodatkować przychody z najmu?

Zmiana przepisów dotyczących wystawiania faktur spowodowała zamieszanie w opodatkowaniu przychodów podatkiem dochodowym. Nie dotyczy to jednak większości umów najmu i dzierżawy.

Charakter przychodów z najmu

Wynajmowanie nieruchomości przez podatników podatku dochodowego od osób fizycznych może zostać zaliczone do jednego z dwóch źródeł przychodów: najmu prywatnego lub działalności gospodarczej.

Przychody (dochody) uzyskane w ramach najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie wtedy, gdy wynajmujący otrzyma należne wynagrodzenie z tego tytułu (czynsz i ewentualnie inne wpływy). Zasada ta – popularnie zwana metodą kasową – została określona w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PIT). Wystawienie przez wynajmującego faktury nie zmienia zasady kasowej.

W przypadku wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej opodatkowaniu podlegają przychody należne (tzw. zasada memoriałowa), które powstają na ogół przed otrzymaniem czynszu.

Zgodnie z art. 14 ustawy o PIT, za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Jako datę powstania przychodu traktuje się zaś, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wykonania usługi (albo częściowego jej wykonania), nie późniejszy niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Podobny przepis znajduje się w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej jako ustawa o CIT). Na marginesie warto zauważyć, że w tym podatku nie ma podziału na źródła przychodów, nie oznacza to jednak, że każdy dochód pochodzi z działalności gospodarczej. Uwaga ta dotyczy najczęściej tych podmiotów, których głównym celem nie jest działalność gospodarcza, np. wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.

W takim wypadku przychody z najmu będą opodatkowane na zasadzie kasowej, to jest w dniu otrzymania zapłaty (art. 12 ust. 3e ustawy o CIT). Jeżeli jednak wynajmowaniu nieruchomości można przypisać cechy właściwe dla działalności gospodarczej, przychody z tego tytułu są opodatkowane wg metody memoriałowej.

Jak bowiem wynika z treści art. 12 ust. 3 ustawy o CIT, za przychody związane z działalnością gospodarczą, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane. Jednocześnie datę wystąpienia takiego przychodu ustawodawca uregulował w przepisach art. 12 ust. 3a–3e ww. ustawy.

Zgodnie z generalną regułą, wyrażoną w art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, za datę powstania przychodu należnego uważa się dzień wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie późniejszy niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Dzień wystawienia faktury

Wprowadzona w roku 2014 zmiana zasad wystawiania faktur nie znalazła swojego odzwierciedlenia w przepisach ustaw o podatkach dochodowych. Zgodnie z art. 106i ust. 1 ustawy o VAT, fakturę można wystawić do 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wykonano usługę. Dalsze przepisy modyfikują jednak tę zasadę w odniesieniu do wybranych usług, w tym m.in. do usługi najmu.

Zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4, w przypadku usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. Warto tu przypomnieć, że ustawodawca nie wskazał, czy chodzi o termin płatności ustalony w umowie najmu, czy w fakturze.

Czasami bowiem strony na bieżąco zmieniają poszczególne terminy płatności czynszu. W mojej ocenie każda taka zmiana oznacza zmianę umowy najmu w odniesieniu do tej konkretnej jego  „raty”.

Jednocześnie ustawodawca pozwolił na wystawianie faktur przed wykonaniem usługi. Generalnie nie mogą być one wystawione wcześniej niż 30. dnia przed wykonaniem usługi, jednak ograniczenie to nie dotyczy usług najmu, dzierżawy i leasingu.

Wynajmujący może wystawić faktury nawet za cały rok z góry, jeżeli zawierają one informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczą (art. 106i ust. 8 ustawy o VAT).

Warto także pamiętać, że w przypadku usług najmu nie wystawia się faktur zaliczkowych, co wynika z trochę niejasnych przepisów art. 106i i art. 106b ustawy o VAT. Faktury zaliczkowe wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4.

Natomiast w art. 106b ust. 1 pkt 4 mowa jest o „zapłacie przed dokonaniem czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4”, w tym usług najmu.

Jeżeli więc wynajmujący korzysta z możliwości „hurtowego” wystawienia faktur dokumentujących usługę najmu, pojawia się obawa, czy wpływa to na opodatkowanie przychodów z najmu w wysokości sumy należności określonych we wszystkich fakturach. Co do zasady, należy stwierdzić, że przychód jest przyporządkowany do daty wystawienia faktury.

Organy podatkowe uznają nawet, że jeśli faktura została wystawiona przedwcześnie, przed wykonaniem usługi (ale zgodnie z zapisami ustawy o VAT), to przychód z tego tytułu należy rozpoznać zgodnie z datą wystawienia faktury, a nie datą wykonania usługi, czyli nawet przed powstaniem wierzytelności.

Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja DIS w Poznaniu z 6 czerwca 2014 r., sygn. ILPB3/423-126/14-2/EK. Stwierdzono w niej, że jeśli wykonanie usługi nastąpi po dniu wystawienia faktury, o momencie powstania przychodu decyduje dzień jej wystawienia, a nie zaistnienie konkretnego zdarzenia.

„W sytuacji, gdy przed wykonaniem usługi albo częściowym wykonaniem usługi zostanie wystawiona faktura, to przychód powstanie – zgodnie z treścią art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – z datą wystawienia tej faktury, mimo że wykonanie usługi nastąpi w terminie późniejszym.

Jednocześnie należy wskazać, że jeżeli uregulowanie należności nastąpi przed wystawieniem faktury, to właśnie w dniu uregulowania należności powstanie przychód w podatku w podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z art. 12 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy.”

Usługi najmu – inaczej

Jednak dla usług rozliczanych w okresach rozliczeniowych ustawodawca wprowadził wyjątek, określony w identyczny sposób w art. 14 ust. 1e ustawy o PIT i art. 12 ust. 3c ustawy o CIT. Zgodnie z nimi, jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej jednak niż raz w roku. Ta sama zasada dotyczy dostawy energii elektrycznej, cieplnej oraz gazu przewodowego (w tym także refakturowania mediów).

Przepisy te stanowią lex specialis w stosunku do reguły ogólnej, każącej określać datę powstania przychodu jako datę wystawienia faktury. W przypadku usług rozliczanych w okresach rozliczeniowych – a do takich z pewnością można zaliczyć najem (a także refakturowanie mediów) – data wystawienia faktury nie ma żadnego znaczenia. Wystawienie wielu faktur „z góry” nie spowoduje powstania przychodu z tego tytułu przed upływem ostatniego dnia okresu rozliczeniowego.

Inaczej to wygląda w przypadku podatku VAT. W tej bowiem sytuacji obowiązek podatkowy rzeczywiście został przypisany do daty wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT). Dla rozliczenia podatku dochodowego znaczenie ma jedynie to, co strony ustaliły w umowie najmu w odniesieniu do okresów rozliczeniowych: czy rozliczają się za dni, miesiące, kwartały czy lata.

Natomiast ustalenie w umowie najmu terminów płatności czynszu nie ma wpływu na moment powstania przychodu z umowy najmu. Istotnie jest jedynie to, za jaki okres rozliczeniowy najemca płaci. Pojęcie „okresu rozliczeniowego” należy odnosić do okresu, za który nalicza się należność za świadczone usługi.

Jeżeli najemca zapłaci za kilka okresów rozliczeniowych z góry, u wynajmującego przychód zostanie rozpoznany dopiero w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego ustalonego w umowie. Organy podatkowe w licznych interpretacjach wskazują, ze data wpływu czynszu od najemcy nie ma żadnego znaczenia dla ustalenia daty powstania przychodu z tego tytułu.

„(...) Przychód z tytułu usług o ustalonym okresie rozliczeniowym powinien być określany w ostatnim dniu przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego, a data wystawienia faktury oraz termin płatności nie decydują o terminie powstania przychodu. (…) Za datę powstania przychodu należy uznać ostatni dzień takiego okresu rozliczeniowego określonego w umowie, bez względu na dzień dokonania zapłaty przez najemcę”.

Tak stanowi wykładnia DIS w Bydgoszczy z 13 czerwca 2011 r., ITPB3/423-169/11/DK; DIS w Poznaniu z 18 czerwca 2012 r., ILPB3/423-97/12-2/JG czy DIS w Katowicach z 31 sierpnia 2011 r., IBPBI/1/415-593/11/AB.

Wyjątkiem są umowy najmu zawarte na oznaczony okres z ustaleniem jednorazowej zapłaty za cały ten okres. W takich bowiem wypadkach nie jest to „usługa rozliczana w okresach rozliczeniowych”, o której mowa w art. 12 ust. 3c i art. 14 ust. 1e. W takiej sytuacji przychód powstaje w dniu wystawienia faktury przez wynajmującego.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 11259|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10832|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl